Tribunal Judiciaire · Service des référés — 5 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 10]


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N° RG 25/56369 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAVP2

N° : 3

Assignation du :
10 Septembre 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 05 janvier 2026



par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.C.I. [Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 8]

représentée par Me Clément MICHAU, avocat au barreau de PARIS - #A0586, AARPI PENNEC & MICHAU 


DEFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] Pris en son syndic, FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE
ayant son siège social 
[Adresse 5] 
[Localité 7]
 et pour signification au 
[Adresse 6] 
[Localité 9]

Non constitué 

La S.A.S. FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE
[Adresse 5]
[Localité 7]
 et pour signification au 
[Adresse 6] 
[Localité 9]

Non constituée

DÉBATS

A l’audience du 01 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 


Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

L’immeuble sis [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et a pour syndic la société Foncia [Localité 10] Rive Droite.

La société SCI [Adresse 1] est propriétaire d’un appartement au sein de cet immeuble qu’elle loue à un cabinet d’avocats. 
 
En mai 2024, des infiltrations ont été constatées dans l’appartement en provenance du toit verré situé sur une partie de l’appartement.
 
Le 4 mars 2025, la société Faure, missionnée par le syndic de l’immeuble, a constaté les désordres dans l’appartement ainsi que l’origine au niveau du toit verré, partie commune, vétuste et affectée de nombreux désordres.

La société Faure a transmis son rapport et le devis de réparation de la toiture verrée au syndic le 14 mars 2025. 
 
Avant d’entreprendre les travaux de réparation, le conseil syndical a souhaité au préalable faire intervenir l’architecte de la copropriété.
 
L’architecte de la copropriété est intervenu et a constaté les traces d’infiltrations dans les locaux de la SCI [Adresse 1] et a confirmé que la cause se situait au niveau du toit verré, partie commune, sollicitant une deuxième entreprise, la société Batimadeco, pour un devis réparatoire comparatif. 

Après réception du devis de la société Batimadeco, la copropriété n’a pas engagé les travaux réparatoires.
 
Par exploits de commissaire de justice délivrés le 10 septembre 2025, la société SCI [Adresse 1] fait citer le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et la société Foncia Paris Rive Droite devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de :

« Vu l’article 835 du code de procédure civile, 
Vu les articles 1240 et suivants du code civil, 
Vu les pièces versées, 

- DECLARER la SCI [Adresse 1] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ; 
 
- ENJOINDRE le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à faire réaliser les travaux de réparation du toit verré litigieux sous un délai maximum de 1 mois et sous astreinte de 100 € par jour de retard ; 
 
A défaut : 
 
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à verser à la SCI [Adresse 1] à titre de provision à valoir sur les frais de réparation, la somme de 5.478 € correspondant au montant TTC du devis de travaux BATIMADECO ; 
 
- AUTORISER la SCI [Adresse 1] à faire réaliser les travaux de réparation du toit verré litigieux aux frais avancés du syndicat des copropriétaires [Adresse 3]; 
 
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 1.500,00 € à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance ; 
 
- CONDAMNER la société FONCIA PARIS RIVE DROITE à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 2.500 € à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance ;

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et la société FONCIA PARIS RIVE DROITE in solidum à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; 
 
- METTRE A LA CHARGE du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et à la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE in solidum le paiement des frais, émoluments et honoraires de commissaire de justice dans le cas où le recours à une exécution forcée serait nécessaire ; 
 
- NE PAS ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir »

A l'audience du 1er décembre 2025, la SCI [Adresse 1], représentée par son conseil, maintient ses prétentions dans les termes de son assignation.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et la société Foncia [Localité 10] Rive Droite, bien que régulièrement cités, n’ont pas constitué avocat et n’ont pas comparu à l’audience. La présente ordonnance sera réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, et à la note d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.






MOTIFS

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur les demandes de condamnation sous astreinte aux travaux de réparation et, à défaut, d’autorisation d’effectuer les travaux

A l’appui de sa demande, la société SCI [Adresse 1] soutient que :
- il n’y a jamais eu de contestation s’agissant de la réalité des infiltrations et du fait qu’elles provenaient du toit verré, partie commune, ce qui a été constaté par la société Faure, par l’architecte de la copropriété,
- elle a fait diligence afin que le problème puisse être résolu rapidement pour que ses dommages intérieurs et son préjudice de jouissance soient limités au maximum,
- de son côté, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et le syndic, n’ont pas fait le nécessaire pour résoudre le problème, 
- elle n’a pas à subir ad vitam aeternam les infiltrations,
- la faute du syndicat des copropriétaires qui n’a pas fait le nécessaire pour remédier à la cause du dégât des eaux malgré ses sollicitations et démarches et son préjudice de jouissance sont manifestes et ne souffre d’aucune contestation sérieuse.

Sur ce,

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.

Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. 

En outre, aucune condition d'urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé.





L'article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de tout recours récursoire.

Selon l’article 17 alinéa 1 de cette loi, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.

Selon l’article 18, I. « Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
-d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Selon jurisprudence constante, il y a urgence à exécuter des travaux lorsque l’absence de réaction rapide entraînerait un préjudice imminent, ce qui empêche d’envisager une convocation préalable de l’assemblée générale.

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que :
« I.- Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

II.- Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ».
Enfin, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
« a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ; […] ».



En l'espèce, la société SCI [Adresse 1] fonde ses demandes sur le seul droit commun de la responsabilité extracontractuelle (1240 du code civil).

Il résulte des pièces versées aux débats que les désordres consistant en « un cloquage et l’humidité d’une pièce située sous un toit verré appartenant à la copropriété » ont été déclarés à la société Foncia [Localité 10] Rive Droite, syndic de l’immeuble, dès mai 2024.

Si la société SCI [Adresse 1] produit aux débats les mails échangés depuis, notamment entre elle, son avocat et le syndic de l’immeuble ainsi que l’architecte de l’immeuble au sujet des infiltrations, de la cause de celles-ci (parties communes) et des travaux réparatoires devant être effectués, elle n’établit pas que les désordres auraient pour cause une faute de la copropriété ou du syndic, engageant leur responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

En effet, elle n’explique pas en quoi consisterait la faute du syndicat des copropriétaires à l’origine des infiltrations qu’elle subit.

Le juge des référés relève que les demandes de la société SCI [Adresse 1] ne sont pas fondées sur les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, il sera relevé que les travaux pour lesquels elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires sous astreinte ne peuvent être considérés comme urgents en l’absence de péril imminent dûment caractérisé.

Ils ne ressortent donc pas de la compétence du conseil syndical ou du syndic.

Il n’appert pas plus des éléments versés aux débats que cette demande de travaux de la SCI [Adresse 1] ait été soumise à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.

La société SCI [Adresse 1], qui ne justifie donc pas avoir soumis sa demande de travaux réparatoires à l’assemblée générale des copropriétaires et s’être heurtée à un refus, ne caractérise aucune faute du syndicat des copropriétaires pour ne pas avoir procédé à ces travaux justifiant d’ordonner sa condamnation sous astreinte.

Dès lors, aucun trouble manifestement illicite n’est établi.

En conséquence, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires à la réalisation de ces travaux et sur la demande de la société SCI [Adresse 1] à être autorisée à réaliser ces travaux.



Sur les demandes de provision au titre frais de réparation et du préjudice de jouissance

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Compte tenu du sens de la présente décision, la société SCI [Adresse 1], qui ne justifie pas avoir en sa qualité de copropriétaire soumis sa demande de travaux à l’assemblée générale des copropriétaires, ne caractérise aucune faute du syndicat des copropriétaires, ni du syndic en charge de l’exécution des décisions prises par celui-ci, à l’origine du préjudice de jouissance qu’elle invoque.

Elle ne justifie donc d’aucune obligation non sérieusement contestable. 

Ses demandes de provision seront rejetées.

Sur les demandes accessoires,

La société SCI [Adresse 1], partie perdante, doit supporter la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. 
Elle verra en outre sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du même code rejetée.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société SCI [Adresse 1] de condamnation du syndicat des copropriétaires à la réalisation des travaux de réparation du toit verré litigieux sous astreinte et sur la demande de la société SCI 10 Square Desaix à être autorisée à réaliser ces travaux ;

Rejetons les demandes de la société SCI [Adresse 1] en condamnation provisionnelle au titre des frais de réparation et au titre du préjudice de jouissance ;

Condamnons la société SCI 10 Square Desaix aux entiers dépens;

Rejetons la demande formulée par la société SCI [Adresse 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 10] le 05 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Anita ANTON