Cour d'Appel · 8ème chambre — 28 janvier 2026

N° RG 24/08261 - N° Portalis DBVX-V-B7I-P7EQ









Décision du Président du TJ de [Localité 12] en référé du 10 octobre 2024



RG : 24/114







[E]



C/



MADAME LA PROCUREURE GENERALE

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 4]

S.E.L.A.R.L. SELARL AJ UP





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 28 Janvier 2026



APPELANT :



M. [Y] [E], né le 15 mars 1967 à [Localité 13] et demeurant [Adresse 3]



Représenté par Me Laurent LIGIER de la SELARL LIGIER & DE MAUROY, avocat au barreau de LYON, toque : 1983

Ayant pour avocat plaidant Me Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE 





INTIMÉS :



1° Le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJ UP, Société d'Exercice Libéral à Responsabilité Limitée au capital de 778.526.00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de CHAMBERY (Savoie) sous le numéro 820 120 657,dont le siège social est [Adresse 9], avec établissement secondaire situé [Adresse 2] représentée par Maître [T] [Z], son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège



2° La SELARL AJ UP, Société d'Exercice Libéral à Responsabilité Limitée au capital de 778.526.00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de CHAMBERY (Savoie) sous le numéro 820 120 657, dont le siège social est [Adresse 10], avec établissement secondaire situé [Adresse 2] représentée par Maître [T] [Z], son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège



Représentés par Me Lidya LAOUBI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 12



Mme LA PROCUREURE GENERALE

[Adresse 1]

[Localité 11]



Ayant transmis ses conclusions le 13 mars 2025



 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 16 Décembre 2025



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Décembre 2025



Date de mise à disposition : 28 Janvier 2026





Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique DRAHI, conseiller

- Nathalie LAURENT, conseiller



assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 

EXPOSÉ DU LITIGE



Par jugement du 2 juillet 2019, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a désigné la société AJ UP, représentée par Me [Z] en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété située [Adresse 6], composée de dix copropriétaires, dont M. [Y] [E]. 



Par jugement du 27 mai 2020, il a été notamment prononcé l'annulation du modificatif de l'état descriptif de division de cet immeuble reçu par la société Goyet-Chetaille-Fourny le 11 mars 2015 et celle de l'acte rectificatif reçu par la-dite société le 3 juin 2015. 



Par ordonnance du 7 décembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Saint-Etienne a désigné la société AJ UP, représentée par Me [Z], en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, pendant une durée de douze mois, avec pour mission dans le mois suivant de : 




Se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat, 





Prendre toutes mesures conservatoires ou urgentes qui rendraient indispensable la sauvegarde de l'immeuble ou le respect du règlement de copropriété, 





Prendre toutes mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, muni des pouvoirs liés à sa fonction, 





Convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un nouveau syndic, deux mois avant la fin de ses fonctions. 




Cette mission a été prorogée pour une nouvelle durée de douze mois à deux reprises, par ordonnances des 23 novembre 2022 et 14 novembre 2023, la mission devant prendre fin le 7 décembre 2024. 



Par acte du 7 février 2024, M. [E] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble située [Adresse 6] et la Selarl AJ UP devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, en rétractation de l'ordonnance du 14 novembre 2023.



Par ordonnance contradictoire du 10 octobre 2024, ce juge a :




Déclaré M. [E] irrecevable en ses demandes ; 





Condamné M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamné M. [E] aux dépens. 




Le premier juge retient en substance que :


la procédure de rétractation de l'ordonnance sur requête prévue aux articles 495 et suivants du code de procédure civile est inapplicable à l'ordonnance de désignation d'un administrateur provisoire dans le cadre d'une copropriété en difficulté, à défaut de notification de la requête aux copropriétaires laquelle n'est pas prévue par l'article 62-5 du décret du 17 mars 1967,

le recours prévu par ce texte doit être dirigé, nonobstant l'administrateur provisoire en sa qualité de représentant légal du syndicat de copropriétaires, nécessairement contre le requérant à la désignation ou au renouvellement de la mission de l'administrateur provisoire, dans le délai de 2 mois à compter de la publication de l'ordonnance, intervenue en l'espèce le 8 décembre 2023, alors que l'appel en cause du procureur de la République a été dénoncé par acte du 26 juin 2024, donc hors délai. 




Par déclaration enregistrée le 29 octobre 2024, M. [E] a interjeté appel de cette décision. 



Par conclusions enregistrées au RPVA le 12 mai 2025, M. [E] demande à la cour : 




Annuler l'ordonnance de référé rendue le 10 octobre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Saint-Etienne pour violation du principe du contradictoire ; 




Subsidiairement, 




Réformer l'ordonnance de référé rendue le 10 octobre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Saint-Etienne en toutes ses dispositions ; 




Et statuant à nouveau pour le tout, 




Ordonner la rétractation de ladite ordonnance prorogeant, pour une durée de douze mois, la mission de la société AJ UP, représentée par Me [Z], en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] soit jusqu'au 7 décembre 2024 ; 




Subsidiairement, 




Mettre fin à la mission confiée à la société AJ UP en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ; 





Condamner la société AJ UP, ès-qualités, à payer à M. [E] la somme de 4 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 





Dire et juger que la décision à intervenir sera commune et opposable au syndicat des copropriétaires et à la société AJ UP ; 





Débouter le syndicat des copropriétaires et la société AJ UP de toutes leurs demandes ; 





Condamner la société AJ UP aux entiers dépens, en ce compris les sommes prévues par les articles R444-3 et ses annexes, et A444-31 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles ils seront condamnés et laissées entièrement à leur charge, dont recouvrement direct au profit de Me Pillonel, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile. 






Par conclusions enregistrées au RPVA le 13 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] et la société AJ UP demandent à la cour : 




Rejeter la demande d'annulation de l'ordonnance du 10 octobre 2024 ; 







Confirmer l'ordonnance du 10 octobre 2024 en ce qu'elle a déclaré M. [E] irrecevable en ses demandes et en ce qu'elle a condamné M. [E] à payer les frais au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens ; 




A titre subsidiaire, si l'ordonnance du 10 octobre 2024 devait être annulée,




Déclarer la demande de M. [E] irrecevable pour défaut d'intérêt à agir des défendeurs ; 





Déclarer la demande de M. [E] irrecevable pour forclusion ; 





Rejeter la demande de réformation de l'ordonnance du 10 octobre 2024 ; 





Confirmer l'ordonnance du 10 octobre 2024 en ce qu'elle a déclaré M. [E] irrecevable en ses demandes et en ce qu'elle a condamné M. [E] à payer les frais au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens ; 





Rejeter l'ensemble des demandes de M. [E] ; 




En tout état de cause, 




Débouter M. [E] de l'ensemble de ses demandes ; 





Condamner M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] et à la société AJ UP une indemnité de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 





Condamner M. [E] aux entiers dépens. 




Par conclusions enregistrées au RPVA le 13 mars 2025, le parquet général près la cour d'appel de Lyon s'en est rapporté à la sagesse de la cour.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande d'annulation de l'ordonnance déférée 



Selon l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.



L'article 445 du même code prévoit qu'après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.



Aux termes de l'article 442, le président et les juges ont la faculté d'inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'ils estiment nécessaires ou à les éclairer sur des points qui leur paraissent obscurs. 



M. [E] soutient que l'ordonnance déférée a été rendue en violation du principe du contradictoire en ce que par note en délibéré sollicitée par le président du tribunal judiciaire de Saint-Etienne ayant demandé aux parties leurs observations sur l'inapplication de la procédure de rétractation des ordonnances sur requête des articles 495 et suivants du code de procédure civile à la désignation et au renouvellement de la mission de l'administrateur provisoire pour une copropriété en difficulté, le syndicat de copropriétaires et la Selarl AJ UP ont non seulement répondu à ce moyen soulevé d'office par le juge mais également invoqué l'irrecevabilité de son action tirée de la forclusion, alors que ce moyen n'avait été soulevé par aucune des parties avant l'audience de plaidoirie, et notamment pas par le procureur de la République, qu'il n'était pas dans les débats, lesquels n'ont pas été rouverts par la demande d'observation, et que nul ne plaide par procureur. 

Il ajoute que la Cour de cassation ne permet pas aux parties dans le cadre d'une note en délibéré d'ajouter de nouveaux moyens étrangers à la question posée, mais seulement d'accompagner leur réponse à la question posée de pièces permettant d'étayer leur position.



Le syndicat de copropriétaires et la société AJ UP font valoir qu'à réception de leur note en délibéré le 6 septembre 2024, M. [E] était encore dans le délai prorogé par le juge au 10 octobre 2024 pour y répliquer, ce qu'il n'a pas fait, en sorte qu'il ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. 



Sur ce,



La cour rappelle qu'une note en délibéré est recevable dans la seule limite de la demande du juge, en sorte qu'il ne peut être répondu par le juge à un moyen nouveau formulé dans une note en délibéré et qui est sans rapport avec les questions qu'il avait posées.



La cour retient que la réponse du syndicat de copropriétaires et de la société AJ UP à la demande du tribunal judiciaire "d'observations des parties sur l'inapplication de la procédure de rétractation des ordonnances sur requête des articles 495 et suivants à la désignation et au renouvellement de la mission d'un administrateur provisoire pour une propriété en difficulté" est recevable en ce qu'elle est en rapport avec la question posée induisant nécessairement, comme l'ont fait les deux parties dans leurs notes en délibéré respectives, d'évoquer les dispositions spéciales de l'article 62-5 du décret du 17 mars 1967 qui priment sur celles de l'article 495 du code de procédure civile, M. [E] ajoutant d'ailleurs dans sa réponse (antérieure à celle du syndicat de copropriétaires et de l'administrateur) que les deux textes étaient applicables, ce à quoi ont répondu les deux autres parties que seul l'article 62-5 était applicable mais se heurtait à la prescription, sans qu'il s'agisse d'un moyen nouveau, auquel le juge a répondu conformément au principe du contradictoire, étant observé que M. [E] disposait encore de temps pour y répondre lui-même, la prorogation du délibéré ayant été reportée au 10 octobre 2024.



M [E] est débouté de sa demande tendant à l'annulation de l'ordonnance.



Sur la recevabilité de la demande en rétractation de l'ordonnance du 14 novembre 2023



Selon l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. 



Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, même si celui-ci n'a été désigné que pour convoquer l'assemblée générale en vue de désigner un syndic, d'un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l'Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, du procureur de la République ou d'office.



L'article 495 du code de procédure civile prévoit que l'ordonnance sur requête est motivée, qu'elle est exécutoire au seul vu de la minute et que copie de la requête et de l'ordonnance est laissée à la personne à laquelle elle est opposée et l'article 496, alinéa 2 que, s'il est fait droit à la requête rendue en matière gracieuse, tout intéressé peut en déférer au juge qui a rendu l'ordonnance. 



Selon l'article 62-5 du décret du 17 mars 1967, la décision qui désigne l'administrateur provisoire fixe la durée et l'étendue de sa mission. Elle est portée à la connaissance des copropriétaires dans le mois de son prononcé, à l'initiative de l'administrateur provisoire, soit par remise contre émargement, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit par voie électronique après accord du copropriétaire préalablement informé de cette possibilité. 





S'il s'agit d'un jugement du président statuant selon la procédure accélérée au fond, cette communication reproduit le texte du 7° de l'article 481-1 du code de procédure civile. S'il s'agit d'une ordonnance sur requête, la communication précise que tout intéressé peut en référer au juge ayant rendu l'ordonnance dans le délai de deux mois à compter de la publication de celle-ci.



M. [E] fait valoir que la procédure de référé rétractation est parfaitement applicable à la procédure de rétractation d'une ordonnance rendue sur le fondement de l'article 29-1 du décret du 17 mars 1967, action ouverte aux seuls copropriétaires et au syndicat de copropriétaires, y compris en matière de désignation et renouvellement de la mission d'un administrateur provisoire pour une copropriété en difficulté de l'article 62-5 du même décret, texte spécifique qui ne prévoit pas de notification de la requête et prime sur l'article 495, alinéa 3 du Code de procédure civile sur ce point particulier, l'inapplicabilité des articles 496 et 497 du code de procédure civile se limitant d'une part à l'action spécifique en rétractation fondée sur l'article 47 du décret, et d'autre part en ce qu'elle n'est pas ouverte à tout intéressé. 



S'agissant de la forclusion de l'action, il fait valoir que la communication effectuée par la Selarl AJ UP le 29 novembre 2023 ne respecte pas la prescription d'ordre public de l'article 62-5, en ce qu'il est mentionné un délai de 2 mois à compter de la réception de l'ordonnance pour la contester, mention erronée quant au point de départ du délai qui, de jurisprudence constante ne fait pas courir le-dit délai de recours.



Il invoque en outre les dispositions alternatives de l'article 29-1 de la loi de 1965 qui ne sont soumises à aucun délai, puisque le juge peut à tout moment mettre fin à la mission de l'administrateur provisoire, en sorte qu'il est pleinement recevable à agir à ce titre.



Le syndicat de copropriétaires et la Selarl AJ UP soutiennent que le premier juge n'a pas dit que l'ordonnance sur requête ne pouvait faire l'objet d'un référé rétractation, mais seulement que sa demande était irrecevable car mal dirigée, d'une part et forclose, d'autre part en ce que le syndicat de copropriétaires comme l'administrateur provisoire n'ont pas qualité à défendre, n'étant pas à l'origine de la requête en renouvellement de mission, l'appel en cause du procureur de la République, auteur de la requête par M. [E] pour régulariser sa demande étant hors délai de 2 mois. 



Ils ajoutent que même si l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu'il peut être mis fin à tout moment à la mission de l'administrateur provisoire par le président du tribunal judiciaire, en ayant saisi le président du tribunal judiciaire en référé rétractation, procédure ayant pour objet de restaurer le débat contradictoire lorsqu'une ordonnance est rendue sur requête, la fin de la mission de l'administrateur ne pouvait être obtenue que comme conséquence de la rétractation de l'ordonnance, en sorte que la demande à cet effet est comme la rétractation elle-même forclose. Ils précisent qu'en dehors de cette hypothèse, la fin de mission doit être demandée au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond en assignant le syndicat des copropriétaires, conformément aux articles 62-2 et 62-5 du décret du 17 mars 1967, ce qui suppose de justifier du bien-fondé de cette demande.



Sur ce,



La cour retient qu'à défaut pour l'article 62-5 de prévoir la notification de la requête laquelle est prévue à l'article 495, alinéa 3 du code de procédure civile, la rétractation de l'ordonnance ayant prolongé la mission de l'administrateur provisoire d'une copropriété en difficulté ne peut être sollicitée que sur le fondement des dispositions spéciales de cet article 62-5, dont la primauté est rappelée par M. [E] lui-même, en sorte qu'elle doit d'une part être dirigée contre le requérant à la désignation ou au renouvellement de la mission de l'administrateur provisoire, soit en l'espèce le procureur de la République, d'autre part intervenir dans les deux mois de la publication de l'ordonnance, laquelle est intervenue en l'espèce le 8 décembre 2023, étant rappelé qu'après avoir agi en rétractation contre le syndicat de copropriétaires et l'administrateur provisoire, M. [E] a appelé en cause le Procureur de la République par acte du 26 juin 2024, soit plus de deux mois après la-dite publication. 



M. [E] ne justifie pas de ce que l'ordonnance dont il a sollicité la rétractation lui a été notifiée avec l'indication erronée selon laquelle le recours pouvait être exercé dans les deux mois de la réception de la-dite ordonnance et non pas dans les deux mois de sa publication, versant aux débats la notification d'une autre ordonnance de prorogation de la mission de la Selarl AJ UP, rendue le 26 novembre 2024 et non pas celle du 14 novembre 2023.



La cour confirme en conséquence l'ordonnance déférée ayant déclaré M. [E] irrecevable en ses demandes, les dispositions de l'article 29-1 de la loi de 1965 si elles permettent au juge de mettre fin à tout moment aux missions de l'administrateur provisoire, n'ayant pas pour effet de rendre recevable un recours enfermé dans un délai précis. Il appartient à M. [E] de saisir le juge à cet effet.



Sur les mesures accessoires



La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.



Succombant, M. [E] supportera également les dépens d'appel.



L'équité commande en outre de le condamner à payer au syndicat de copropriétaires de l'immeuble située [Adresse 6] et à la Selarl AJ UP la somme totale de 2.000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel et de le débouter de sa demande de ce chef. 





PAR CES MOTIFS 



La cour d'appel, 



Statuant dans les limites de l'appel,



Déboute M. [Y] [E] de sa demande d'annulation de la décision attaquée ;



Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant



Condamne M. [Y] [E] aux dépens d'appel ; 



Condamne M. [Y] [E] à payer au syndicat de copropriétaires de l'immeuble située [Adresse 6] et à la Selarl AJ UP la somme totale de 2.000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;



Déboute [Y] [E] de sa demande sur ce fondement. 





LE GREFFIER LE PRESIDENT