Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 28 janvier 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 28 JANVIER 2026



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05417 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBVWL



Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Février 2020 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY-COURCOURONNES - RG n° 16/09567





APPELANTE

 

Madame [U] [I] épouse [Y]

née le 16 juin 1965 à [Localité 10] (92)

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Bertrand JULIÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : C0299







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8], [Adresse 12] , agissant en la personne de son administrateur provisoire, Maître [W] [K]

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocat au barreau de l'ESSONNE













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, conseillère 

Madame Marie CHABROLLE, conseillère

 

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



Mme [Y] est propriétaire non occupante des lots n°165, 167, 208, 254, 258, 266, 454, 550 et 767 dans la résidence de services dénommée [9] située [Adresse 11] à [Localité 14], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.



Par ordonnances du 20 juin 2008, puis du 7 mai 2009, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Evry l'a condamnée à régler des charges de copropriétés impayées arrêtées pour les dernières au 26 mars 2009 inclus, outre des frais de recouvrement, indemnités et frais de procédure.



M. [E] a été désigné en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété par ordonnances du président du tribunal de grande instance d'Evry des 31 mai 2010, 30 mai 2011, 8 juin 2012 et 31 mai 2013, mission renouvelée pour la dernière fois le 25 juin 2014 jusqu'au 31 mai 2015, à l'effet de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et d'exercer tous les pouvoirs du syndic et tous les pouvoirs de l'assemblée générale, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26.



Par décisions du président du tribunal de grande instance d'Evry, la première en date du 9 juillet 2015, la dernière du 9 juillet 2018, Mme [S] [N] a été désignée en qualité d'administrateur provisoire aux lieu et place de M. [E], avec les mêmes pouvoirs, pour une durée d'un an.



Par jugement du 17 mars 2016, le tribunal de grande instance d'Evry a débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes envers Mme [Y] au titre du paiement des charges pour la période du 27 mars 2009 au 29 mai 2013, motif pris du défaut de démonstration de l'exactitude du calcul de sa quote-part, étant justifié qu'elle était propriétaire de neuf lots mais certaines pièces visant dix ou douze lots.



Par acte d'huissier, du 16 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] de l'[Adresse 7] Soisy-sur-Ecole, représenté par Maître [S] [N] ès qualités d'administrateur, a fait assigner Mme [Y] devant le tribunal de grande instance d'Evry.



Par jugement du 13 février 2020, le tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes a :

- condamné Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] de l'[Adresse 7] [Localité 14] la somme de 107 465,05 euros arrêtée au 5 juin 2018 (appel provisionnel du 1er juin 2018 inc1us) au titre des charges de copropriété impayées outre les intérêts au taux légal produits par cette somme :

' à compter du 24 décembre 2014 pour 16 504,07 euros, 

' à compter du 28 mars 2015 pour 6 972,76 euros, 

' à compter du 29 juin 2015 pour 6 409,92 euros, 

' à compter du 27 mai 2016 pour 23 339,71 euros, 

' à compter du 27 novembre 2017 pour 40 458,68 euros, 

' à compter du 1er mars 2018 pour 5 782,01 euros, 

- ordonné la capitalisation des intérêts produits depuis le 16 novembre 2016 dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an, 

- condamné Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] de l'immeuble [Adresse 11] à [Localité 14] la somme de 143,30 euros au titre des frais de recouvrement prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

- condamné Mme [Y] aux dépens ainsi qu'à verser une somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] de l'[Adresse 6] à [Localité 14] en application de l'artic1e 700 du code de procédure civile, 

- rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] de l'immeuble [Adresse 11] à [Localité 14], 

- débouté Mme [Y] de ses demandes, 

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, avec application de l'artic1e 699 du code de procédure civile au profit de Maître Dupuy.



Mme [Y] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 16 mars 2020.



La procédure devant la cour a été clôturée le 15 mars 2023.



L'affaire a été appelée à l'audience du 19 septembre 2023.



Par courrier du même jour, notifié par voie électronique le même jour, Mme [Y] a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats au motif qu'elle venait de prendre connaissance, postérieurement à la clôture, d'un jugement rendu le 6 octobre 2022 par le tribunal judiciaire d'Evry, déclarant l'état de carence du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] de l'immeuble [Adresse 13] Soisy-sur-Ecole, et de la nécessité de signifier des conclusions sur l'évolution de la situation de l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires a précisé ne pas s'opposer à la demande de Mme [Y].



La procédure devant la cour a été clôturée le 4 juin 2025.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées le 21 mai 2025, Mme [Y], appelante, invite la cour à : 

- annuler en toutes ses dispositions le jugement du 13 février 2020, 

- rejugeant ensuite l'affaire au fond, par évocation ou en vertu de l'effet dévolutif de l'appel, 

- rejeter l'intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [9] de l'immeuble [Adresse 11] à [Localité 14], 

- mettre à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [9] de l'immeuble [Adresse 11] à [Localité 14] le versement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Par conclusions notifiées le 30 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Réaux, intimé, invite la cour, au visa des articles 10 et 14-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, à :

- débouter Mme [Y] de sa demande sursis à statuer, 

- confirmer le jugement rendu le 13 février 2020 en ce qu'il a : 

' condamné Mme [Y] à lui payer la somme de 107 465,05 euros arrêtée au 5 juin 2018 (appel provisionnel du 1er juin 2018 inclus) au titre des charges de copropriété impayées outre les intérêts au taux légal produits par cette somme :

 à compter du 24 décembre 2014 pour 16 504,07 euros, 

 à compter du 28 mars 2015 pour 6 972,76 euros, 

 à compter du 29 juin 2015 pour 6 409,92 euros, 

 à compter du 27 mai 2016 pour 23 339,71 euros, 

 à compter du 27 novembre 2017 pour 40 458,68 euros, 

 à compter du 1er mars 2018 pour 5 782,01 euros,

' ordonné la capitalisation des intérêts produits depuis le 16 novembre 2016 dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an, 

' condamné Mme [Y] à lui payer la somme de 143,30 euros au titre des frais de recouvrement prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

' condamné Mme [Y] aux dépens ainsi qu'à lui verser une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

' rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] de l'[Adresse 7] [Localité 14], 

' débouté Mme [Y] de ses demandes, 

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts, 

- condamner Mme [Y] à lui payer une somme de 7 700 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

y ajoutant :

- condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 50 536,80 euros au titre des charges de copropriété dues du 1er juillet 2018 au 1er octobre 2020, 

- condamner Mme [Y] à lui payer une somme de 6 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter du jugement, 

- condamner Mme [Y] aux dépens avec application de l'article 699 du même code au profit de Maître Dupuy, avocat au barreau de l'Essonne ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.





Sur la demande d'annulation du jugement



Moyens des parties



Mme [Y] fait valoir que :

- les juges sont tenus de motiver leurs décisions,

- en l'espèce elle a détaillé les raisons pour lesquelles son décompte individuel de charges était irrégulier et ne pouvait justifier la demande de condamnation mais les premiers juges n'ont pas répondu sur ce point à ses conclusions en défense.



Réponse de la cour



En application de l'article 455 du code de procédure civile, le jugement doit être motivé.



Le tribunal a précisé dans les motifs de sa décision les éléments suivants :



« La défenderesse conteste ce décompte en soutenant qu'il n'est pas compréhensible, qu'il n'est pas permis de voir si le demandeur en a bien déduit l'ensemble des sommes peur lesquelles il a été débouté par jugement du 17 mars 2016 et qu'i1 n'y apparaît pas les règlements effectivement réalisés ou appréhendés au travers des saisies-attributions.



Néanmoins, ce document est parfaitement exploitable par le tribunal et compréhensible, des lors qu'il détaille les sommes venant au débit et au crédit du compte sur la période du titre de laquelle il est réclamé le paiement des charges, soit du 1er mai 2014 au 05 juin 2018.



Il y apparaît clairement qu'i1 n'inclut pas les sommes appelées sur la période antérieure, objet du jugement rendu par notre juridiction le 17 mars 2016. »



Le tribunal a donc parfaitement répondu aux moyens soutenus par la défenderesse tels qu'exposés dans la décision. Mme [Y], qui ne produit pas ses conclusions de première instance, ne démontre pas que le tribunal a omis de répondre à certains de ses moyens ou de motiver sa décision sur certains points soulevés dans ses conclusions.



Sa demande d'annulation du jugement doit par conséquent être rejetée.





Sur le fond



Selon l'article 542 du code de procédure civile l''appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.



Selon l'article 562 du même code, dans sa version applicable au litige, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.



Selon l'article 954 alinéas 2 et 3 du même code, dans sa version applicable au litige, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Si, en application de ces dispositions, la cour d'appel doit statuer sur le fond du litige, force est de constater en l'espèce que Mme [Y] ne sollicite pas, à titre subsidiaire, l'infirmation du jugement, se contentant, en conséquence de sa demande d'annulation de celui-ci, de demander le rejet de l'intégralité des demandes du syndicat.



La cour, ayant rejeté la demande d'annulation du jugement, ne peut donc que confirmer le jugement déféré, sauf à statuer sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires.





Sur l'actualisation de la créance



Moyens des parties



Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [Y],

- un décompte pour la période du 1er juin 2018 au 1er octobre 2020 affichant un arriéré de 158 001,85 euros,

- le procès-verbal du 25 septembre 2018 approuvant les comptes de l'exercice 2017 et le budget prévisionnel 2019.



Le décompte produit soulève de nombreuses interrogations sur lesquelles les écritures du syndicat des copropriétaires restent taisantes, et notamment :

- l'absence de reprise de solde prenant en compte la condamnation de première instance alors que le décompte comprend l'intégralité de la créance objet du litige,

- des appels de fonds de 11 000 euros durant toute l'année 2018, y compris pour janvier à juin 2018 alors que le jugement comprend cette période,

- des charges pour 2017 d'un montant de 95 911,21 euros,

- un «reclassement» en débit de 105 427,02 euros.



La cour se trouve donc dans l'impossibilité de vérifier la véracité des comptes produits par le syndicat des copropriétaires. Celui-ci doit par conséquent être débouté de sa demande 





Sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires portant sur les dommages et intérêts



Moyens des parties



Le syndicat des copropriétaires demande l'infirmation du jugement et soutient que :

- la résistance de Mme [Y] est abusive, celle-ci n'ayant versé aucune somme depuis 2014 alors que ses appartements sont loués ;

- cette résistance abusive lui a causé de graves préjudices tenant notamment à des majorations de retard, des frais d'huissier, des frais divers, des frais de justice dans des procédures judiciaires et à la dégradation des relations avec divers partenaires et administrations.



Mme [Y] répond que :

- elle a fait d'importants efforts pour louer ses biens mais les loyers sont inférieurs au montant des charges,

- la copropriété est dans un état de quasi-abandon malgré les propositions que son mari et elle ont faite par le passé pour sortir le domaine de ses difficultés.



Réponse de la cour



Selon l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire.



En l'espèce, si la dette est importante, il ressort également des pièces de procédure que la copropriété est en grande difficulté, que les charges sont très importantes, et le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la mauvaise foi de Mme [Y].



Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts.





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [Y], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel.





L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Rejette la demande d'annulation du jugement ;



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne Mme [Y] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Rejette la demande d'actualisation de sa créance formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] situé [Adresse 11] à [Localité 14]



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE