Tribunal Judiciaire · Référés civils — 7 janvier 2026

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 07 Janvier 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/02341 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3VSQ
AFFAIRE : [F] [G], [K] [D] [V] épouse [G] C/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], SAS FONCIA [Localité 11]




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



PRÉSIDENT : Madame Pauline COMBIER, Juge

GREFFIER : Madame Catherine COMBY


PARTIES : 

DEMANDEURS

Monsieur [F] [G]
né le 20 Septembre 1977 à [Localité 13], 
demeurant [Adresse 10] (ROYAUME UNI)
représenté par Maître Nicolas ROGNERUD de la SELARL AXIOME AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Madame [K] [D] [V] épouse [G]
née le 27 Juin 1978 à [Localité 12], 
demeurant [Adresse 10] (ROYAUME UNI)
représentée par Maître Nicolas ROGNERUD de la SELARL AXIOME AVOCATS, avocats au barreau de LYON


DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5],
représenté par son syndic la régie FONCIA [Localité 11],
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON

SAS FONCIA [Localité 11], 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Karine THIEBAULT de la SELARL CABINET KARINE THIEBAULT, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Sophia BOUZIDI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



Débats tenus à l'audience du 29 Décembre 2025

Notification le
à :
Maître [Z] [Y] de la SELARL AXIOME AVOCATS - 130, Expédition et grosse

Maître [L] [A] de la SELARL CABINET [L] [A] - 2867, Expédition 

Maître [R] [P] de la SELARL ELECTA JURIS - 332, Expédition

+ service suivi des expertises, régie et expert, Expédition 
















PROCEDURE ET EXPOSE DU LITIGE

Après y avoir été autorisés par ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Lyon en date du 18 décembre 2025, Monsieur [F] [G] et Madame [K] [G] née [V] ont, suivant exploits du 22 décembre 2025, fait assigner en référé d’heure à heure le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA LYON, et la SAS FONCIA LYON.

A l'audience du 29 décembre 2025, Monsieur [F] [G] et Madame [K] [G] née [V] ont soutenu leur acte introductif d’instance, aux termes duquel ils demandent au juge des référés de :

DESIGNER tel expert qu’il plaira au Juge des référés avec pour mission de : 
 
- Se rendre sur les lieux sis [Adresse 6] – 5e étage lot n°15 
 
- Recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties et par les tiers tout document utile, entendre tout sachant à charge de reproduire leur dire et leur identité, s’entourer de tout renseignement à charge d’en indiquer la source 
 
- Constater l’existence des désordres apparus et mentionnés par les Consorts [G] dans l’assignation et les constats de la SELARL HUISSIERS REUNIS des 28 octobre 2025 et 4 décembre 2025 19 décembre 2022 qui y sont visés ou liés aux dits désordres, les décrire, en indiquer la nature, l’ampleur et la gravité, 
 
- Rechercher la où les origines et causes des désordres, dire si celles-ci proviennent d’une erreur de conception, d’un vice des matériaux, d’une inadaptation à leur usage, d’une malfaçon dans leur mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou dans l’utilisation ou l’exploitation des ouvrages équipements ou de toute autre cause, 
 
- Donner tout élément de fait ou d’ordre technique permettant d’apprécier les responsabilités encourues et, si les désordres sont dus à plusieurs causes, dire si ces désordres portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ou constituent un manquement aux règles de l’art, fournir tout élément permettant au tribunal d’apprécier dans quelles proportions ils sont imputables à chacune des parties, 
 
- Décrire les travaux et mesures de nature conservatoire nécessaires à assurer une réparation provisoire des désordres, à une consolidation de l’immeuble ou à faire cesser un danger imminent pour l’immeuble, ses occupants ou les copropriétaires en faire chiffrer le coup après avoir le cas échéant examiné et discuté les devis présentés par les parties, préciser la durée des travaux préconisés et leurs conséquences sur la jouissance de l’immeuble. 
 
- Décrire les travaux propres à remédier à ces désordres, préciser si ces travaux sont à réaliser en urgence, en chiffrer le coût après avoir le cas échéant examiné et discuté les devis présentés par les parties, préciser la durée des travaux préconisés et leurs conséquences sur la jouissance de l’immeuble. 
 
- Décrire les travaux propres affectant les éléments de construction d’équipements à l’origine des désordres et de nature à empêcher la réapparition de ces derniers, précisez si des travaux sont à réaliser en urgence, en chiffrer le coût après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis présentés par les parties, préciser la durée des travaux préconisés et leurs conséquences sur la jouissance de l’immeuble 
 
- Se prononcer sur l’éventuel caractère indécent ou insalubre du logement détenu par M. et Mme [G] tant au jour de la première réunion d’expertise qu’au jour du dépôt du rapport définitif 
 
- Donner tous les éléments lui paraissant nécessaires afin d’apprécier les préjudices de tout ordre subis par Monsieur et Madame [G] et en proposer une évaluation chiffrée 
 
- Faire appel, si nécessaire, à un technicien d’une spécialité différente de la sienne pour l’assister dans ses opérations 
 
- Établir et communiquer aux parties ainsi qu’au juge chargé du suivi de l’expertise une note de synthèse après chaque réunion 
 
- S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés, sur les dires récapitulatifs et observations des parties dans le délai qui leur aura été imparti après dépôt du pré-rapport et le cas échéant, compléter ses investigations. 
 
DIRE que les honoraires de l’expert judiciaire seront mis à la charge exclusive du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] et la SAS FONCIA [Localité 11] in solidum ;
 
CONDAMNER la SAS FONCIA [Localité 11], ès qualité de syndic, à convoquer dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir, une réunion d’assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] et comportant au sein de l’ordre du jour la mise au vote des résolutions suivantes : 

- RESOLUTION LIMINAIRE SANS MISE AU VOTE : information des copropriétaires quant au désordre affectant l’immeuble 
 
Le syndic informe les copropriétaires de la survenance de très nombreux désordres au sein de l’appartement du 5e étage détenu par Monsieur et Mme [G]. 
 
En effet, depuis plusieurs années, cet appartement a connu différents dégâts des eaux provenant des combles de l’immeuble. 
 
Depuis juillet 2024, cet appartement subit : 
 
• Des infiltrations d’eau répétées sur les murs et les plafonds, autour des fenêtres et au niveau du coffre de volet roulant 
• Des traces anormales d’humidité sur les murs et plafond 
• Le développement constant de moisissures sur la plupart des murs 
• Le cloquage des murs 
• Une condensation anormale de la cuisine 
• Des relevés d’humidité anormaux 
 
En décembre 2025, les éléments de moulure du plafond de l’appartement se sont effondrés sous l’effet de l’humidité. Cet effondrement a laissé apparaître la structure du plafond donnant dans les combles et du plâtre détrempé et perforé 
 
Ces désordres ont vraisemblablement pour origine un défaut d’étanchéité de la toiture et des infiltrations d’eau dans les combles. 
 
Il existe un risque que les désordres affectent les parties communes et d’autres appartements. 
 
Il y a donc urgence à ce qu’une expertise judiciaire soit réalisée sur les parties communes, la toiture et les éléments structures de l’immeuble aux fins de mettre un terme à ces désordres. 
 
Par ordonnance en date du (date de l’ordonnance), le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a ordonné l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution visant à confier à un expert judiciaire la mission de procéder à une analyse des désordres et de préconiser tous les travaux affectant les parties communes (toiture, combles façade) nécessaire à y mettre un terme et empêcher leur réapparition 

Les copropriétaires sont invités à avertir le syndic, durant la présente réunion, de l’existence, dans leurs parties privatives ou dans les parties communes, de désordres susceptibles de se rattacher aux sinistres rencontrés par l’appartement des époux [G]. 
 
- RESOLUTION AVEC MISE AU VOTE : autorisation donnée au Syndic d’engager une procédure judiciaire en vue de la désignation ou de l’extension de mission d’un expert judiciaire concernant les désordres évoqués dans la résolution liminaire sans mise au vote 
 
Vu les multiples désordres relatés dans la résolution liminaire sans mise au vote et qui ont vraisemblablement pour origine un défaut d’étanchéité de la toiture, l’Assemblée générale autorise le syndic à engager au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires toute procédure nécessaire aux fins d’obtenir : 
 
a) Si aucun expert judiciaire n’est déjà désigné pour les désordres : la désignation d’un expert judiciaire aux fins de constater l’ensemble des désordres affectant l’immeuble, d’en déterminer les causes, l’origine, l’étendue, les conséquences et les responsabilités éventuelles, en particulier s’agissant de la toiture et des parties communes et préciser les travaux de nature conservatoire et réparatoire nécessaire ; 
 
b) Si un expert judiciaire est d’ores et déjà désigné pour les désordres : l’extension de la mission initiale de l’expert judiciaire préalablement désignée afin que ce dernier soit également chargé de constater déterminer l’origine l’étendue et les travaux conservatoires et réparatoires relatifs : 
• Au désordre d’étanchéité affectant la toiture 
• Au désordre affectant toute autre partie commune ou éléments de structure de l’immeuble inclus dans une partie privative en lien avec les désordres initiaux 
 
c) En tout état de cause : la mise en œuvre de toute action judiciaire qui pourrait s’avérer nécessaire tant dans le cadre de l’expertise judiciaire qu’à son issue mise en cause de tiers (assurance, entrepreneurs ou responsables contractuels ou extracontractuels) 
 
Pour la bonne exécution de cette résolution, l’Assemblée générale autorise le syndic à provisionner, si nécessaire et selon les modalités prévues par la loi et le règlement de copropriété les sommes requises pour couvrir les frais de procédure, honoraires d’avocats et d’experts ainsi que tous les frais et débours afférents à l’exécution de la présente résolution, à charge pour ce dernier de rendre compte à la prochaine Assemblée des diligences effectuées des sommes payées y compris à titre de provision, des constats et conclusions de l’expert judiciaire et des suites données à la procédure 

Et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la notification de la présente décision et jusqu’au jour de l’envoi de la convocation à ladite assemblée 
 
DIRE qu’il se réservera la liquidation de l’astreinte 
 
CONDAMNER la SAS Foncia [Localité 11], ès qualité de syndic, à procéder à l’envoi d’une déclaration de sinistre auprès de tous les assureurs intéressés du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] concernant l’intégralité des désordres inclus dans la mission de l’expert judiciaire et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la notification de la présente décision et jusqu’au jour de l’envoi de la dernière déclaration de sinistre utile 
 
DIRE qu’il se réservera la liquidation de cette même astreinte 
 
CONDAMNER la SAS FONCIA [Localité 11], ès qualité de syndic, à payer à Madame et Monsieur [G] une provision de 5 000 € à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices résultant des multiples manquements et négligences incessantes concernant les différents sinistres affectant leur logement et résultant des parties communes ;
 
CONDAMNER, in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] et la SAS FONCIA [Localité 11] ès qualité de syndic à payer à Madame et Monsieur [G] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile 
 
CONDAMNER, in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] et la SAS FONCIA [Localité 11] ès qualité de syndic aux entiers dépens de l’instance 
 
Ils soutiennent que :
-ils sont propriétaires d’un appartement situé au dernier étage de l’immeuble sis [Adresse 5] (lot n°15), soumis au statut de la copropriété, loué à Mesdames [H] [E] et [U] [B] depuis juin 2024, et dont la gestion locative a été confiée à la société APPART&SENS.
-depuis 2018, le logement est affecté par des infiltrations d’eau et apparition de moisissures manifestement issues de la toiture de l’immeuble, plusieurs dégâts des eaux ayant été à déplorer en 2018 puis 2022, 2024 ; que les diverses réclamations ont été transmises à la SAS FONCIA dans la mesure où son origine provient des parties communes et était susceptible de concerner d’autres occupants, sans aucune démarche postérieure de FONCIA.
-en 2025, de nouvelles fissures et cloques sur les murs et le plafond sont apparues et ont été dénoncées à la SAS FONCIA qui a, en octobre 2025, sollicité un ingénieur structure mais n’a pas sollicité de recherche de fuite ni mandaté un expert amiable, puis en novembre 2025, les éléments de moulure au plafond se sont purement et simplement effondrés, laissant apparaitre des perforations dans le plâtre, ce qui a donné lieu à un constat de commissaire de justice le 4 décembre 2025 et mise en demeure de la SAS FONCIA de faire réparer la toiture par courrier recommandé du 1er décembre 2025.

Au soutien de leur demande d’expertise judiciaire fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, ils exposent que :
-malgré une dégradation progressive et importante des murs et les plafonds de leur appartement en raison de la toiture ou à tout le moins d’infiltrations d’eau dans les combles, le syndic n’effectue aucune diligence pour déterminer l’origine des désordres et y mettre un terme en réalisant des travaux dans les parties communes, alors qu’ils touchent directement la solidité globale de l’immeuble et revêt un caractère de dangerosité. 

Ils sollicitent la condamnation des défendeurs à voir convoquer une assemblée générale des copropriétaires au visa de l’article 834 du code de procédure civile afin que la mission de l’expert judiciaire soit étendue sur demande du syndic aux parties communes et à la structure générale de l’immeuble, n’ayant aucune qualité en tant que propriétaires à solliciter une telle extension. Ils soulignent qu’à défaut d’analyse globale, il existe un risque de réapparition des désordres qui pourraient affecter les parties communes et d’autres appartements.

Ils fondent leur demande de provision à valoir sur l’indemnisation sur les articles 1240 et 1241 du code civil. Ils concluent à l’inertie fautive de la SAS FONCIA qui n’a jamais fait procéder à des recherches de fuite, à une expertise amiable et à la réalisation de travaux de réparation de la toiture, négligence leur causant indéniablement un préjudice. Ils notent que leurs locataires ont procédé à la consignation des loyers, ce qui démontre qu’ils entendent faire valoir leurs droits. 
 
Aux termes de ses conclusions auxquelles il se réfère à l’audience, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 11], demande au juge des référés de :

A titre principal 
- DEBOUTER Madame et Monsieur [G] de l’ensemble de leurs demandes, moyens, fins et prétentions. 

 A titre subsidiaire, 
- PRENDRE ACTE de ce que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] formule les plus expresses protestations et réserves d’usage sur la mesure d’expertise à venir. 

 -FIXER le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par les époux [G]. 

 En tout état de cause 
- CONDAMNER Madame et Monsieur [G] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme provisionnelle de 10 000 à valoir sur l’indemnisation de son préjudice subi du fait de la procédure abusive 

- CONDAMNER Madame et Monsieur [G] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

 -CONDAMNER Madame et Monsieur [G] aux entiers dépens de l’instance. 

Il fait valoir que la régie FONCIA, en sa qualité de syndic, a fait diligenter une vérification de la toiture par la société KORDES qui n’a relevé aucun défaut, a interrogé le bureau d’étude structure [I] qui a confirmé par courriel l’absence totale de risque structurel, et enfin a mandaté la société GBL investigations qui réalise actuellement une mission de recherche de fuites. Il en conclut qu’il n’est pas démontré que le désordre provienne des parties communes de l’immeuble. 

Il conclut au rejet de l’ensemble des demandes des requérants, sur le fondement des articles 145 du code de procédure civile, 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965. 

Sur la demande d’expertise au contradictoire du syndicat des copropriétaires, il argue de ce que les désordres, constatés exclusivement au sein de cet appartement, sont situés principalement autour des fenêtres de l’appartement, parties privatives, ou dans les pièces humides (cuisine et salle de bains). Il ajoute que les taux d’humidité constatés dans le procès-verbal de commissaire de justice sont des taux classiques et non anormaux. Il expose que les locataires ne se sont jamais plaint d’infiltrations mais de l’humidité excessive entrainant des moisissures, que le chauffage permet d’amoindrir. Il entend rappeler que les greniers de l’immeuble sont situés entre la toiture et l’appartement du dernier étage et qu’aucun dommage n’est à déplorer. Aussi, il rappelle s’agissant des fissures constatées sur le mur extérieur que des travaux de ravalement de façade ont d’ores et déjà été votés par l’assemblée générale du 16 juin 2025. Il prétend avoir fait les démarches nécessaires en mandatant la société KORDES dès qu’il a été informé de la situation. Il fait grief en revanche aux propriétaires de ne pas avoir déclaré à leur assurance les désordres, ce qui aurait permis de réaliser une recherche de fuite. 

Sur la demande de condamnation à voir organiser une assemblée générale sous astreinte, il s’y oppose, faisant valoir qu’une telle demande est injustifiée en application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de l’absence d’urgence. Il évoque son absence d’intérêt à solliciter une mesure d’expertise judiciaire sur la toiture dont rien ne permet de déterminer qu’elle serait atteinte de vices, ni de demander une extension de la mission éventuellement confiée. Enfin, il mentionne que ladite mesure d’expertise porterait bien sur les parties communes, rendant cette résolution tendant à voir autoriser le syndic à agir en justice dénuée d’intérêt. Il entend rappeler d’une part que chaque copropriétaire peut faire convoquer une assemblée générale ou faire porter des résolutions à l’ordre du jour, et que l’information donnée à l’assemblée de toute action introduite est déjà prévue par l’article 55 du décret du 17 mars 1967. Ils précisent que les demandeurs n’ont jamais formulé de demandes et n’ont pas participé aux deux dernières assemblées générales. Enfin, ils estiment que le juge n’a pas le pouvoir de convoquer une assemblée générale, encore moins en référés. A titre surabondant, ils mentionnent qu’aucune urgence n’est démontrée en l’espèce. 

A titre subsidiaire, il formule protestations et réserves sur la procédure d’expertise. Il sollicite que la consignation soit mise à la charge des requérants.

En l’absence d’éléments permettant de considérer que les désordres ont pour origine les parties communes, il sollicite à titre reconventionnel condamnation des requérants à lui payer 10 000 euros pour procédure abusive, arguant de ce qu’en sollicitant l’autorisation d’assigner d’heure à heure durant les fêtes de fin d’année alors qu’ils subissent selon eux des infiltrations depuis plus de deux ans relève d’une légèreté blâmable voire d’une volonté d’obtenir une décision à l’encontre des défendeurs sans leur permettre de présenter une défense en temps utile. 

Aux termes de ses écritures auxquelles elle se réfère, la SAS FONCIA [Localité 11] sollicite du juge des référés de : 

1) A TITRE PRINCIPAL : 

-DEBOUTER Monsieur [F] [G] et Madame [K] [D] [V] épouse [G] de l’ensemble de leur demande visant à voir désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal Judiciaire de LYON, 

2) A TITRE SUBSIDIAIRE : 

-DONNER ACTE à la SAS FONCIA [Localité 11] qu’elle formule les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise sollicitée par Monsieur [F] [G] et Madame [K] [D] [V] épouse [G], 

3) EN TOUT ETAT DE CAUSE : 

-DEBOUTER Monsieur [F] [G] et Madame [K] [D] [V] épouse [G] de leur demande de condamnation sous astreinte de la SAS FONCIA [Localité 11] d’avoir à organiser une Assemblée Générale des Copropriétaires « [Adresse 7]», 

-DEBOUTER Monsieur [F] [G] et Madame [K] [D] [V] épouse [G] de leur demande de condamnation sous astreinte de la SAS FONCIA [Localité 11] d’avoir à effectuer une déclaration de sinistre auprès des assureurs du Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 7] », 

-DEBOUTER Monsieur [F] [G] et Madame [K] [D] [V] épouse [G] de leur demande de condamnation de la SAS FONCIA [Localité 11] d’avoir à leur payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts à titre de provision, 

4) A TITRE RECONVENTIONNEL : 

-CONDAMNER Monsieur [F] [G] et Madame [K] [D] [V] épouse [G] d’avoir à payer à la SAS FONCIA [Localité 11] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, 

-CONDAMNER Monsieur [F] [G] et Madame [K] [D] [V] épouse [G] à telle amende civile qu’il lui plaira, 

En tout état de cause, 
-DEBOUTER Monsieur [F] [G] et Madame [K] [D] [V] épouse [G] de leur demande de condamnation sous astreinte de la SAS FONCIA [Localité 11] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens 

-CONDAMNER Monsieur [F] [G] et Madame [K] [D] [V] épouse [G] de d’avoir à payer à la SAS FONCIA [Localité 11] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 

-CONDAMNER Monsieur [F] [G] et Madame [K] [D] [V] épouse [G] aux entiers dépens,

A titre principal, la SAS FONCIA [Localité 11] s’oppose à la demande d’expertise formulée par les consorts [G], en l’absence de motif légitime, considérant que les problématiques rencontrées par les époux [G] sont d’ordre privatif. Elle fait valoir que la désignation des parties communes comme étant source des désordres qu’ils allèguent ne résulte que de leurs affirmations et qu’ils n’ont, en parallèle, diligenté aucune démarche même auprès de leur assureur. Elle expose que le dégât des eaux ayant donné lieu à constat amiable du 9 novembre 2018 mentionne que les infiltrations en 2018 auraient pour origine potentielle non pas la toiture mais la façade de l’immeuble, qui va faire l’objet dès le premier trimestre 2026 d’un ravalement. Elle s’étonne de ce que seuls deux constats de dégâts des eaux sont produits, espacés de six années, de l’absence de justification par les requérants de la moindre déclaration de sinistre auprès de leur assureur qui aurait organisé une expertise amiable pour identifier les causes des désordres, l’absence de demande d’inscription à l’ordre du jour des assemblées générales depuis 2019 d’une résolution relative à ces prétendues infiltrations continues. Elle entend rappeler que les demandeurs ont voté contre les résolutions 15 et 14 des assemblées générales de 2018 et 2019 relatives à la réalisation du Diagnostic Technique Global, préalable indispensable à l’élaboration du plan pluriannuel de travaux et qu’ils étaient par ailleurs absents aux deux dernières assemblées générales.

Elle expose avoir fait immédiatement diligence suite au constat des eaux de juillet 2024 en se rendant sur place, en régularisant les constats, en invitant les copropriétaires à faire appel à leur assureur qui n’aurait pas manqué, si les causes privatives avaient été écartées, d’appeler en la cause l’assureur de la copropriété dont elle a communiqué les coordonnées. Or, elle prétend que le gestionnaire du bien des demandeurs n’a jamais déclaré le sinistre à l’assureur des consorts [G]. Sur la prétendue nécessité alléguée par les demandeurs de réaliser des travaux en suite des dégâts des eaux, elle rétorque ces travaux étaient destinés à la mise en location, et qu’en outre si l’appartement était sujet à des infiltrations, la société en charge des travaux aurait alerté les propriétaires et n’auraient pu les réaliser sans que la cause de ces infiltrations soit identifiée. Aussi, elle s’étonne de l’apparition des infiltrations le 4 juillet 2024 juste après la réalisation de ces travaux et de l’absence de mise en cause de la SARL 3MB SERVICES suite aux travaux de réfection complets de l’appartement (plafond, murs, plomberie). 

Elle fait état de l’intervention, passée sous silence par les requérants, de la société KORDES spécialisée dans l’entretien des façades, zinguerie, nettoyage et couverture, et de ses conclusions selon lesquelles les combles et la toiture ne présentent aucun désordre susceptible d’être à l’origine des sinistres au sein de l’appartement des consorts [G]. Elle entend rappeler que les greniers situés sous la toiture n’ont jamais subi de désordre, ce qui exclut que la toiture soit à l’origine des désordres dans leur appartement. Aussi, elle expose que les requérants taisent également la visite effectuée par le syndic au sein de leur appartement le 27 octobre 2025, les conclusions de Monsieur [I], ingénieur conseil en bâtiment et génie civil qui met en cause un décollement de la corniche en plâtre ou polystyrène peint du plafond et non la structure. Enfin, elle signale les échanges entre le gestionnaire de l’appartement et le syndic du mois d’octobre 2025 concernant d’autres préoccupations que ces prétendus désordres, attestant de ce que la situation de l’appartement [G] n’est absolument pas alarmante. 

Subsidiairement, elle formule protestations et réserves sur la demande de désignation d’un expert judiciaire et sollicite qu’ils soient déboutés de leur demande tendant à ce que les honoraires soient mis à la charge des défendeurs. 

En tout état de cause, elle sollicite au visa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 le rejet de la demande de condamnation à voir convoquer une assemblée générale aux fins d’autoriser le syndic à initier une procédure judiciaire en extension de la mission de l’expert, une telle demande n’étant pas nécessaire pour les demandes qui relèvent du pouvoir du juge des référés. En outre, elle argue de ce qu’une telle extension est inutile puisque le syndicat des copropriétaires est dans la cause. Elle s’oppose à la demande d’astreinte en l’absence de justification par les demandeurs de ce qu’une précédente demande d’organisation d’une assemblée générale sur le fondement de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965 leur aurait été refusée. 

Elle souligne que la demande tendant à la voir condamner à procéder à une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de du syndicat des copropriétaires n’est pas motivée et ne repose sur aucun fondement. En tout état de cause, elle entend rappeler que le syndicat des copropriétaires ne subit aucun sinistre.

Elle sollicite le rejet de la demande de provision. Elle note que la demande de provision reposant sur l’article 1240 du code civil s’analyse en une demande de dommages et intérêts qui excède les pouvoirs du juge des référés. En outre, elle entend rappeler que la caractérisation des conditions de mise en œuvre de la responsabilité d’une partie suppose un examen au fond qui excède également les compétences du juge des référés, juge de l’évidence. 

A titre reconventionnel, elle sollicite sur le fondement des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil des dommages et intérêts pour procédure abusive en raison des demandes infondées en droit et en fait des requérants, des allégations mensongères mettant en cause sa réputation et son professionnalisme et caractérisant une intention de nuire.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L'article 145 du code de procédure civile n'exige pas que le demandeur établisse le bien-fondé de l'action en vue de laquelle la mesure d'instruction est sollicitée et il n'appartient pas au juge des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l'action que cette partie pourrait ultérieurement engager.

Aussi, l'existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l'article 145 précitées, l'application de ce texte n'impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.

Il résulte enfin de ce texte que l'appréciation de l'existence d'un motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction relève du pouvoir souverain du juge, qui peut retenir, pour rejeter la demande, que la mesure serait inutile.

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, dispose in fine que le syndicat des copropriétaires a pour objet notamment la conservation et l'amélioration de l'immeuble. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. 

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par les parties que l’appartement dont les époux [G] sont propriétaires, loué, présente au moins depuis 2018 des désordres liés à un taux important d’humidité, à des infiltrations, ayant pour conséquence une importante dégradation de l’appartement.

Le procès-verbal de constat réalisé le 28 octobre 2025 par la SELARL HUISSIERS REUNIS fait état de traces d’humidité, de moisissures sur les angles de la partie basse du mur de la cuisine, d’humidité au niveau de la fenêtre et au plafond de la chambre. Il y est mentionné que le plafond refait en 2024 est gondolé et que le mur de la façade situé côté droit depuis la chambre est fissuré. Un second procès-verbal de constat de la même étude, daté du 4 décembre 2025, confirme la chute de deux éléments de moulures qui se sont décollés du plafond du séjour, laissant apparaître sur le plafond une bande apparente et la toile de verre qui se décolle et pend. A l’emplacement où se trouvaient les moulures, sont présentes des traces d’humidité et de moisissures ainsi que des trous dans le plâtre permettant de distinguer des éléments de structure du plafond. 


Ces procès-verbaux de constat tendent en effet à confirmer que si des désordres existent de façon importante autour des fenêtres de l’appartement ou dans les pièces humides, ils ne s’y limitent pas, l’ensemble des pièces de l’appartement étant affectées par le taux d’humidité. Les tests d’humidité effectués par le commissaire de justice font apparaître des taux importants d’humidité dans chacune des pièces, dont le salon, avec parfois des taux affichant la mention « MAX ». 

L’existence des désordres affectant le bien immobilier dont ils sont propriétaires est ainsi établie par les époux [G]. 

Un premier constat amiable de dégât des eaux rempli le 9 novembre 2018 entre le locataire et la SAS FONCIA [Localité 11] faisait état de désordres d’infiltrations probablement en lien avec la façade de l’immeuble et concomitantes à un fort épisode pluvieux, ayant eu pour conséquences un décollement de la peinture du salon et de la chambre. Ensuite, si la SAS FONCIA et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] s’opposent à la demande d’expertise judiciaire sollicitée en arguant de l’absence de démonstration par les requérants de ce que les désordres ont pour origine les parties communes de l’immeuble, force est de relever que la SAS FONCIA [Localité 11] émettait cette même hypothèse puisque le constat amiable de dégât des eaux daté du 4 juillet 2024, complété par la SAS FONCIA [Localité 11], mentionne comme cause probable du sinistre un « défaut d’étanchéité de la toiture ». 

Les échanges entre les parties relativement aux diligences réalisées par la SAS FONCIA [Localité 11] suite aux diverses alertes reçues de la part du gestionnaire de location ou directement des locataires relèvent, en revanche, de l’examen au fond et non du juge des référés qui ne peut, en l’état, qu’apprécier l’existence d’un motif légitime justifiant que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire. 

Néanmoins, il est établi que les seules démarches que la SAS FONCIA [Localité 11] justifie avoir effectuées par la SAS FONCIA suite aux diverses demandes, ne sont intervenues qu’à compter du mois de novembre 2025. Ainsi, il est versé aux débats une demande d’avis adressée à Monsieur [I], ingénieur conseil en bâtiment, qui ne s’est pas déplacé mais qui indique qu’au vu des photographies adressées – sans que ces photographies ne soient jointes – « il ne s’agit pas d’un désordre structurel mais plutôt du décollement d’une corniche, en plâtre ou en polystyrène peint, du plafond ». A la lecture du courriel d’ordre de service du 21 novembre 2025 adressé à celui-ci par la SAS FONCIA, l’appartement des consorts [G] a toutefois été décrit comme étant situé au 3ème étage et non au dernier étage de l’immeuble. Enfin, si la société KORDES a été mandatée dès le 3 décembre 2025 suite à la chute des éléments de moulure du plafond pour effectuer une recherche de fuite et que celle-ci indique que la toiture et les combles ne présentent « aucun désordre majeur », les échanges de courriels démontrent que cette même société, qui n’a pu accéder à l’ensemble des combles qui constituent des greniers privatifs, préconise des investigations complémentaires. 

A ce stade, si les causes, l’ampleur des désordres d’humidité et d’infiltrations ainsi que les moyens d’y remédier demeurent indéterminés, les éléments versés aux débats et le différend opposant les parties justifient que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être concernées, permettant au juge du fond éventuellement saisi de disposer des éléments d'ordre technique indispensables à la solution du litige. 

Il convient, par conséquent, de faire droit à la demande d’expertise judiciaire formulée par les époux [G], avec la mission prévue au dispositif de la présente ordonnance. 


S’agissant de la charge des frais d’expertise, il y a lieu de dire qu’elle sera supportée par les consorts [G] qui la sollicitent, en application de l’article 269 du code de procédure civile. 

Sur la demande de condamnation à la convocation d’une assemblée générale 

Les consorts [G] sollicitent, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, que la SAS FONCIA [Localité 11] soient condamnée à voir convoquer une assemblée générale des copropriétaires au fins d’abord de voir informer les copropriétaires de l’existence des désordres affectant leur logement et ensuite de voir autoriser le syndic à engager une procédure judiciaire en vue de la désignation ou de l’extension de mission d’un expert judiciaire.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 17-1 AA de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d'une assemblée générale pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations.

Aussi, aux termes de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Ce texte prévoit néanmoins qu’une telle autorisation n'est pas nécessaire pour certaines actions et notamment les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. 

Aussi, dans tous les cas, le syndic doit rendre compte des actions introduites. 

En l’espèce, eu égard aux dispositions de l’article 55 précité, il n’y a pas lieu de condamner la SAS FONCIA [Localité 11], en sa qualité de syndic, à convoquer une assemblée générale extraordinaire à la seule fin de l’autoriser à engager une procédure judiciaire en vue de la désignation ou de l’extension de la mission de l’expert judiciaire. 

Il convient de débouter les requérants de leur demande à ce titre. 

Sur la demande de condamnation à effectuer une déclaration de sinistre 

En l’espèce, si les consorts [G] sollicitent aux termes du dispositif de leur acte introductif d’instance de voir condamner sous astreinte la SAS FONCIA [Localité 11] à procéder à l’envoi d’une déclaration de sinistre auprès de tous les assureurs intéressés au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] concernant l’intégralité des désordres inclus dans la mission de l’expert judiciaire, ils ne fondent leur demande sur aucun texte. 

Au surplus, il est rappelé que la nature et l’origine des désordres dont se prévalent les requérants, affectant leur appartement, ne sont à ce stade pas déterminées justifiant ainsi l’organisation d'une expertise judiciaire et qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier l’obligation qu’avaient ou non le syndic de voir déclarer un tel sinistre à leur assureur.

Dans ces conditions, il convient de rejeter ladite demande.

Sur la demande de provision

En application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier [...] ». 

Une provision peut être allouée même si le montant de l'obligation est encore sujet à controverse, dès lors que l'obligation n'est pas sérieusement contestable en son principe. 

Il appartient au demandeur d'une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable. 

L’article 1240 du code civil prévoit que tout quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les requérants fondent leur demande de provision non pas sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile mais uniquement sur les articles 1240 et suivants du code civil relatifs à la responsabilité délictuelle. 

Si le juge des référés est bien compétent pour accorder une provision sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, l’octroi d’une telle provision suppose de caractériser l’existence d’une obligation non sérieusement contestable. Or, en l’espèce, l’octroi d’une telle provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice allégué suppose de voir examiner les conditions d’application de l’article 1240 du code civil, à savoir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, examen qui excède les compétences du juge des référés et qui appartient au juge du fond dont le pouvoir d’appréciation souverain serait nécessairement limité. La demande se heurte à l'évidence à une contestation sérieuse.

Il convient donc de rejeter la demande des époux [G] de provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice résultant des prétendus manquements du syndic dans la gestion du sinistre affectant leur logement. 

Sur les demandes reconventionnelles 

- Sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ce texte, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, une partie des demandes des époux [G] ayant été accueillie, leur action ne peut être qualifiée d’abusive. Dès lors, il convient de rejeter les demandes reconventionnelles formulées sur le fondement de la procédure abusive. 

- Sur la demande de condamnation à une amende civile 

En vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile précité, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Dès lors qu’une partie des demandes des requérants a été accueillie, la procédure dont ils sont à l’origine n’est pas abusive. La demande de condamnation à une amende civile sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires 

- Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 11], et la SAS FONCIA [Localité 11], parties perdantes, aux dépens.

- Sur les frais irrépétibles

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, il convient de condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 11], et la SAS FONCIA [Localité 11], condamnés aux dépens, à payer à Monsieur [F] [G] et Madame [K] [G] née [V] la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire 

DÉSIGNE en qualité d'expert :

Monsieur [M] [C]
[Adresse 8] 
[Localité 9]
Tél : [XXXXXXXX01]
Mél : [Courriel 14]

- Préalablement à la réunion d'expertise, recueillir dans la mesure du possible, les convenances des parties et de leurs représentants avant de fixer une date pour le déroulement des opérations d'expertise. Rappeler aux parties qu'elles peuvent se faire assister par un technicien-conseil et un avocat, 
- Convoquer les parties et leurs conseils à une réunion contradictoire en les invitant à adresser à l'expert et aux parties, à l'avance, tous les documents relatifs au litige, 
- Se faire communiquer tous les documents de la cause, 
- Recueillir les explications des parties : prendre connaissance des documents de la cause et le cas échéant, entendre les sachants, se faire communiquer toutes pièces utiles, 
- Aviser par tout moyen les parties de son transport sur place, 
- Se rendre dans l’immeuble situé au [Adresse 5], 5ème étage, lot n°15, dans l’appartement de Monsieur et Madame [G], occupé par Mesdames [H] [E] et [U] [B] et dans les parties communes de l’immeuble, ou tout lieu qui lui paraîtra opportun pour l’exécution de sa mission ;
- Se faire remettre tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;
- Entendre tout sachant et s’adjoindre tous sapiteurs qui lui apparaîtraient nécessaires en raison de leur spécialité,
- Examiner les désordres allégués et les dommages créés, en particulier ceux mentionnés dans les constats de la SELARL HUISSIERS REUNIS des 28 octobre et 4 décembre 2025 et dans l'assignation en référé et concernant notamment les désordres liés à l’humidité et aux infiltrations ; 
- Rechercher l'origine et la cause des désordres ;
- Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente d’apprécier les responsabilités encourues et, si les désordres sont dus à plusieurs causes, dire si ces désordres portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ou constituent un manquement aux règles de l’art, fournir tout élément permettant au tribunal d’apprécier dans quelles proportions ils sont imputables à chacune des parties, 
- Décrire les travaux et mesures de nature conservatoire nécessaires à assurer une réparation provisoire des désordres, à une consolidation de l’immeuble ou à faire cesser un danger imminent pour l’immeuble, ses occupants ou les copropriétaires en faire chiffrer le coût après avoir le cas échéant examiné et discuté les devis présentés par les parties, préciser la durée des travaux préconisés et leurs conséquences sur la jouissance de l’immeuble,
- Donner tous les éléments lui paraissant nécessaires afin d’apprécier les préjudices de tout ordre subis par Monsieur et Madame [G] et en proposer une évaluation chiffrée, et se prononcer sur l’éventuel caractère indécent ou insalubre de leur logement tant au jour de la première réunion d’expertise qu’au jour du dépôt du rapport définitif, 

DIT que l'Expert fera connaître sans délai son acceptation ; qu'en cas de refus ou d'empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement, 

DIT que l'Expert commencera ses opérations dès qu'il aura été averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ou le montant de la première échéance, 


FIXE à 4000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que Monsieur [F] [G] et Madame [K] [G] née [V] devront consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, avant le 15 mars 2026 ;

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, par application de l'article 271 du code de procédure civile ;
 
DIT que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci ;

DIT que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

ACCORDE à l’expert un délai d’un mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ; 

DIT que l'expert pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d'en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; 

DIT que si le sapiteur n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'expert ;

RAPPELLE que l'expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l'ordonner en cas de difficulté, y compris sous astreinte, ou à autoriser l'expert à passer outre ou à déposer son rapport en l'état ;

DIT que l'expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 31 janvier 2027 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle 

RAPPELLE qu'il appartient à l'expert d'adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception, lesquelles peuvent adresser, à l'expert et au juge chargé de contrôler les mesures d'instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

RAPPELLE que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l'expert d’adresser copie