Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 28 janvier 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 28 JANVIER 2026



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11321 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF7JV



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Avril 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] - RG n° 11-21-0094





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] représenté par son syndic la société VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 790 159 461

C/O Société VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représenté par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

Ayant pour avocat plaidant : Me Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0937





INTIME 



Monsieur [B] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]



DEFAILLANT (à étude)









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- DEFAUT



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * 



FAITS & PROCEDURE



M. [Y] est propriétaire du lot n°19 dans l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.



M. [Y] a été notamment condamné par jugement du 23 janvier 2017 rendu par le tribunal d'instance du 12ème arrondissement de Paris au paiement des sommes de 1 891,80 euros au titre des impayés de charges arrêtés au 31 décembre 2016 et 101,35 euros au titre des frais de recouvrement augmentés des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 mai 2015.



Suite à divers impayés de charges de copropriété postérieurs au jugement du 23 janvier 2017 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à Paris 12ème, représenté par son syndic le cabinet Valière Cortez, a de nouveau assigné M. [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris par acte d'huissier de justice en date du 3 septembre 2021, notamment, en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement, outre diverses sommes. 



Par jugement du 4 avril 2022, le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris a :



- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] de l'intégralité de ses demandes, 

- rejeté le surplus des demandes, 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] aux dépens, 

- rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 15 juin 2022.



La procédure devant la cour a été clôturée le 24 septembre 2025.





PRETENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 10 septembre 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8], appelant, invite la cour, au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 9 du code de procédure civile, L121-12 du code des assurances et 1721 du code civil, à :

- réformer la décision entreprise en ce qu'elle : 

' l'a débouté de ses demandes tendant à voir condamner M. [Y] à lui payer : 

- 3 713, 20 euros au titre des charges de copropriété arrêtées à la date du 31 août 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2021 sauf à parfaire, 

- 1 500 euros de dommages et intérêts, 

- 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance, 

 

l' a débouté de sa demande tendant à voir dire et juger que ses frais engagés à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement des charges de copropriété seront intégralement et uniquement imputés à Monsieur [Y], 

' et en ce qu'elle l'a condamné aux dépens, 

statuant à nouveau 

- condamner M. [Y] au paiement d'une somme de 17 010,54 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 9 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 28 avril 2021, 

- le condamner au paiement d'une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, 

- condamner M. [Y] au paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [Y] aux dépens de première instance et d'appel ;



Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8], délivrée à M. [Y], le 19 septembre 2022, remise à étude ;



Vu la signification des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8], délivrée à M. [Y], le 22 octobre 2022, remise à étude ; 





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Par ailleurs, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Il doit, en particulier en appel, vérifier la recevabilité de celui-ci, la régularité de sa saisine et s'assurer que la condamnation prononcée en première instance est régulière et bien fondée.





Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété



Le syndicat des copropriétaires conteste le débouté de sa demande de condamnation de l'intimé au paiement de la somme de 3 713,20 euros pour les charges de copropriété arrêtées à la date du 31 août 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2021, et actualisant sa demande, sollicite la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 17 010,54 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 9 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 avril 2021.



Le syndicat des copropriétaires soutient que sa créance est justifiée par les pièces versées au débat, et notamment par celles non produites devant le premier juge.



En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l'exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l'assemblée générale et n'ont fait l'objet d'aucun recours.



Par ailleurs, et en application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l'assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipement communs de l'immeuble.



L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.



Aux termes de l'article 1342-10 du code civil le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.



Enfin, l'article 9 du code de procédure civile prévoit qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et l'article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de M. [Y],

- un décompte des sommes dues pour la période du 3 mars 2015 au 31 décembre 2024 inclus, appel de fond du 4ème trimestre 2024 inclus,

- les procès-verbaux des assemblées générales des 14 décembre 2017, 19 novembre 2018, 26 novembre 2019, 16 mars 2021, 8 février 2022, 11 janvier 2023 et 22 janvier 2025 approuvant les comptes des exercices du 1er octobre 2016 au 1er octobre 2022 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, et validant le budget prévisionnel de l'exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,

- les attestations de non recours des procès-verbaux des assemblées générales des 19 novembre 2018, 26 novembre 2019 et16 mars 2021, 

- les appels de fonds et travaux adressés au copropriétaire pour la période du 1er janvier 2017 au 30 septembre 2025,

- les régularisations de charges des exercices 2016-2017, 2017-2018, 2018-2019, 2019-2020, 2021-2022 et 2022-2023,

- le jugement du tribunal d'instance de Paris 12ème arrondissement du 23 janvier 2017,

- le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 4 avril 2022.



Il convient de préciser que sur la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2024, M. [Y] a effectué des paiements à hauteur de 7 463,97 euros, précision faite que c'est sans explication que le syndicat des copropriétaires a mis au débit deux paiements de 524,92 euros et 80,78 euros effectués par l'intimé le 15 mai 2019, qui ont donc été comptabilisés au crédit.



Sur la période arrêtée au 31 août 2021 inclus, 3ème appel 2024 inclus 



En l'espèce, il ressort du décompte produit qu'au 31 août 2021 inclus, le débit du compte de M. [Y] est égal à la somme de 10 974,13 euros. 



Cette somme comprend, outre la somme de 6 261,97 euros au titre des charges de copropriété, d'une part, des frais de recouvrement d'un montant de 1 631,89 euros lesquels seront, en vertu de l'article 12 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, étudiés au titre des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 régissant les frais de recouvrement.



Cette somme est également composée des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 31 décembre 2016 d'un montant respectif de 1 891,80 euros et 101,35 euros, ainsi que des dommages et intérêts d'un montant de 300 euros, de l'article 700 du code de procédure civile d'un montant de 700 euros et des frais de signification de jugement d'un montant de 87,12 euros, soit un total de 3 080,27 euros, pour lesquels M. [Y] a déjà été condamné par décision du tribunal d'instance du 12ème arrondissement de Paris le 23 janvier 2017.



Ainsi, les charges de copropriété arrêtées au 31 août 2021, se décomposent comme suit :

- 1 631,89 euros de frais de recouvrement,

- 3 080,27 euros représentant les causes du jugement du 23 janvier 2017,

- 6 261,97 euros de débit de charges de copropriété.



Par ailleurs, en vertu de l'article 1342-10 du code civil, il convient d'imputer en priorité les paiements effectués par l'intimé sur la condamnation prononcée le 23 janvier 2017.



Ainsi, au 1er janvier 2017, le compte de M. [Y] dispose d'un crédit de 4 383,70 euros (7 463,97 - 3 080,27), crédit devant être affecté à la somme de 6 261,97 euros.



En conséquence, pour la période du 1er janvier 2017 au 31 août 2021 inclus, appel du 3ème trimestre 2021 inclus, M. [Y] est redevable de la somme de 1 878,27 euros (6 291,97 ' 4 383,70) au titre des charges de copropriété.



Le jugement sera donc infirmé.



Sur l'actualisation en cause d'appel 



' Sur la période du 1er septembre 2021 au 31 décembre 2024 inclus, 4ème appel 2024 inclus



En l'espèce, sur ladite période, le débit du compte de M. [Y] est égal à la somme de 12 150,37 euros. 



Néanmoins, il convient de déduire de cette somme les frais de mise en demeure facturés le 11 octobre 2021 et les frais postaux facturés le 5 juin 2023, d'un montant respectif de 156 et 2,70 euros, soit un total de 158,70 euros, qui seront, en vertu de l'article 12 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, étudiés au titre des frais de recouvrement.



Par ailleurs, il convient également de déduire les appels de fonds du 1er octobre 2024 d'un montant total de 907,12 euros, le syndicat des copropriétaires n'ayant pas produit l'assemblée générale venant approuver les comptes ou valider le budget prévisionnel de l'exercice 2024-2025, méconnaissant les dispositions des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.



Le syndicat des copropriétaires justifie donc de la somme de 11 084,55 euros au titre des charges de copropriété sur la période du 1er septembre 2021 au 31 décembre 2024 inclus, 4ème appel 2024 inclus.



' Sur la période du 1er janvier 2025 au 9 septembre 2025 inclus



Le syndicat des copropriétaires, sur qui pèse la charge de la preuve, en vertu des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, ne produit pas la pièce n°4 bis visée dans le bordereau et correspondant à un décompte actualisé au 9 septembre 2025 inclus.



En l'absence de la production de cet élément, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du montant de sa créance sur la période du 1er janvier 2025 au 9 septembre 2025 inclus et sera donc débouté de sa demande de condamnation de l'intimé au paiement des charges de copropriété sur ladite période.



M. [Y] est donc redevable de la somme de 12 962,82 euros (1 878,27 + 11 084,55) de charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2017 au 30 septembre 2024 inclus, 3ème appel 2024-2025 du 1er juillet 2024 inclus.



En conséquence, il sera fait partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires, et M. [Y] sera condamné au paiement de la somme de 12 962,82 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2017 au 30 septembre 2024 inclus, 3ème appel 2024-2025 du 1er juillet 2024 inclus.





Sur les frais de recouvrement



Le syndicat des copropriétaires allègue que M. [Y] est redevable de la somme de 6 420,67 euros au titre des frais de recouvrement.



Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. 



A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- les commandements de payer des 27 avril, 7 novembre et 14 novembre 2017, 

- les mises en demeure en recommandé avec accusé de réception des 13 novembre 2019, 27 février et 1er juin 2020 (accusés de réceptions non produits),

- la mise en demeure d'avocat en lettre recommandée avec accusé de réception du 28 avril 2021 (accusé de réception indiquant « présentée le 30 avril 2021 » produit).



En l'espèce, il convient de préciser que la somme de 6 420,67 euros ne comprend que les frais de recouvrement à compter du 1er janvier 2017, les frais de recouvrement antérieurs ne pouvant être, comme pour les charges de copropriété pris en considération, en vertu des articles 480 et 500 du code de procédure civile et 1355 du code civil. 



Après examen du décompte pour la période du 1er janvier 2017 au 30 septembre 2024 inclus, 3ème appel 2024-2025 du 1er juillet 2024 inclus, doivent être exclus, les frais de recouvrement suivants, ces derniers entrant dans le cadre des dépens prévus par l'article 699 du code de procédure civile :

- la « SIGNIFICATION ASSIGNATION » d'un montant de 118,73 euros facturée le 24 février 2017,

- la « PROCEDURE SDC C/[Y] » d'un montant de 145 euros facturés le 16 mars 2018.

Seront également exclus, les frais suivants, sur le fondement des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, le syndicat des copropriétaires, sur qui pèse la charge de la preuve, ne les ayant pas produits :

- les mises en demeure des 29 mai 2017, 15 février et 28 novembre 2018 et 20 mai 2021 d'un montant de 36 euros chacune, soit un total de 144 euros, 

- les « HONORAIRES PRE-ETAT DATE » facturés le 6 juin 2018 d'un montant de 208,80 euros,

- le commandement de payer du 11 juin 2018 d'un montant de 238,10 euros,

- la mise en demeure du 8 janvier et 24 février 2020 et 11 octobre 2021 d'un montant de 156 euros chacune, soit un total de 468 euros,

- la sommation de payer du 23 juin 2021 d'un montant de 200,99 euros.



Seront enfin exclus les frais de recouvrement suivants, sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ces derniers représentant des frais entrant dans les charges courantes de tous syndic : 

- les « HONORAIRES SYNDIC » facturés les 1er avril et 1er juin 2018 d'un montant de 3,20 euros chacun, 

- les « HONORAIRES SYNDIC » facturés le 1er janvier 2020 d'un montant de 4,87 euros,

- « ACTION EN JUSTICE ' ACCES APPARTEMENT [Y] » facturée le 1er juillet 2021 d'un montant de 145 euros, 

- les « FRAIS POSTAUX Facturation des prestations au 05/06/2023 » facturés le 5 juin 2023 d'un montant de 2,70 euros, 

- le « SUIVI DOSSIER 2022 SDC C/[Y] [B] » facturé le 11 août 2022 d'un montant de 342 euros.



En revanche sont valables les mises en demeure des 28 novembre 2018, 13 novembre 2019 et 27 février et 1er juin 2020 d'un montant de 36 euros chacune, soit un total de 144 euros, en dépit de l'absence de production des accusés de réception, ces dernières devant en effet être considérées comme de simples lettres de relances postérieures à une mise en demeure légalement constituée, ayant été envoyées postérieurement aux commandements de payer de 2017 produits par le syndicat des copropriétaires. 



En conséquence, le jugement sera infirmé et M. [Y] condamné au paiement de la somme de 144 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 1er janvier 2017 au 30 septembre 2024 inclus. 





Sur les intérêts au taux légal



Le syndicat des copropriétaires demande que les charges et les frais de recouvrement dus soient augmentés des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 avril 2021.



En vertu des alinéas 1 et 2 l'article 1231-6 du code civil les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.



En l'espèce, bien que le courrier du 28 avril 2021 et son accusé de réception soient produits par le syndicat des copropriétaires, ce dernier ne peut être considéré comme une mise en demeure légalement constitué en ce qu'il ne reprend pas les éléments légaux d'une mise en demeure, notamment l'indication d'un délai de remboursement.



En conséquence le jugement sera infirmé et il sera fait droit à la demande d'intérêts au taux légal sur les charges et les frais de recouvrement dus par M. [Y], conformément aux dispositions de l'article 1231-6 alinéas 1 et 2 du code civil, mais ces derniers ne courront qu'à compter de la présente décision.





Sur la demande de dommages et intérêts



Le syndicat des copropriétaires allègue que les impayés de M. [Y] ont contraint les autres copropriétaires à faire l'avance de fonds, entraînant un préjudice financier et fonctionnel à la copropriété, justifiant sa condamnation au paiement de la somme de 2 500 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil. 



Au titre de l'alinéa 3 de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. 



Les manquements systématiques et répétés de M. [Y] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.



Sa mauvaise foi est caractérisée par le prononcé d'une précédente condamnation pour non paiement de charges, le non respect quasi permanent de ses obligations à l'égard du syndicat durant plusieurs années sans qu'il ne produise d'élément d'explication sur sa situation.



En conséquence, le jugement sera infirmé et M. [Y] sera condamné au paiement de la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts.





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et les frais irrépétibles en première instance.



M. [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel et au paiement de la somme de 2500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,



Infirme le jugement en toutes ses dispositions frappées d'appel,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne M. [Y] au paiement de la somme de 12 962,82 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2017 au 30 septembre 2024 inclus, 3ème appel 2024-2025 du 1er juillet 2024 inclus, 



Condamne M. [Y] au paiement de la somme de 144 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 1er janvier 2017 au 30 septembre 2024 inclus, 



Dit que ces sommes seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,



Condamne M. [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts,



Condamne M. [Y] au paiement des dépens de première instance et en cause d'appel,











Condamne M. [Y] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



Rejette toute autre demande plus amples ou contraires.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE 



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