Tribunal Judiciaire · SAISIES IMMOBILIERES — 7 juillet 2025

Minute N° 

JUGE DE L’EXÉCUTION CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES
 DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

AUDIENCE D’ORIENTATION
JUGEMENT ORDONNANT LA VENTE FORCÉE

du 7 juillet 2025 
 Ordonne la vente forcée

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Rôle N° RG 24/00032 - N° Portalis DB3K-W-B7I-GFPO

ENTRE


LE FONDS DE TITRISATION SAVOIR FAIRE représenté aux présentes par sa société de gestion FRANCE TITRISATION société par actions simplifiées, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 352 053 531 venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, RCS [Localité 9] 379 502 644, dont le siège est à [Adresse 10] suivant cession de créance du 31 octobre 2024 et ayant élu domicile chez Maître Eric DAURIAC [Adresse 2]
[Localité 4]


Créancier poursuivant ayant pour avocat Maître Eric DAURIAC du barreau de LIMOGES.

ET

Madame [K] [I]
née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 8]
Domiciliée [Adresse 3]


Partie saisie non comparante ayant pour avocat Maître Michel MARTINdu barreau de LIMOGES

* * * * * *

Aurore JALLAGEAS, vice-présidente, siégeant en qualité de Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire, assistée de Céline DANDRIEUX, greffier, après débats tenus à l'audience publique du 5 mai 2025.

Ouï en ses observations ou plaidoiries Maîtres Eric DAURIAC et Michel MARTIN après en avoir délibéré conformément à la Loi.

Ce jour a été prononcé le jugement, par mise à disposition au greffe, dont la teneur suit.


Suivant acte authentique dressé par Me [L], notaire à [Localité 12], le 7 juin 2006, le [Adresse 6] a consenti à [K] [I] un prêt principal d'un montant de 152 000 €, outre un prêt à taux zéro d'un montant de 12 375 € en principal, garantis notamment par un privilège du prêteur de deniers ainsi qu'une hypothèque conventionnelle.




Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 27 mai 2024 publié le 22 juillet 2024 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 7] 1, sous le volume 2024 S n°37, le crédit immobilier de France a poursuivi la vente de droits et biens immobiliers dépendant d'un immeuble sis commune de [Localité 11], cadastré section A [Cadastre 5] appartenant à [K] [I] et étant plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe du juge de l'exécution le 19 septembre 2024, en paiement d'une créance arrêtée au 23 avril 2024 à hauteur de 104 398,98 €. 

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024, le crédit immobilier de France a fait assigner [K] [I] devant le juge de l'exécution de céans à l’audience d'orientation du 18 novembre 2024 aux fins de voir, à titre principal, déterminer les modalités de poursuite de la procédure et fixer sa créance en principal et intérêts à la somme de 104 708,82 € arrêtée au 6 septembre 2024. 

Suivant acte de cession de créances du 31 octobre 2024, le fonds commun de titrisation savoir faire, représenté par la société France titrisation, est devenu titulaire des créances.

A l'audience du 5 mai 2025, à laquelle l'affaire était retenue, le fonds commun de titrisation savoir-faire intervenait volontairement au lieu et place du crédit immobilier de France, et maintenait ses demandes quant à la poursuite de la procédure de saisie immobilière. 

Répondant aux contestations de [K] [I], il soutient s'agissant de l'ancienneté du décompte, qu'il a été actualisé au 23 avril 2024, de sorte que le commandement délivré le 27 mai 2024 soit à peine un mois après est parfaitement acceptable. S'agissant de la prescription, la déchéance du terme ayant été prononcée le 21 septembre 2023, le délai de prescription de 2 ans à compter de la déchéance du terme n'est pas épuisé, ni la créance forclose. En outre, les versements volontaires réalisés jusqu'en novembre 2023 établissent parfaitement la reconnaissance de son obligation par le débiteur, ce qui interrompt la prescription et la forclusion. Enfin, le prêt étant garanti par une hypothèque, le créancier dispose d'un droit sur le bien même en cas de forclusion de la créance principale, lui permettant d'agir dans le délai de 30 ans.

S'agissant de la qualité à agir du fonds commun de titrisation, il soutient que les pièces versées aux débats justifient bien de sa qualité, étant précisé que les éléments enregistrés au fichier des incidents de paiement sont sans lien avec la qualité du créancier.

S'agissant de la validité de la clause de déchéance du terme, il rappelle que l'absence de déchéance du terme n'empêche pas la banque de poursuivre les échéances échues impayées. Si la mise en demeure préalable à la déchéance du terme est par principe nécessaire, elle suffit, la banque n'ayant pas à procéder ensuite à une notification une fois la déchéance du terme acquise. En l'espèce la lettre prononçant la déchéance du terme du 21 septembre 2023 a laissé un délai d'un mois à la débitrice pour régulariser sa situation de sorte que le délai recommandé par la jurisprudence est bien respecté. 


 * * * * *

En défense, [K] [I] sollicite : 
- à titre principal :
* de prononcer la nullité du commandement de payer
* de juger que le crédit immobilier de France ne justifiait d'aucune échéance impayée et non prescrite au jour de la déchéance du terme notifiée le 21 septembre 2023
* de juger en conséquence nulle et de nul effet la déchéance du terme notifiée le 21 septembre 2023
* de juger que l'action en saisie immobilière a été engagée plus de 2 ans après le premier incident de paiement non régularisé
- en toute hypothèse :
* de déclarer recevable le fond commun de titrisation savoir-faire en son intervention
* de déclarer irrecevable l'action en saisie immobilière poursuivie pour défaut d'intérêt à agir
* de déclarer prescrite et irrecevable l'action en saisie immobilière engagée
* de juger abusive la clause de résiliation immédiate du contrat de prêt immobilier du 31 mars 2006 et en conséquence affirmer qu'aucune déchéance du terme ne pouvait être mise en œuvre
* de juger que le courrier du 21 septembre 2023 vaut mise en demeure et non déchéance du terme et, en conséquence, affirmer que la créance cause de la saisie n'est pas exigible dès lors qu'aucune déchéance du terme n’est intervenue
* ordonner la mainlevée de la saisie immobilière 
* condamner solidairement le fond commun de titrisation savoir-faire et le crédit immobilier de France à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens

A l'appui de ses prétentions, elle excipe de la nullité du commandement, le décompte des sommes dues s'arrêtant au 23 septembre 2023 soit 8 mois avant la délivrance du commandement, de sorte qu'elle est dans l'impossibilité de connaître le montant actualisé des sommes réclamées au jour de la délivrance du commandement. En outre, elle estime que le décompte actualisé est erroné ne prenant pas en compte 3 échéances prélevées en septembre, octobre et novembre.
Elle estime que le préteur a notifié la déchéance du terme pour les échéances impayées au-delà du délai de forclusion de 2 ans de sorte que la créance est prescrite, le premier incident de paiement non régularisé datant du 21 avril 2022. Elle indique avoir ensuite réglé régulièrement entre mars 2022 et novembre 2023 en dehors d'une seule échéance impayée en février 2023. Postérieurement au 21 novembre 2022, il n'était justifié d'aucune échéance impayée non prescrite si bien que Madame [I] ne pouvait se voir notifier la déchéance du terme, de sorte que le commandement de payer délivré par la suite est nul.

Enfin, elle estime que le fonds commun de titrisation ne justifie pas de sa qualité à agir, se contentant de produire une copie de l'attestation de cession de créances émanant du directeur général.

En outre, elle excipe du caractère non écrit de la clause d'exigibilité immédiate de la créance cause de la saisie stipulée à l'article 7 du contrat de prêt immobilier du 31 mars 2006, aucun préavis d'une durée raisonnable n'étant prévu avant la résiliation de plein droit, de sorte que cette clause doit être réputée non écrite et que la déchéance du terme ne pouvait être mise en œuvre. Quoiqu'il en soit, en l'espèce, le courrier de mise en demeure qui lui a été adressé ne saurait être constitutif de la déchéance du terme, ne pouvant s'analyser qu'en une mise en demeure préalable à une telle déchéance de sorte que la créance invoquée n'est pas exigible.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2025. 







MOTIFS DE LA DECISION

In limine litis, il y a lieu de dire qu'il sera donné acte au fond commun de titrisation savoir-faire de son intervention volontaire.

Sur l'exception tirée de la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière

Selon l'article R321-3 du Code des procédures civiles d'exécution, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte notamment le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En l'espèce, il est acquis que le commandement intègre en son corps un décompte établi par la banque, « des sommes dues arrêtées au 21 septembre 2023 puis actualisées au 23 avril 2024 ».

Au surplus, il ne peut qu'être relevé qu'alors que le commandement a été délivré le 27 mai 2024 le décompte fait mention des intérêts arrêtés au 23 avril 2024.

La mention des intérêts échus doit s'entendre au jour de la délivrance du commandement (Cour de cassation, Chambre civile 2, 20 mai 2021, 19-14.318), ou tout au moins dans un délai proche et raisonnable, ce que constitue bien un délai de 1 mois et 4 jours. 

S'agissant de l'éventuel caractère erroné des sommes dues, il ressort expressément du dernier alinéa de l'article R 321- 3 que la nullité n'est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier.

En conséquence, il n'y a pas lieu de prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 27 mai 2024.


Sur fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir


Pour justifier de sa qualité à agir au lieu et place du crédit immobilier de France, créancier saisissant initial, le fonds commun de titrisation verse aux débats la copie d'un contrat de cession de créances en date du 31 octobre 2024, intervenant entre le crédit immobilier de France développement et le fonds commun de titrisation savoir-faire, comprenant un portefeuille de 554 créances et parmi lesquelles figurent 2 lignes comprenant des numéros, au sein d'un tableau rédigé partiellement en langue anglaise, lignes qui sont sensées désigner les créances sur [K] [I]. La première colonne de ce tableau semblerait afférente au numéro de contrat de crédit. Or, ni l'acte authentique, ni les offres de prêt produites aux débats ne comportent un numéro de contrats de crédit. Le seul élément tangible est le numéro de client qui figure au tableau d'amortissement de chacun des contrats de crédit précisant « client No : 00900001089  1» et « client No : 00900001089  2» . Ces numéros correspondent effectivement au numéro client figurant sur le tableau d'amortissement, ainsi que sur le courrier de mise en demeure à titre de numéro de contrat. Sur ce dernier courrier, figure également un numéro client « 933 17» que l'on retrouve à la colonne « Customer ID ». Dès lors, il apparaît bien que la cession de créance invoquée l'a bien été pour les 2 contrats de prêt objets des présentes.

S'agissant de l'éventuel défaut de qualité du cédant signataire de l'acte de cession de créances, il résulte de dispositions de l'article 1156 du code civil, et de la jurisprudence applicable en la matière qu'un bordereau signé par une personne non habilitée n'est pas nul mais frappé d'inopposabilité, celle-ci ne pouvant être invoquée que par le cédant, le débiteur cédé n'ayant pas qualité pour contester l'existence du mandat ayant permis de procéder à la cession.

Dès lors, la preuve du défaut de qualité à agir du fonds commun de titrisation n'étant pas rapportée, il y a lieu d'écarter cette fin de non-recevoir.


Sur l'existence d'une créance liquide et exigible 

. sur la forclusion et/ou la prescription

Il résulte des dispositions de l'article L311-52 du code de la consommation que les actions en paiement engagées à l'occasion de la défaillance de l'emprunteur doivent être formées dans les deux ans de l'événement qui leur a donné naissance à peine de forclusion. Cet événement est caractérisé par : le non-paiement des sommes dues à la suite de la résiliation du contrat ou de son terme ;
ou le premier incident de paiement non régularisé ;
ou le dépassement non régularisé du montant total du crédit consenti dans le cadre d'un contrat de crédit renouvelable ;
ou le dépassement, au sens du 11° de l'article L. 311-1, non régularisé à l'issue du délai prévu à l'article L. 311-47

En l'espèce, ces dispositions relatives au délai de forclusion de l'action en paiement visant à obtenir la condamnation du débiteur au paiement de sommes dues ne sont pas applicables à l'action en vente forcée engagée en vertu d’un titre exécutoire, comme c’est le cas en l’espèce.

Toutefois, il résulte des dispositions de l'article L 218 - 2 du code de la consommation relatif à la prescription que l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par 2 ans. Un avis de la Cour de cassation du 4 juillet 2016 rappelait que ces dispositions s'appliquent sans distinction aux actions en paiement en vue d'obtenir un titre exécutoire ou celle engagée en vertu d'un tel titre.

Il en résulte que la procédure de saisie vente immobilière peut se voir opposée la prescription dès lors qu'elle n'a pas été engagée dans les 2 ans de l'événement qui lui a donné naissance. Par 7 arrêts en date du 11 février 2016, la première chambre de la Cour de cassation a précisé que, à l'égard d'une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même, et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que, si l'action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d'échéance successive, l'action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme qui emporte son exigibilité.

En l'espèce, s'agissant du capital restant dû et sous réserve de la validité de la déchéance du terme qui sera examinée ultérieurement, cette dernière a été prononcée le 21 septembre 2023. Le commandement a été délivré le 27 mai 2024 et l'assignation le 16 septembre 2024 de sorte que l'action en recouvrement du capital restant dû n'est pas prescrite. 

S'agissant des échéances échues impayées, si les pièces produites ne permettent pas de dater le premier incident de paiement non régularisé, il ressort du décompte des sommes dues arrêté au 21 septembre 2023, date de la déchéance du terme, qu'un solde débiteur au titre des échéances échues impayées s'élevait à hauteur de 11 781, 09 €. Or, les échéances de crédit ne s'élevaient pas avant cette date à 671,74 € comme indiqué par le débiteur, l'échéance de remboursement ayant été prévue de manière variable, tel qu'il ressort de la lecture du tableau d'amortissement.

Il en résulte que le premier incident de paiement non régularisé pourrait être fixé à l'échéance du 20 mai 2022, partiellement impayée. Toutefois, par la production de ses relevés de compte, Madame [I] justifie avoir honoré les échéances de son prêt pour les mois de avril 2022, mai 2022 juin 2022, juillet 2022, août 2022, septembre 2022, octobre 2022, novembre 2022, décembre 2022, janvier 2023, mars 2023, avril 2023, juin 2023, juillet 2023, août 2023, septembre 2023 et octobre 2023, soit 17 échéances réglées. Or, de jurisprudence constante, la réalisation de paiements même partiels par le débiteur interrompt la prescription. Le dernier paiement datant du mois d'octobre 2023, le commandement aux fins de saisie vente, lui même interruptif de prescription, délivré le 27 mai 2024 puis l'assignation du 16 septembre 2024 l'ont bien été dans le délai de 2 ans, de sorte que l'action en paiement au titre des échéances échues impayées n'est pas davantage prescrite.


Sur la validité de la clause de la déchéance du terme

Il résulte de l'article L 212 - 1 du code de la consommation que les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat sont abusives.

La jurisprudence considère effectivement que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées, sans préavis d'une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ( Cass Civ 22 mars 2023) et en déduit le caractère abusif et non écrit de ladite clause (Cass Civ 1ere, 29 mai 2024). 

Or en l'espèce, la clause figurant au « cahier des charges et des conditions générales des prêts immobiliers consentis par le centre ouest » joint à l'offre de prêt immobilier annexée à l'acte notarié prévoit à l'article 7 « exigibilité anticipé – défaillance de l'emprunteur – clause pénale » : le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles sans qu'il soit besoin d'autre formalité qu'une simple notification faite à l'emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception, l'emprunteur ne pouvant opposer aucune exception pas même celle du paiement des intérêts échus et notamment […] à défaut de paiement de tout ou partie des mensualités à leur échéance sous réserve que ce défaut de paiement constitue un incident de paiement caractérisé. »

Force est de constater que cette clause ne prévoit aucun délai raisonnable après la mise en demeure pour s'acquitter des sommes réclamées, puisqu'elle prévoit au contraire une exigibilité immédiate et intégrale des sommes dues.

Dès lors qu'il n'est prévu aucun délai raisonnable après la mise en demeure pour s’acquitter des sommes réclamées, cette clause crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement de sorte qu'il convient de déclarer cette clause abusive et donc non écrite. 



Cette clause étant réputée non écrite, la déchéance du terme ne pouvait donc être mise en œuvre, et le capital restant dû outre les intérêts ne peuvent être considéré comme exigibles.

Il n'en demeure pas moins que, au vu du décompte produit, subsiste une créance au titre des échéances échues impayées à hauteur de 11 781,09 € au 21 septembre 2023, outre les intérêts échus sur cette somme au taux contractuel de 5,76 % soit 399,72 euros. Il convient néanmoins de retrancher de ces sommes le “règlement client” à hauteur de 812,41 € (octobre 2023) intervenu, prioritairement sur les intérêts. S'agissant de l'indemnité d'exigibilité anticipée, cette clause ne saurait recevoir application faute d'exigibilité du capital restant dû. Il en résulte que la créance du fonds commun de titrisation savoir-faire est donc liquide et exigible à hauteur de 11 374, 40 €, outre intérêts au taux contractuel à compter du 23 avril 2024.


Dès lors, il apparaît justifié de faire droit à la demande présentée par le créancier poursuivant et d’ordonner la vente forcée du bien visé par le commandement de payer en date du 27 mai 2024, dans les conditions telles que définies au cahier des conditions de vente.

sur la mise à prix de : 56 000 €.

Et de dire qu’il y sera procédé à l’audience d’adjudication du :

3/11/2025 à 14 heures 30. 



Sur les demandes accessoires

Aucune des parties ne succombant totalement en ses prétentions, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DONNE acte au fond commun de titrisation de son intervention volontaire au lieu et place du Crédit Immobilier de France des suites de la cession de créance intervenue ;

DÉBOUTE [K] [I] de sa demande de nullité du commandement de payer aux fins de saisie-vente ;

DÉBOUTE [K] [I] de sa demande tendant à voir constater la prescription et/ou la forclusion ; 

DÉCLARE abusive et donc non écrite la clause ainsi libellée dans l'acte de prêt authentique du 7 juin 2006 : « le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles sans qu'il soit besoin d'autre formalité qu'une simple notification faite à l'emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception, l'emprunteur ne pouvant opposer aucune exception pas même celle du paiement des intérêts échus et notamment […] à défaut de paiement de tout ou partie des mensualités à leur échéance sous réserve que ce défaut de paiement constitue un incident de paiement caractérisé. »

En conséquence, 

CONSTATE l’absence d’exigibilité du capital restant dû ;

FIXE la créance du fonds commun de titrisation à la somme de 11374,40€, outre intérêts au taux contractuel à compter du 23 avril 2024 et jusqu'à parfait paiement


ORDONNE la vente forcée du bien visé par le commandement de payer en date du 27 Mai 2024.

 et dans les conditions telles que définies au cahier des conditions de vente déposé le 17 Septembre 2024 .

sur la mise à prix de: 56 000 €.

Et de dire qu’il y sera procédé à l’audience d’adjudication du

 3/11/2025 à 14 heures 30. 

 Désigne Maître [J], Commissaire de Justice à [Localité 7], ce conformément à l’article R 322- 26 du code des procédure civiles d’exécution pour assurer deux visites de l’immeuble saisi dans le mois précédent la vente et deux visites en cas de surenchère, en se faisant assister si besoin est d’un serrurier et de la force publique.

Dit que la décision à intervenir désignant l’huissier de justice pour assurer les visites devra être signifiée 3 jours au moins avant les visites aux occupants des lieux saisis.

Rappelle qu’à la date fixée pour l’audience d’adjudication la vente ne pourra être reportée que pour un cas de force majeure ou sur demande de la Commission de Surendettement formée en application de l’article L 722-4 du Code de la Consommation.
 
Dit que la notification de ladite décision se fera par voie de signification conformément aux dispositions de l’article R 311- 7 du code des procédures civiles d’exécution.

Dit que les frais de signification du présent jugement seront compris dans les frais soumis à taxe.



LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION




Céline DANDRIEUX Aurore JALLAGEAS