Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 28 janvier 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 28 JANVIER 2026



N° 2026 / 030







N° RG 23/03746



N° Portalis DBVB-V-B7H-BK6FJ







[B] [M]





C/



Syndicat des copropriétaires

[Adresse 1]







































Copie exécutoire délivrée le :





à : 



Me Thierry TROIN



Me Roselyne SIMON-THIBAUD





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 24 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/04413.





APPELANTE



Madame [B] [M]

née le 16 Octobre 1950 à [Localité 8] (ALGERIE), demeurant [Adresse 5]



représentée par Me Thierry TROIN, membre de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée et plaidant par Me Jérémy JACQUET, avocat au barreau de NICE





INTIMÉE



Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice la FONCIA [Localité 7] domicilié en cette qualité sis [Adresse 6], elle-même représentée par son dirigeant social en exercice, domicilié ès qualités audit siège 



représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Thibault POZZO DI BORGO, membre de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE



*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2026.



ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [B] [M] est propriétaire des lots n°32 et 33 qui sont deux mansardes situées au cinquième étage d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 2].

Il existait trois WC situés dans les parties communes de l'immeuble qui n'étaient pas affectés à l'usage ou à la propriété d'un lot par le règlement de copropriété reçu par maitre [P] [W], notaire à [Localité 7], le 12 novembre 1969.



Lors de leur assemblée générale du 24 septembre 2020, les copropriétaires ont décidé, dans une résolution n°13, de condamner définitivement le WC restant du dernier étage, de modifier le règlement de copropriété afin de supprimer ce WC commun et de mandater le syndic pour ce faire.



Faisant valoir que cette décision entraînait une modification de la destination des mansardes et des modalités de jouissance de ses lots privatifs, Mme [B] [M] a, par acte d'huissier du 24 novembre 2020, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Nice.



Mme [B] [M] sollicitait ainsi le prononcé de l'annulation de la résolution n°13 adoptée par l'assemblée générale du 24 septembre 2020 ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à :

- engager toute action utile à la récupération des deux WC Communs de l'immeuble annexés par des copropriétaires.

- lui verser les sommes suivantes :

* 28.600 euros à parfaire en indemnisation de la perte locative des deux mansardes entre septembre 2020 et novembre 2022,

* 4.104,44 euros en remboursements des charges de copropriété, taxes foncières, taxes sur les logements vacants et assurance habitation pour les années 2020, 2021 et 2022,

* 3.600 euros sur le fondement de l'aIticle 700 du code de procédure civile.



Selon un jugement rendu le 24 février 2023, le tribunal judiciaire de Nice a statué comme suit :

- Déclare valable et régulière la résolution n°13 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] le 24 septembre 2020 ;

- Déboute Mme [B] [M] de l'ensemble de ses demandes ;

- Condamne Mme [B] [M] a verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

- Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;

- Condamne Mme [B] [M] aux dépens.



Par une déclaration enregistrée au greffe le 10 mars 2023, Mme [M] a interjeté un appel partiel de ce jugement.



Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 21 octobre 2025, elle demande à la cour de :

- Infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Nice du 24 février 2023 sous numéro RG 20/04413,

- Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- Prononcer la nullité de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 24 septembre 2020 du syndicat des copropriétaires [Adresse 1],

- Condamner sous astreinte de 150 € par jour de retard le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à engager toute action utile à la récupération des deux WC communs de l'immeuble [Adresse 1], annexés par ses copropriétaires,

- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui payer la somme de 43 223,26 € au titre de la perte locative des deux mansardes, du mois de septembre 2020 au mois de novembre 2025,

- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui payer une somme de 713,48 € mensuelle à compter du mois de décembre 2025 jusqu'à rétablissement du WC,

- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui rembourser, pour chacune des mansardes :

- les charges de copropriété 2020 : 796,35 € 

- les charges de copropriété 2021 : 281,33 € 

- les taxes foncières 2020 : 734 € 

- les taxes foncières 2021 : 735 € 

- les taxes foncières 2022 : 761 €

- la taxe sur les logements vacants 2020 : 167 € 

- la taxe sur les logements vacants 2021 : 335 €

- l'assurance habitation 2021 : 140,50 € 

- l'assurance habitation 2022 : 154,26 € 

- l'assurance habitation 2023 à 2025 : 536,30 €



-Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui payer la somme de 3 600 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile de première instance, outre 1 800 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile d'appel, ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel, y compris le constat d'huissier du 7 juillet 2023, sous distraction de Maître Thierry Troin, Avocat au Barreau de Nice, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.



Au soutien de ses prétentions, elle expose qu'il existait initialement trois WC communs affecté aux lots mansardés dont deux ont été privatisés sans autorisation de l'assemblée générale ; que la condamnation du dernier WC commun votée par la résolution litigieuse constitue une modification de la destination des mansardes dont elle propriétaire, qui sont des parties privatives, ainsi qu'une modification des modalités de leur jouissance rendant impossible leur location ; qu'elle entraîne en outre un changement de destination de l'immeuble par le changement de destination des mansardes et que de ce fait, le règlement de copropriété s'en trouve violé, de sorte qu'elle aurait dû être adoptée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle ajoute qu'elle justifie, par un procès-verbal de constat d'huissier établi le 7 juillet 2023, corroboré par le relevé du compteur d'eau individuel, de l'inoccupation de ses mansardes et de l'absence de WC dans celles-ci. 

Elle se prévaut subsidiairement, pour le cas où le caractère commun des WC ne serait pas retenu, d'une prescription acquisitive de celui-ci par les copropriétaires des lots mansardés à hauteur de leurs quote-parts des parties communes respectives qui rend impossible selon elle sa suppression sans unanimité.

Elle soutient aussi que l'imprécision du libellé de la résolution a entrainé un défaut 

d'information des copropriétaires et un vice de leur consentement en violation des articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965 et 42 de la même loi, outre le fait que la triple décision prise à la suite de son vote ne correspond pas au projet de celle-ci.

Elle fait valoir, concernant sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à engager toute action utile pour la récupération des deux WC communs qui ont été privatisés, que dès lors qu'un copropriétaire peut agir en rétablissement des parties communes, le syndicat peut le faire sans passer par une assemblée générale préalable, en application de l'article 15 de la Loi du 10 juillet 1965.

Elle indique justifier valablement de sa perte locative actualisée sur une base mensuelle de 713,48 € ainsi que des frais restés à sa charge dont elle demande le remboursement en raison de l'impossibilité d'avoir pu louer ses lots mansardés. 



Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

- Juger le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 3]) recevable et fondé en ses demandes,

- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Nice en date du 10 mars 2023 en ses entières dispositions,

- Débouter Madame [B] [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en ce compris ses demandes indemnitaires,

- Condamner Madame [B] [M] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner Madame [B] [M] aux dépens.



Il expose à cette fin que l'unanimité exigée par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n'était pas requise pour adopter la résolution litigieuse puisque le règlement de copropriété n'attribue pas aux lots de Mme [M] la jouissance exclusive du WC commun et que de ce fait, il n'est pas démontré que la suppression de celui-ci emporte une modification à la destination ou aux modalités de jouissance de ses mansardes ou que la conservation de celui-ci serait impérative eu égard à la destination de l'immeuble. Il ajoute que le lot appartenant à Mme [M] comporte une baignoire et qu'il est difficile de l'imaginer sans un WC dont l'existence est d'ailleurs mentionnée dans le bail du 15 février 2015.

Il fait valoir que la demande de récupération des deux WC formée par Mme [M] est irrecevable et infondée aux motifs que les occupants de ces WC ne sont pas dans la cause et qu'elle méconnaît les dispositions de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, cette question n'ayant jamais été portée à l'ordre du jour d'une assemblée générale des copropriétaires. 

Il objecte, concernant la demande de dommages et intérêts formée par Mme [M] que celle-ci ne peut prospérer dès lors notamment qu'elle ne justifie pas des motifs de la résiliation du bail de M. [D], que le WC est toujours en état de fonctionnement, et que les mansardes sont occupées.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 novembre 2025.





DISCUSSION



- Sur la demande d'annulation de la résolution n°13 adoptée lors de l'assemblée générale du 24 septembre 2020 :



Les deux derniers alinéas de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 24 septembre 2020, énoncent que 'L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.'



En l'espèce, Mme [M] est propriétaire des lots n°32 et 33 au sein de la copropriété qui sont qualifiés de mansardes par le règlement de copropriété, lequel mentionne aussi que les couloirs et dégagements du cinquième étage mansardé ne seront communs qu'aux copropriétaires des lots numéros 25 à 36 inclus, composant ledit cinquième étage.



Il est constant entre les parties qu'il ne reste plus qu'un seul WC commun au cinquième étage de l'immeuble où se trouvent les mansardes. Mme [M] démontre de son côté, par la production aux débats d'un procès-verbal de constat établi le 7 juillet 2023, que ses lots de copropriété sont dépourvus de WC.



Il en est déduit que le maintien du WC commun est indispensable à la jouissance de ceux-ci et que sa suppression, qui porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de Mme [M] ainsi qu'à la destination de l'immeuble en ce que celles-ci ont vocation à être louées, requiert un vote à l'unanimité des copropriétaires.



De ce fait, le jugement querellé est infirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation présentée par Mme [M] et la cour, statuant à nouveau, prononce l'annulation de la résolution n°13 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 septembre 2020.





- Sur la demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], sous astreinte, à engager toute action utile à la récupération des deux WC communs de l'immeuble [Adresse 1], annexés par ses copropriétaires :



L'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; qu'il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et dans ce cadre, agir pour faire respecter les clauses du règlement de copropriété par les copropriétaires, notamment pour obtenir la libération de parties communes irrégulièrement occupées par l'un ou plusieurs d'entre eux. 



Pour autant, il résulte des articles 17 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que les décisions du syndicat doivent être prises en assemblée générale des copropriétaires et que leur exécution est confiée à un syndic, lequel a seul qualité pour représenter le syndicat en justice.



Il s'ensuit que l'action dirigée à l'encontre d'un copropriétaire ayant annexé une partie commune sans autorisation doit avoir été préalablement décidée par une assemblée générale des copropriétaires.

 

Il est aussi rappelé que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ( D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 55 ), et précisé que l'action susvisée ne relève pas des exceptions édictées par ce même article.



C'est donc à juste titre que le premier juge, après avoir constaté qu'il n'était pas démontré par Mme [M] que l'assemblée générale des copropriétaires avait été saisie par un copropriétaire ou elle-même de l'annexion des parties communes par deux autres copropriétaires, a relevé que l'assemblée ne s'était pas prononcée sur ce point et a rejeté la demande formée par Mme [M]. 





3/ Sur les demandes de Mme [M] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à l'indemniser sa perte locative et à lui rembourser les charges de copropriété afférentes à ses lots, les taxes applicables à ceux-ci et le coût de son assurance habitation :



Il résulte des procès-verbaux de constat établis respectivement par les parties les 25 novembre 2022 et 7 juillet 2023 que le WC commun n'avait pas été supprimé et restait accessible à la date de ceux-ci.



Il n'est pas non plus établi par Mme [M] que l'adoption de la résolution n°13 par l'assemblée générale du 24 septembre 2020 a été la cause de la résiliation du bail conclu en 2015 avec Mme [M] et l'ait empêchée par la suite de relouer ses mansardes.



Il convient en conséquence de la débouter de sa demande et de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ces demandes en paiement.





3/ Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :



Le syndicat des copropriétaires, qui succombe pour partie, sera condamné au paiement des dépens de première instance ainsi que d'appel et sera débouté ce sa demande en paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour faire valoir ses prétentions, qui ont partiellement prospéré, Mme [M] a été contrainte d'exposer des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser intégralement à sa charge.



Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la première instance, d'infirmer le jugement entrepris de ce chef, et de lui allouer la somme de 1 500 euros sur ce même fondement en cause d'appel. 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire ;



- Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 24 février 2023 en ce qu'il a débouté Madame [B] [M] de :

* sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sous astreinte à engager toute action utile à la récupération des deux WC communs de l'immeuble [Adresse 1], annexés par ses copropriétaires ;

* sa demande en paiement de la somme de 28 600 euros au titre de la perte locative des deux mansardes entre septembre 2020 et novembre 2022 et de celle de 4104,44 euros en remboursement des charges de copropriété, taxes foncières, taxes sur les logements vacants, et assurance habitation pour les années 2020, 2021 et 2022; 

et Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit; 



- L'infirme pour le surplus ;



Et statuant à nouveau ; 



- Prononce l'annulation de la résolution n°13 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] le 24 septembre 2020 ;

- Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à payer à Madame [B] [M] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 

- Déboute le le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] de sa demande en paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] au paiement des entiers dépens, non compris le constat d'huissier du 7 juillet 2023 sous distraction de Maître Thierry Troin, Avocat au Barreau de Nice, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;



Y ajoutant ;



- Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à payer à Madame [B] [M] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ;

- Le déboute de sa demande en paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 

- Le condamne aux entiers dépens de la procédure d'appel, sous distraction de Maître Thierry Troin, Avocat au Barreau de Nice, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT