Tribunal Judiciaire · Contentieux général — 13 janvier 2026

MINUTE N° : /2026
JUGEMENT DU : 13 Janvier 2026
DOSSIER N° : 24/01986 - N° Portalis DB3A-W-B7I-EAT6
NAC : 62B
AFFAIRE : [Y] [B] C/ [M] [X], [N] [X]


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Mme ARRIUDARRE, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Mme VERGNES, Greffière


PARTIES :

DEMANDERESSE

Mme [Y] [B]
née le [Date naissance 2] 1992 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Angéline BINEL, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant


DEFENDEURS

Mme [M] [X]
demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Emmanuel GIL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

M. [N] [X]
demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Emmanuel GIL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant



Clôture prononcée le : 10 Septembre 2025
Débats tenus à l'audience du : 18 Novembre 2025
Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2026



Exposé du litige :

Mme [Y] [B] est propriétaire d’une maison, située [Adresse 3] à [Localité 7] [Adresse 1], laquelle est mitoyenne de bâtiments à usage de hangar en partie haute et de garage en partie basse appartenant à Mme [M] [X], en qualité de nue-propriétaire et M. [N] [X] en qualité d’usufruitier.

Mme [B] s’est plainte d’infiltrations d’eau acompagnées de salpêtre, moisissure et humidité causées par l’effondrement partiel de la toiture du bâtiment mitoyen appartenant aux consorts [X] et les a mis en demeure, par courrier en date du 31 août 2021, de procéder aux réparations nécessaires dans le délai d’un mois.

Suivant protocole en date du 30 octobre 2021, non suivi d’effet, les consorts [X] se sont engagés à réaliser les travaux.

Par ordonnance en date du 8 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi a ordonné une médiation entre les parties, qui s’est soldée par un échec, avant d’ordonner une expertise judiciaire et de désigner M. [H] pour y procéder par décision en date du 23 décembre 2022. 

L’expert a déposé son rapport le 23 juillet 2024.

Par acte en date du 18 novembre 2024, Mme [B] a fait assigner M. et Mme [X] devant le tribunal judiciaire d’Albi aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices et leur condamnation à réaliser les travaux sur le mur mitoyen.

La procédure a été clôturée par ordonnance du juge de la mise en état du 10 septembre 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 18 novembre 2025 puis mise en délibéré au 13 janvier 2026.

Prétentions et moyens des parties :

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 mai 2025, Mme [B] demande au tribunal de :
- débouter M. et Mme [X] de toutes leurs demandes,
- les condamner au paiement de la somme de 17 077,22 euros TTC, indexée sur l’indice BT 01 à la date du dépôt du rapport, au titre de la réparation de son préjudice matériel,
- les condamner au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,
- les condamner à faire réaliser à leurs frais les travaux de chainage et de reprise du pignon du hangar pour un coût de 7 548 euros et les travaux d’étanchéité sur le mur existant au niveau du garage pour un coût de 6 000 euros préconisés par l’expert judiciaire, dans le délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, 
- les condamner au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Mme [B] recherche la responsabilité de M. et Mme [X], sur le fondement de l’article 1244 du code civil, en raison de la ruine de leur bâtiment qui a été constatée par l’expert judiciaire qui a relevé un ancien écroulement de la toiture du hangar, d’importantes fissurations du mur mitoyen, des traces d’humidité dans son habitation et des malfaçons de la toiture réalisée en remplacement de l’ancienne. 
Elle précise que si la ruine du bâtiment n’était pas retenue, ils sont responsables de ses préjudices sur le fondement de la responsabilité du fait des choses de l’article 1242 alinéa 1 et délictuelle de l’article 1240 du code civil. Elle se prévaut également d’une responsabilité de ces derniers en raison d’un trouble anormal de voisinage constitué par l’effondrement de la toiture et l’absence de réalisation des réparations consécutives.
Elle réclame l’indemnisation de ses préjudices matériels tels que chiffrés par l’expert judiciaire et la condamnation des consorts [X] à faire réaliser les travaux préconisés par ce dernier, sous astreinte, dès lors qu’ils ne versent aucun élément démontrant qu’ils ont fait le nécessaire.
Elle se prévaut d’un préjudice de jouissance généré par les infiltrations et qui dure depuis 2021.
Elle conteste le lien opéré par les consorts [X] entre l’effondrement de leur toiture et l’absence d’entretien du mur mitoyen dès lors que cela ne ressort pas de l’expertise et que ses préjudices sont nés de l’effondrement de la toiture et de leur inaction. 

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 22 juillet 2025, M. et Mme [X] demandent au tribunal de :
- constater l’absence d’entretien du mur mitoyen par Mme [B],
- relever l’écoulement naturel des eaux à l’extérieur,
- débouter en conséquence Mme [B] de l’ensemble de ses demandes,
- la condamner à leur régler la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
Subsidiairement : 
- constater l’exécution des travaux au niveau de leur fonds,
- retenir un partage de responsabilité de moitié à l’encontre de Mme [B],
- allouer à Mme [B] une indemnité pour l’exécution des travaux et le préjudice matériel d’un montant de 8 538,61 euros,
- débouter Mme [B] du surplus de ses demandes,
- statuer ce que de droit sur les dépens. 

Les consorts [X] soutiennent que l’expert n’a pas pris en compte la chronologie et l’absence de travaux nécessaires sur le mur mitoyen à l’origine de l’effondrement de la toiture de leur bâtiment alors qu’en application de l’article 655 du code civil, l’entretien et les réparations incombent aux deux propriétaires du mur de sorte qu’il existe une responsabilité partagée entre eux. Ils précisent que les dégâts des eaux et la présence d’humidité dont se plaint Mme [B] sont imputables à une absence d’étanchéité du mur mitoyen qui lui incombait et à une pente naturelle du bâti qu’elle doit supporter puisqu’il s’agit de l’écoulement naturel des eaux au sens des articles 640 et suivants du code civil.
Ils précisent que cette argumentation n’avait pas à être soumise à l’expert qui n’est concerné que par l’aspect technique et que seule la juridiction est chargée d’appliquer les règles de droit aux éléments qui lui sont soumis. 

Subsidiairement, ils s’opposent à la demande de travaux sous astreinte présentée par Mme [B] dès lors qu’ils ont déjà réalisé ces derniers. Ils précisent ne pas avoir de justificatifs à produire dès lors qu’ils y ont procédé par eux-mêmes et soulignent que Mme [B] n’a pas eu à se plaindre d’un nouveau dégât des eaux.
S’agissant de la somme réclamée au titre du préjudice matériel, ils considèrent qu’un partage de responsabilité par moitié doit être ordonné en raison de la provenance des désordres, à savoir l’absence de chéneau sur le fonds de Mme [B], de l’écoulement naturel des eaux qu’elle doit supporter et du défaut d’entretien du mur mitoyen qui doit se faire à frais partagés. Ils contestent également le préjudice de jouissance dont elle se prévaut et considèrent qu’elle a également contribué à celui-ci. 

MOTIFS DE LA DÉCISION : 

Aux termes de l’article 1244 du code civil, le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction.

Ces dispositions n’exigent pas de celui qui s’en prévaut qu’il prouve une faute du propriétaire de l’immeuble mais seulement qu’il établisse que la ruine de cet immeuble a eu pour cause le vice de construction ou le défaut d’entretien.

En l’espèce, Mme [B] démontre que son dommage a été causé par la ruine du bâtiment appartenant aux consorts [X].

Les désordres dont Mme [B] se plaignait ont été constatés par l’expert qui a relevé des infiltrations d’eau par le mur mitoyen et la présence d’humidité et de moisissures à l’intérieur de son habitation. 

Il les impute d’une part, pour la partie du mur mitoyen située en rez-de-chaussée du garage-cave, à un écroulement de la toiture du bâtiment appartenant aux consorts [X], à l’absence de travaux de réparation réalisés par ces derniers et à l’absence d’étanchéité du mur mitoyen et d’autre part, pour la partie située sur le mur mitoyen côté hangar, à l’absence de mise hors d’eau de la structure de type charpente métallique réalisée par les consorts [X] dès lors qu’il existe un espace important entre cette charpente et le mur-pignon mitoyen, lequel se trouve soumis aux intempéries et défaillant dans sa solidité horizontale (p. 42 et 43 du rapport d’expertise).

Contrairement à ce que soutiennent les consorts [X], la ruine de leur bâtiment et plus précisément l’effondrement successif de la toiture dans la partie hangar puis garage (p. 27 du rapport d’expertise) est imputable à un défaut d’entretien de la toiture et non à une absence d’entretien et de réparation du mur mitoyen.

Les consorts [X] ne versent aucun élément permettant de prouver que la chute de la toiture est imputable à une défaillance du mur mitoyen. Au contraire, le rapport de diagnostic réalisé par le bureau d’études techniques Gardet Structures en cours d’expertise démontre que l’effondrement de la toiture est à l’origine du défaut de solidité du mur mitoyen et non l’inverse. Il est ainsi indiqué, dans ce rapport en date du 28 février 2024, que le mur litigieux est en “totale capacité de supporter les charges verticales qui le sollicitent actuellement et qui ne doivent pas être aggravées” et indique que le défaut de solidité horizontale “réside dans le fait que la tête du mur n’est pas liaisonnée à la charpente métallique”. 

Il est également précisé que “ce type de construction ancienne nécessite que les murs et les planchers se stabilisent entre eux, car les murs notamment, ne sont pas pourvus de chainages verticaux, ni horizontaux, comme dans une maçonnerie moderne” (annexe 16 du rapport d’expertise).

Mme [B] souligne, à juste titre, que les consorts [X] n’ont formulé aucun dire à l’expert afin de recueillir plus précisément son avis technique sur un éventuel défaut d’entretien du mur pignon à l’origine de l’effondrement de la toiture de son bâtiment, le caractère mitoyen ou non de ce mur et ses conséquences juridiques n’ayant aucune incidence sur cet avis technique.

Il convient également d’observer que le défaut d’étanchéité du mur mitoyen est également consécutif à la ruine du bâtiment des consorts [X] dès lors que ce mur était protégé par la toiture jusqu’à son effondrement. 

Les consorts [X] ne démontrent pas davantage que les infiltrations d’eau subies par Mme [B] ont pour origine l’écoulement naturel des eaux en raison de la configuration des lieux, étant observé que si tel avait été le cas, les infiltrations ne seraient pas apparues après l’effondrement de la toiture du bâtiment des consorts [X] mais auraient été récurrentes dans le temps. 

Il en résulte que les consorts [X] doivent être déclarés responsables des dommages subis par Mme [B] en raison de la ruine de leur bâtiment et plus précisément de l’effondrement de la toiture de celui-ci.

Sur l’indemnisation des préjudices : 

L’expert considère qu’il est nécessaire de :
- renforcer la superstructure du mur-pignon mitoyen par un chainage et une reprise de ce mur,

- réaliser un chéneau sur la toiture existante et une remontée d’étanchéité sur le mur mitoyen avec engravure pour remédier à l’absence de jonction entre la charpente métallique des consorts [X],
- enlever toutes les parties attaquées par les moisissures, de les passer à la javel avant de repeindre toutes les surfaces touchées.

Mme [B] réclame la somme de 17 077,22 euros TTC au titre de la réparation de son préjudice matériel, ce qui correspond aux sommes retenues par l’expert pour les travaux de plâtrerie (11 317,22 euros) et de peinture (5 760 euros). Les consorts [X] doivent donc être condamnés à lui verser cette somme au titre de l’indemnisation de son préjudice matériel, avec indexation sur l’indice BT 01 à compter du 23 juillet 2024 jusqu’à la date du jugement.

Elle sollicite également la condamnation des consorts [X] à faire réaliser, dans le délai d’un mois et sous astreinte, les travaux de chainage et de reprise du mur-pignon estimés à 7 548 euros par l’expert ainsi que ceux d’étanchéité au niveau du garage pour un coût de 6 000 euros.

Contrairement à ce que soutiennent les consorts [X], Mme [B] n’est pas tenue d’assumer la moitié de ces frais au motif que les travaux concernent un mur mitoyen. En effet, si l’article 655 du code civil prévoit que la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun, il n’en va pas de même lorsque les frais de réparation sont rendus nécessaires par le fait d’un seul propriétaire. Il doit alors assumer seul les frais de réparation du mur mitoyen.

En l’espèce, les consorts [X] sont à l’origine de la dégradation du mur mitoyen puisque l’effondrement de leur toiture a entraîné le défaut de stabilité horizontale comme indiqué dans le rapport du bureau d’études techniques. L’absence de jonction entre la toiture métallique, installée en remplacement et le mur pignon a également endommagé celui-ci dès lors que cette toiture n’assure pas le hors d’eau. Ils doivent donc assumer seuls les coûts de chainage et de reprise du mur pignon rendus nécessaires par la ruine de leur bâtiment.

Ils doivent également assumer l’intégralité du coût des travaux d’étanchéité dès lors que ces derniers ont pour but d’empêcher toute venue d’eau entre le mur mitoyen et les éléments de liaison à réaliser entre ce mur et la toiture métallique. Ils sont donc consécutifs à l’effondrement de la toiture de leur bâtiment et à la réalisation d’une toiture en remplacement n’assurant pas le hors d’eau. Ainsi, les travaux d’étanchéité estimés par l’expert sont limités aux solin et contre-solin sur le mur au niveau du garage et ne concernent pas l’intégralité du mur mitoyen.

Les consorts [X] doivent donc être condamnés à assumer le coût total de ces travaux de reprise chiffrés à la somme de 13 548 euros par l’expert.

Les consorts [X], qui se prévalent d’une réalisation de ces travaux, ne versent aucun élément pour le démontrer. Ainsi, s’ils indiquent avoir acquis les matériaux pour réaliser eux-mêmes les travaux, ils ne produisent aucune facture ni aucune photographie permettant notamment de constater que l’espace existant entre le mur pignon et la toiture métallique n’existe plus.

Ils doivent donc être condamnés à faire réaliser ces travaux, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard pendant 150 jours.

Mme [B] démontre l’existence de son préjudice de jouissance en raison de l’humidité importante et des moisissures qui se sont développées dans certaines pièces de son habitation, visibles sur les photographies insérées dans le rapport d’expertise.

Toutefois, ce préjudice n’est que partiel puisqu’elle a pu continuer à utiliser ces pièces. La somme de 2 000 euros doit donc lui être allouée au titre de ce préjudice, soit 500 euros par année entre 2021 et 2025.

Sur les dispositions de fin de jugement :

Les consorts [X], partie perdante, doivent être condamnés aux dépens, lesquels comprennent les frais d’expertise judiciaire.

Mme [B] est en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer à l’occasion de cette procédure. Les consorts [X] seront donc tenus de lui payer la somme globale de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er 1° du code de procédure civile sans pouvoir prétendre eux-mêmes au bénéfice de ces mêmes dispositions.

Le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS : 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe : 

Déclare M. [N] [X] et Mme [M] [X] responsables des dommages subis par Mme [Y] [B] en raison de la ruine de leur bâtiment,

Condamne M. [N] [X] et Mme [M] [X] à payer à Mme [Y] [B] la somme de 17 077,22 euros TTC, avec indexation sur l’évolution de l’indice BT 01 entre le 23 juillet 2024 et le présent jugement,



Condamne M. [N] [X] et Mme [M] [X] à faire réaliser à leurs frais les travaux de chainage, de reprise du mur pignon (hangar) et d’étanchéité du mur (garage) pour un coût total de 13 548 euros, tels que préconisés par l’expert, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard pendant 150 jours calendaires,

Condamne M. [N] [X] et Mme [M] [X] à payer à Mme [Y] [B] la somme de :
- 2 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,
- 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [N] [X] et Mme [M] [X] de leur demande à ce titre,

Condamne M. [N] [X] et Mme [M] [X] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, 

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT