Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 8 janvier 2026

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Emilie BERENGIER

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Elodie SCHORTGEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/11551 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6UVL

N° MINUTE : 
5 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 08 janvier 2026


DEMANDERESSE
S.A. ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0199


DÉFENDERESSE
Madame [Z] [S] épouse [K], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Emilie BERENGIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0349

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 03 octobre 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 08 janvier 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/11551 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6UVL

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 1996, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE a donné à bail à Mme [Z] [S] un local d’habitation situé [Adresse 4], logement 06 01 01 de type F5 escalier 6. 

Par jugement correctionnel du 5 juillet 2024, auquel il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige, les fils de la locataire, M. [X] et [F] [K], ont été reconnus coupables de faits de trafic de stupéfiants.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE a fait assigner Mme [Z] [S] aux fins de solliciter la résiliation judiciaire du bail et solliciter leur expulsion.

Lors de l’audience du 30 avril 2025, le dossier a été renvoyé.

A l’audience du 3 octobre 2026, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, a sollicité du juge des contentieux et de la protection de :
Débouter Mme [Z] [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,Prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé,Condamner Mme [Z] [S] à libérer l’appartement susvisé et à défaut autoriser son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, Condamner Mme [Z] [S] à lui payer mensuellement une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération totale et effective des lieux, une somme équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,Condamner Mme [Z] [S] à payer à la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner aux entiers dépens.
En défense, Mme [Z] [S], représentée par son conseil, a sollicité du juge des contentieux et de la protection de :
Débouter la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE de l’ensemble de ses prétentions,Condamner la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE à verser aux époux [C] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l'audience du 3 octobre 2025 pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Il est constamment admis aujourd'hui qu'en application combinée des articles 1728,1729, 1735 du Code civil et de l'article 17 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est fondé à obtenir la résiliation du bail sur le fondement du trouble de jouissance causé par un locataire, ou à défaut, par des personnes qu'il héberge, sans aucune distinction selon que celles-ci soient mineures ou majeures, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d'user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé. 

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la bailleresse produit notamment à l’appui de sa demande de résiliation du contrat de bail :

Le contrat de location conclu le 1er novembre 1996 entre la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE et à Mme [Z] [S] (pièce 1, demandeur) ;
Le jugement correctionnel condamnant M. [X] et [F] [K], les fils de la locataire (pièce 3, demandeur), pour différents faits délictueux et notamment trafic de stupéfiant entre le 24 mai 2022 et le 17 janvier 2023 à [Localité 7] (pièce 3, demandeur) et plus précisément détention, offre ou cession de crack et de cannabis, faits commis en état de récidive légale. Le jugement correctionnel établit que ce trafic avait lieu dans les groupes d’immeubles du [Adresse 5] et faisaient l’objet d’une occupation quotidienne de ce trafic. La constitution de partie civile de la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE a été jugée recevable par le tribunal, le jugement relevant que « les nuisances provoquées par ce trafic de crack tant au niveau du parking du [Adresse 1] où se déroulaient les ventes que dans la [Adresse 8] où s’attroupaient les toxicomanes ou encore dans divers bâtiments adjacents servant au guet ou au stockage de la drogue, ont créé un trouble de jouissance pour les habitants et dès lors un préjudice d’image pour la société [Adresse 6] (ICF Habitat), celle-ci n’apparaissant pas aux yeux de ses résidents en mesure de leur assurer une jouissance normale des lieux. ». Celui-ci établit par ailleurs que [X] [K] assurait l’ouverture du point de deal au niveau du hall 1 de la [Adresse 8] et que [F] avait le rôle de portier;
Le résultat de l’enquête OPS 2024 du bailleur adressé à Mme [Z] [S] établissant au 23 octobre 2023 huit occupants au sein du logement et notamment M. [X] et M. [F] [K] (pièce 6, demandeur).
En défense, Mme [Z] [S] produit notamment :

Le procès-verbal de la perquisition réalisée à son domicile (pièce adverse 2) dans lequel il est retrouvé dans la chambre de ses fils des quantités de 0,73 et 0,48 grammes de cannabis, quantités qui ne peuvent effectivement pas permettre de conclure à un trafic mais, doit-il être rappelé, constituent néanmoins une infraction pénale, la détention de cannabis n’étant pas autorisée. En outre, « un billet de banque d’une valeur de 500 euros est retrouvé dans un bas de survêtement dans la chambre du frère des nommés [K] ». Ce procès-verbal d’interpellation, contrairement aux dires de Mme [Z] [S], contribue à l’incrimination de ses fils, condamnés au demeurant définitivement par la décision pénale. Par ailleurs le jugement correctionnel précise que cette perquisition a permis de retrouver d’autres sommes d’argent importantes dans le logement et notamment 1345 euros en tout décomposée en un billet de 500 euros dans une enveloppe dans un bas de survêtement du frère [I], dans la chambre de sa sœur les sommes de 745 euros en billets de 20, 10 et 5 euros et de 100 euros en billets de 20 euros (pièce 3, demandeur),
Une attestation de protocole de soins de Mme [Z] [S] pour diabète non insulinodépendant en date du 1er décembre 2023 (pièce adverse 3) ;
Trois bulletins de paie de la SNCF établis au nom de Mme [Z] [S] pour les mois d’octobre 2009, juin 2010 et septembre 2010 (pièce adverse 4), et justifiant de ce que celle-ci a travaillé, du moins ponctuellement, au sein de la SNCF en 2009 et 2010, n’étant pas justifié que ce travail se soit poursuivi depuis,
Une attestation d’un premier examen médical prénatal de [N] [P], la fille de Mme [Z] [S], justifiant de ce que celle-ci est enceinte au 7 avril 2025 (pièce adverse 5), et ce alors qu’il ressort effectivement de l’enquête OPS 2024 qu’elle est occupante du logement litigieux (pièce 6, demandeur).
Il ressort des éléments ci-dessus que Mme [Z] [S], en tant que preneur du logement situé [Adresse 4], est responsable de tout trouble à la jouissance paisible du logement occasionné par ses fils M. [X] et M. [F] [K] déclarés comme occupants du logement. 

Or il est établi que M. [X] et M. [F] [K] ont été pénalement condamnés pour des faits de trafic de stupéfiants organisé notamment dans les groupes d’immeubles du [Adresse 5], l’immeuble du logement litigieux étant donc au coeur de ce traffic, et ce entre le 24 mai 2022 et le 17 janvier 2023. Il est établi par la procédure pénale que ce traffic a non seulement impacté les bâtiments où avait lieu le traffic mais aussi les rues adjacentes au trafic, causant un trouble de jouissance pour les habitants,. La société ICF la Sablière, a en outre subi un préjudice d’image à cette occasion, celle-ci n’apparaissant pas aux yeux de ses résidents en mesure de leur assurer une jouissance normale des lieux. 

Ces faits sont en soit suffisamment graves pour caractériser le trouble à la jouissance paisible des riverains. Par ailleurs alors que tant le rôle respectif des enfants de Mme [Z] [S] dans ce trafic que leur état de récidive légale ne permettent pas raisonnablement de dire qu’elle ignorait leur participation au trouble à la jouissance paisible du voisinage. 

Le manquement de la défenderesse à son obligation de jouissance paisible est donc bien caractérisé.

Celle-ci se fonde cependant sur l’article 8 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme au terme duquel toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance pour rejeter la demande d’expulsion fondée sur le trouble de jouissance paisible des riverains causé par ses occupants.

En l’espèce la résiliation du bail fondée sur le trouble à la jouissance paisible des riverains n’apparait pas disproportionnée au regard de l’atteinte à la vie privée de la famille [K], le trouble en question ayant provoqué une atteinte sécuritaire durable et prolongé pendant de nombreux mois sur de nombreux riverains du quartier. 

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de résiliation du bail sollicité par La Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE et ce à compter de la présente décision.

Mme [Z] [S] devra libérer l’appartement susvisé de son chef et à défaut son expulsion sera autorisée ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Mme [Z] [S] succombant à l’instance, ils se verront par ailleurs débouté de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [Z] [S], qui succombent à l’instance, supporteront les dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Mme [Z] [S] devront régler la somme de 200 euros à la bailleresse en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, susceptible d'appel, 

Prononce la résiliation du bail en date du 8 janvier 2026, conclu entre La Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE et Mme [Z] [S] concernant le local d’habitation situé [Adresse 4], logement 06 01 01 de type F5 escalier 6, 

Dit qu'à défaut de départ volontaire de Mme [Z] [S], La Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, 

Condamne solidairement Mme [Z] [S], à payer à La Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de ce jour jusqu'au départ effectif des lieux,

Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire, 

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Condamne Mme [Z] [S] à payer à La Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Mme [Z] [S] aux dépens,

Ainsi fait et jugé à [Localité 7], le 8 janvier 2026.

Le greffier Le juge