Tribunal Judiciaire · Chambre 9 — 9 janvier 2026

Minute n°25/
JUGEMENT DU : 09 janvier 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00558 - N° Portalis DB2N-W-B7J-IVYH
AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 3] 
c/ [T] [C]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

JUGEMENT DU 09 janvier 2026

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND


DEMANDERESSE

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE CRIST AL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocats au barreau du MANS



DEFENDEUR

Monsieur [T] [C], demeurant [Adresse 2]

Présent




COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND
GREFFIER : Judith MABIRE


DÉBATS

À l’audience publique du 09 janvier 2026,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue le 09 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.


FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [T] [C] est propriétaire d’un immeuble situé au sein de la résidence CRISTAL, [Adresse 1] et soumis au régime de la copropriété.

L’ensemble immobilier, organisé en copropriété, est géré par la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC, en sa qualité de syndic de la résidence. En cette qualité, la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC procède aux appels de charges de copropriété permettant l’entretien des parties communes.

Monsieur [C] ne s’est pas acquitté des charges régulièrement appelées et n’a pas répondu aux mises en demeure du syndic. 

Aussi, par jugement du 2 février 2024, le président du tribunal judiciaire du Mans l'a condamné au paiement de la somme de 1.446,47 € au titre des charges échues au 20 novembre 2023, outre la somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Un commandement de payer a de nouveau été délivré à monsieur [C], le 18 septembre 2025, par le syndic, qui l'a mis en demeure de régler la somme principale de 5.185,06 € et le coût du commandement de payer d'un montant de 160,69 €.

En l'absence de régularisation du commandement de payer, par acte du 3 novembre 2025, le syndic de la résidence CRISTAL a fait assigner monsieur [C] devant le président de ce tribunal auquel il demande de le condamner au paiement des sommes suivantes :
- 5.913,10 € au titre des charges échues,
- 1.500 € au titre de la résistance abusive,
- 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 12 décembre 2025, le syndic de la résidence CRISTAL maintient ses demandes.

Monsieur [C] comparaît à l'audience et explique avoir des difficultés financières pour payer ses charges. Il a effectué plusieurs versements récemment et conteste les frais de procédure inscrits dans le décompte. Depuis trois ans, il est en affection longue durée et perçoit environ 1.800 € par mois. Sa complémentaire santé ne prend pas en charge certains frais médicaux qu'il doit donc payer pour un montant total mensuel d'environ 350 €. Il sollicite des délais de paiement sur 24 mois afin de régler sa dette et propose de payer 100 € par mois. Il indique reprendre le travail en février à temps partiel puis à temps complet, période à partir de laquelle il pourra verser plus que 100 € par mois.

MOTIFS

Sur la demande de paiement des charges :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété.

Il résulte de l’article 14 de la même loi que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, et d’administration des parties communes et d’équipement commun de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel.

Il résulte de l’article 18 de la même loi que l’administration de l’immeuble est à la charge du syndicat, ce qui comprend le recouvrement des charges de copropriété.

Il résulte de l’article 10-1 de la même loi que “sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur”. De plus, les dispositions du contrat de syndic, signées par les parties, prévoient le montant de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que :
« À défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 ».

Les frais de poursuites que le syndic fait contractuellement supporter à la copropriété doivent, en principe, être mis à la charge des seuls copropriétaires défaillants en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Il est justifié du vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale.

Il est constant que le défendeur n’a pas versé les provisions dues à leurs dates d’exigibilité.

Les formalités de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées, notamment celles relatives aux mises en demeure.

Il résulte des décomptes fournis que monsieur [C] est bien redevable de la somme de 5.913,10 € au titre des charges échues au 28 octobre 2025, somme qu'il ne conteste pas.

Il convient de faire droit à la demande en paiement, qui sera prononcée en deniers ou quittances, le tout sous réserve des sommes déjà recouvrées et pour lesquelles monsieur [C] a déjà été condamné, par jugement du 2 février 2024.

Sur la demande de délais de paiement :

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le juge des référés peut accorder des délais de paiement au débiteur en situation de régler sa dette et qui fournit une offre de règlement sérieuse.

En l’espèce, monsieur [C] sollicite des délais de paiement afin de régler sa dette. Au soutien de sa demande, il explique avoir des difficultés financières pour payer ses charges. Depuis trois ans, il est en affection longue durée et perçoit environ 1.800 € par mois. Sa complémentaire santé ne prend pas en charge certains frais médicaux qu'il doit donc payer pour un montant total mensuel d'environ 350 €. Il propose de payer 100 € par mois pour régler sa dette et précise avoir effectué deux paiements récemment.

Il ressort du dernier décompte versé aux débats, que monsieur [C] a payé 500 € le 29 septembre 2025, ainsi que 100 € le 15 octobre 2025.

Au vu de sa situation financière et des derniers paiements effectués, il convient d'autoriser monsieur [C] à s'acquitter de sa dette d'un montant de 5.913,10 € par paiements de 100 € pendant 23 mois. Le dernier paiement (24ème mensualité) devra correspondre au solde de cette dette, sans préjudice d'un éventuel accord entre le syndic de la résidence et monsieur [C] pour poursuivre l'échéancier mis en place jusqu'à apurement de la dette, la dernière mensualité étant supérieure à 100 €. De plus, à défaut de règlement d'une seule de ces mensualités, sans nouvelle mise en demeure, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive : 

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndic de la résidence CRISTAL ne justifie pas de la mauvaise foi de monsieur [C], ni de l’existence d’un préjudice qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires. 

En effet, monsieur [C] a expliqué lors de l'audience avoir des difficultés financières pour payer ses charges car il doit faire face chaque mois à des frais médicaux importants, dans le cadre de son affection longue durée.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande, la mauvaise foi de monsieur [C] n'étant pas caractérisée. 

Sur les autres demandes :

Monsieur [C] succombe et sera donc condamné aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Par suite, il est redevable envers le syndicat des copropriétaires d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 300 €.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE monsieur [C] à payer au syndicat des copropriétaires géré par la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC, la somme de CINQ MILLE NEUF CENT TREIZE EUROS ET DIX CENTIMES (5.913,10 €) au titre des charges échues au 28 octobre 2025, avec intérêts à compter du commandement de payer, le tout sous réserve des sommes déjà recouvrées et pour lesquelles monsieur [C] a déjà été condamné, par jugement du 2 février 2024 ;

ACCORDE des délais de paiement à monsieur [C] et dit qu’il pourra s’acquitter de sa dette par paiements mensuels de CENT EUROS (100 €) pendant 23 mois, et le dernier paiement devra régler le solde de cette dette, sans préjudice d'un éventuel accord entre le syndic de la résidence et monsieur [C] pour poursuivre l'échéancier mis en place jusqu'à apurement de la dette, la dernière mensualité étant supérieure à 100 € ; 

DIT qu’à défaut pour lui de respecter une seule échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, sans nouvelle mise en demeure ; 

DIT QUE ces condamnations en paiement sont prononcées en deniers ou quittances ;

REJETTE les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE monsieur [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de TROIS CENTS EUROS (300 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [C] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND