Tribunal Judiciaire · Contentieux général Proxi — 6 janvier 2026

N°Minute:26/20
N° RG 24/02468 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PLLG

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 4]

JUGEMENT DU 06 Janvier 2026


DEMANDEUR:

Madame [O] [G], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de Me Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEUR:

S.A.R.L. -EPP FENOUILLET, dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Me Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER






COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier, assistée de l'auditrice de Justice, Marion LARIVIERE 
Greffier : Clémence BOUTAUD 

DEBATS:

Audience publique du : 06 Novembre 2025
Affaire mise en deliberé au 06 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 06 Janvier 2026 par
 Emmanuelle SERRE, PrésidenT, rédigée par l'auditrice de Justice, Marion LARIVIERE
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier




Copie exécutoire délivrée à : Me Nina BAUDIERE SERVAT
Me Fanny MEYNADIER

Copie certifiée delivrée à : 
Le:









EXPOSE DU LITIGE


Par acte en date du 4 juin 2019, SELARL EPP FENOUILLET a donné à bail à Madame [O] [G] un logement situé [Adresse 2].

Par mail du 15 juillet 2024, Madame [G] a informé son bailleur de l’existence d’un sinistre dans son appartement.

Le 10 août 2024, Madame [O] [G] a chuté et s’est blessée.

Se plaignant d’une fuite d’eau non réparée par son bailleur et à l’origine de sa chute, Madame [O] [G] a, par acte de commissaire de justice délivré le 6 décembre 2024, fait assigner la SELARL EPP FENOUILLET devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 20 janvier 2025, aux fins de :

A titre principal, 
Ordonner l’exécution de travaux de mise en conformité par la SELARL EPP FENOUILLET sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours suivant la signification de la décision et le relogement des locataires à ses frais pendant la réalisation de ces travaux ; 
Condamner la SELARL EPP FENOUILLET à lui payer la somme de 1 135 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ; 
Condamner la SELARL EPP FENOUILLET à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ; 

En tout état de cause, 
Condamner la SELARL EPP FENOUILLET à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Ordonner l’exécution provisoire de droit. 

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

Madame [O] [G] a comparu, assistée de son conseil. La SELARL EPP FENOUILLET était représentée par son conseil. 

À cette audience, Madame [O] [G] demande à la juridiction de :

A titre principal, 
Condamner la SELARL EPP FENOUILLET à faire réaliser les réparations nécessaires sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours suivant la signification de la décision ;
Condamner la SELARL EPP FENOUILLET à lui payer la somme de 3 178 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, à parfaire jusqu’à justification de la réalisation effective des travaux ; 
Condamner la SELARL EPP FENOUILLET à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ; 
Débouter la SELARL EPP FENOUILLET de ses demandes reconventionnelles ; 

Subsidiairement, 
Accorder à Madame [G] de plus larges délais ; 
Ordonner, le cas échéant, la compensation des créances réciproques entre Madame [G] et la société EPP FENOUILLET ;

En tout état de cause, 
Débouter la SELARL EPP FENOUILLET de ses demandes ; 
Condamner la SELARL EPP FENOUILLET à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Ordonner l’exécution provisoire de droit, excepté en cas de condamnation à l’encontre de la requérante. 

Elle fait valoir, au soutien de ses prétentions et au visa des articles 1719 et suivants du code civil et du décret du 30 janvier 2002, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, à l’origine d’un trouble de jouissance que le bailleur doit réparer. La locataire fait état d’une fuite d’eau, créant des moisissures, odeurs nauséabondes, dégâts au plafond et écoulement continu sur le sol nécessitant de vider un sceau tous les quarts d’heure. Elle indique avoir chuté le 10 août 2024, en raison de cette fuite, cela lui occasionnant de sérieuses blessures, le lien de causalité étant établi au vu de la localisation de la flaque d’eau, sous la zone du plafond endommagé par les infiltrations. Elle expose que cette chute a entraîné de lourdes conséquences, son immobilisation pendant plusieurs mois puis un handicap découlant de cette chute. Elle ajoute subir des désagréments en lien avec une invasion de fourmis dans son appartement, comportements inciviques de certains voisins jetant des détritus, nombreuses pannes d’ascenseur et évoque l’organisation d’une pétition par des occupants de l’immeuble, dénonçant une gestion inacceptable de la résidence.

La locataire fait valoir qu’elle ne peut faire un usage normal de son logement en raison des désordres, qui l’empêchent de vivre décemment dans le logement, dangereux pour sa santé. En réponse à la bailleresse, elle considère que l’obligation de délivrance conforme existe à compter de la prise d’effet du bail, et se maintient jusqu’à son terme. 

Elle expose, au visa de l’article 1720 du code civil et du décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, que la bailleresse a manqué à son obligation d’entretien et de jouissance paisible du logement, au vu des désordres évoqués, de tels travaux relatifs aux plafonds étant à la charge du bailleur. Elle note que le bailleur est resté passif malgré les relances et n’est intervenu que tardivement, par une opération mineure ne permettant de remédier durablement aux désordres, alors qu’elle avait signalé à plusieurs reprises les désordres, notamment par signalement à son assurance, courriels et saisine de la plateforme HISTOLOGUE. Elle fait valoir qu’il n’est pas démontré que la fuite a cessé ni que le bailleur a effectivement réalisé des réparations, et affirme au contraire qu’elle a continué à subir des infiltrations. 

En réponse à la défenderesse, elle explique que la cause des dégâts ne peut être uniquement le défaut de joint dans le logement du dessus, et que d’autres causes potentielles ne peuvent être écartées, notamment la vétusté de la toiture ou de l’isolation du bâtiment. Par ailleurs, la locataire considère qu’il appartient au bailleur de fournir l’état des lieux d’entrée, qui ne lui a jamais été remis. 

Au visa des articles 1221 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [G] considère que le bailleur n’a pas réalisé les travaux nécessaires à la remise en conformité de l’appartement, et qu’il ne peut s’exonérer de son obligation en alléguant que la cause des désordres est exclusivement imputable à autrui et en l’espèce, l’occupante du logement du dessus.

S’agissant de son préjudice de jouissance, elle expose solliciter le remboursement de 50% des loyers et charges, soit 227 euros, et ce, depuis le mois de juillet 2024 soit 14 mois, l’absence de relogement n’excluant en rien l’existence d’un trouble de jouissance, puisque son confort, sa sécurité et sa salubrité sont affectés. 

Concernant de son préjudice moral, elle précise avoir été contrainte de vivre dans un logement indécent et dangereux pour sa sécurité et son état de santé, cela ayant impacté son moral, outre la chute à l’origine d’une immobilisation à son domicile, préjudice qu’elle considère réel et directement en lien avec les carences du bailleur. 

Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles du bailleur en lien avec les impayés de loyer, et au visa de l’article 1343-5 du code civil et L.722-2 du code de la consommation, expose qu’elle perçoit une retraite modeste, avec un complément de revenu en lien avec son activité d’accompagnante d’élèves en situation de handicap, qu’elle ne peut plus exercer depuis sa chute, ce qui explique le léger retard dans le paiement de ses loyers, paiement repris immédiatement. Elle précise avoir déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable, et qui doit avoir pour effet de suspendre toute procédure d’exécution. 

La SELARL EPP FENOUILLET, représentée par son avocat, sollicite de : 
Débouter Madame [G] de l’ensemble de ses prétentions ; 

Reconventionnellement, 
Condamner Madame [G] à lui payer la somme de 1 728,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2025, à réactualiser au jour de l’audience ; 
Condamner Madame [G] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de la procédure abusive ; 
Condamner Madame [G] aux dépens ;
Condamner Madame [G] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Elle fait valoir, au soutien de ses prétentions, qu’elle n’a commis aucun manquement ni négligence, et au contraire, avoir accompli l’ensemble des diligences nécessaires, dès le signalement du sinistre et sans nécessité de relance, les travaux nécessaires ayant été réalisé avant même la délivrance de l’assignation. Elle considère, en conséquence, que sa responsabilité ne peut être engagée. 

La bailleresse estime que l’obligation de délivrance s’apprécie lors de la prise à bail du logement et ne concerne pas les désordres survenus en cours d’occupation, dont le bailleur n’avait pas connaissance et qui relèvent de l'obligation d'assurer la jouissance paisible du logement, obligation de moyen, alors même que l’entretien des joints relève du locataire. Elle affirme que le désordre provient exclusivement du logement situé au-dessus de celui occupé par la locataire, ce dont elle ne peut être responsable. La SARL EPP FENOUILLET explique que le sinistre a fait l’objet d’une réparation en date du 26 novembre 2024 par Monsieur [K], par démontage des rosaces murales de la robinetterie et du jointement en silicone autour des raccords muraux, et que les désagréments évoqués ne constituent ni un trouble anormal de jouissance, ni une atteinte à la décence du logement. 

Par ailleurs, la défenderesse expose qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la chute de la locataire et les infiltrations dénoncées, alors que les photographies laissent à penser que la fuite se situe en coin de pièce, dans une zone non propice à la circulation. Elle relève par ailleurs que le département de l’Hérault se trouvait en vigilance orange pour cause de canicule, et ce, à compter du 9 août 2024, et ajoute que la locataire n’a jamais indiqué auparavant que sa chute était liée au dégât des eaux. 

S’agissant de la persistance de la fuite, elle note que l’ensemble des échanges et relances sont antérieurs à l’intervention de l’entreprise, et qu’aucune pièce récente ne permet d’établir la persistance d’un désordre. Elle expose que la remise en état des embellissements incombe à l’assurance habitation de la locataire et indique que les désagréments évoqués par la locataire relèvent d’évènements ponctuels, extérieurs à la sphère de contrôle du bailleur. 

Concernant le préjudice de jouissance, la société estime que la locataire a continué de jouir du bien, sans éviction, et n’a pas eu à supporter de relogement, et qu’en toute hypothèse, le quantum réclamé est disproportionné, un tel préjudice de jouissance ne pouvant excéder 10% du montant du loyer mensuel, outre qu’elle ne justifie pas d’un refus de prise en charge par sa compagnie d’assurance. Concernant le préjudice moral, la bailleresse fait valoir que celui-ci n’est pas démontré, aucune dangerosité des lieux n’étant caractérisée. 

A l’appui de sa demande reconventionnelle au titre de l’arriéré locatif, la bailleresse évoque des paiements tardifs réguliers ainsi qu’un commandement de payer, notifié le 25 novembre 2024, outre la saisine de la commission de surendettement évoquée par la demanderesse, caractérisant selon la société sa mauvaise foi. 

A l’appui de sa demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive, elle expose que Madame [G] a initié une procédure manifestement infondée, animée par une volonté dilatoire, puisqu’aucune faute ne lui est imputable et que les désordres avaient été résolus avant l’introduction de l’instance. 

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la demande au titre du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent 

- Sur le principe de la responsabilité

Conformément aux articles 1719 et suivants du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Il est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

Aux termes de l'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé […]. 
Le bailleur est obligé : 
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (.....).
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ».

Il incombe ainsi au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public : il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire. 

Par ailleurs, l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. En effet, il importe peu qu'il ne soit pas lui-même à l'origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l'entretien des biens donnés à bail. 

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que par mail du 15 juillet 2024, Madame [G] a informé le propriétaire de l’existence d’un sinistre dans son appartement, à l'origine d’une mauvaise odeur. Dès le 15 juillet 2024, SAGESTIM, en qualité de gestionnaire locatif, a demandé à la société ADR PLOMBERIE d’intervenir concernant l’infiltration d’eau signalée la veille par la locataire et de rechercher la fuite, et a contacté les occupants des logements C205, C206, C305, C306, situés au-dessus de celui de la locataire, les informant de l’intervention du professionnel. Le 13 août 2024, Madame [G] déclarait le sinistre auprès de son assurance. 

Elle justifie avoir chuté le 10 août 2024, cette chute occasionnant une fracture du poignet droit et tassement de vertèbre dorsale, le tout ayant entraîné une impotence grave et un arrêt de travail de 45 jours. Elle verse par ailleurs plusieurs attestations évoquant ces fuites d’eau régulières dans son domicile, et sa chute intervenue le 10 août 2024, à cause de la présence d’eau issue de des infiltrations. Il résulte notamment de l’attestation de Madame [P] [R], que cette dernière indique avoir été contactée par appel de Madame [G] le 10 août 2025, indiquant avoir chuté à son domicile et s’être blessée. Elle précise qu’à l’arrivée dans le logement, la locataire était au sol, des flaques d’eau étant présentes, et que ce n’était pas la première fois qu’elle remarquait ces flaques lors des visites chez Madame [G]. 

Un rapport de recherche de fuite de la société 7ID en date du 25 octobre 2024 conclut à des infiltrations entre la robinetterie du mitigeur de douche et la faïence dans l’appartement C406, occupé par Madame [B] [U], dues à une absence de joints, et préconisait la réfection des joints d’étanchéité entre la robinetterie du mitigeur de la douche et la faïence. Suivant facture en date du 26 novembre 2024, M. [K], entreprise de plomberie, a procédé au démontage des rosaces murales de la robinetterie de la douche et jointage au silicone du contour et raccords de sortie de mur dans l’appartement C406. Par mail envoyé à la locataire le 29 novembre 2024, SAGESTIMM a indiqué à Madame [G] la suppression de la cause du sinistre intervenu dans le logement C406. 

Depuis l’intervention du 26 novembre 2024 après identification de la cause des désordres, il y a lieu de constater que la locataire ne démontre pas la persistance des désordres et la présence de nouvelles infiltrations ou fuites dans son domicile à l’exception de la tâche du mur, qui demeure. 

Force est de constater que si le bailleur a engagé des démarches immédiatement après le signalement du désordre par Madame [G], la réparation n’a eu lieu que plus de 4 mois plus tard, alors même que les dégâts continuaient et que la locataire subissait ces infiltrations d’eau et odeurs. Dès lors, la réparation définitive des désordres s’est avérée tardive. Le bailleur ne démontre pas avoir suivi activement les recherches, relancé et accéléré les démarches, entre juillet et fin novembre, date de réparation de la fuite.

Le bailleur expose que les causes des désordres se trouvent exclusivement dans un sinistre intervenu dans le logement situé au-dessus de celui de Madame [G] et qu’ainsi, sa responsabilité ne peut être engagée. Toutefois ces éléments ne sont pas de nature à exonérer le bailleur de sa propre obligation de délivrance d’un logement décent.

De même, le moyen invoqué par la bailleresse tenant à l’impossibilité d’une fuite d’eau à ce moment en raison d’un épisode de canicule est inopérant au vu de la cause de la fuite analysée, puisque provenant des joints de douche et de robinetterie, sans lien avec le contexte climatique à ce moment. 

La locataire évoque en outre différents désordres en lien avec une mauvaise gestion locative par son bailleur, dont une pétition des résidents, signés par 9 personnes, et dénonçant la gestion inacceptable de la résidence, outre plusieurs attestations d’occupants confirmant ces éléments. 

Par conséquent, et au vu des éléments précités, la preuve est ainsi rapportée de ce qu'en violation articles 1719 et suivants du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a manqué à son obligation d’entretien et de jouissance paisible du logement et de délivrance d'un logement décent conforme à l'usage d'habitation, Madame [G] ayant pâti de l’humidité et d’infiltrations durant plusieurs mois dans son logement.

- Sur les préjudices 

Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que la locataire a été exposée, durant plsu de quatre mois, à des infiltrations d’eau persistantes dans son logement. Ces désordres, maintenus dans le temps en raison de l’intervention tardive des réparations, ont entraîné la présence récurrente de flaques d’eau dans le logement de la demanderesse. Dès lors, ces circonstances ont causé une atteinte caractérisée à la jouissance paisible du logement par la locataire, que le bailleur est tenu de réparer. 

Toutefois, son préjudice de jouissance sera apprécié entre le 15 juillet 2024 et le 26 novembre 2024, date des réparations. 

En définitive, la SARL EPP FENOUILLET sera condamnée à payer à Madame [O] [G] la somme de 560,60 euros, soit 30 % du loyer sur 4,37 mois ((30% x 427,62) x 4,37 = 560,60) entre le 15 juillet et le 26 novembre 2024, en réparation de son préjudice de jouissance. 

Sur le préjudice moral 

Force est de constater que le préjudice moral allégué est incontestable, en ce que Mme [G] a eu à supporter, sur une période limitée, les répercussions des désordres liés aux infiltrations d’eau dans son logement, ce dont attestent plusieurs témoins et photographies versées, et ayant notamment occasionné une chute. Si le bailleur allègue l’absence de lien de causalité, il convient de constater que la locataire apporte des photographies, justificatifs médicaux et attestations permettant de démontrer le lien de causalité entre la présence d’infiltrations à son domicile et sa chute le 10 août 2024. 

Ces désordres ont nécessairement généré chez la locataire une situation d’inconfort, d’inquiétude et de stress prolongée, caractérisant un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance.

Par conséquent, la somme plus justement évaluée à 3 000 euros est de nature à compenser ce préjudice, et le bailleur sera condamné à lui payer cette somme en réparation de son préjudice moral. 

Sur la demande au titre des travaux de remise en état et de prononcé d’une astreinte

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des éléments produits au dossier que si le bailleur a tardé dans la réparation de la fuite et a manqué à son obligation d’entretien du logement et de délivrance, les désordres ont été réparés depuis l’intervention du 26 novembre 2024. 

En effet, la cause de ces désordres a été identifiée par un rapport d’intervention en date du 25 octobre 2024, ceux-ci provenant du logement C406 situé au quatrième étage, et permettant sa réparation le 26 novembre 2024, justifiée par le bailleur. 

Madame [G] affirme que ces désordres persistent, toutefois, elle ne verse aucun élément probant permettant de démontrer une persistance des désordres en dépit de la réparation. 

Par conséquent, Madame [G] sera déboutée de sa demande relative aux travaux de remise en état et de prononcé d’une astreinte à ce titre. 

 Sur la demande reconventionnelle de condamnation au paiement de l’arriéré locatif 

- Sur la demande en paiement formulée à l’encontre de Madame [G] 

Conformément à l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article L.722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.

En l’espèce, il résulte décompte actualisé versé aux débats que Madame [G] se trouve redevable de la somme totale de 1 633,32 euros en arriéré de loyers et de charges échus, somme arrêtée au 10 octobre 2025, mensualité du mois de septembre 2025 comprise, après enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

En défense, Madame [G], qui ne conteste pas la réalité des sommes dues, sollicite le débouté de cette demande au vu du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible. 

Toutefois, en l’absence de tout arrêté préfectoral décidant d’une telle suspension de l’exigibilité des loyers en raison de l’insalubrité, elle restait tenue des loyers et charges. De surcroît, il convient de noter que son bailleur sera condamné par la présente décision à réparer ses préjudices, notamment par l’allocation de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance, ne laissant subsister aucun préjudice à ce titre. 

S’agissant de la procédure de surendettement, il ressort des pièces versées aux débats que la recevabilité du dossier de surendettement de la locataire a été prononcée par la commission le 22 juillet 2025, et que SAGESTIM, gestionnaire locatif et pour le compte de la SARL EPP FENOUILLET, en sa qualité de créancier, a contesté cette décision de recevabilité.

En tout état de cause, si la décision de recevabilité de la commission emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur conformément à l'article L.722-2 du code de la consommation, elle n'interdit pas au créancier de solliciter la délivrance d'un titre exécutoire fixant sa créance, quand bien même celui-ci ne pourra pas mettre à exécution ce titre durant l'application des mesures préconisées par la Commission.

Il convient en conséquence de condamner Madame [O] [G] à payer à la SARL EPP FENOUILLET la somme de 1 633,32 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 octobre 2025, mensualité du mois de septembre 2025 comprise. 

- Sur la compensation des créances 

En vertu des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. Elle n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Par ailleurs, les articles 1348 et suivants du code civil disposent que la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. Le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l'une des obligations ne serait pas liquide ou exigible. Dans ce cas, la compensation est réputée s'être produite au jour de l'exigibilité de la première d'entre elles.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des éléments susvisés que le bailleur est redevable à l’égard de Madame [G] d’une somme de 560,60 euros au titre du préjudice de jouissance, et de la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral, soit une somme totale de 3 560,60 euros. Par ailleurs, la locataire est elle-même redevable à l’égard de son bailleur de la somme de 1 633,32 euros au titre des loyers et charges impayés. 

Ces créances sont nées du contrat de bail liant les parties. 

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner la compensation des créances réciproques, et la SARL EPP FENOUILLET sera ainsi redevable de la somme de 1 927,28 euros à Madame [G].

Sur la demande reconventionnelle de la SARL EPP FENOUILLET au titre de la procédure abusive 

L’article 32-1 du code de procédure civile expose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l'espèce la SARL EPP FENOUILLET soutient que Madame [G] a commis un abus du droit d'ester en justice au motif qu'elle l’a assignée alors même que les désordres avaient cessé.

Toutefois, si l’assignation en date du 20 janvier 2025 est postérieure aux réparations intervenues en date du 26 novembre 2024, il n’en demeure pas moins que la locataire sollicite, outre la condamnation de son bailleur à procéder à des réparations, l’indemnisation des préjudices antérieurs au 20 janvier 2025. 

Par ailleurs, il convient de relever que si Madame [G] a été déboutée de sa demande relative à la réparation des désordres, ses demandes indemnitaires ont été partiellement accueillies. De surcroît, la SARL EPP FENOUILLET ne démontre pas une intention malicieuse et abusive de la part de la locataire dans son action judiciaire.

Dès lors, sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SARL EPP FENOUILLET, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Condamnée aux dépens, la SARL EPP FENOUILLET devra payer la somme de 1500 euros à Madame [O] [G]. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire de la décision

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS,


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,


DEBOUTE Madame [O] [G] de sa demande de condamnation à faire des travaux de remise en état sous astreinte ;

DIT que la SARL EPP FENOUILLET est redevable à l’égard de Madame [O] [G] de la somme de 560,60 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

DIT que la SARL EPP FENOUILLET est redevable à l’égard de Madame [O] [G] de la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DIT que Madame [O] [G] est redevable à l’égard de la SARL EPP FENOUILLET de la somme de 1 633,32 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 octobre 2025, mensualité du mois de septembre 2025 comprise ; 

ORDONNE la compensation des créances réciproques entre la SARL EPP FENOUILLET et Madame [O] [G] ; 

DIT qu’en conséquence, la SARL EPP FENOUILLET est redevable à l’égard de Madame [O] [G] de la somme de 1 927,28 euros ; 

DEBOUTE Madame [O] [G] de sa demande de délais ; 

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTE la SARL EPP FENOUILLET de sa demande indemnitaire reconventionnelle au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE la SARL EPP FENOUILLET aux dépens ; 

CONDAMNE la SARL EPP FENOUILLET à payer à Madame [O] [G] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE la SARL EPP FENOUILLET de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE l’exécution provisoire, de droit, de la présente décision. 

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jours, mois et an que dessus, et a été signé par le juge et le greffier.


LA GREFFIÈRE LA JUGE