Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 8 janvier 2026

Minute n° 2026 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 08 Janvier 2026
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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS
10 boulevard Charles Gauthier
44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES 
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [C] [O] [H] [E]
Logement 7
10 Square Jean Gastineau
44116 VIEILLEVIGNE

comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 octobre 2025
date des débats : 16 octobre 2025
délibéré au : 08 janvier 2026

RG N° N° RG 25/02093 - N° Portalis DBYS-W-B7J-N3SQ

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN
CCC à Monsieur [Z] [C] [O] [H] [E] + préfecture
Copie dossier


EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 19 mai 2022 à effet au 3 juin 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS (ci-après ATLANTIQUE HABITATIONS) a donné à bail à [Z] [E] et [J] [U] un logement de type 3 lui appartenant sis, 10 square Jean Gastineau, RdC n°7, outre un garage et un jardin privatif - 44116 VIEILLEVIGNE, moyennant un loyer mensuel initial de 300,07 € pour le logement, 27,56 € pour les locaux annexes et 18,47 € pour le jardin, outre une provision mensuelle pour charges de 10,92 €.
Par avenant en date du 27 janvier 2023 faisant suite au congé donné par [J] [U], seul [Z] [E] est titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [Z] [E] de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 936,71 € arrêté au 1er octobre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater à compter du 12 novembre 2024 ou à défaut à compter du 12 décembre 2024 la résiliation du bail signé le 19 mai 2022 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Rappeler, en cas de résiliation du bail, que suivant l'article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

· Condamner le locataire au paiement, en deniers ou quittances, de la somme de 4 424,76 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 25 mars 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [Z] [E] à lui payer, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et annexe (382,83 €) et charges (12,40 €) mensuels, soit la somme de 395,23 € par mois, qui sera indexée sur l’indice de référence des loyers publiée par l’INSEE à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer et les frais de signification à compter du jugement à intervenir ;




· Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés au locataire pour régler son arriéré de loyer, charges et/ou indemnité d’occupation, juger que :
durant tout le cours de ces délais, il devra régler à bonne date, en sus des mensualités résultant de ces délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courants,
à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de son arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 15 octobre 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 octobre 2025. A ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS, représenté par son conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5 401,06 € au titre des loyers et charges échus.

Régulièrement assigné à étude, [Z] [E] a comparu. Il indique avoir d’une part transféré à son bailleur son attestation d’assurance et d’autre part déposé un dossier de surendettement à la banque de France, celui-ci étant en cours d’examen. Par ailleurs, il propose de verser la somme mensuelle de 100 € en sus du loyer courant afin de suspendre les effets de la clause résolutoire. 

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

Par une note en délibéré en date du 14 novembre 2025 autorisée par le président lors de l’audience, le bailleur a fait savoir au tribunal qu’il n’a reçu de la part de [Z] [E] aucune attestation d’assurance locative. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayés à la CCAPEX le 1er octobre 2024, dont la Commission a accusé réception le même jour, soit au moins deux mois avant l’assignation du 6 mai 2025.


 
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
 
En l’espèce, l’assignation du 6 mai 2025 a été régulièrement dénoncée par la bailleresse au représentant de l’État dans le département le 7 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 octobre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.


 Sur la résiliation du bail

Sur l’assurance locative

ATLANTIQUE HABITATIONS demande au juge d’examiner en premier lieu l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative. 

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1 et le commandement de justifier d’une assurance en date du 11 octobre 2024 reproduit les termes de la loi et de la clause résolutoire figurant au contrat de bail.

Lors de l’audience du 16 octobre 2025, [Z] [E] a déclaré avoir transmis à son bailleur par la poste son attestation de son assurance locative. 

Or, par une note en délibéré en date du 14 novembre 2025, le bailleur a indiqué ne pas avoir reçu cette attestation.

Par conséquent, le locataire échouant à rapporter la preuve de l’existence d’une assurance locative dans le mois suivant le commandement du 11 octobre 2024, celui-ci est demeuré infructueux, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 novembre 2024.



En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [Z] [E].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [Z] [E] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5 401,06 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 14 octobre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les sommes correspondant aux frais de commissaire de justice qui, le cas échéant et s’ils sont justifiés, relèvent des dépens et qui s’élèvent à 316,14 € (134,39 € + 181,75 €).

En conséquence, [Z] [E] sera condamné au paiement de la somme de 5 084,92 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 14 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

[Z] [E] sera enfin condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 15 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 398,56 €, sans indexation, la situation n’ayant pas vocation à perdurer. 

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Lors de l’audience, ATLANTIQUE HABITATIONS a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

D’après le relevé de compte locataire, le locataire a repris le paiement intégral de son loyer depuis le mois de mai 2025. Auparavant, il n’avait rien réglé depuis octobre 2024.

Le diagnostic social et financier transmis indique que les difficultés financières de [Z] [E] sont liées à son instabilité professionnelle et à sa séparation. Il est toutefois précisé que le locataire est aujourd’hui engagé pour plusieurs mois avec la même entreprise dans le cadre de missions intérimaires, emploi lui ayant permis de reprendre le paiement de son loyer. Par ailleurs, il ressort de ce diagnostic qu’il a déposé un dossier de surendettement et qu’il pourrait voir ses charges mensuelles augmenter dans l’attente d’une décision du juge aux affaires familiales quant à l’octroi d’une pension alimentaire. Enfin, il est indiqué que le locataire souhaite rester dans le logement mais qu’au vu de sa situation, un plan d’apurement pour la dette est manifestement difficile à prévoir.



[Z] [E] propose de verser la somme mensuelle de 100 € en sus de son loyer courant.

Au regard de la situation financière et sociale de l’intéressé, du montant de la dette et de l’amélioration de sa situation professionnelle, il convient d’autoriser [Z] [E] à se libérer de sa dette selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous, tout en précisant qu’à défaut d’un règlement, la totalité de la créance sera immédiatement exigible.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Z] [E], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Les frais de signification du jugement ne seront pas inclus dans les dépens car postérieurs à celui-ci.

L’article 700 du code de procédure civile 

En équité, la demande formulée par ATLANTIQUE HABITATIONS sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 19 mai 2022 entre ATLANTIQUE HABITATIONS et [Z] [E], concernant le logement sis 10 square Jean Gastineau, rez-de-chaussée, logement n°7 - 44116 VIEILLEVIGNE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sur le fondement du défaut d’assurance sont réunies à la date du 12 novembre 2024 ;

CONDAMNE [Z] [E] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 5 084,92 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 14 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;









ACCORDE à [Z] [E] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, soit 23 mensualités de 100 €, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou décision contraire de la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique ou du juge du surendettement ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE [Z] [E] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 15 octobre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 398,56 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [Z] [E], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [Z] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [Z] [E] aux entiers dépens de l’instance, notamment le commandement de payer et à l’exclusion des frais de signification de la présente décision ;

DÉBOUTE ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY