Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 28 janvier 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 28 JANVIER 2026



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01593 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC7OW



Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Juillet 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 20/00739 





APPELANTE

 

Société BLANKENBERG JOBARD

SASU immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 332 224 237

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Séverine SPIRA de la SCP CABINET SPIRA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0252







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, le CABINET AZUR, SASU immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 838 256 618

C/O CABINET AZUR

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représenté par Me Raphaël BAUMGARTNER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0981











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, conseillère 

Madame Marie CHABROLLE, conseillère

 

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 





ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * * 





FAITS & PROCÉDURE



L'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.



Par acte d'huissier de justice du 6 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, le syndicat coopératif de l'immeuble prise en la personne de sa représentante, Mme [N], a assigné la société civile professionnelle Blankenberg Jobard, venant aux droits de la société Blankenberg Dura, devant le tribunal de grande instance de Bobigny, devenu le tribunal judiciaire de Bobigny, en paiement de sommes d'argent dans le cadre d'une action en responsabilité.



Par jugement du 15 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

- condamné la société Blankenberg Jobard à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] :

' la somme de 3 500 euros en réparation du préjudice subi du fait des manquements du syndic, 

' la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] de ses demandes plus amples ou contraires, 

- condamné la société Blankenberg Jobard aux dépens.



La société Blankenberg Jobard a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 21 janvier 2021.



Par décision du 1er octobre 2025, le conseiller de la mise en état s'est notamment déclaré incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la nullité de l'assignation et de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires.



La procédure devant la cour a été clôturée le 8 octobre 2025.









PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées le 2 octobre 202, la société Blankenberg, appelante, invite la cour, au visa des articles 126 et 907 et suivants du code de procédure civile, 7, 40 et suivants, 55 et 66 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 2224 du code civil, à : 

- la déclarer recevable en son appel, 

- l'y déclarer bien fondé, 

- infirmer le jugement entrepris, 

et statuant à nouveau

- déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] irrecevable en son action, pour défaut de qualité et de pouvoir, absence de preuve de l'existence d'un syndicat coopératif, et de sa bonne représentation, l'absence de représentation par la société Azur Syndic dont le mandat est expiré depuis le 30 juin 2025, 

- déclarer irrecevable car prescrite l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic la société Azur, à son encontre, 

- déclarer nulles ou à tout le moins irrecevables l'assignation du 6 novembre 2019, les conclusions adverses signifiées le 21 mai 2021, et celles signifiées les 24 et 28 juillet 2025, 

subsidiairement

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamnée au paiement en faveur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] des sommes de 2 000 euros et 1 500 euros, correspondant à celles versées à l'avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] par l'appelant après la révocation de son mandat et à l'indemnité allouée par le jugement du 17 octobre 2017 au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- l'infirmer aussi en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

en tout état de cause

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] de son appel incident, de ses moyens, fins et conclusions,

- le condamner à lui verser une indemnité de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 6 500 euros au titre de l'article 700 du code procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du même code au profit de Maître Spira.



Par conclusions n° 3 notifiées le 28 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 6], intimé, invite la cour, à :

- déclarer recevable mais mal fondé l'appel principal interjeté par la société Blankenberg venant aux droits de la société Blankenberg Jobard, elle-même venant aux droits de la société Blankenberg Dura, 

- déclarer recevable et fondé son appel incident, 

- confirmer le jugement entrepris à ce qu'il a condamné la société Blankenberg venant aux droits de la société Blankenberg Jobard, elle-même venant aux droits de la société Blankenberg Dura à lui payer : 

' la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice subi du fait des manquements du syndic, 

' la somme de 2000 euros en réparation du préjudice subi du fait des manquements du syndic, 

' la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- infirmer la décision pour le surplus.





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.





Sur la recevabilité de l'action du syndicat



Au soutien de sa fin de non-recevoir, la société Cabinet Blankenberg allègue que :

- pour pouvoir créer un syndicat coopératif, le règlement de copropriété doit l'autoriser et le syndic est désigné par les membres du conseil syndical ; en l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa constitution en syndicat coopératif au regard de la rédaction de la résolution de l'assemblée générale de 2016 ni de la nomination de Mme [N] comme syndic au-delà du 1er janvier 2019 ;

- si la situation est susceptible d'être régularisée jusqu'au jour où le juge statut en application de l'article 126 du code de procédure civile, il existe toutefois une date butoir qui est l'expiration du délai de prescription ; en l'espèce le syndicat se prévaut de la faute du syndic à compter du 9 juin 2016, de sorte que ses conclusions au fond du 24 juillet 2025 régularisant la procédure sont tardives.



Le syndicat des copropriétaires répond que :

- il a été décidé lors de l'assemblée générale du 2 juin 2016 de confier l'administration de la copropriété à un syndicat coopératif pour une durée d'un an à compter du 1er janvier 2017, cette décision a été renouvelée lors de l'assemblée générale de 2017, celle de 2018 a renouvelé le mandat des membres du conseil syndical et de sa présidente, Mme [N], de sorte qu'il était valablement représenté par son syndic, Mme [N], et que le mandat de cette dernière était toujours en cours lors de la délivrance le 6 novembre 2019 de l'assignation devant le tribunal judiciaire de Bobigny ;

- le syndicat a, le 7 juillet 2017, autorisé le syndic, Mme [N], à engager une procédure judiciaire à l'encontre de l'ancien syndic, le cabinet Blankenberg ;

- il avait bien un intérêt à agir contre le cabinet Blankenberg dès lors que les comptes de 2014 ont été approuvés avec réserve et que les assemblées générales de 2015 et 2016 n'ont pas donné quitus au syndic.



Réponse de la cour :



Selon l'article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :

Le défaut de capacité d'ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.



Selon l'article 121 du même code, dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. 



L'irrégularité de fond qui, en raison d'un défaut de pouvoir, affecte la validité de l'assignation par un syndic de copropriété, des responsables de malfaçons affectant un immeuble, irrégularité dont les personnes assignées et leurs garants sont en droit de se prévaloir, n'est plus susceptible d'être couverte après l'expiration du délai de prescription de l'action. (Civ. 3e, 16 janv. 1985).



Selon l'article 14 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.



La fin de non-recevoir, tenant au défaut de représentation du syndicat des copropriétaires, est en réalité une irrégularité de fond pouvant être soulevée en tout état de cause.



Il ne ressort ni de la loi du 10 juillet 1965 ni du décret du 17 mars 1967 que le règlement de copropriété doit autoriser la constitution d'un syndicat coopératif.



Lors de l'assemblée générale du 2 juin 2016, a été adoptée la résolution suivante, à l'unanimité des copropriétaires présents : « Les copropriétaires en un syndicat coopératif en qualité de syndic est approuvé pour une durée de 1 an il prend effet le 1er juillet 2017 pour se terminer au plus tard le 31 décembre 2017 selon le contrat joint à la convocation. L'assemblée désigne le président ou la présidente de séance pour signer ce contrat. »



Si la rédaction de cette résolution est maladroite, elle n'en révèle pas moins l'intention des copropriétaires de donner au syndicat une forme coopérative.



L'assemblée générale du 20 janvier 2017 a confirmé cette décision et pris acte de la désignation de Mme [N] comme syndic par les membres du conseil syndical.



Néanmoins, l'assemblée générale du 15 mai 2018 n'a adopté aucune résolution relative à l'organisation en un syndicat secondaire. Le syndicat ne produit aucun procès-verbal d'assemblée générale démontrant que cette organisation a été maintenue à compter du 1er janvier 2018 ni que Mme [N] a été désignée comme syndic. Il ressort simplement du procès-verbal d'assemblée générale du 4 février 2021 que le syndicat a alors désigné un syndic professionnel.



Le fait que l'assemblée générale du 15 mai 2018 ait renouvelé le mandat des membres du conseil syndical et de sa présidente, Mme [N], ne suffit pas à établir que l'organisation en syndic bénévole a été maintenu, alors que cette organisation avait expressément été choisie, par deux assemblées générales, pour une durée d'un an, du 1er janvier au 31 décembre 2017.



Il n'est donc pas démontré que Mme [N] avait la qualité de syndic à la date de l'exploit introductif d'instance, le 6 novembre 2019.



Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas avoir invoqué une faute de son ancien syndic à compter du 9 juin 2016, date qui doit dès lors être retenue comme le point de départ de la prescription quinquennale de son action.



Contrairement à ce que soutient la société Cabinet Blankenberg, l'irrégularité n'est pas couverte par des conclusions faisant état de la régularisation de la situation, mais par la régularisation elle-même.



Ainsi qu'il a été vu plus haut, il est établi que le syndicat était valablement représenté au plus tard le 4 février 2021, date de l'assemblée générale ayant désigné le cabinet Azur Syndic, soit avant l'expiration du délai de prescription.



Par conséquent, l'exception de nullité de l'assignation doit par conséquent être rejetée.



Sur le fond



' Sur le préjudice relatif aux honoraires du conseil



Moyens des parties



La société Cabinet Blankenberg fait valoir que :

- le syndicat ne justifie d'aucun préjudice dès lors que ces honoraires étaient dus en tout état de cause et rien ne permet au syndicat de soutenir qu'elle aurait réglé des honoraires d'avocat sans facture ni qu'elle aurait antidaté un chèque ;

- l'article 55 du décret de 1967 dispense le syndic de toute autorisation lorsqu'il s'agit de défendre sur une action judiciaire dirigée contre le syndicat.



Le syndicat des copropriétaires répond que son ancien syndic a commis des fautes en ce que :

- la somme de 1 200 euros a été payée le 23 septembre 2016 en l'absence de toute facture et sans autorisation du conseil syndical ;

- la somme de 1 600 euros a été payée par chèque signé le 20 décembre 2016 et encaissé le 31 janvier 2017, laissant penser qu'il a été antidaté par le syndic mais en réalité signé après la fin de son mandat ;

- la somme de 2 000 euros a été payée après la fin du mandat du syndic.



Réponse de la cour



L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Il n'est pas contesté que Me [H] a été chargé par le cabinet Blankenberg de défendre les intérêts du syndicat dans la procédure engagée à son encontre par la société BGMB et que le cabinet Blankenberg a versé à cet avocat la somme totale de 4 800 euros, pour partie postérieurement à la fin de son mandat.



Le syndicat des copropriétaires, bien qu'il invoque une facture manquante ou inexistante, ne prétend pas que les honoraires dus à l'avocat étaient inférieurs à 4 800 euros. Ces honoraires ayant vocation à être payés en tout état de cause, il ne justifie par conséquent d'aucun préjudice.



Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné la société Cabinet Blankenberg à lui payer 2 000 euros et le syndicat doit être débouté de sa demande d'indemnisation complémentaire de 2 800 euros à ce titre.



' Sur le préjudice relatif aux frais irrépétibles alloués à la société BGMB



La société Cabinet Blankenberg fait valoir que :

- Les copropriétaires ne sont pas tenus de se cantonner aux termes d'un projet de résolution et sont libres de l'amender durant l'assemblée générale sous réserve de ne pas le dénaturer ; en l'espèce les copropriétaires ont simplement apporté une précision de détail ;

- Le syndicat n'apporte pas la preuve d'une quelconque fraude de sa part dans l'ajout de cette mention au procès-verbal ;

- Le jugement du 17 octobre 2017 ayant condamné le syndicat notamment au paiement d'une indemnité procédurale à la société BGMB, lui est inopposable et doit rester sans incidence à son égard, en l'absence de faute.



Le syndicat des copropriétaires répond que la condamnation par le tribunal de Bobigny à la somme de 1 500 euros résulte de l'indication frauduleuse par le cabinet Blankenberg sur le procès-verbal de l'assemblée générale du 2 juin 2016 d'une mention non inscrite à l'ordre du jour dans la convocation à l'assemblée générale en date du 6 mai 2016 et relative à la résolution n° 2.



Réponse de la cour



Selon l'article 1992 alinéa 1er du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.





Lors de l'assemblée générale du 6 mai 2016 a été adoptée la résolution n° 2 comportant deux paragraphes. Par le premier, elle a approuvé sans réserve les compte de l'exercice 2015.



Le second, non inscrit à l'ordre du jour préalablement transmis aux copropriétaires, était ainsi rédigé : « l'assemblée générale demande l'imputation des factures de 2 420 euros d'enlèvement des encombrants et celle de 3 025 euros de réparation du portail par la société SB Construction auprès de M. [V], société BGMB. Et d'obtenir un avoir de 154 euros suite à une deuxième intervention de la société Sogethec, pour réparation d'une fuite sur le WC. »



Le tribunal de grande instance de Bobigny, par jugement du 17 octobre 2017, a fait droit à la demande d'annulation du second paragraphe de cette résolution et condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société BGMB la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles.



Ainsi que le soutient la société Blankenberg, les copropriétaires ont la faculté, en cours d'assemblée générale, d'apporter des amendements à une résolution, à condition de ne pas dénaturer cette dernière.



Néanmoins, en l'espèce, la modification de la résolution, laquelle visait initialement l'approbation des comptes de la copropriété, a eu pour objet de mettre à la charge d'un seul copropriétaire certaines dépenses. Cette modification, qui ne peut être considérée comme une réserve, constitue une dénaturation de la résolution initiale.



Il résulte des écritures de la société Blankenberg que celle-ci, qui considère à tort qu'il s'agit d'une précision de détail, a manqué à son devoir de conseil en ne précisant pas que cet ajout, alors qu'il ne figurait pas sur l'ordre du jour de la convocation des copropriétaires à cette assemblée générale, risquait d'entraîner l'annulation de la résolution votée, comme l'a retenu le tribunal.



Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice subi.



' Sur le préjudice relatif au paiement d'une facture à la société SB Construction



Sur ce point, la cour adopte les motifs pertinents et circonstanciés du premier juge. Le jugement doit être confirmé.



' Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat



Sur ce point, la cour adopte les motifs pertinents et circonstanciés du premier juge. Le jugement doit être confirmé.



' Sur la demande de dommages et intérêts de la société Cabinet Blankenberg



La société Blankenberg, qui prétend avoir subi un préjudice en raison des accusations mensongères et injurieuses de fraude qui lui ont été imputées, n'apporte aucune preuve de celui-ci.



Sa demande, au demeurant nouvelle en cause d'appel, doit par conséquent être rejetée.





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Cabinet Blankenberg, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel.



L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Rejette l'exception de nullité de l'assignation ;



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné la société Cabinet Blankenberg, anciennement société Blankenberg Jobard, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice subi du fait du paiement des honoraires d'avocat ;



Statuant et y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette la demande d'indemnisation complémentaire de 2 800 euros au titre des factures de l'avocat formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] ;



Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la société Cabinet Blankenberg ;



Condamne la société Cabinet Blankenberg aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE