Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 9 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 8]
[Localité 5]
JUGEMENT DU 09 Janvier 2026 

N° RG 25/08312 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L3KE

Jugement du 09 Janvier 2026 
N°: 26/31 

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[B] [U] [D]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH ARCHIPEL HABITAT
COPIE à la PREFECTURE 
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Janvier 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Novembre 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Mme [S] [W], munie d’un pouvoir 



ET :

DEFENDEUR :

M. [B] [U] [D]
[Adresse 1]
[Adresse 9]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté







EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 9 février 2022, l'Office Public ARCHIPEL HABITAT a loué à Monsieur [U] [D] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 327,06 euros, outre des provisions sur charge de 56,58€.
Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025 remis selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le bailleur a fait signifier à Monsieur [U] [D] [B] une mise en demeure de justifier de l’occupation du local d’habitation.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 juillet 2025. 

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025 délivré à étude, l'Office Public ARCHIPEL HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [D] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
A titre principal : 
Prononcer la résiliation du bail consenti à Monsieur [U] [D] [B] le 09 février 2022 pour un logement situé [Adresse 2] l’expulsion des lieux de Monsieur [U] [D] [B] et de tout occupant et biens de son chef, et ce, avec au besoin, le concours de la force publiqueCondamner Monsieur [U] [D] [B] à payer :la somme de 5 443,99€ au titre des arriérés de loyers et charges dus au 10/09/2025, avec intérets de droit à compter de la date de l’assignationles loyers du 11/09/2025 à la date de la résiliation judiciaire du bailune indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges, à compter de la résiliation judiciaire du bail jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant et biens de leur chefune somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileau paiement des dépensA titre subsidiaire, 
Dans l’hypothèse où des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1244-1 du code civil, Dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible. Dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique.Dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire, la résiliation du bail soit prononcée, que son expulsion soit ordonné et qu’il soit condamné au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’à départ définitif.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 23 septembre 2025.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 21 novembre 2025.
A cette audience, l'Office Public ARCHIPEL HABITAT, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6312,47€ euros. Il précise la présence d’impayés dès l’arrivée dans les lieux, qu’il ouvre peu sa porte, notamment en octobre 2025, que le logement est encombré et que le dernier paiement remonte à aout 2024.
Monsieur [U] [D] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
L’affaire est mise en délibéré au 9 janvier 2026.
 
MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». 

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.
 
I. Sur la recevabilité de la demande

•    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
 
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 2 juillet 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 22 septembre 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.
•    Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2025. La demande formée par le bailleur est donc recevable.
  
II. Sur les demandes principales

•    Sur le prononcé de la résiliation du contrat

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" ; tandis que l'article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus" ; et que l'article 1217 du code civil rappelle que " La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut …provoquer la résolution du contrat … ».
Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 
 
Partant, le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du ou des locataires et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le bailleur produit le contrat de bail et le décompte de créance faisant apparaître une dette locative de 6780,68€ au 31 octobre 2025. Si certaines sommes ne sont pas dues (cf infra), le bailleur produit cependant une mise en demeure de régler la somme de 660,61€ le 06/10/2022, une mise en demeure de régler la somme de 338,33€ avisée le 14 mars 2023 et une mise en demeure de régler la somme de 1685,28€ adressée le 24 juin 2024.

Ainsi, il est constaté qu’à de multiples reprises, le locataire a dû être rappelé à son obligation de paiement, que plusieurs échéances de loyer n’ont pas été réglées malgré les relances effectuées.

Ce manquement contractuel est suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de bail qui sera donc ordonnée.

•    Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation 

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [U] [D] [B] de remettre les clés et de quitter les lieux.
A défaut de départ volontaire, l'Office Public ARCHIPEL HABITAT sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [D] [B], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.
Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.
Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [U] [D] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. 
Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

•    Sur la demande de condamnation en paiement
 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ». 

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, l'Office Public ARCHIPEL HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.
Il ressort des pièces fournies qu’au 31 octobre 2025, la dette de Monsieur [U] [D] [B] s’élève à la somme de 6312,47€ euros et son loyer mensuel à la somme de 434,24 euros, provisions pour charges.
Cette somme appelle plusieurs observations. 
Il est tout d’abord constaté dans l’extrait d’avis d’échéance de juin 2025 et aout 2025 que le bailleur impute des frais de 4€ d’assurance locataire non assuré, sans pour autant justifier que les conditions de l’article 7g, reprises dans le contrat de bail, étaient réunies. Les sommes sollicitées à ce titre seront donc déduites, soit un total de 224€ depuis le début du bail.
Le bailleur impute également des frais au titre de la mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement de 93,83€, des débours de 10,20€, des débours de serrurier de 66€, de témoins de 22€, des frais de PV de constat de vérification d’occupation de 146,62€, de 55,15€ d’assignation, de 2,91 de débours, de 71,50€ de notification préfecture qui ne constituent pas une dette locative et qui ne seront donc pas dues, soit la somme totale de 468,21€.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 6088,47 euros au 31 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Il convient donc de condamner en conséquence le locataire au paiement de cette somme, celui-ci ne démontrant pas l’existence de règlements autres que ceux mentionnés sur le décompte alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.


III. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [U] [D] [B] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le cout de l’assignation du 22 septembre 2025 de 58,06€ et sa notification à la préfecture de 71,50€. 
En revanche, la mise en demeure de justifier de l’occupation du logement et le PV de constat sont des actes établis à visés probatoire, choisis par le bailleur et non imposés pour la présente instance. Alors que le cout de ce choix probatoire ne saurait reposer sur le locataire, leurs frais resteront à la charge du bailleur.
•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'Office Public ARCHIPEL HABITAT, Monsieur [U] [D] [B] sera condamné à lui verser la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
PRONONCE la résolution du contrat de bail conclu le 9 février 2022 entre l'Office Public ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Monsieur [U] [D] [B], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] ;
CONDAMNEMonsieur [U] [D] [B] à verser à l'Office Public ARCHIPEL HABITAT la somme de 6088,47 euros (décompte arrêté au 31 octobre 2025, terme du mois d’octobre inclus)
DIT que Monsieur [U] [D] [B] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [U] [D] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Monsieur [U] [D] [B] à verser à l'Office Public ARCHIPEL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois de novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Monsieur [U] [D] [B] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût de l'assignation du 22 septembre 2025, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ;
DIT que les frais en lien avec la mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement et le PV de constat de vérification de l’occupation du logement resteront à la charge du demandeur ; 
CONDAMNE Monsieur [U] [D] [B] à payer à l'Office Public ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 9 janvier 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
            
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,