Tribunal Judiciaire · Chambre 7 — 6 janvier 2026

N° RG 25/00279 - N° Portalis DBXF-W-B7J-C5K6
DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)





JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 4]
DU 06 JANVIER 2026



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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de : 

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier




DEMANDEUR :

Monsieur [L] [H], né le 24 Novembre 1953 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Représenté par son épouse Madame [T] [H]



DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [U], demeurant [Adresse 2]

Non comparant

Madame [C] [F] épouse [U], demeurant [Adresse 2]

Non comparante



Copie certifiée conforme Mme et M. Lapeyronnie+ Copie exécutoire M. [H] le 06/01/2026

DÉBATS : Audience publique du 18 Novembre 2025


Date de mise à disposition au greffe de la décision : 06 Janvier 2026



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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2009 avec prise d'effet au 1er septembre 2009, M.[L] [H] a donné à bail à M. [K] [U] et Mme [C] [F] épouse [U] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 820 € outre une provision sur charges de 30 € par mois.

Le 2 juillet 2025, M. [L] [H] a fait délivrer à Mme et M. [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de justifier d'une assurance contre les risques locatifs et de régler la somme principale de 15 615 €, outre les frais, au titre des loyers et charges arrêtés au 20 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2025, M. [L] [H] a fait assigner Mme et M. [U] devant ce tribunal, auquel il demande de :

▸ prononcer la résiliation du bail ;

▸ ordonner l’expulsion de Mme et M. [U], et de tous occupants de leurs chefs ;

▸ condamner solidairement Mme et M. [U], au paiement de la somme principale de 19 015 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 24 septembre 2025, ainsi que d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux ;

▸ condamner solidairement Mme et M. [U] au paiement d'une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 500 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 18 novembre 2025.

A l'audience, M. [L] [H], représentée par son épouse [T] [H], a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 20 715 € au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtée au 13 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il précise que Mme et M. [U] n'ont jamais justifié d'une assurance locative. 

Mme et M. [U] n’ont pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 6 janvier 2026.


MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 6] par voie électronique le 6 octobre 2025, soit plus de 6 semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail :

En l'absence de clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, le bailleur sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail en application de l'article 1224 du Code civil.

En application de l’article 1224 du Code civil, la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1228 du Code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur , ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Conformément aux dispositions des articles 1728, aux dispositions de l’article 7 a/ de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties fixe à la charge des locataires une obligation de paiement d'un loyer mensuel de 820 € outre une provision mensuelle sur charges de 30 €.

Il résulte des pièces produites par le bailleur, auxquelles Mme et M. [U] n'apportent aucun élément de contradiction, que, depuis l'année 2022, ces derniers se sont abstenus de régler plus de 24 mois de loyers. Ils n'ont réglé aucune somme auprès de leur bailleur depuis avril 2025 et ce malgré le commandement de payer qui leur a été délivré au mois de juillet 2025.

Il convient par ailleurs de relever que les défendeurs ne justifient pas être assurés contre les risques locatifs malgré leur obligation contractuelle.

Les manquements de Mme et M. [U] à leurs obligations principales de paiement des loyers et d'assurance du logement constituent des faits répétés graves justifiant la résolution judiciaire du contrat de bail à effet du prononcé du présent jugement.

Sur l'expulsion :

Mme et M. [U] devenant occupants sans droit ni titre, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de leurs chefs.
Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l'indemnité d'occupation : 

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu'à libération complète des lieux loués, Mme et M. [U], devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé à leur bailleur, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges soit 850 € par mois.

Il y a lieu de rappeler qu'en application de l'article 220 du Code civil, les époux sont solidairement tenus au paiement des dettes liées à l'entretien du ménage, ce qui inclus le paiement des loyers et charges.

Il résulte du décompte versé aux débats et non contesté par les défendeurs que le montant des loyers impayés arrêté à la date du 13 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, s’élève à la somme de 20 715 €, somme au paiement de laquelle Mme et M. [U] seront solidairement condamnés avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires : 

Mme et M. [U], qui succombent, supporteront les dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile, en ce compris les frais de commandement de payer et d'assignation.

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il convient de condamner solidairement Mme et M. [U] à verser à M. [H] une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe : 

DÉCLARE la demande recevable ; 

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 30 juillet 2009 entre M. [L] [H] et M. [K] [U] et Mme [C] [F] épouse [U] sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 3];

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3], l'expulsion de M. [K] [U] et Mme [C] [F] épouse [U] et celle de tous occupants de leurs chefs par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; 

FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle jusqu'à la libération effective des lieux à la somme de 850 € (huit-cent-cinquante euros) ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [U] et Mme [C] [F] épouse [U] à payer à M. [L] [H] cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [U] et Mme [C] [F] épouse [U] à payer à M. [L] [H] la somme de 20 715 € (vingt-mille-sept-cent-quinze euros) au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 13 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ; 

CONDAMNE solidairement M. [K] [U] et Mme [C] [F] épouse [U] à payer à M. [L] [H] la somme de 200 € (deux-cents euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [U] et Mme [C] [F] épouse [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 juillet 2025 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT