Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 27 janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 27 JANVIER 2026

(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02318 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI3DR



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2023- Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]- RG n° 23/02473





APPELANTE

 

Madame [P] [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentée par Me Matteo BONAGLIA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1292

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002083 du 21/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 8])







INTIMÉE 



[Localité 8] HABITAT-OPH, 

E.P.I.C. immatriculé au R.C.S. de [Localité 8] sous le numéro 344 810 825

Dont le siège social se trouve 

[Adresse 1]

[Localité 7] 



Représentée par Me Pierre- Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0096









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 02 Décembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :



- Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

- Madame Laura TARDY, Conseillère 

- Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M PINOY dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

Greffier lors de la mise à disposition : Madame Emeline DEVIN

 



ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Emeline DEVIN, greffière, présente lors de la mise à disposition.



****





FAITS ET PRÉTENTIONS 



Par acte sous seing privé des 1er et 2 juillet 2002, l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph a donné en location à Mme [P] [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] pour un loyer de 404,51 euros par mois.



Mme [P] [M] n'ayant pas réglé l'intégralité des loyers, l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph lui a fait délivrer un commandement de payer le 11 octobre 2021, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 3069,62 euros, mais celui-ci s'est révélé infructueux.



Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2023, l'Epic Paris Habitat-Oph a fait assigner Mme [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.



Par jugement contradictoire rendu le 14 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire, à compter du 12 décembre 2021, du bail consenti par l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph à Mme [P] [M] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 3] ;

- ordonné en conséquence à Mme [P] [M], devenue occupante sans droit ni titre, ainsi qu'à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [P] [M] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- rappelé que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

 - condamné Mme [P] [M] à payer à l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion ;

- condamné Mme [P] [M] à payer à l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph la somme de 9922,92 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 03 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

- ordonné la capitalisation des intérêts dus depuis plus d'un an à compter de l'assignation pour la somme due au titre des loyers et charges impayés ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.





Par déclaration reçue au greffe le 22 janvier 2024, Mme [P] [M] a interjeté appel de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions déposées le 17 novembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [P] [M] demande à la cour de : 



- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 14 décembre 2023 en ce qu'il l'a condamné à payer à l'Epic Paris Habitat-Oph la somme de 9922,92 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 octobre 2023 ; constaté l'acquisition de la clause résolutoire et a rejeté sa demande de suspension de ses effets et de délais de paiement avant d'ordonner son expulsion ; fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme prévue au bail résilié ; rejeté sa demande d'indemnisation de son trouble de jouissance et de manquement à l'obligation de relogement tenant à la sous-occupation de son logement ; l'a condamné au paiement d'une somme de 400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Et, statuant à nouveau, 

- constater le manquement de l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph à son obligation de délivrance conforme et à son obligation de la garantir des vices ou défauts du logement de nature à en contrarier la jouissance paisible ; 

- constater le manquement de l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph à son obligation de relogement tenant à la sous occupation de son logement et à l'incidence des loyers et charges énergétiques supplémentaires par elle supportées ; 

Et, conséquence, 

- condamner l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph à la somme de 15 000 euros en réparation de ses préjudices subis et en ordonner la compensation avec la dette de loyers détenue à son encontre par l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph à charge pour ce dernier de lui verser l'éventuel solde ; 

- constater l'apurement de la dette locative ; 

- enjoindre à l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph d'assurer son relogement dans les conditions de l'article 442-3-1 du Code de la construction et de l'habitation dans les six mois suivants la notification de la décision à intervenir et sous-astreinte de 100 euros par jour de retard 

A titre subsidiaire, 

- constater qu'elle est en situation de régler sa dette de loyers avec le concours de l'ONaCVG ; 

- enjoindre à l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph d'assurer son relogement dans les conditions de l'article 442-3-1 du Code de la construction et de l'habitation dans les six mois suivants la notification de la décision à intervenir et sous-astreinte de 100 euros par jour de retard ; 

- suspendre les effets de la clause résolutoire au respect d'un échéancier fixé à un euro par mois durant les six premiers mois, le solde au septième mois après constat de son relogement par l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph. 

En toute hypothèse, 

- condamner l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph aux entiers dépens ; 

- condamner l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph au paiement d'une somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700-2° du code de procédure civile, ensemble l'article 3 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique. 

 



Dans ses dernières conclusions déposées le 06 novembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph demande à la cour de :

- dire et juger Mme [P] [M] mal fondée en son appel ; 

- la débouter de toutes ses demandes principales, accessoires et subsidiaires ; 

- confirmer le jugement du 14 décembre 2023 en toutes ses dispositions ; 

- condamner Mme [P] [M] à lui verser une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile du chef des frais irrépétibles exposés par lui en cause d'appel ; 

- la condamner aux entiers dépens d'appel. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et le montant de la dette locative,

 

Mme [P] [M] soutient qu'à la date à laquelle le premier juge a statué, le montant de la dette de loyer s'élevait à 7922,92 euros et non à 9922,92 euros, compte tenu du versement d'une somme de 2 000 € intervenue le 9 octobre 2023. 

 

La cour relève que la pièce n°18 de l'appelante intitulée " Relevé de compte locataire de Mme [M] ", faisant état du virement, intervenu le 9 octobre 2023, de la somme de 2 000 euros, n'a été produite qu'en cause d'appel. 

 

Il est établi d'après les décomptes produits qu'après ce règlement de 2 000 euros, Mme [P] [M] n'a pas acquitté les loyers et charges postérieurs, de novembre et décembre 2023 et janvier et février 2024, de sorte que la dette locative au 1er février 2024, s'élevait à 10 209,24 euros et qu'elle n'a pas repris le versement intégral du loyer courant, au sens de l'article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023. 



En effet, à la date du 14 décembre 2023, celle du prononcé du jugement, le loyer courant n'était pas payé, et demeuraient les termes des mois d'octobre à échéance du 1er novembre et de novembre à échéance du mois du 1er décembre.

 

Plus de deux mois s'étant écoulés depuis la signification à Mme [P] [M] du commandement d'avoir à payer la somme en principal de 3 069,62 euros, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et de confirmer le jugement qui a retenu en conséquence que le bail du 1er juillet 2002 était résolu de plein droit. 

 

Nonobstant le commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 octobre 2021, l'arriéré a persisté et augmenté pour s'élever au 6 mai 2024, à 9 600,58 euros. 

 

Arrêté au 9 octobre 2025, il est de 17 112,84 euros. 



Il convient dès lors de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, à compter du 12 décembre 2021, du bail consenti par l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph à Mme [P] [M] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 3]. 

 



Sur l'exception d'inexécution soulevée,

 

Une exception d'inexécution ne peut être admise que lorsque le preneur se trouve dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués et qu'il a obtenu l'autorisation judiciaire de suspendre le paiement des loyers (Cass. 3ème civ., 31 octobre 1978 : Bull.civ. III, n°329 ; Cass. 3ème civ., 20 février 1991, n°89-18372).



Mme [P] [M] ne démontre pas avoir été dans l'incapacité d'user de la chose louée et n'a jamais sollicité du juge la possibilité de suspendre le paiement de son loyer, elle n'est donc pas fondée à soulever une exception d'inexécution.



L'article 1728 du code civil impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus sans qu'il puisse se prévaloir de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus et il ne peut y avoir de compensation entre une créance éventuelle ou incertaine de travaux et une dette certaine de loyers. 

 

Mme [P] [M] ne verse aux débats aucun élément de nature à caractériser une impossibilité absolue d'occuper les lieux loués et ne conteste pas avoir habité dans son logement, nonobstant les désordres qu'elle allègue. 

 

Pour s'opposer au paiement du prix du bail, Mme [P] [M] fait valoir que son logement serait indécent au motif qu'il ne serait accessible que par " un escalier très raide et très étroit " et que sa performance énergétique est de classe G. 

 

Elle fait état d'un programme de travaux sur le groupe d'immeuble [Adresse 4] visant à améliorer les performances thermiques, la réalisation du ravalement et certaines mises aux normes, pour appuyer ses griefs sur l'indécence de son logement. 

 

Mme [P] [M] ne produit cependant aucune pièce, notamment de procès-verbal qui soit contradictoirement établi permettant de prouver ou même d'étayer ses demandes. 

 

Il est en outre relevé que l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph a proposé par lettres des 21 novembre 2022 et 23 novembre 2022 d'organiser une " contre-visite ", en présence d'une " entreprise spécialisée ", pour effectuer des relevés et engager " des actions correctives si nécessaires " auxquelles Mme [P] [M] n'a pas souhaité donner suite. 

 

Le procès-verbal de constat du 13 juillet 2022, non contradictoire n'a aucune valeur probante, dans la mesure où en l'absence de prise de température extérieure au moment de la prise de température interne, les relevés ne peuvent qu'être considérés comme insuffisants à établir un quelconque désordre et préjudice consécutif. 

 

Mme [P] [M] ne produit aucun arrêté préfectoral constatant que le logement serait impropre à l'habitation. 

 

Enfin, l'accessibilité des lieux loués par un ascenseur n'est pas un critère de la décence au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. 

 

S'agissant de la performance énergétique, les critères, exposés dans la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, ne sont pas applicables aux baux en cours, mais seulement aux logements mis en location, par la signature d'un nouveau bail, après son entrée en vigueur. 



En ce qui concerne les factures d'électricité, elles ne permettent pas seules, de conclure à une consommation d'électricité excessive dont le bailleur serait responsable pour défaut de conformité du logement, s'agissant de la consommation pour un logement de 61 m² pour lequel aucun comparatif n'est produit. 

 

L'appelante fait valoir une lettre du 5 avril 2024 dans laquelle l'inspecteur de salubrité, qui a effectué un contrôle sanitaire dans les logements du [Adresse 5], mentionne que sa visite lui a permis de constater une humidité de condensation, en raison d'un système d'aération permanent insuffisant et une porte-fenêtre menant au balcon vétuste. 

 

Cependant, il ressort d'un courrier du 6 mai 2024 adressé à la Mairie de [Localité 8] que Mme [P] [M] s'est opposée à la visite du gérant dépêché par le bailleur pour faire le point, alors même que la réfection des travaux d'étanchéité des toitures-terrasses était prévue en 2025. 

 

Le bailleur verse aux débats plusieurs courriers de nature à démontrer qu'il a tenté de prendre contact avec la locataire pour engager des actions correctives suite aux désordres que la locataire invoquait, sans jamais pouvoir organiser la visite du logement pour engager des interventions, ce qui constitue un manquement du locataire à ses obligations en application de l'article 7 e ) de la loi du 6 juillet 1989. 

 

L'Epic [Localité 8] Habitat-Oph justifie avoir fait remplacer le chauffe-eau par un neuf, plus adapté à la typologie du logement tel que cela ressort d'un rapport d'intervention du 27 juin 2024. 

 

Il ressort de toutes les constatations qui précèdent que Mme [P] [M] n'apporte aucun élément probant sur l'indécence de son logement qu'elle se borne seulement à alléguer. 

 

Mme [P] [M] sera dès lors déboutée de sa demande de dommages-intérêts de 15 000 euros et de compensation avec l'arriéré locatif dont elle reste redevable et le jugement confirmé sur ce point. 

 



Sur la demande de relogement,

 

 

Mme [P] [M] soutient que le bailleur ne respecterait pas son obligation de relogement, telle que prévue à l'article L.442-3-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. 

 

Il ressort des pièces produites que l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph lui a écrit à 3 reprises les 16 septembre 2020, 23 mars 2021 et 7 juin 2021 pour l'inviter à déposer " une demande de mutation vers un logement plus petit ".



Mme [P] [M] n'a déposé cette demande que le 16 juin 2021, alors qu'elle avait déjà contracté une dette de 1627,24 euros bloquant l'instruction de son dossier d'échange de logement dans le parc social locatif. 

 

L'Epic [Localité 8] Habitat-Oph a tenté de résoudre cette difficulté avec l'aide financière du FSL. 

Le 22 septembre 2022, la Commission du Fonds de Solidarité a accepté d'intervenir en faveur de Mme [P] [M] et de lui verser une subvention de 3 708,82 euros, correspondant à son arriéré à la date du 1er août 2022. 

 

La Commission du Fonds de Solidarité précisait qu'elle devait reprendre le paiement régulier du loyer impérativement ". 

 

Elle écrivait à la locataire : 

 

" J'attire notamment votre attention sur la nécessité d'un paiement du loyer résiduel régulier, toute augmentation de dette due à une interruption de paiement pouvant entraîner l'annulation de la décision du FSL et relancer la procédure d'expulsion éventuellement engagée ". 

 

Mme [P] [M] a cependant cessé de payer le prix du bail, de sorte que par décision du 16 mai 2023, la Commission du Fonds de Solidarité a annulé sa décision de prise en charge. 

 

L'arriéré locatif s'élève désormais à 9 600,58 euros de sorte qu'aucun relogement n'est plus envisageable. 

 

Mme [P] [M] demande à la cour qu'elle enjoigne à l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph " d'assurer son relogement " dans les conditions de l'article 442-3-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. 

 

Or, il n'entre pas dans les pouvoirs de la cour d'interférer dans le champ des compétences exclusives de la Commission d'attribution de l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph. 

 

Le cour ne peut délivrer une injonction à une Commission d'attribution prévue par l'article L.441-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, ou décider de l'affectation d'une Habitation à Loyer Modéré au profit de quiconque, laquelle constituerait une immixtion dans la mission de service public de la Commission d'attribution et dans les pouvoirs qu'elle tient des articles R.441-9 et suivants du même Code, et donc un excès de pouvoir. 

 

En l'absence d'arrêté d'insalubrité, le relogement d'un locataire ne peut au surplus être ordonné, seule la commission d'attribution prévue par l'article L.441-2 du code de la construction et de l'habitation peut décider de l'affectation ou non d'un logement social, en fonction de critères précis qui ne sont pas laissés à l'appréciation de la cour. 

 

Il convient de débouter en conséquence Mme [P] [M] de sa demande de relogement et de confirmer le jugement entrepris. 



Sur l'indemnité procédurale et les dépens



Il convient de confirmer les dispositions de la décision déférée relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale.



Mme [P] [M], qui succombe dans ses prétentions en appel, sera condamnée aux dépens d'appel. Il convient en équité de la condamner en outre à verser à l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, sa demande à ce titre étant rejetée. 



PAR CES MOTIFS



Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,



Confirme en toutes ses dispositions le jugement, 



Y ajoutant,



Condamne Mme [P] [M] à verser à l'Epic [Localité 8] Habitat-Oph la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [P] [M] aux dépens d'appel.

 



 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT