Tribunal Judiciaire · Chambre 1 Cabinet 2 — 9 janvier 2026

LNB/FC


Jugement N°
du 09 JANVIER 2026

AFFAIRE N° : 
N° RG 25/01588 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KBHW / Ch1c2
DU RÔLE GÉNÉRAL






[ED] [M] [K] [L]
[J] [X] [I] [S]
[C] [D]




Contre :

S.C.I. LA GRANGE











Grosse : 
la SELARL AVK ASSOCIES
la SCP CANIS



Copies : 
la SELARL AVK ASSOCIES
la SCP CANIS


Dossier


la SELARL AVK ASSOCIES
la SCP CANIS




TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 11]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


LE NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

Madame [ED] [M] [K] [L]
[Adresse 6]
[Localité 9]

Monsieur [J] [X] [I] [S]
[Adresse 6]
[Localité 9]

Madame [C] [D]
[Adresse 6]
[Localité 9]

tous représentés par la SCP CANIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDEURS

ET :

S.C.I. LA GRANGE
[Adresse 1]
[Localité 8]

représentée par la SELARL AVK ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDERESSE


Lors de l’audience de plaidoirie du 03 Novembre 2025 :

Après avoir constaté l’absence d’opposition des avocats, le tribunal a tenu l’audience en juges rapporteurs, composé de :

Madame Laura NGUYEN BA, Juge,

assistéE, lors de l’appel des causes de Madame Fanny CHANSÉAUME, Greffier.

Lors du délibéré le tribunal composé de :

Madame Laura NGUYEN BA, Juge,
Madame Julie AMBROGGI, Juge, (à laquelle il a été rendu compte conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile),
Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente, (à laquelle il a été rendu compte conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile),

Après avoir entendu en audience publique du 03 Novembre 2025 un magistrat en son rapport et les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :
EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 19 juillet 2021, établi par Maître [B] [V], notaire à [Localité 10], Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S] ont acquis auprès de la S.C.I. [Adresse 15] une propriété sise [Adresse 7], cadastrée section BL numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 5], à savoir une ancienne grange, transformée en maison d’habitation comprenant « un séjour sur cuisine ouverte, salle de bain, WC, buanderie, à l’étage deux chambres, ainsi qu’une dépendance à rénover attenante à la maison, grange et cour privative », pour le prix de 190 000 €. 

Selon acte notarié du 15 septembre 2021, établi par Maître [B] [V], notaire à [Localité 10], Madame [ED] [L] a acquis auprès de la S.C.I. [Adresse 14] GRANGE un bien immobilier sis également [Adresse 7], cadastrée section BL numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 4], à savoir « une maison à usage d’habitation comprenant un salon, une cuisine, un WC, une salle de bain et deux chambres », pour un prix de 105 000 €.

Au mois de juin 2022, la commune de [Localité 12] a été victime de fortes intempéries, par suite desquelles les consorts [S]/[D] et [L] ont constaté l’apparition d’infiltrations importantes et d’inondations dans leurs biens respectifs. Cette situation les a conduits à effectuer des déclarations de sinistre auprès de leurs assureurs respectifs. 

Des devis ont été établis par Monsieur [A] [E], couvreur, les 22 juillet et 19 août 2022. 

Les assureurs des acquéreurs ont considéré que les dommages subis n’entraient pas dans le champ des garanties souscrites, au vu notamment de l’état des toitures examinées. 

Après échanges, il est apparu que les parties ne parvenaient pas à trouver d’accord entre elles, quant à la prise en charge des travaux. 

Par acte d’assignation en date du 28 septembre 2023, Monsieur [J] [S], Madame [C] [D] et Madame [ED] [L] ont assigné la S.C.I. LA GRANGE devant la présidente du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant en référé, afin d’obtenir, en application de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une expertise judiciaire avec mission d’usage.

Par ordonnance du 30 janvier 2024, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise judiciaire portant sur les biens acquis par les demandeurs, confiée à Monsieur [F] [H]. 

L’expert judiciaire a établi son rapport, le 30 janvier 2024.





Selon ordonnance du 14 avril 2025, Madame la vice-présidente du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a autorisé Madame [ED] [L] et Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S] à faire assigner la S.C.I. LA GRANGE à jour fixe, pour l’audience du 6 mai 2025 à 14h00.

Par acte de commissaire de justice, signifié le 18 avril 2025, Madame [ED] [L] et Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S] ont fait assigner la S.C.I. LA GRANGE devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, au vu des articles 1641 et suivants du code civil, aux fins notamment d’obtenir des dommages-intérêts, correspondant à la prise en charge des travaux de reprise sur leurs habitations respectives. 

Au terme de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 28 mai 2025, Madame [ED] [L] et Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S] demandent de :

A titre principal, dire et juger que les biens immobiliers vendus par la S.C.I. LA GRANGE aux consorts [S]/[D], selon acte de vente en date du 19 juillet 2021 et à Madame [ED] [L], selon acte de vente en date du 15 septembre 2021, étaient affectés de désordres qui rendaient les biens impropres à leur destination ;Dire et juger que ces désordres étaient non-apparents pour des acheteurs profanes et constituent des vices cachés ;Dire et juger que l’exclusion de garantie des vices cachés ne peut pas être opposée par la S.C.I. [Adresse 14] GRANGE au vu des activités professionnelles de son gérant, le vendeur devant être considéré comme professionnel de la construction ou de l’immobilier ;A titre subsidiaire, dire et juger que la S.C.I. [Adresse 15] connaissait les vices affectant les biens immobiliers qu’elle a vendus au profit des consorts [Z] [D] et de Madame [ED] [L] ; En tout état de cause, condamner la S.C.I. [Adresse 15] à payer et porter aux consorts [S]/[D] : Au titre des préjudice matériels, la somme de 45 432 € TTC, majorée du coût d’une assurance dommages-ouvrage d’un montant de 3% des travaux (1363 €), soit la somme de 46 795 €, outre application de l’indice BT 01 à compter du mois de septembre 2023 jusqu’à la date à laquelle la décision à intervenir deviendra définitive Au titre du préjudice de jouissance, la somme de 100 € par mois depuis juillet 2021, soit en l’état la somme de 5500 €, somme à parfaire, outre la somme de 3000 € pour préjudice moral Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 5000 € ; Condamner la S.C.I. [Adresse 14] GRANGE à payer et porter à Madame [L] : Au titre des préjudices matériels, la somme de 18 099, 97 € TTC majorée du coût d’une assurance dommages-ouvrage d’un montant de 3% des travaux (543,03 €), soit la somme de 18 643 €, outre application de l’indice BT 01 à compter du mois de septembre 2023 jusqu’à la date à laquelle la décision à intervenir deviendra définitive ; Au titre du préjudice de jouissance, la somme de 100 € par mois depuis septembre 2021, soit en l’état la somme de 5300 €, somme à parfaire, outre la somme de 3000 € pour préjudice moral ;Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 5000 € ; 
Condamner la S.C.I. [Adresse 15], aux entiers dépens, dont frais d’expertise judiciaire.
Les demandeurs font valoir que les biens qu’ils ont achetés sont affectés de vices cachés, en ce que les infiltrations massives dont ils ont été victimes, décelées uniquement à partir du mois de juin 2022 à l’occasion de fortes intempéries, ont pour cause un état grandement endommagé de la toiture des deux habitations litigieuses, cet état leur ayant été caché lors de l’achat et rendant les biens impropres à leur destination. 

Selon eux, la clause exclusive de garantie au titre des vices cachés ne peut trouver application, en l’espèce, dans la mesure où la société demanderesse avait pour gérant Monsieur [Y] [W], lequel a dirigé plusieurs sociétés dont certaines spécialisées en construction, notamment de menuiseries PVC et que cette société doit être vue comme ayant la qualité de professionnelle de la construction, de ce fait. A titre subsidiaire, ils font valoir que la situation de l’immeuble était connue du vendeur, un précédent acquéreur potentiel ayant pris attache avec un couvreur, qui lui a établi un devis et lui a indiqué que la toiture devait être entièrement rénovée ; que ce devis a été communiqué au vendeur, qui a choisi de retirer son bien de la vente et de changer d’agent immobilier, ne souhaitant pas négocier le prix ou procéder aux travaux de rénovation avant cession. 

Ils contestent certaines observations de l’expert judiciaire, considérant qu’il ne relève pas de sa mission de porter une appréciation sur l’interprétation du droit, tout en se fondant sur son pré-rapport et son rapport d’expertise, celui de son sapiteur, ainsi que celui d’un expert amiable d’assurance, pour dire que les biens, tant celui appartenant à Madame [ED] [L], que celui appartenant à Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S], étaient affectés de vices cachés lors de la vente.

Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 5 mai 2025, la S.C.I. [Adresse 15] demande de : 

A titre principal, déclarer que la S.C.I. [Adresse 15], non-professionnel de l’immobilier peut se prévaloir d’une clause d’exclusion des vices-cachés ; Déclarer que la S.C.I. [Adresse 15] n’avait pas connaissance, au jour de la vente, des vices allégués que sont l’existence d’une toiture en très mauvais état et souffrant d’infiltrations, qu’il s’agisse du bien des consorts [S]/[D] ou du bien de Madame [L] ; A défaut, déclarer que les consorts [S]/[D] et Madame [ED] [L] avaient connaissance, que la toiture était en état d’usage, avec les tuiles d’origine et que le vice était apparent ; Débouter Madame [ED] [L], Monsieur [J] [S] et Madame [C] [D] de l’ensemble de leurs conclusions demandes, fins et prétentions ;A titre subsidiaire, réduire les demandes des consorts [S]/[D] comme suit : Réfection complète de la toiture : suppression des postes de travaux qui ne sont que de l’amélioration du bien suivant devis annoté = 7747,3 € TTC ;Reprise des embellissements : réduction de 50% = 3279,50 € TTC ; Ou à tout le moins les réduire de 70%, soit 12 729,3 € TTC ; 
 
Réduire les demandes de Madame [L] comme suit : Réfection complète de la toiture : suppression des postes de travaux qui ne sont que de l’amélioration du bien suivant devis annoté = 3833,25 € TTC ;Reprise des embellissements : réduction de 50% = 1059 € TTC ;Ou à tout le moins les réduire de 70%, soit 5 429,9 € TTC ;Débouter Madame [ED] [L], Monsieur [J] [S] et Madame [C] [D] de l’ensemble de leurs conclusions demandes, fins et prétentions ;En tout état de cause, condamner Madame [ED] [L], Monsieur [J] [S] et Madame [C] [D] à payer et porter à la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [ED] [L], Monsieur [J] [S] et Madame [C] [D] aux entiers dépens ;Ecarter l’exécution provisoire.
En réponse, la S.C.I. LA [Adresse 13] soutient qu’il n’existe aucun vice caché et qu’en tout état de cause les actes de vente prévoient des clauses d’exclusion de garantie à ce titre ; que les acquéreurs avaient conscience qu’ils achetaient des biens en l’état et que son gérant avait mis à disposition une échelle, aux fins de vérification, s’ils le souhaitaient ; que d’autres potentiels acquéreurs ont pris attache avec des professionnels de la construction et que les demandeurs ne peuvent se prévaloir de leur propre manque de précaution ; qu’elle n’a pas la qualité de professionnelle et que la personne de la S.C.I. doit être distinguée de la personne de son gérant, lequel, en tout état de cause, ne peut être considéré comme un professionnel, étant spécialisé dans les meubles ; qu’il n’a jamais reçu communication d’un devis portant sur la réfection de la toiture, avant la vente.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures précitées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Après deux renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l'audience du 3 novembre 2025 et mise en délibéré au 9 janvier 2026.


DISCUSSION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Par ailleurs, il convient de rappeler que conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la clôture de la procédure

En application des articles 799 et 802 du code de procédure civile, l'instruction est close dès que l'état de celle-ci le permet. Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.

En l’espèce, il y a donc lieu de déclarer l’instruction close au jour de l’audience, soit à la date du 3 novembre 2025.
Sur les demandes de Madame [ED] [L], Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S]

Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 

L'article 1644 du code civil dispose que l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. 

Il résulte des dispositions de l’article 1645 du code civil que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

L'article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

A titre luminaire, il convient de relever que les demandeurs entendent solliciter des dommages-intérêts, au titre des préjudices qu’ils estiment subir, du fait de l’existence de vices cachés affectant leurs habitations respectives. Ils n’entendent ainsi pas demander l’annulation des ventes conclues avec la S.C.I. LA GRANGE ou une réduction des prix de vente concédés, mais agissent de manière autonome en indemnisation de leurs préjudices. 

Il convient de rappeler que la recevabilité de l'action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d'un vice caché n'est pas subordonnée à l'exercice d'une action rédhibitoire ou estimatoire de sorte que cette action peut être engagée de manière autonome (Com. 19 juin 2012, no 11-13.176).

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés suppose d'établir la preuve de :

l'existence d'un vice inhérent à la chose d'une gravité suffisante pour rendre celle-ci impropre à son usage normal ou en diminuer fortement cet usage ;du caractère caché de ce vice ;de son antériorité à la vente.
Devra également être établie la connaissance par le vendeur de l’existence des dits vices, le cas échéant cachés, sauf à démontrer que celui-ci a la qualité de vendeur professionnel. En effet, le vendeur professionnel comme le fabricant, en cette qualité, sont tenus de connaître les vices affectant la chose vendue (Civ. 1re, 19 janv. 1965, no 61-10.952).

Cette démonstration s’avère nécessaire, dans la mesure où chacun des deux actes de vente authentiques, conclu d’une part entre la S.C.I. LA GRANGE et Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S] et, d’autre part, entre la S.C.I. LA GRANGE et Madame [ED] [L], comportent une clause exclusive de garantie des vices cachés, ainsi libellée : 

En page 16 de l’acte de vente de Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S] :

« L’ACQUEREUR prendra le BIEN dans l’état où il se trouve aujourd’hui de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
des vices apparents, des vices cachés. 
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : 
si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité, ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »
En page 14 de l’acte de vente de Madame [ED] [L] :

« L’ACQUEREUR prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il a vu et visité, le VENDEUR s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques. 
Il déclare que la désignation du bien figurant aux présentes correspond à ce qu’il avait constaté lors de ses visites. 
Il n’y aura aucun recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : 
des vices apparents,des vices cachés. 
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : 
si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité, ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »
Sur l’existence de vices cachés

Sur l’existence même des vices et leur caractère antérieur à la vente

Il n’est pas contesté en défense que les demandeurs ont eu à subir différents dommages dans leurs habitations respectives, en lien avec des infiltrations importantes, voire même des inondations, qu’il s’agisse de Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S], mais également de Madame [ED] [L], bien que les stigmates des infiltrations ne paraissent pas aussi prégnants dans son logement, eu égard à la réalisation de travaux d’isolation en 2022/2023 commandés par cette dernière (possibilité d’absorption de l’isolant, selon l’expert judiciaire). 

Ce constat doit être relativisé, si l’on se réfère au rapport d’expertise amiable de Madame [P] [O] (Sedgwick France) en date du 25 juillet 2024 (pièce 27.1 – demandeurs), qui indique que, malgré les travaux réalisés par Madame [L], les infiltrations persistent, même si elles ne transpercent, pour l’instant, pas les couches d’isolation. 

Un débat existe entre les parties, porté également devant l’expert judiciaire, s’agissant de la nature des vices dont est saisi le tribunal. 
Si, effectivement, les dommages subis sont constitués principalement par des infiltrations, la présente juridiction considère que ces dommages ne sont que la conséquence des vices affectant proprement la chose vendue, à savoir, concernant les deux biens immobiliers : 

Mauvais état des couvertures, dont le vieillissement est avancé (page 36 du rapport d’expertise judiciaire) ;Dans une moindre mesure, mauvais entretien, notamment du cheneau encastré en bas du rampant Nord-Est du bien [S]/[D]) selon l’expert judiciaire ; S’agissant plus précisément de l’habitation [L] : tuiles cassées à l’aplomb des zones de dommages (salle de bains et chambre), ; tuile cassée dans l’axe des dommages du palier ; solin fissuré au-dessus de la chambre (page 13 du rapport d’intervention du sapiteur, pièce 29.1 – demandeurs) ; S’agissant de l’habitation [Z][D] : tuiles cassées à l’aplomb des zones de dommages chambre/cage d’escalier et palier/chambre ; solins fissurés à l’aplomb de la zone conduite de cheminée et palier/chambre ; trou en pied de profil de la fenêtre de toit côté Est ; infiltrations également au niveau du recouvrement du châssis de la fenêtre de toit côté ouest ; infiltrations depuis les pointes du faîtage en zinc qui ne sont pas fixées et ne sont pas recouverte ; présence de végétation dans le pignon côté Est et dans le cheneau et le pignon nord (zone palier/chambre) ; porosité et friabilité des tuiles ; absence partielle de tuiles de rive côté sud (pages15 et 16 du rapport d’intervention du sapiteur, pièce 29.2 – demandeurs).
Si l’expert judiciaire considère que l’état des toitures s’est trouvé aggravé du fait des fortes intempéries qui ont pu intervenir, celles-ci ne peuvent être considérées par la juridiction comme la cause initiale des vices affectant les biens litigieux. 

En effet, si la présence de quelques tuiles cassées est constatée, sans qu’il ne soit possible de dater avec certitude le moment de ce bris, sur les deux toitures, d’autres problématiques d’importance sont relevées tant par l’expert judiciaire que par le sapiteur, ainsi qu’il l’a été rappelé ci-dessus. Or, ces éléments ne sont pas consécutifs à des intempéries d’importance, notamment l’état de vieillissement avancé de la toiture et la porosité des tuiles. 

Il est à relever, également, que les éléments produits ne permettent pas de corroborer les dires de la S.C.I. LA GRANGE quant à l’existence d’un épisode de grêle particulièrement important, intervenu au mois de juin 2022, sur le territoire de la commune de [Localité 12]. A ce titre, la pièce n°7 produite par la défenderesse n’est pas probante, en ce qu’elle ne vise pas ladite commune pour avoir été l’objet d’opérations du SDIS (Service départemental d’incendie et de secours), au mois de juin 2022. Si la liste n’est pas exhaustive, elle ne permet pas, en tout état de cause, de constater que la commune de [Localité 12] aurait été la cible de chutes de grêle de nature à occasionner de forts dommages en toitures. 

Par ailleurs, l’expert judiciaire ne constate pas de manière certaine l’existence d’un épisode de grêle à cet endroit, évoquant simplement l’exemple de la commune de [Localité 16], située à environ 45 kilomètres de [Localité 12]. Il existe trop d’aléa, en l’espèce et au vu des éléments fournis, pour considérer de manière certaine que le phénomène météorologique ayant frappé la commune de [Localité 16] a également frappé la commune de [Localité 12], dans les mêmes conditions. 



En outre, les consorts [S]/[D] versent aux débats un avis de leur expert d’assurance établi après dépôt du pré-rapport d’expertise judiciaire, Madame [P] [O], qui ne fait pas état de la présence de chutes de grêle suffisamment conséquentes sur ce territoire examiné (au vu de la sinistralité de cette période) pour occasionner la dégradation de bâtiments et qui note que les vents étaient modérés lorsque le premier sinistre a été déclaré en juin 2022 (62 km/h). 

Si cet avis est en soi insuffisant, il constitue un élément supplémentaire permettant de douter de la présence de chutes de grêle importantes sur la commune de [Localité 12] au mois de juin 2022, en l’absence de tout autre élément probant allant dans ce sens et contredisant cette analyse de Madame [O]. 

Le tribunal observe que Madame [L] ne paraît pas avoir mentionné la présence de grêle dans sa déclaration de sinistre du 22 juin 2022, son assureur notant simplement l’existence d’un dégât des eaux constaté dans plusieurs pièces de la maison, imputable à des infiltrations par la toiture de l’habitation et relevant que, lors des opérations d’expertise, ont été constatés des dommages dans une chambre, la cage d’escalier et un couloir (pièce n°18 – demandeurs).

Enfin, il n’est pas contesté en défense qu’un devis a été établi par Monsieur [A] [E] (couvreur), sur demande de Monsieur [T] [N], lequel fut un temps un potentiel acquéreur du bien litigieux, avant de renoncer à cet achat. Ce devis prévoyait déjà une réfection totale de la toiture, au vu de son état d’endommagement. Le chiffrage a été fait pour un total de 23 531,20 € TTC. Or, ce devis est antérieur au phénomène météorologique évoqué par les parties. S’il ne comporte pas de date en tant que telle, il est possible de lire qu’il était demandé un acompte de 7059,36 € au 23 février 2021. Le document est donc nécessairement antérieur à cette date.

Au terme d’une attestation du 4 septembre 2023, Monsieur [E] a confirmé qu’il était bien intervenu sur cette habitation, lorsqu’il a été sollicité dans le cadre du sinistre de 2022 pour chiffrer les dégâts. Il indique qu’à l’époque, il avait déjà constaté, en montant sur le toit, que la toiture et la charpente étaient « dans un état très catastrophique, totalement abîmés, que tout était à refaire ».

Il s’en évince que des avaries importantes étaient constatées sur la toiture des biens litigieux, avant leur vente à Madame [ED] [L] et à Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S], sans corrélation aucune avec des intempéries importantes. 

Ces développements amènent la présente juridiction à considérer que les deux biens litigieux étaient bien affectés de vices, qui ne sont pas constitués par des infiltrations, celles-ci représentant la conséquence de ces vices et non les vices en eux-mêmes ; et que lesdits vices étaient antérieurs aux ventes et ne résultent pas des intempéries importantes intervenues sur le territoire de la commune de [Localité 12], après une période de sécheresse de plusieurs mois. 


Sur le caractère caché des vices pour les acquéreurs

Il n’est pas contestable que, tant Madame [ED] [L], que Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S], sont des acheteurs profanes, n’ayant pas la qualité de professionnels de la construction, de sorte qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir détecté l’ampleur des vices affectant les toitures des biens, lors de leurs acquisitions. 

A ce titre, la seule présence d’une tâche pouvant laisser penser à une infiltration, dans le bien acquis par Madame [ED] [L], ne saurait être considérée comme suffisante pour dire que celle-ci avait connaissance des vices d’ampleur affectant son bien. L’analyse de l’expert judiciaire ne sera donc pas suivie sur ce point quant à la connaissance des vices par cette dernière.

Il ne peut davantage être imposé aux acquéreurs, lorsqu’ils visitent un bien immobilier, de prendre des mesures complémentaires nécessitant de s’adjoindre le concours d’artisans ou de techniciens, ou bien encore de prendre des risques en empruntant une échelle afin de se rendre sur le toit de l’habitation (étant relevé que rien, en l’espèce, ne permet de s’assurer qu’une échelle était bien présente sur les lieux avant la vente, comme le prétend la défenderesse).

Les éléments versés aux débats ne permettent pas de s’assurer que les acquéreurs auraient été alertés d’une quelconque manière, par le vendeur, de l’état de la toiture du bien acheté. 

Ainsi, s’agissant des consorts [S]/[D], aucune mention n’est portée dans l’acte de vente qui viendrait indiquer qu’une baisse de prix aurait été négociée en raison de travaux de réfection à prévoir. 

En effet, les seuls travaux mentionnés (en page 10), sont les suivants : « terminer le puits de lumière », consistant simplement en des finitions, les parties s’accordant pour dire que ces travaux ont bien été réalisés entre l’avant-contrat et la vente. Il n’est, par ailleurs, fait aucune mention de travaux qui auraient été exécutés en 2006 sur la toiture, avec la pose d’ouvrants. 

En outre, aux termes de la clause d’exclusion des vices cachés sus rappelée (page 16 de l’acte), s’il est bien mentionné une acquisition du bien en l’état où il se trouve au jour de la vente, aucune mention ne fait référence à un état d’usage de la toiture. 

S’agissant de Madame [L], il n’est porté dans l’acte de vente aucune mention indiquant qu’une baisse prix aurait été négociée en raison de travaux à prévoir. L’acte n’évoque pas davantage l’existence de travaux antérieurs. 

En outre, aux termes de la clause d’exclusion des vices cachés sus rappelée (page 14 de l’acte), s’il est bien mentionné une acquisition du bien en l’état où il se trouve au jour de la vente, aucune mention ne fait référence à un état d’usage de la toiture. 

Il n’est pas contesté, enfin, qu’une période de sécheresse de plusieurs mois a précédé les fortes intempéries du mois de juin 2022, de sorte que les dires des demandeurs apparaissent comme étant cohérents quant au fait qu’ils n’ont pu s’apercevoir, avant cette période, d’une problématique d’infiltrations, celle-ci se produisant en cas de fortes pluies, la couverture ne jouant plus son rôle protecteur.

Le tribunal considère donc que les vices étaient bien cachés, tant pour Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S] que pour Madame [ED] [L].

Sur l’impropriété des immeubles litigieux à leur usage normal 

L’expert judiciaire indique, dans son rapport du 30 janvier 2025, que le couvert des biens n’est pas convenablement assuré, de sorte que ceux-ci sont impropres à leur destination. 
Contrairement à ce que soutient la défenderesse, afin de traiter les vices, il ne peut s’agir que de réaliser des réparations limitées visant à traiter les infiltrations, dès lors qu’il ne s’agirait que de réparations à vocation temporaire, qui ne permettraient pas de solutionner définitivement la problématique constatée. Le tribunal considère qu’il est bien nécessaire de procéder à une réfection globale de la toiture de chaque bien immobilier, puisque les vices trouvent leur origine dans son état dégradé.

Si l’on se réfère aux deux devis produits par les demandeurs, établis par Monsieur [E], les 19 août et 22 juillet 2022 (pièces 7 et 8), les dépenses suivantes sont engagées, au titre des travaux de reprise :

33 672,87 € s’agissant de l’habitation [S]/[D] ; 14 487,60 € s’agissant de l’habitation [L].
Si l’on se réfère aux devis actualisés, établis en septembre et octobre 2024 (pièces 25 et 26 – demandeurs), les dépenses suivantes sont susceptibles d’être engagées :

Pour les consorts [S]/[D] : 5972,41 € pour le bâchage (devis [E]), 39 151,64 € pour la reprise de la toiture (devis G2LB), 6280,44 € pour les embellissements (devis LAC PEINTURES), 907,50 € pour la fourniture de barres d’appui (devis MONIER FRERES) ;Pour Madame [L] : 3627,87 € pour le bâchage (devis [E]), 15 981,83 € pour la reprise de la toiture (devis [E]), 780 € et 1338,15 € pour les embellissements (devis MC Finitions).
L’expert judiciaire retient, au titre des coûts de reprise, les sommes de 42 431,14 € (consorts [S]/[D]) et 18 099,97 € (Madame [L]).

Au vu des prix de vente engagés (190 000 € et 105 000 €), les travaux devant être financés représentent un coût non négligeable, de sorte qu’il y a lieu de considérer que les vices affectant les biens vendus rendent impropres les biens à l’usage auquel ils étaient destinés, ou à tout le moins diminuent tellement cet usage que, s’ils en avaient eu connaissance, les demandeurs ne les auraient pas acquis ou à un prix moindre. 

Sur ce point, Monsieur [N], potentiel acquéreur, indique, dans une attestation du 25 mars 2023, qu’il a renoncé à l’achat en raison du coût important des travaux de reprise à engager, que le vendeur a refusé de prendre en charge (pièce n°6 – demandeurs). Cet élément tend à indiquer qu’à situation égale, les demandeurs au cas d’espèce auraient pu également renoncer à l’achat ou tenter une négociation à la baisse. 

***


Pour l’ensemble des éléments susmentionnés, le tribunal considère donc que les demandeurs justifient bien de l’existence de vices cachés affectant leurs deux propriétés. 

Sur la connaissance des vices par le vendeur

Ce critère est particulièrement discuté entre les parties et il conditionne, en effet, le bienfondé des demandes, la présence de clauses exclusives de garantie en cas de vices cachés ne permettant de retenir la responsabilité du vendeur que s’il est établi que celui-ci avait connaissance des vices affectant le bien, avant la vente. 
Le tribunal ne retiendra pas l’analyse des demandeurs s’agissant de la qualité de vendeur professionnel de la S.C.I. LA GRANGE. 

En effet, les éléments produits ne sont pas suffisants pour considérer que son gérant, Monsieur [Y] [W], peut être reconnu comme un professionnel de la construction et le tribunal observe que ce n’est pas Monsieur [W] qui est le vendeur, mais bien la S.C.I. [Adresse 14] GRANGE, laquelle est une société familiale ayant vocation à proposer à la location des terrains et autres biens immobiliers, cette société comportant plusieurs associés.

Il ne sera donc pas considéré que le vendeur était présumé avoir connaissance des vices avant la vente.

En revanche, plusieurs éléments tendent à corroborer les dires des demandeurs quant à la connaissance du vendeur des vices affectant la chose, avant la vente. 

Sur ce point, le tribunal estime qu’il est indifférent que Monsieur [W] et ses proches aient ou non constaté des infiltrations pendant leurs années d’occupation du bien [S]/[D], s’il est établi que le vendeur a eu connaissance de manière effective de l’état dégradé des toitures au mois de février 2021. 

De même, l’absence de constat d’infiltrations par certains locataires antérieurs, dans le bien finalement vendu à Madame [ED] [L], n’a pas pour effet d’écarter toute connaissance des vices par le vendeur, étant relevé que les périodes de location considérées sont anciennes ou ne vont concerner que certaines dates données, sans que l’on sache si le bien était ou non mis en location le reste du temps. 

S’agissant des éléments de nature à emporter la conviction du tribunal, il est possible de se référer, tout d’abord, à l’attestation de Monsieur [E], couvreur intervenu sur site avant les ventes, qui pointe un état catastrophique au niveau de la toiture, son devis ayant été établi environ un an et demi avant les ventes, ainsi qu’il l’a été indiqué supra.

Si, devant l’expert, Monsieur [E] ne se souvenait plus avoir rencontré Monsieur [W], il a néanmoins confirmé qu’il a donné son devis à Monsieur [N] et à l’agence immobilière et qu’il a conseillé une négociation, même s’il n’était plus sûr que le propriétaire était présent (rapport d’expertise amiable d’assurance). 

Il a, par ailleurs, attesté que le vendeur était au courant de l’état de la toiture et de la charpente, quand ils lui ont présenté le devis (Monsieur [N] et lui-même). 

Monsieur [N] confirme également que le devis a bien été présenté au gérant de la S.C.I. LA GRANGE et il indique que celui-ci lui a été remis « en mains propres ». Il explique qu’il a tenté de négocier le prix de vente, ou une prise en charge des travaux par le vendeur, ce qui a été refusé et ce qui l’a conduit à renoncer à l’achat. 

Ces déclarations sont corroborées par l’échange de courriels intervenu entre Monsieur [E] et Monsieur [N] au mois de février 2021 (pièce n°16 – demandeurs), dans la mesure où le second demande expressément au premier de l’accompagner, le 26 février, afin de rencontrer de nouveau l’agent immobilier, ainsi que le propriétaire, afin de lui expliquer les raisons de son devis et l’état de la toiture. Monsieur [E] a répondu qu’il serait présent. 

Deux personnes non liées aux demandeurs confirment ainsi que l’ancien propriétaire a été informé d’une difficulté en lien avec l’état des toitures des biens litigieux. 

Un troisième attestant apporte des précisions allant également dans ce sens, à savoir Monsieur [U] [R], directeur d’agence immobilière ORPI (mandat du 10/02/21, pièce n°22 – demandeurs), en ce qu’il confirme que Monsieur [W] savait que les toitures n’étaient pas conformes, mais qu’il a décidé de retirer à son agence l’exclusivité de la vente, ne voulant pas baisser le prix ou procéder aux travaux. 

L’attestation produite en défense, de Monsieur [OX] [G] (pièce n°6 – défendeur) permet de constater qu’une discussion s’est bien engagée, avec un acquéreur éventuel, sur une problématique de travaux, dans la mesure où l’agent immobilier explique que plusieurs visites ont été réalisées, en février 2021, en présence d’artisans (dont couvreurs) et qu’il a transmis à son client « une offre adaptée aux travaux ». S’il précise qu’il ne lui a communiqué aucun devis, force est de constater qu’il ressort de ses dires qu’une négociation sur le prix de vente s’est engagée avec un acquéreur potentiel, au vu de la nécessité de procéder à des travaux. 

Enfin, Monsieur [Y] [W] lui-même, dans son courrier de réponse aux consorts [S]/[D] (pièce n°10 – demandeurs, page 2), évoque d’autres potentiels acquéreurs, expliquant que certains voulaient refaire la toiture et lui faire financer leurs travaux. S’il conteste avoir reçu tout devis d’un artisan, cette déclaration tend à corroborer les dires des demandeurs quant à la connaissance par celui-ci de l’état des toitures, dans la mesure il admet ainsi a minima qu’une discussion s’était déjà engagée sur une éventuelle prise en charge par les soins de la S.C.I. [Adresse 15] de travaux de rénovation.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le tribunal considère qu’il est bien rapporté la preuve d’une connaissance des vices affectant les toitures des biens vendus par la S.C.I. [Adresse 15]. 

Dès lors, il convient de faire application des clauses précitées et de considérer que la S.C.I. [Adresse 15] ne peut se prévaloir d’aucune exclusion de garantie. 

Les demandeurs sont donc fondés à réclamer une indemnisation au titre de leurs préjudices découlant de l’existence des vices cachés affectant leurs biens respectifs, à charge pour eux de rapporter la preuve de la réalité et de l'étendue des dits préjudices.

Sur les demandes indemnitaires

Sur le préjudice matériel

Ainsi qu’il l’a déjà été indiqué, le tribunal considère que les éléments de couverture et toiture doivent être repris entièrement, afin de curer définitivement la problématique des vices affectant leurs biens et qu’un traitement des seules infiltrations ne pourrait s’avérer qu’une solution temporaire. 

Madame [ED] [L] sollicite la somme de 18 099, 97 € TTC majorée du coût d’une assurance dommages-ouvrage d’un montant de 3% des travaux (543,03 €), soit la somme de 18 643 €, outre application de l’indice BT 01 à compter du mois de septembre 2023 jusqu’à la date à laquelle la décision à intervenir deviendra définitive.

La concernant, l’expert judiciaire estime le coût des travaux de reprise à 18 099,97 € et valide ainsi les pièces fournies comme étant cohérentes avec les travaux devant être engagés. 

Cette somme sera retenue par la présente judiciaire, au titre de son préjudice matériel. La S.C.I. [Adresse 15] sera condamnée à lui verser ladite somme, outre application de l’indice BT 01 à compter du 30 janvier 2025, date du rapport d’expertise, jusqu’à la date à laquelle la décision à intervenir deviendra définitive.

Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S] sollicitent la somme de 45 432 € TTC, majorée du coût d’une assurance dommages-ouvrage d’un montant de 3% des travaux (1363 €), soit la somme de 46 795 €, outre application de l’indice BT 01 à compter du mois de septembre 2023 jusqu’à la date à laquelle la décision à intervenir deviendra définitive.

L’expert judiciaire retient un coût de travaux de reprise à hauteur de 42 431,14 € (soit 3279,50 € pour les travaux d’embellissement et 39 151,64 €). L’expert judiciaire prend soin de répondre s’agissant du coût des travaux de reprise des embellissements, expliquant qu’un nouveau devis lui a bien été communiqué le 24 octobre 2024, mais que celui-ci fait référence à des surfaces largement augmentées sans raison et sans que celles-ci ne correspondent à la réalité ; et à des prix unitaires augmentés de manière non justifiée, puisque ce devis n’est daté que de deux mois après le précédent. Pour ces raisons, il ne retient pas ce nouveau devis.

Le tribunal considère qu’il n’est effectivement pas justifié par les demandeurs de zones impactées dans leur habitation dans des proportions plus importantes que celles constatées dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire.

C’est donc le montant de 42 431,14 € qui sera retenu au titre du préjudice matériel de Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S]. La S.C.I. [Adresse 15] est condamnée à leur verser ladite somme en réparation, outre application de l’indice BT 01 à compter du 30 janvier 2025, date du rapport d’expertise, jusqu’à la date à laquelle la décision à intervenir deviendra définitive.

Rien n’indique qu’une quelconque majoration au titre du coût de l’assurance dommages-ouvrage sera demandée aux demandeurs, qui ne fournissent aucun document justificatif en ce sens. Le surplus de la demande est donc rejeté, tant pour Madame [ED] [L] que pour Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S]. 

Sur le préjudice de jouissance

Le tribunal considère que, tant Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S] que Madame [ED] [L] justifient d’un préjudice de jouissance, en lien avec les infiltrations et inondations dont ils ont été victimes.

L’appréciation de ce poste de préjudice doit cependant être nuancée, en ce qu’aucun préjudice de jouissance n’a été constaté avant les fortes intempéries de juin 2022, de sorte qu’aucun calcul ne saurait débuter au moment de l’acquisition des deux biens immobiliers litigieux.

Par ailleurs, si la jouissance des biens a été impactée depuis juin 2022, en cas de fortes pluies, le tribunal tient compte du fait qu’il n’était pas impossible pour les demandeurs de poursuivre leur occupation des logements et que, en l’absence de fortes intempéries, ils n’étaient pas affectés dans les mêmes conditions par ces infiltrations.
Enfin, il y a lieu de se référer au rapport d’expertise judiciaire, qui précise que le délai des travaux est estimé à deux mois (un mois pour les couvertures, puis un mois pour les embellissements). Il y a lieu de considérer que, pendant cette durée, le trouble de jouissance sera plus important et pourra donner lieu à la nécessité pour les occupants de trouver une solution de relogement temporaire ou les privera de la possibilité d’utiliser en totalité leurs biens.

En conséquence, le préjudice des demandeurs peut être évalué comme suit :

50 € par mois à compter du 22 juin 2022 (date des sinistres) jusqu’à la présente décision (1299 jours soit 42,7 mois), soit 2135 € ;outre 100 € par mois, pendant deux mois, pour tenir compte des travaux de reprise à réaliser, soit 200 € ;soit un total de 2335 €. 
La S.C.I. [Adresse 15] est condamnée à payer la somme de 2335 € à Madame [ED] [L] et la même somme de 2335 € à Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S], en réparation au titre de leur préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral

Les demandeurs n’expliquent à aucun moment comment se manifeste le préjudice moral dont ils sollicitent réparation, cette demande n’étant pas détaillée dans le corps de leurs écritures, mais apparaissant seulement dans leur dispositif. 

Or, il leur appartient de rapporter la preuve de l’existence de leur préjudice. En l’absence de démonstration, ils ne peuvent qu’être déboutés de cette demande. 

En tout état de cause et sans plus de précision, il peut être considéré que ce préjudice est d’ores et déjà indemnisé au travers de l’octroi d’une somme au titre du préjudice de jouissance. 

Sur les mesures accessoires

La S.C.I. LA GRANGE succombant au principal, elle sera condamnée au paiement des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.


En outre, il y a lieu de condamner la S.C.I. [Adresse 14] GRANGE à payer à Madame [ED] [L] une somme que l’équité commande de fixer à 2500 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera également condamnée à payer à Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S] la même somme de 2500 €, sur ce fondement. 

Enfin, l'exécution provisoire s'applique de droit à la présente décision, en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. Le tribunal n’estime pas opportun d’écarter l’application de l’exécution provisoire, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, cette exécution provisoire étant compatible avec la nature de l’affaire. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,
DECLARE l’instruction close au 3 novembre 2025 ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 14] GRANGE à payer à Madame [ED] [L] la somme de 18 099,97 € (dix-huit mille quatre-vingt-dix-neuf euros quatre-vingt-dix-sept cents), outre application de l’indice BT 01 à compter du 30 janvier 2025, date du rapport d’expertise, jusqu’à la date à laquelle la décision à intervenir deviendra définitive, en réparation au titre de son préjudice matériel résultant de vices cachés connus du vendeur affectant le bien sis [Adresse 7], acquis le 15 septembre 2021 ;

DEBOUTE Madame [ED] [L] de sa demande de majoration du coût d’une assurance dommages-ouvrage d’un montant de 3% des travaux (543,03 €) ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 15] à payer à Madame [ED] [L] la somme de 2335 € (deux mille trois cent trente-cinq euros) en réparation au titre de son préjudice de jouissance résultant de vices cachés connus du vendeur affectant le bien sis [Adresse 7], acquis le 15 septembre 2021 ; 

DEBOUTE Madame [ED] [L] de sa demande au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 14] GRANGE à payer à Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S] la somme de 42 431,14 € (quarante-deux mille quatre cent trente-et-un euros quatorze cents), outre application de l’indice BT 01 à compter du 30 janvier 2025, date du rapport d’expertise, jusqu’à la date à laquelle la décision à intervenir deviendra définitive, en réparation au titre de leur préjudice matériel résultant de vices cachés connus du vendeur affectant le bien sis [Adresse 7], acquis le 19 juillet 2021 ;

DEBOUTE Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S] de leur demande de majoration du coût d’une assurance dommages-ouvrage d’un montant de 3% des travaux (1363 €) ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 15] à payer à Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S] la somme de 2335 € (deux mille trois cent trente-cinq euros) en réparation au titre de leur préjudice de jouissance résultant de vices cachés connus du vendeur affectant le bien sis [Adresse 7], acquis le 19 juillet 2021 ; 

DEBOUTE Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S] de leur demande au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 15] à payer à Madame [ED] [L] la somme de 2500 € (deux mille cinq cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 14] GRANGE à payer à Madame [C] [D] et Monsieur [J] [S] la somme de 2500 € (deux mille cinq cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 14] GRANGE aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le président et le greffier


LE GREFFIER LE PRESIDENT