Tribunal Judiciaire · JCP — 13 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

MINUTE N° : 

DOSSIER : N° RG 24/02786 - N° Portalis DB2S-W-B7I-FB52
AFFAIRE : S.A. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN (SEMCODA) / [H] [F], [B] [I]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement 

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection 
Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 06 Mai 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier 


DEMANDEUR

S.A. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN (SEMCODA), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY,


DEFENDEURS

Monsieur [H] [F] né le 22 Octobre 1989 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]
non comparant et non représenté

Madame [B] [I] née le 11 Mai 1992 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Isabelle COTTIN, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, 



Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à




EXPOSE DU LITIGE

La société anonyme SEMCODA a, par contrat signé le 19 juillet 2021, donné à bail à Monsieur [H] [F] et Madame [B] [I] un appartement de type T3 et un garage situés [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le loyer mensuel de 672,49 euros hors charges. 

Par courriers du 19 décembre 2022, Monsieur [H] [F] et Madame [B] [I] ont donné congé du garage et cette dernière a indiqué quitter le logement susvisé. 

Par actes séparés de Commissaire de Justice du 6 novembre 2024 délivrés respectivement à étude et à domicile, la société anonyme SEMCODA a fait assigner Monsieur [H] [F] et Madame [B] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 25 mars 2025, sur le fondement des articles 7, 24 et 40-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1227, 1231-6 et 1741 du code civil, afin de :
-à titre principal, constater la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [H] [F] et Madame [B] [I] portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 7] par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 juillet 2024 ;
-à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [H] [F] et Madame [B] [I] portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 7] à leurs torts exclusifs pour non-respect de leur obligation principale de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ;
-en tout état de cause, dire que Monsieur [H] [F] est occupant sans droit ni titre des locaux ayant fait l'objet du bail susvisé et dire alors qu'il devra quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de son chef ;
-ordonner en tant que de besoin son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
-condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [B] [I] à payer à la SEMCODA la somme de 14 908,29 euros au titre des loyers, surloyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation arrêtée au 16 août 2024, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024 (date du commandement de payer) sur la somme de 6 751,45 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
-fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés au bailleur et condamner l'occupant au paiement de cette somme ;
-condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [B] [I] à payer à la SEMCODA la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
-condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [B] [I] en tous les dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 mai 2024.

Le rapport du Pôle médico-social a été reçu au Greffe le 22 janvier 2025 et mentionne que le couple s’est séparé au mois de novembre 2022, que Madame [B] [I] a quitté le logement et que Monsieur [H] [F] est à l’origine de la dette locative. Cette dernière a déclaré percevoir la somme de 
1 810 euros par mois et avoir 930 euros de charges mensuelles. 




L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 25 mars 2025, lors de laquelle la société anonyme SEMCODA était représentée, Monsieur [H] [F] n’était pas présent et Madame [B] [I] était représentée par son conseil. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 mai 2025. 

Lors de l’audience du 6 mai 2025, la société anonyme SEMCODA, représentée, a, au terme de ses conclusions n°1, réitéré ses demandes, demandant toutefois désormais de :
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 6 739,91 euros au titre des loyers et provisions sur charges arrêtée au 19 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024 ; 
- autoriser Madame [B] [I] à régler sa dette en 24 mensualités ; 
- ces condamner Monsieur [H] [F] à lui payer la somme de 13 388,39 euros (dont 6 739,91 euros solidairement avec Madame [B] [I]) au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtée au 19 mars 2025, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024 (date du commandement de payer) sur la somme de 6 751,45 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;
- débouter Madame [B] [I] de ses autres demandes. 

Elle a également déposé un décompte arrêté au 28 avril 2025 actualisant la dette à la somme de 14 338,14 euros. 

Monsieur [H] [F], présent, a expliqué être resté dans le logement et être en activité depuis le 25 avril 2025 dans le domaine de la fibre optique. Il a indiqué avoir réalisé deux virements de 400 et 1 100 euros en plus de son loyer à son bailleur.

Madame [B] [I] a déposé ses conclusions, demandant au Juge de : 
-constater que Madame [I] a donné congé du bail de 19 décembre 2022 ; 
-juger que Madame [I] ne peut être tenue de la dette locative au titre de l'appartement [Adresse 5] à [Localité 6] que jusqu'au 19 juillet 2024, date de fin du contrat de bail ; 
-juger que le supplément de loyer de solidarité est inapplicable faute pour le bailleur de justifier de l'envoi de courriers recommandés à Madame [I] et Monsieur [F] ;
-juger que la révision du loyer ne peut être appliquée, faute pour le bailleur de s'être manifesté ;
-juger que Madame [I] ne pourra être condamnée solidairement avec Monsieur [F] à une somme excédant 5 763,92 euros ; 
-juger que Madame [I] est de bonne foi ;
-juger que Madame [I] pourra bénéficier d'un délai de 2 années pour s'acquitter de la dette locative ;
-condamner la Société SEMCODA à payer à Madame [I] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamner la même aux entiers dépens ; 
-juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025, pour être rendue le 13 janvier 2026, après prorogations.
 







MOTIFS

Sur le paiement de l’arriéré locatif 
Sur le montant de la dette locativeSelon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse que la dette locative s’élève à la somme de 14 338,14 euros, échéance du mois de mars 2025 incluse. 

S’agissant de la demande de Madame [B] [I] tendant à voir juger que le supplément de loyer est inapplicable, faute pour le bailleur de justifier de l’envoi de courriers recommandés au locataire, il ressort dudit décompte qu’une régularisation du supplément de loyer de solidarité maximum est intervenue le
30 janvier 2024 au bénéfice de Monsieur [H] [F] pour un montant de 
13 401,36 euros, de sorte que cette demande est devenue sans objet. 

S’agissant de la révision du loyer, l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties indique en son article 3.3 que « loyer pratiqué : Dans la limite du loyer maximum ainsi révisé, le loyer principal mensuel pratique est égal à 8 8919 euros (sic) par m2 de surface utile. Il pourra être révisé chaque 1er janvier en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (…) ». En outre, la société SEMCODA justifie, par la production des avis d’échéance du mois de janvier 2023, janvier 2024 et janvier 2025, avoir manifesté sa volonté de procéder à la révision du loyer, par la mention suivante « En application de votre contrat de location, une augmentation de loyer est pratiquée au [date de la révision annuelle]. Elle respecte les dispositions législatives et réglementaires ». 

Dès lors, la révision annuelle des loyers pratiquée par la demanderesse est conforme aux dispositions légales et contractuelles et Madame [B] [I] sera déboutée de sa demande tendant à juger que la révision du loyer ne peut être appliquée. 

Sur la condamnation des cosignataires du bail 
A titre liminaire, sur la solidarité, le contrat de bail stipule en sa clause 3.1 « En cas de pluralité de locataires ceux-ci sont solidairement et indivisiblement responsables de toutes les obligations stipulées au contrat notamment en ce qui concerne le paiement des loyers des charges et de leurs accessoires ou indemnités d’occupation. En dépit du congé régulièrement donné par l’un des locataires, la solidarité continue à produire ses effets à son égard jusqu’au terme du contrat de location en cours. Le locataire parti restera solidairement responsable des dettes nées durant cette période (…) ». 

Par ailleurs, le contrat stipule que « La location est consentie à compter du 
19 juillet 2021 pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction par périodes de trois ans pendant la durée de la convention conclue avec l’Etat ». 



Conformément à ces dispositions contractuelles et à l’accord des parties sur ce point, il est établi que Madame [B] [I] est solidairement responsable des dettes de loyers contractées entre le 19 juillet 2021 et le 19 juillet 2024, date du terme de la première période triennale du contrat et date à laquelle la solidarité cesse. 

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 28 avril 2025 que la dette locative s’élève à la somme de 14 338,14 euros, échéance du mois de mars 2025 comprise. 

En l’absence de preuve d’un paiement libératoire,

Monsieur [H] [F] et Madame [B] [I] seront condamnés solidairement à payer la somme 6 739,91 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 19 juillet 2024, soit 12 872,89 euros – 6 700, 68 euros, correspondant au surloyer d’un montant mensuel de 1 116,78 euros régularisé en janvier 2025. Les intérêts légaux seront appliqués sur la somme de 6 739,91 euros à compter du 2 mai 2024 et jusqu’à parfait achèvement ;
Monsieur [H] [F] sera condamné à payer la somme de 7 598,23 euros (14 338,14 euros - 6 739,91 euros), outre intérêts légaux à compter du 2 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 6 751,45 euros et à compter du 6 novembre 2024, date de l’assignation, sur le surplus et jusqu’à parfait achèvement. 
Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l’espèce, Madame [B] [I] sollicite le bénéfice de délais de paiement sur une période de 24 mois et la bailleresse ne s’y oppose pas. 

Il s’avère qu’elle n’a été destinatrice que de la mise en demeure adressée par le bailleur le 28 novembre 2023 sur les quatre courriers que celui-ci a adressés à ses locataires entre le 25 avril 2023 et le 11 juin 2024.

Par ailleurs, elle justifie disposer actuellement de ressources limitées étant bénéficiaire d’indemnités chômage et de la prime d’activité d’un montant mensuel de 1 180 euros environ et devoir assumer des charges mensuelles fixes s’élevant à 936, 11 euros. 

Compte tenu de la bonne foi de Madame [B] [I] et de l’accord des parties, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement, l’autorisant à apurer sa dette en 24 mensualités de 140 euros par mois, dans les conditions fixées au dispositif du présent jugement.







2. Sur le sort du contrat de bail 

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. 

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu'un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d'être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l'espèce, le contrat de bail a été conclu le 19 juillet 2021. La clause résolutoire du contrat (article 5.1) prévoit qu'à défaut de paiement intégral à son échéance d'un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet. 

Il est justifié de la délivrance, le 2 mai 2024, d'un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 6 751,45 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l'ensemble des éléments d'information prévu par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département six semaines au moins avant l'audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 3 juillet 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à ses occupants de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payées si le bail était resté en vigueur. 


2.1 Sur les demandes accessoires 

Monsieur [H] [F] et Madame [B] [I], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 200 euros.
 
Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.
PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE à la date du 3 juillet 2024, la résiliation du contrat de location conclu le 19 juillet 2021 entre la société anonyme SEMCODA d’une part et Monsieur [H] [F] et Madame [B] [I] d’autre part, portant un appartement de type T3 et un garage situés [Adresse 2] à [Localité 8], par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée ; 

DIT que Monsieur [H] [F] est devenu occupant sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [H] [F] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ; 

ORDONNE qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [H] [F] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [B] [I] à payer à la société anonyme SEMCODA la somme de 6 739,91 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés arrêtés au 19 juillet 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024 et jusqu’à parfait achèvement ;

DEBOUTE Madame [B] [I] de ses demandes plus amples ou contraires ;

AUTORISE Madame [B] [I] à se libérer de cette somme en 23 versement mensuels et successifs de 140 euros et une 24ème et dernière mensualité pour solder la dette en principal, outre les frais et intérêts fixés par la présente décision ; 

DIT que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ; 

CONDAMNE Monsieur [H] [F] à payer la somme de 7 598,23 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés arrêtés au 28 avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024 sur la somme de 6 751,45 euros et à compter du 6 novembre 2024 sur le surplus et jusqu’à parfait achèvement ;


DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l'État dans le département ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [F] et Madame [B] [I] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [F] et Madame [B] [I] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.


EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.


LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,