Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 9 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 5]



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 JANVIER 2026

Minute n° :

N° RG 24/00830 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G6D5


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS



DEMANDEUR :

LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Mme [V], munie d'un pouvoir de représentation



DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [T]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté






A l'audience du 8 avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025, prorogé au 14 octobre 2025 puis à ce jour













Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :


RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 16 juillet 2009, l’OPH LOGEMLOIRET a consenti à Monsieur [Z] [T] la location d’un appartement à usage d’habitation de type 3 situé au [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial de 274,45 €, hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois

Des loyers et charges restant impayés, la société LOGEMLOIRET -après avoir mis en demeure le 29 février 2024 le locataire en titre de justifier de l’occupation des locaux loués et fait constater l’abandon du logement le 5 avril 2024 par ministère d’huissier de justice- a ensuite fait signifier le 12 juin 2024 à Monsieur [Z] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 3.882,95 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement de payer par le locataire défaillant, la société LOGEMLOIRET a fait assigner en référé Monsieur [Z] [T] -par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, aux fins suivantes :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Monsieur [Z] [T] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et de juger que ce locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce, avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [Z] [T] au titre des loyers et charges à la somme de 5.113,58 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [Z] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [Z] [T] au paiement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner à titre provisionnel le défendeur en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.
À l’audience du 8 avril 2025, la société LOGEMLOIRET - représentée avec pouvoir par Madame [V] - a actualisé le montant de la dette locative arrêté au 1 avril 2025 à la somme de 7.264,18 euros (loyer de mars 2025 inclus). La société bailleresse a indiqué que Monsieur [Z] [T] s’est mobilisé depuis peu en réglant un acompte de 300,00 €, ainsi que sa quote-part de loyer de 113,33 €, tandis qu’un rappel d’APL potentiel de l’ordre de 3.500,00 € devrait lui être versé prochainement. Dans la mesure où le loyer courant est acquitté, la société LOGEMLOIRET déclare ne pas être opposée à l’octroi par la juridiction de délais de paiement échelonné pour la dette arriérée de ce locataire. 


Monsieur [Z] [T], ne comparait pas, ni personne pour lui, bien que régulièrement cité à l’étude.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience d’où il ressort que Monsieur [Z] [T], incarcéré pendant 2 ans et sorti de détention en avril 2024, vit seul dans le logement T3, ne perçoit comme revenu que le RSA depuis octobre 2024, et détient un titre de séjour renouvelé sur le territoire français dont la validité expire le 22 janvier 2025. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 juin 2025, prorogé au 14 octobre 2025 et au 9 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.


I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 3 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société LOGEMLOIRET justifie avoir préalablement signalé à la CAF du Loiret -valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)- la situation d'impayés de Monsieur [Z] [T] dès le 21 septembre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

L’action est donc parfaitement recevable.


II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 12 juin 2024 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Or, en l'espèce, le contrat de location conclu le 16 juillet 2009 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (article 3.5 des conditions générales), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juin 2024, pour la somme en principal de 3.882,95 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.




Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire restera néanmoins fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. 

Monsieur [Z] [T] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 3.882,95 euros, expirant le lundi 12 août 2024 à 24 heures.
En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés par Monsieur [Z] [T], il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 12 août 2024.

L’expulsion de Monsieur [Z] [T] sera ordonnée, en conséquence.

En outre, il est rappelé à toutes fins que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.


III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'OPH LOGEMLOIRET produit un décompte du 1 avril 2025 démontrant que Monsieur [Z] [T] reste devoir la somme de 7.264,78 euros (loyer de mars 2025 inclus), déduction faite des frais de procédure (907,12 €) relevant éventuellement des dépens.

De ce montant de 7.264,78 euros, il conviendra également de déduire la somme globale de 326,08 € non justifiée contractuellement et correspondant à :
du surloyer et frais de dossier………..…22,87 €des pénalités enquêtes OPS……………121,92 €des pénalités risque lovatif/assurance… 181,29 €qui restera à la charge exclusive du bailleur.

Vérifications ainsi faites, la dette locative de Monsieur [Z] [T] s’élève à la somme résiduelle de 6.938,70 euros.

Absent à l'audience, Monsieur [Z] [T] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de sa dette locative, dont les éléments constitutifs ont été ainsi vérifiés.

Monsieur [Z] [T] sera donc condamné à verser à l'OPH LOGEMLOIRET une somme de 6.938,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte du 1er avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En outre, si Monsieur [Z] [T] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 12 août 2024, il est constant qu’à compter du 13 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 13 août 2024, le locataire en titre a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré, et il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

La partie échue de cette indemnité d'occupation a été reprise ci-dessus dans le calcul de la somme due à la date de l'audience (cf. décompte du 1er avril 2025 -échéance du mois de mars 2025 incluse-).

Monsieur [Z] [T] sera donc également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l'occupation indue du logement. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement, calculée à compter du 1er avril 2025, et ce, jusqu'à la libération des lieux, conformément à la demande contenue dans l'assignation.


IV. SUR L’OCTROI DE DELAIS DE PAIEMENT ET SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Absent à l'audience, Monsieur [Z] [T] reconnaît par définition le montant de sa dette locative, mais force est de constater que la situation financière obérée de ce dernier, bénéficiaire du RSA (635,71 €) comme seules ressources mensuelles, et en situation irrégulière sur le territoire Français depuis le mois de janvier 2025, ne lui permet manifestement pas d’être en capacité de procéder au règlement de sa dette locative d’un montant de 6.938,70 € dans le délai maximum de 3 années prévu par le texte.
Dans ces circonstances, aucun délai de paiement ne pourra lui être légalement accordé par la juridiction pour l’apurement de sa dette locative, et la clause résolutoire acquise au 12 août 2024 conservera en conséquence tous ses effets.


V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [T], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement du 12 juin 2024.




Nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'OPH LOGEMLOIRET, et au regard de la situation très difficile, tant au niveau social que financier, de Monsieur [Z] [T], il n’apparaît pas équitable de le condamner à verser à son bailleur une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile. 

La demande de l'OPH LOGEMLOIRET de ce chef sera donc rejetée.



PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, suivant ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu le 16 juillet 2009 entre la société LOGEMLOIRET et Monsieur [Z] [T], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 12 août 2024 ;

REJETONS tout délai de paiement de la dette locative et demande de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [T], occupant sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [T] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6.938,70 € (six mille neuf cent trente-huit euros et soixante dix centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 1er avril 2025 (échéance de mars 2025 incluse) -hors frais de procédure, pénalités et frais non contractuels- laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [T] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés et actualisés -suivant décompte du 1er avril 2025 comprenant l’échéance de mars 2025- à compter du 1er avril 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTONS les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;



DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [T] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 juin 2024.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 9 janvier 2026, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière,                                                                           Le juge,