Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 8 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■

2ème chambre civile
 
N° RG 23/00446 -
N° Portalis 352J-W-B7H-CYRZE

N° MINUTE : 


Assignation du :
28 Décembre 2022













JUGEMENT 
rendu le 08 Janvier 2026 
DEMANDERESSE

Madame [J] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Olivier MOREAU, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #R0137, Maître Solenne LAGRAVE, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant, vestiaire #J001



DÉFENDERESSE

Madame [O] [U]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Amandine LABRO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0727













Décision du 08 Janvier 2026
2ème chambre civile
N° RG 23/00446 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYRZE


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe
Madame Sarah KLINOWSKI, Juge
Monsieur Robin VIRGILE, Juge

assistés de Madame Camille CHAUMONT, Greffière lors des débats, et de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience collégiale du 04 Décembre 2025, tenue publiquement, Madame Claire BERGER a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026. 
 
JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort


***


EXPOSE DU LITIGE

Mme [O] [U] était propriétaire d’un appartement (lots 1, 4 à 7 réunis) situé en rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Par acte du 3 décembre 2019, Mme [O] [U] a consenti une promesse de vente à Mme [J] [Z], sous plusieurs conditions suspensives, notamment d’obtention d’un financement bancaire et de l'approbation par le syndicat des copropriétaires de diverses modifications des lots objets de la vente opérées par d’anciens propriétaires.

Les conditions suspensives ayant été réalisées, Mme [O] [U] a vendu le bien immobilier à Mme [J] [Z] par acte authentique du 14 décembre 2020 au prix de 355.000 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 juillet 2022, Mme [J] [Z], par l’intermédiaire de son conseil, reprochait à Mme [O] [U] d’avoir dissimulé de nombreux vices affectant le bien vendu tenant essentiellement aux jets de détritus et objets volumineux par les habitants de l’immeuble sur la verrière donnant sur l’appartement, entrainant des dégâts sur la verrière, une perte de luminosité importante et un aspect repoussant à l’appartement, l’impossibilité d’utiliser la cour, des surcoûts pour procéder à l’enlèvement des déchets, un risque de dégât des eaux et le départ des locataires louant le bien en raison des nuisances. Elle déplorait également l’encombrement des parties communes, notamment la cour, par des objets et déchets volumineux, la présence de cafards, l’insalubrité des logements de l’immeuble ainsi que des incivilités et une insécurité prégnantes. 
Décision du 08 Janvier 2026
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Par courrier du 27 août 2022, le conseil de Mme [O] [U] lui a répondu en réfutant l’ensemble des allégations de Mme [J] [Z]. 

Par exploit d’huissier de justice signifié le 28 décembre 2022, Mme [J] [Z] a fait assigner Mme [O] [U] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’indemnisation de ses préjudices sur les fondements du vice caché, du dol ou d’un manquement à son obligation précontractuelle d’information.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 août 2024 auxquelles il est expressément référé, Mme [J] [Z] demande au tribunal, sur le fondement des dispositions des articles 1112-1, 1137 et 1641 du code civil, de :
A titre principal : 
• PRONONCER la résolution de la vente intervenue le 14 décembre 2020 en raison des vices cachés 
En conséquence, 
• CONDAMNER Madame [U] à payer à Madame [Z] la somme de 355.000€ en remboursement du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions n°3; 
• CONDAMNER Madame [U] à payer la somme de 32.973€ au titre des frais de mutation, contributions de sécurité immobilière et d’agence, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions n°3 ; 
• CONDAMNER Madame [U] à rembourser toute somme réglée par Madame [Z] à Madame [U] dans le cadre de la vente au titre des avances sur travaux, provisions sur charges, frais de géomètre soit la somme de 2.636,56€, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions n°3 ; 
• CONDAMNER Madame [U] à rembourser les intérêts sur prêt soit la somme de 18.965,43€ au 15 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions n°3, à parfaire ;
• CONDAMNER Madame [U] à rembourser les sommes réglées par Madame [Z] au titre de l’assurance emprunteur soit la somme de 1.978,63€ au 15 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions n°3, à parfaire 
• CONDAMNER Madame [U] à rembourser à Madame [Z] les sommes engagées au titre des travaux effectués dans l’appartement après l’acquisition soit la somme de 25.748,29€, avec intérêt au taux légal à compter des conclusions n°1 
• CONDAMNER Madame [U] à rembourser à Madame [Z] les sommes engagées pour remédier aux désordres soit la somme de 16.643,10€, 
• CONDAMNER Madame [U] à rembourser à Madame [Z] les charges de copropriété entre le 1 er trimestre 2021 et le 2 e trimestre 2024 soit la somme de 8.165,59€, à parfaire, 
• CONDAMNER Madame [U] à rembourser à Madame [Z] la taxe foncière payée en 2021, 2022 et 2023 et la taxe sur les locaux vacants soit la somme de 1.991€, avec intérêt au taux légal à compter des conclusions n°1, à parfaire ; 
• CONDAMNER Madame [U] à rembourser à Madame [Z] les frais de comptabilité pour un montant de 450€ annuel depuis 2022 soit 900€ au total, à parfaire ; 
• CONDAMNER Madame [U] à payer à Madame [Z] la somme de 20.000€ au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à la date des conclusions n°1. 
• ORDONNER la capitalisation des intérêts. 
A titre subsidiaire, si l’existence de vices cachés n’était pas retenue : 
• ANNULER la vente intervenue le 14 décembre 2020 en raison du dol commis par Madame [U] 
En conséquence, 
• CONDAMNER Madame [U] à payer à Madame [Z] la somme de 355.000€ en remboursement du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions n°3; 
• CONDAMNER Madame [U] à payer la somme de 32.973€ au titre des frais de mutation, contributions de sécurité immobilière et d’agence, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions n°3 ; 
• CONDAMNER Madame [U] à rembourser toute somme réglée par Madame [Z] à Madame [U] dans le cadre de la vente au titre des avances sur travaux, provisions sur charges, frais de géomètre soit la somme de 2.636,56€, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions n°3 ; 
• CONDAMNER Madame [U] à rembourser les intérêts sur prêt soit la somme de 18.965,43€ au 15 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions n°3, à parfaire 
• CONDAMNER Madame [U] à rembourser les sommes réglées par Madame [Z] au titre de l’assurance emprunteur soit la somme de 1.978,632€ au 15 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions n°3, à parfaire 
• CONDAMNER Madame [U] à rembourser à Madame [Z] les sommes engagées au titre des travaux effectués dans l’appartement après l’acquisition soit la somme de 25.748,29€, avec intérêt au taux légal à compter des conclusions n°1 
• CONDAMNER Madame [U] à rembourser à Madame [Z] les sommes engagées pour remédier aux désordres soit la somme de 16.643,10€, avec intérêt au taux légal à compter des conclusions n°1 
• CONDAMNER Madame [U] à rembourser à Madame [Z] les charges de copropriété entre le 1 er trimestre 2021 et le 2 e trimestre 2024 soit la somme de 8.165,59€, à parfaire, avec intérêt au taux légal à compter des conclusions n°1 ; 
• CONDAMNER Madame [U] à rembourser à Madame [Z] la taxe foncière payée en 2021, 2022 et 2023 et la taxe sur les locaux vacants soit la somme de 1.991€, avec intérêt au taux légal à compter des conclusions n°1, à parfaire ; 
• CONDAMNER Madame [U] à rembourser à Madame [Z] les frais de comptabilité pour un montant de 450€ annuel depuis 2022 soit 900€ au total, à parfaire ; 
• CONDAMNER Madame [U] à payer à Madame [Z] la somme de 20.000€ au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à la date des conclusions n°1. 
• ORDONNER la capitalisation des intérêts. 
A titre infiniment subsidiaire, si les vices cachés et le dol étaient rejetés : 
• CONDAMNER Madame [U] à verser à Madame [Z] la somme de 168.765,14€ euros au titre de l’indemnisation de ses préjudices ; 
En tout état de cause : 
• CONDAMNER Madame [U] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
• CONDAMNER Madame [U] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Olivier Moreau, avocat constitué. 
• DEBOUTER Madame [U] de l’ensemble de ses demandes. 

Décision du 08 Janvier 2026
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En réponse, dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 novembre 2024 et auxquelles il est expressément référé, Mme [O] [U] demande au tribunal de :
RECEVOIR Madame [O] [U] dans le cadre de ses demandes fins et conclusions 
DEBOUTER Madame [J] [Z] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Madame [O] [U] 
 
A titre reconventionnel : 
CONDAMNER Madame [J] [Z] à la somme de 10.000 € en réparation du préjudice causé par une telle procédure manifestement abusive et empreinte de mauvaise foi ; 
 
En tout état de cause, 
CONDAMNER Madame [J] [Z] au paiement de la somme de 7000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNER Madame [J] [Z] aux entiers dépens 
ORDONNER l’exécution provisoire uniquement sur les demandes formulées par Madame [O] [U] 
REJETER la demande d’exécution provisoire formulée par Madame [J] [Z]

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 novembre 2024 et l'audience de plaidoiries a été fixée au 16 octobre 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la résolution de la vente
1.1 Sur l’existence d’un vice caché

Mme [J] [Z] sollicite la résolution de la vente sur le fondement des vices cachés, en application des articles 1641 et suivants du code civil.
A cet effet, elle soutient tout d’abord que le bien est impropre à l’usage auquel il est destiné, à savoir l’habitation soit par des locataires, soit par la mère de la demanderesse, en raison de l’ampleur des nombreux vices permanents dont il est affecté et en particulier de :
- la chute récurrente et le jet de nombreux déchets et objets obstruant la verrière qui constitue la toiture et la principale source de lumière de l’appartement, de sorte que sans cette verrière, le manque de lumière rend l’appartement inhabitable ; 
- l’encombrement et la saleté rendant la cour attenante au bien inutilisable, compromettant ainsi son rachat tel qu’il avait été mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale avant la vente ; 
- l’insécurité pour les occupants du fait des jets de déchets et l’insalubrité résultant de l’obstruction des canalisations par les déchets jetés ;
- le défaut d’entretien des appartements de l’immeuble, et en particulier, du lot se situant au-dessus de l’appartement vendu, entrainant d’importants dégâts des eaux qui ont conduit à l’effondrement du plafond de l’appartement.

Elle fait valoir que l’impropriété du bien à son usage est démontrée par le fait qu’elle rencontre de très grandes difficultés pour le louer, ou pour garder un locataire, l’agence immobilière mandatée pour le louer ayant résilié son mandat de gestion en raison des vices constatés dans l’appartement. Elle affirme à cet égard, que le bien a été inoccupé pendant plus de quinze mois sur trente-six, et que les locataires quittent régulièrement le bien en raison des nuisances, la contraignant à consentir des baisses de loyers pour compenser les troubles subis.

En réponse aux arguments avancés par la défenderesse, Mme [J] [Z] fait valoir que :
- elle respecte l’encadrement des loyers, le bien étant loué pour 1 200 euros par mois et consent régulièrement des réductions de loyer en raison des nuisances subies par les locataires ;
- le dépôt récurrent d’encombrants, les jets constants de déchets et l’incivilité des occupants ne sont pas des comportements fréquents en copropriété, cette fréquence alléguée n’étant en tout état de cause pas de nature à exclure l’existence d’un vice ;
- la propreté des rues du [Localité 4] est indifférente ;
- le courrier de sa locataire, Mme [D], en date du 16 octobre 2021 et son attestation, ne sont pas contradictoires et démontrent l’ampleur et la récurrence des nuisances.

Ensuite, elle soutient que le vice était connu de la venderesse au jour de la vente, de sorte que la clause exonératoire prévue au contrat n’est pas applicable et estime établir cette connaissance notamment par :
la production de nombreuses attestations témoignant que ces vices préexistaient avant la vente et avaient déjà poussé des occupants à quitter les lieux ;le fait que Mme [O] [U] était membre du conseil syndical entre 2017 et 2019, et présidente du conseil syndical en 2018 et 2019, de sorte qu’elle ne pouvait ignorer les nuisances affectant la copropriété ;la production d’une attestation témoignant que Mme [O] [U] a fait nettoyer la verrière avant la mise en vente de l’appartement ;les relevés généraux des dépenses des années 2016 à 2019 faisant apparaitre des dépenses de nettoyage de la verrière, qui ne constituent pas une dépense ordinaire tel qu’il est soutenu en défense mais une dépense exceptionnelle non comprise dans le contrat d’entretien consenti au prestataire Flaviense.
En réponse aux arguments de la défenderesse, elle expose que la date de l’assignation est indifférente pour apprécier l’existence du vice au moment de la vente, soulignant qu’elle a d’abord fait réaliser des travaux dans l’appartement et qu’elle n’y a jamais habité, son projet étant de le louer avant d’y faire vivre sa mère, de sorte qu’elle n’a été informée des nuisances que par le biais de l’agence immobilière en charge de la gestion du bien à compter du mois d’octobre 2021 puis au mois de janvier 2022.

Enfin, Mme [J] [Z] soutient que le vice était caché, exposant que :
- les relevés de dépenses qui font état d’enlèvement des encombrants et d’interventions sur la verrière, n’étaient pas annexées à la promesse ni à l’acte de vente ;
- la clause de l’acte de vente relative aux sinistres, dans laquelle il est question d’une petite fuite réparée et d’un sinistre relatif à un appartement mitoyen, ne mentionne pas les nuisances affectant l’appartement ;
- les procès-verbaux d’assemblée générale ne permettent pas plus de prendre conscience des désordres affectant le bien.

En réponse, Mme [O] [U] conteste l’existence de tout vice caché.

A cet égard, elle fait valoir que :
tout d’abord, l’immeuble n’est pas affecté d’un vice, la présence d’encombrants au sein d'une copropriété constituant des désagréments relativement courants, le quartier dans lequel se situe l’appartement vendu étant au demeurant réputé pour être l’un des plus sales et marqués par les incivilités ; de même, le jet de détritus et l’encombrement des parties communes, qui constituent des situations banales, ne caractérisent ni une information déterminante du consentement, ni un vice, elle-même n’ayant pas été gênée par de tels phénomènes ;la prestation annuelle de débarras des encombrants est une dépense courante en copropriété, les relevés produits faisant apparaître le débarras des encombrants dans le local poubelles ;elle ne peut être tenue responsable des incivilités des occupants de la copropriété ;ensuite, l’appartement vendu n’est pas affecté d’un vice le rendant impropre à son usage, étant relevé que l’appartement est loué en permanence et que Mme [J] [Z] perçoit des loyers supérieurs à ce qu’ils devraient être en application de la règlementation sur l’encadrement des loyers ;en achetant un appartement en rez-de-chaussée, Mme [J] [Z] a accepté d’être confrontée aux désagréments inhérents à la vie en copropriété ;Mme [J] [Z] ne démontre pas que l’appartement vendu n’est pas habitable, la présence d’encombrants dans la cour d’immeuble ou de jets de détritus sur une verrière ne rendant pas le bien impropre à sa destination ;Sept ventes ont eu lieu depuis l’acquisition par la demanderesse et elle ne saurait être tenue responsables des incivilités des nouveaux copropriétaires ; Par ailleurs, il n’est pas démontré que le vice existait avant la vente ni qu’il aurait été caché, Mme [J] [Z] ayant visité le bien à quatre reprises avant la vente sur un an ; or, à les supposer avérés, la présence d’encombrants et les jets d’objets étaient nécessairement apparents ;la demanderesse ne pouvait ignorer, au regard des procès-verbaux d’assemblée générale annexés à l'acte de vente et à la promesse, que des travaux de réhabilitation de l’immeuble avaient été votés ;Mme [J] [Z] avait déclaré dans l’acte notarié faire son affaire du dégât des eaux et des sinistres affectant l’appartement vendu ;Enfin, les pièces produites par Mme [J] [Z] au soutien de sa demande ne sont pas probantes, en particulier les attestations qui ne permettent pas de caractériser le vice allégué.
Sur ce, 

Selon les dispositions des articles 1641 et 1643 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents ou dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. 

Il est constant que l’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle pour réticence dolosive ou défaut d’information précontractuelle d’information.

En l’espèce, les plans et photographies versés aux débats montrent que le plafond du salon du bien immobilier acquis par Mme [J] [Z] sis [Adresse 3] est constitué d’une verrière et que ce bien immobilier, situé en rez-de-chaussée, est surplombé par les immeubles voisins.
Pour établir l’existence d’un vice rendant le bien immobilier litigieux impropre à son usage Mme [J] [Z] verse notamment aux débats : 
- des photographies des lieux, notamment de la verrière, postérieures à la vente, qui montrent que celle-ci est obstruée par de nombreux détritus de toute sorte, affectant la luminosité de l’appartement et générant un sentiment d’insécurité tant physique que sanitaire ;
- un courriel d’une de ses locataires, daté du 15 octobre 2021, qui déplore l’accumulation de nombreux détritus sur le plafond de l’appartement ainsi que dans la courette attenante à l’appartement, expliquant, photographies à l’appui que « cela fait maintenant plus de 3 mois que la cour de notre appartement se remplit de déchets du type mouchoirs, masques, déchets ménagers, préservatifs et cigarettes, jetés par nos chers et tendre respectueux voisins du dessus (…) Aussi, notre plafond en verre ne cesse de voir s’accumuler de nombreux détritus tels que de vieux vêtements, des chaussures, parfois même des objets plus lourds. Il nous devient même compliqué d’aller dans la mezzanine, de peur que le plafond se casse un jour. Il est également très désagréable de vivre là-dessous » ;
- un courrier du 24 avril 2023 de l’agence immobilière mandatée le 20 octobre 2021 par Mme [J] [Z] pour gérer la mise en location, dans lequel celle-ci indique souhaiter résilier ce mandat, soulignant notamment parmi les motifs de sa résiliation, l’« incivilité des occupants de l’immeuble (verrière en permanence sale) (et danger immédiat pour ls occupants de votre appartement car des objets sont jetés dessus), cour intérieure sale à cause des occupants des étages supérieurs…) » ;
- une attestation de M. [W] [I], gérant de l’entreprise de travaux chargé de la réfection des lieux lors de l’acquisition du bien par la demanderesse, qui a visité les lieux au mois d’octobre 2019 et qui y a ensuite effectué des travaux, indiquant que « j’ai pu observer les habitudes des occupants de l’immeuble. Laisser tomber leur linge par la fenêtre, jeter les ordures sur la verrière et dans la courette attenante (cigarette encore allumée, vêtement et chaussures, déchets plastiques et cartons, restes alimentaires. » ;

Ces éléments permettent d’établir que la verrière, constituant le plafond haut du salon de l’appartement acquis par Mme [J] [Z], ainsi que la courette attenante à l’appartement dont elle a la jouissance exclusive, sont régulièrement encombrées par des détritus jetés par les occupants des appartements surplombant ce bien, générant des nuisances tenant à la saleté des lieux, à une perte de luminosité et un sentiment d’insécurité, d’une ampleur et d’une gravité telles qu’elles constituent un vice de nature à rendre le bien impropre à sa destination ou à tout le moins, à en diminuer sensiblement la valeur, de sorte que Mme [J] [Z] ne l’aurait pas acquis ou à un prix moindre si elle les avaient connues. 

Contrairement à ce qu’affirme Mme [O] [U], les faits ainsi établis ne constituent pas une situation banale, ni des désagréments inhérents à la vie au sein d’une copropriété, peu important en outre le fait allégué que le quartier dans lequel l’appartement se situe soit ou non marqué par un fort taux d’incivilités.

Par ailleurs, le fait que Mme [J] [Z] ait pu louer le bien n’est pas de nature à remettre en cause cette appréciation et la question de savoir si elle a respecté ou non la réglementation afférente à l’encadrement des loyers est indifférente à cet égard.

S’il est établi qu’à la date de l’acquisition et lors des visites des lieux par Mme [J] [Z] ces nuisances n’étaient pas visibles et que la verrière ainsi que la cour étaient propres, tel qu’il résulte des photographies de l’annonce immobilière communiquées à la demanderesse le 14 octobre 2019 et de l’attestation de M. [W] [I] qui atteste avoir visité les lieux avant l’acquisition, il est justifié par les attestations de voisins produites en demande, notamment celles de M. [E] [F] et de Mme [T] [N], ainsi que par le courriel de Mme [P] [A], copropriétaire, que ces importantes nuisances étaient préexistantes à l’acquisition du bien immobilier par Mme [J] [Z] et ne pouvaient être ignorées de Mme [O] [U] compte tenu de leur ampleur.

En particulier, Mme [T] [N], qui déclare résider depuis fin 1999 dans l’immeuble jouxtant l’appartement litigieux, témoigne que depuis son arrivée à cette adresse, elle a pu constater « Faits réguliers : jets de déchets par les fenêtres (couches ou serviettes hygiéniques usagées, fruits et légumes avariés) atterrissant dans notre cour ou sur la verrière du [Adresse 3], nuisances sonores : chaîne hifi réglées à des volumes sonores très élevés ; Faits exceptionnel : « Atterrissage » d’un ouvrant de fenêtre dans notre cour début octobre 2018 ». 

M. [E] [F] atteste quant à lui que « l’immeuble du [Adresse 3] fait face à de nombreux problèmes qui existent depuis que j’y ai emménagé en 2009. Les occupants de l’immeuble ont tjs eu l’habitude de jeter leurs déchets et encombrants n’importe où dans les parties communes et de les jeter par les fenêtres qui donnent sur la cour. Les deux verrières des appartements du Rdch ont tjs été encombrées par toute sorte d’objets en passant par des matelas (…).

Enfin, Mme [P] [A] évoque le fait dans un mail adressé à Mme [J] [Z] que « les dépôts sauvages, jets de déchets et encombrants sont constatés depuis au moins 2018, quand j’ai acheté mon appartement. Pour pallier ce problème, la copropriété fait passer régulièrement des entreprises pour enlever les encombrants. Après que Mme [U] avait évoqué le problème des déchets jetés sur la verrière, nous avions aussi accepté que la copropriété prenne en charge certains nettoyages de la verrière. Le problème est récurrent et très décourageant (…). »

Les attestations produites par Mme [O] [U] ne permettant pas de remettre en cause sa connaissance des faits, le tribunal retient que le vice, qui existait antérieurement à la vente, était connu de Mme [U], de sorte que cette dernière ne peut se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés prévue au contrat.

En outre, alors que les pièces versées aux débats démontrent que la verrière et la courette étaient propres lors de la mise en vente du bien, ainsi qu’il a été précédemment relevé, il n’est pas allégué que Mme [U] aurait informé Mme [Z] des nuisances récurrentes affectant le bien et il n’est pas démontré que cette dernière ait pu en avoir connaissance. 

A cet égard, la seule lecture des procès-verbaux d’assemblée générale annexés à l’acte de vente, qui indiquaient que des travaux de réhabilitation de l’immeuble avaient été votés, ne pouvait laisser présager des nuisances affectant le bien et permettre à Mme [J] [Z] d’en avoir connaissance. 

Par conséquent, Mme [O] [U] est tenue à l'égard de Mme [J] [Z] de la garantie des vices cachés. 

Celle-ci ayant fait le choix de l'action rédhibitoire, la vente doit être résolue. 

1.2 Sur les conséquences de la résolution

En conséquence de la résolution de la vente, Mme [J] [Z] réclame :
- la restitution du prix de vente, soit 355 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions n°3 ;
- la restitution de la somme de 32 973 euros au titre des frais de mutation et frais d’agence, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions n°3,
- la restitution de divers frais engagés dans le cadre de la vente, soit 2 636, 56 euros, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions n°3,
- la restitution des intérêts sur prêt, soit la somme de 18 965,43 euros au 15 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions n°3 à parfaire ;
- la restitution des sommes réglées au titre de l’assurance emprunteur soit la somme de 1.978,63 euros au 15 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions n°3 à parfaire ; 
- le remboursement des travaux qu’elle a engagés dans l’appartement après l’acquisition soit la somme de 25.748,29 euros, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions n°1, comprenant : la rénovation de l’appartement pour 13.640,36 euros, l’achat et la pose d’une cuisine pour 3.396,7 euros, le remplacement d’un radiateur soit la somme de 1.132, 23 euros, l’installation d’une VMC pour 429 euros, ainsi que la pose d’une porte blindée à l’aspect identique à la précédente en raison de la grande insécurité de l’immeuble pour 7.150 euros ;
 - le remboursement des travaux qu’elle a engagés pour remédier aux désordres soit la somme de 16.643,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions n°1 : 6.200 euros de réfection du plafond + 930 euros de peinture post-dégât des eaux + 230 euros pour ressouder les barreaux de porte d’entrée + 2.427 euros de réfection de la verrière + 165 euros de nouveau passage de la société de destruction des nuisibles + 385 euros de recherche de fuite + 155,10 euros au titre de réparations d’une fuite + 6.001 euros au titre de la réparation d’une nouvelle fuite en janvier 2024 + 150 euros de changement de la chasse d’eau soit un total de 16.643,10 euros ; 
 - la restitution de l’intégralité des charges de copropriété depuis la date d’acquisition soit la somme de 8.165,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions n°1 à parfaire; 
 - la restitution du montant de la taxe foncière et de la taxe sur les logements vacants en 2022 et 2023 soit la somme totale de 1.991 euros, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions n°1;
- l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 20.000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter des conclusions n°1.
Aux termes du dispositif de ses écritures, elle réclame la condamnation de Mme [O] [U] à lui verser la somme de 900 euros au titre de frais de comptabilité.
Elle sollicite également que soit ordonnée la capitalisation des intérêts.

Mme [O] [U] conclut à l’absence de préjudice subi par Mme [J] [Z] et au débouté de ces demandes. 

Sur ce,

Aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

L’article 1352-6 de ce même code précise que « La restitution d'une somme d'argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l'a reçue. »

L’article 1231-6 dispose quant à lui que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l’espèce, la résolution de la vente conclue le 14 décembre 2020 entre Mme [O] [U] et Mme [J] [Z] entraîne obligation pour la venderesse de restituer le prix perçu. 
Mme [O] [U] sera en conséquence condamnée à restituer à Mme [J] [Z] les sommes suivantes :
- 355 000 euros au titre du prix versé, tel qu’il ressort de l’acte authentique de vente du 14 décembre 2020,
- 2 636,56 euros au titre des sommes réglées dans le cadre de la vente par Mme [Z], au titre des avances sur travaux, provisions sur charges, frais de géomètre ainsi qu’il ressort du compte de répartition établi par le notaire dans le cadre de la vente,

En revanche, toutes les sommes non perçues par Mme [O] [U] ne peuvent donner lieu à restitution, pouvant le cas échéant seulement ouvrir droit à réparation indemnitaire.

Conformément à l’article 1352-6 du code civil, ces restitutions seront assorties des intérêts légaux à compter du 16 avril 2024, date de la première demande par le biais de la notification de ses conclusions n°3.

La demande au titre des frais de mutation (20 614 euros) et de contribution de sécurité immobilière (355 euros) sera rejetée au regard de l'article 1961 du code général des impôts prévoyant que la résolution judiciaire de la vente ne donne pas lieu à perception du droit proportionnel d'enregistrement ni à la contribution de sécurité immobilière. 

Le surplus des demandes en restitution de Mme [J] [Z] sera requalifié en demandes indemnitaires.

Mme [O] [U] est, en application des dispositions de l’article 1645 précité du code civil, tenue de toutes les conséquences de la résolution de la vente.

Mme [J] [Z] justifie avoir exposé divers frais inutilement du fait de la résolution de la vente et a droit à une indemnisation des chefs suivants :
- les frais agence, indemnisés par la somme de 12 004 euros, ainsi qu’il ressort de l’acte authentique de vente ;
- les intérêts du prêt bancaire acquittés arrêtés au 15 avril 2024, indemnisés par la somme de 18 965,43 euros ;
- les sommes réglées au titre de l’assurance emprunteur, arrêtées au 15 avril 2024, indemnisées par la somme de 1 978,63 euros.

Il lui sera donc allouée ces différentes sommes à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024, date de la première demande par le biais de ses conclusions n°3.

S’agissant des travaux engagés dans l’appartement vendu par Mme [O] [U], que ce soit lors de l’acquisition ou à la suite de désordres survenus depuis dans le bien litigieux, Mme [J] [Z] produit plusieurs factures permettant de justifier qu’elle s’est acquittée d’une somme totale de 25 748,29 euros correspondant à la rénovation de l’appartement, l’achat et la pose d’une cuisine, l’installation d’une VMC et la pose d’une porte blindée.

Elle sera donc indemnisée de l’ensemble de ces travaux par l’allocation d’une somme de 25 748,29 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023, date de signification de ses conclusions n°1 dans lesquelles elle a formé cette demande pour la première fois.

Elle justifie également, par la production de plusieurs factures, s’être acquittée de la somme totale de 16 643,10 euros, au titre de divers travaux de remise en état de l’appartement à la suite de la survenance de différents désordres l’ayant affecté. Elle sera donc indemnisée à ce titre par l’allocation de la somme de 16 643,10 euros.

Mme [J] [Z] établit par ailleurs s’être acquittée des charges de copropriété entre le 1er trimestre 2021 et le 2ème trimestre 2024 à hauteur de la somme totale de 8 165,59 euros.

Elle sera donc indemnisée par l’allocation d’une somme de 8 165,59 euros de ce chef.

Elle justifie également s’être acquittée de la taxe foncière pour les années 2021 (421 euros), 2022 (433 euros) et 2023 (626 euros) et de la taxe sur les logements vacants pour l’année 2022 (511 euros) pour un montant total de 1 991 euros. 

Elle sera donc indemnisée par l’allocation de la somme correspondante à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023, date de signification de ses conclusions n°1 dans lesquelles elle a formé cette demande pour la première fois.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil. 

Si Mme [J] [Z] justifie avoir exposé des frais de comptabilité à hauteur de 900 euros, les factures versées aux débats ne permettent pas de conclure que ces frais seraient en rapport avec l’acquisition du bien litigieux.

Elle sera donc déboutée de sa demande indemnitaire de ce chef.

Enfin, si Mme [J] [Z] sollicite la condamnation de Mme [O] [U] au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, le tribunal constate qu’elle ne développe aucun moyen de fait au soutien de cette demande, n’étayant celle-ci d’aucun élément justificatif, ni même d’aucune explication sur le préjudice qu’elle déclare avoir subi à ce titre.

Elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande indemnitaire de ce chef. 

2. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

Mme [O] [U] réclame, sur le fondement des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, la condamnation de Mme [J] [Z] à lui verser la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts, estimant que la présente procédure est abusive et que la demanderesse a agi de mauvaise foi. 

Mme [J] [Z] conclut au débouté de cette demande, soulignant que la présente procédure est justifiée.

Sur ce, 

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé. Elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l'intention de nuire, ou par une légèreté blâmable. 

En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que Mme [J] [Z] est bien fondée en son action résolutoire et il ne résulte d'aucun élément qu’elle aurait agi à l'encontre de Mme [O] [U] avec une légèreté blâmable ou une intention de nuire. 

La demande de dommages et intérêts de Mme [O] [U] pour procédure abusive sera donc rejetée. 

3. Sur les demandes accessoires

Mme [O] [U], succombant à la présente instance, supportera les entiers dépens.

L’équité justifie de condamner Mme [O] [U] à payer à Mme [J] [Z] la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’importance des condamnations prononcées à l’égard de Mme [O] [U] comme du fait que la présente décision prononce la résolution d’une vente immobilière, il est d’une bonne administration d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort :

Prononce la résolution de la vente conclue le 14 décembre 2020 entre Mme [O] [U] et Mme [J] [Z] portant sur le bien immobilier – constitués des lots 1, 4 à 7 réunis- situé en rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] , cadastré « Section [Cadastre 5] Lieudit [Adresse 3], Surface 00 ha 02 a 11 ca » ;

Condamne Mme [O] [U] à restituer à Mme [J] [Z] la somme de 355 000 euros au titre du prix de vente des lots 1, 4 à 7 réunis de l’immeuble sis [Adresse 3], avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 ;

Condamne Mme [O] [U] à restituer à Mme [J] [Z] la somme de 2 636,56 euros au titre des avances sur travaux, provisions sur charges, frais de géomètre, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 ;

Rejette la demande de Mme [J] [Z] tendant à la condamnation de Mme [O] [U] au paiement des droits de mutations et de la contribution de sécurité immobilière ;
 
Condamne Mme [J] [Z] à restituer à Mme [O] [U] les lots 1, 4 à 7 réunis de l’immeuble sis [Adresse 3] cadastrés « Section [Cadastre 5] Lieudit [Adresse 3], Surface 00 ha 02 a 11 ca » ;

Condamne Mme [O] [U] à payer à Mme [J] [Z], à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes :
- 12 004 euros au titre des frais agence, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 ;
- 18 965,43 euros au titre des intérêts du prêt bancaire acquittés arrêtés au 15 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 ; ;
- 1 978,63 euros au titre de l’assurance emprunteur, arrêtée au 15 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 ;
- 25 748,29 euros au titre des travaux de rénovation effectués dans l’appartement, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023 ;
- 16 643,10 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement ;
- 8 165,59 euros au titre des charges de copropriété acquittées jusqu’au 2ème trimestre 2024 ;
- 1 991 euros au titre de la taxe foncière pour les années 2021 à 2023 et de la taxe sur les logements vacants pour l’année 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière ; 
Rejette la demande de Mme [J] [Z] tendant à la condamnation de Mme [O] [U] à lui verser la somme de 900 euros au titre des frais de comptabilité exposés ;

Rejette la demande de Mme [J] [Z] tendant à la condamnation de Mme [O] [U] à lui verser la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

Rejette la demande de Mme [O] [U] tendant à la condamnation de Mme [J] [Z] au paiement de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

Condamne Mme [O] [U] à payer à Mme [J] [Z] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne Mme [O] [U] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Olivier MOREAU, qui en a fait la demande ;

Ecarte l’exécution provisoire de la présente décision ; 

Fait et jugé à Paris le 08 Janvier 2026

La Greffière La Présidente