Cour d'Appel · 1ère Chambre — 27 janvier 2026

1e Chambre





N° RG 24/06173 - 

N° Portalis DBVL-V-B7I-VLSJ



(Réf 1ère instance : 20/02398)









S.A.S. PROMINVEST



C/



Mme [P] [J]

Mme [R] [J]

M. [V] [J]

Me [Y] [A]

Société [Y] [A] ET [N] [Z], NOTAIRES ASSOC

























Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 



Me VERRANDO 

Me BENBRAHIM

Me PELOIS 









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 JANVIER 2026



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ



Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre, entendu en son rapport

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère



GREFFIER



Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS



A l'audience publique du 25 novembre 2025



ARRÊT



Contradictoire, prononcé publiquement le 27 janvier 2026 par mise à disposition au greffe



****



APPELANTE



S.A.S. PROMINVEST à l'Angle des [Adresse 23], immatriculée au registre du commerce et des sociétés d'ANGERS sous le numéro 481.800.175, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 15]

[Adresse 1]

[Localité 12]



Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, plaidant, avocat au barreau d'ANGERS





INTIMÉS



Madame [P] [J]

née le 3 avril 1962 à [Localité 22]

[Adresse 5]

[Localité 7]



Madame [R] [J]

née le 4 septembre 1956 à [Localité 20]

[Adresse 2]

[Localité 8]



Monsieur [V] [J]

né le 9 décembre 1964 à [Localité 24]

[Adresse 6]

[Localité 8]



Tous trois représentés par Me Fathi BENBRAHIM de la SCP BENBRAHIM-LAMBERT-MAILLET, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Maître [Y] [A]

né le 21 décembre 1968 à [Localité 19]

[Adresse 14]

[Localité 9]



Société [Y] [A] ET [N] [Z], NOTAIRES ASSOC, immatriculée au RCS de [Localité 25] sous le numéro 450.647.961, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 13]

[Localité 10]



Tous deux représentés par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, plaidant, avocat au barreau de RENNES





EXPOSE DU LITIGE :



Suivant acte authentique reçu le 15 octobre 2019, par Me [Y] [A], notaire associé au sein de la SCP [L] [A] et [N] [Z], Mme [E] [U] épouse [J] et son fils, M. [V] [J], ont signé au bénéfice de la société Prominvest une promesse de vente portant, d'une part, sur un immeuble sis, [Adresse 11] à La Baule Escoublac et, d'autre part, sur trois garages situés dans la même commune, [Adresse 3], moyennant le prix de 700 000 euros. Le terme de la promesse a été fixé au 1er avril 2020.

Suivant cet acte, la société Prominvest s'est engagée à consigner, entre les mains de Me [A], au plus tard le 29 novembre 2019 et ce à peine de caducité de la promesse, une somme de 35 000 euros représentant la moitié de l'indemnité d'immobilisation stipulée dont le montant a été arrêté à 10 % du prix de vente.



Au début du mois d'avril 2020, Me [A] (le notaire) a avisé les promettants de ce que la société bénéficiaire - qui n'avait pas versé la première fraction de l'indemnité d'immobilisation - se désengageait de la vente.



Mme [E] [J] est décédée le 5 mai 2020 laissant pour recueillir sa succession ses trois enfants, M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [J] (ci-après les consorts [J]).



Après vaines mises de demeure de leur régler le montant de l'indemnité d'immobilisation en sa totalité, les consorts [J] ont fait assigner, par acte des 29 octobre et 16 novembre 2020, la SCP [A] [Z], Me [A] et la société Prominvest devant le tribunal judiciaire de Saint Nazaire qui, par jugement du 12 septembre 2024, a :

- condamné la société Prominvest à payer la somme de 35 000 euros à M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [J], 

- condamné la SCP [A] - [Z] à payer la somme de 35 000 euros à M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [J], 

- débouté M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [J], du surplus de leurs demandes principales,

- débouté Me [Y] [A] et la SCP [A] - [Z] de l'intégralité de leurs demandes,

- débouté la société Prominvest de l'intégralité de ses demandes,

- condamné in solidum la SCP [A] - [Z] et la société Prominvest à payer à M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [J] la somme de 2 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum la SCP [A] - [Z] et la société Prominvest aux dépens,

- rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.



Pour ce faire le tribunal a retenu, pour condamner la société bénéficiaire à verser aux promettants la somme de 35 000 euros, que la caducité de la promesse n'affectait pas la validité de la clause pénale stipulée qui a précisément pour objet de sanctionner la défaillance fautive de l'une des parties et, pour rejeter le surplus de la demande, que, la promesse étant caduque, les promettants ne pouvaient réclamer le surplus qui avait pour objet de sanctionner le défaut de réitération par acte authentique de la vente.

Pour condamner le notaire à verser aux promettants la somme de 35 000 euros, le tribunal a considéré que ce dernier avait commis une faute en omettant de les informer du défaut de règlement par la société Prominvest de la somme de 35 000 euros au 29 novembre 2019 et a estimé le préjudice résultant de cette faute à la somme de 35 000 euros correspondant à l'immobilisation du bien entre le 30 novembre et le 1er avril 2020, cette somme ayant été justement évaluée par les parties, et pour rejeter l'appel en garantie du notaire, que la société Prominvest ne pouvait être tenue au règlement de la seconde fraction de l'indemnité d'immobilisation dès lors que la promesse était caduque.



La société Prominvest a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions par déclaration du 14 novembre 2024 (dossier 24/06173).



Me [Y] [A] et la SCP [Y] [A] et [N] [Z] ont, par déclaration du 25 novembre 2024, interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a rejeté leurs demandes et les a condamnés à régler diverses sommes (35 000 euros à titre de dommages et intérêts et 2 500 euros au titre des frais irrépétibles) ainsi qu'aux dépens (dossier 24/06323).



Aux termes de ses dernières écritures (9 mai 2025) auxquelles il est expressément renvoyé, la société Prominvest demande à la cour de :



Dossier 24/06173 :

- la recevoir en son appel, le dire bien fondé et y faisant droit,



Dossier 24/06323 :

- la recevoir en son appel incident, le dire bien fondé et y faisant droit, 



Dossiers 24/06173 et 24/6323 :

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint Nazaire en date du 12 septembre 2024 en toutes ses dispositions critiquées et particulièrement en ce qu'il a :

'' condamné la société Prominvest à payer la somme de 35 000 euros à M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [I],

'' condamné la SCP [A] - [Z] à payer la somme de 35 000 euros à M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [I],

'' débouté la société Prominvest de l'intégralité de ses demandes,

'' condamné in solidum la SCP [A] - [Z] et la société Prominvest à payer à M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [J] la somme de 2 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

'' rappelé que la présente décision est exécutoire de droit,

et statuant à nouveau : 

et rejetant toute demande contraire comme étant irrecevable et en toute hypothèse mal fondée, 

- débouter M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [J], Me [Y] [A] ainsi que la société [Y] [A] et [N] [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner les consorts [J] et Me [Y] [A] in solidum et au besoin solidairement au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec distraction au profit de l'avocat soussigné aux offres de droit. 



La société Prominvest conteste l'analyse du tribunal qui a improprement qualifié la promesse de promesse synallagmatique de vente (alors qu'il s'agissait d'une promesse unilatérale) et l'indemnité d'immobilisation de clause pénale. Elle fait valoir que l'indemnité stipulée est une indemnité d'immobilisation qui ne peut être assimilée à une clause pénale, sauf à la dénaturer. Elle relève que le contrat attache au défaut de versement de l'indemnité la caducité du contrat entier et ne sanctionne pas l'inexécution d'une obligation. Elle estime, en conséquence, ne rien devoir.

Subsidiairement, elle ajoute que si l'indemnité devait être qualifiée de clause pénale, celle-ci ne serait pas due puisque les conditions suspensives stipulées à l'acte (raccordement au réseau d'assainissement public et absence de servitudes, charges et vices) n'ont pas été réalisées.

Elle fait enfin valoir que le décès de Mme [U], promettante, lui a été caché alors que l'acte lui permettait expressément en cette hypothèse de se dégager de son obligation.



Aux termes de leurs dernières (13 février 2025) auxquelles il est expressément renvoyé, Me [Y] [A] et la SCP [Y] [A] et [N] [Z] demandent à la cour de :



Dossiers 24/06173 et 24/06323 (conclusions identiques) :

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint Nazaire en date du 12 septembre 2024 en ce qu'il : 

'' les a condamnés à payer la somme de 35 000 euros à M. [V] [I], à Mme [R] [J] et à Mme [P] [I], 

'' les a condamnés in solidum avec la société Prominvest à payer à M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [J] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

'' les a condamnés in solidum avec la société Prominvest aux dépens, 

statuant à nouveau : 

à titre principal, 

- débouter M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [J] de toutes leurs demandes fins et conclusions à leur encontre,

à titre subsidiaire : 

- répartir, en cas de condamnation in solidum, la charge de la dette entre les coobligés et dire que la société Prominvest supportera l'intégralité de la dette, 

- condamner la société Prominvest à les garantir de toutes condamnations pouvant intervenir à leur encontre, 

en tout état de cause, 

- condamner M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [J] et/ou tout autre succombant, à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux dépens, lesquels seront recouvrés par la Selarl Ab Litis en application de l'article 699 du code de procédure civile. 



Me [A] et sa société d'exercice sollicitent la jonction des deux instances.

Bien qu'ils admettent avoir omis d'informer les consorts [I] de ce que l'indemnité d'immobilisation n'avait pas été versée et que la promesse était donc caduque, le notaire conteste toute faute, faisant valoir que les promettants ne l'ont pas interrogé sur ce point. Ils ajoutent que la société Prominvest ne l'a pas davantage informé, n'ayant appris qu'elle avait renoncé à son acquisition que par son notaire lorsqu'il l'a interrogé le 8 avril 2020.

Ils font valoir, subsidiairement, que le seul préjudice dont les consorts [J] peuvent se prévaloir, est une perte de chance de remettre en vente leur maison dès le 1er décembre 2019, perte de chance qui ne peut être mesurée à l'aune de l'indemnité d'immobilisation stipulée. Ils estiment, en l'espèce, cette perte de chance nulle faute de démonstration de ce que l'immeuble aurait pu être vendu avant le 29 avril 2020 et soutiennent, en tous cas, qu'elle doit être fixée à un montant très inférieur à celui alloué.

Soutenant que la carence de la société Prominvest est le fait générateur du préjudice, ils demandent qu'elle soit condamnée à supporter tout ou partie de la condamnation. 



M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [J] n'ayant conclu dans les deux dossiers que le 20 mai 2025, c'est à dire postérieurement aux termes respectifs du délai de l'article 909 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état a prononcé l'irrecevabilité de leurs écritures (ordonnances rendues dans les deux dossiers le 1er juillet 2025).



L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025





SUR CE, LA COUR :



Il convient, dans le cadre d'une bonne administration de la justice, de prononcer la jonction des deux procédures d'appel contre le jugement du 12 septembre 2024, les conclusions des parties, dans chacune de ces procédures, tendant aux mêmes fins.



Les consorts [J] n'ayant pas (régulièrement) conclu devant la cour sont réputés s'approprier les motifs de la décision de première instance, conformément aux dispositions de l'article 954 al 6 du code de procédure civile.

Sur la responsabilité de la société Prominvest :



En premier lieu, il convient d'observer que, contrairement à ce qu'a considéré le tribunal, la promesse liant les parties est bien une promesse unilatérale de vente au sens de l'article 1124 du code civil (et non une promesse synallagmatique de vente), le promettant ayant conféré au bénéficiaire la faculté ferme d'acquérir le bien désigné alors que ce dernier s'est, au contraire, réservé la faculté d'en demander ou non la réalisation au terme du délai fixé (1er avril 2020), cette qualification étant, en revanche, sans incidence sur l'indemnité d'immobilisation qui oblige le bénéficiaire, celle-ci n'étant que la contrepartie de l'interdiction faite au promettant de prendre quelqu'engagement que ce soit au profit d'un tiers intéressé pendant la durée de la promesse (page 6 de l'acte : ' le promettant ne peut plus, par suite, pendant toute la durée de la présente promesse, conférer une autre promesse à un tiers ni aucun droit réel ni charge quelconque sur le bien, consentie aucun bail, location ou prorogation de bail...'). 



En second lieu, les parties ont prévu, aux termes de l'acte du 15 octobre 2019, d'assortir la promesse de vente d'une indemnité d'immobilisation ainsi rédigée (pages 8 et 9 de l'acte) :

' Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 10 % du prix, soit 70 000 euros. Sur laquelle somme le bénéficiaire versera au plus tard le 29 novembre 2019 à la comptabilité du rédacteur des présentes celle de 5 % du prix soit 35 000 euros, représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée. À défaut de versement de la dite somme dans le délai convenu la présente promesse sera caduque de plein droit... Le sort de la somme versée ce jour (sic) sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

'' elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise, 

'' elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes,

'' elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire... d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes conditions suspensives ayant été réalisées...

Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 35 000 euros le bénéficiaire s'oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de son seul fait...'.



Il sera précisé que l'acte ne comporte comme conditions suspensives que celles de droit commun et de raccordement au réseau public d'assainissement (pages 9 et 10).



Il a enfin été stipulé (page 27) que : ' Au cas de décès du promettant... ses ayants droit, fussent-ils protégés seront tenus à la réalisation des présentes dans les mêmes conditions que leur auteur. Le bénéficiaire pourra demander, dans le délai de quinze jours du moment où il a eu connaissance du décès, à être dégagé des présentes en raison du risque d'allongement du délai de leur réalisation par suite de la survenance de cet événement '. 

L'article 1104 du code civil énonce que les contrats doivent être exécutés de bonne foi et rappelle que cette disposition est d'ordre public.



Le premier juge a rappelé, pour fonder sa décision, les dispositions de l'article 1231-1 du même code aux termes desquels le débiteur peut être condamné au payement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de son obligation. 



Il est constant que la société Prominvest, bénéficiaire, n'a pas versé entre les mains de Me [A], à la date fixée, la première fraction (35 000 euros) de l'indemnité d'immobilisation de sorte que la promesse est devenue caduque le 30 novembre 2019 à 0h.



À juste titre, le tribunal a écarté le moyen soulevé par la dite société tiré du décès de Mme [E] [J] lequel est survenu le 5 mai 2020, bien après la caducité de la promesse (et même après le terme de celle-ci) ce qui lui interdit d'invoquer ce fait pour se dégager de son obligation prétendue.



De même, cette société ne peut utilement arguer de ce que les conditions suspensives n'auraient pas été satisfaites, ce dont elle ne justifie aucunement (et alors qu'il résulte de la promesse elle-même, page 18, que l'immeuble est bien, d'après les déclarations du promettant, raccordé au réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l'article L 1331-1 du code de la santé publique) et cette société déclarant de surcroît : 

- ' avoir été informée de la possibilité de faire établir un diagnostic de l'installation et ne pas vouloir en faire une condition suspensive des présentes ',

- et ' avoir été informée de la possibilité de faire établir un diagnostic de l'installation et ne pas vouloir en faire une condition suspensive des présentes '. 



Si, pour s'exonérer du payement de la première fraction de l'indemnité d'occupation, la société Prominvest argue de la caducité - de plein droit - de la promesse de vente, cette argumentation ne saurait être suivie dans la mesure où la caducité ainsi encourue n'est que la conséquence de la faute exclusive de cette société qui, au mépris de l'obligation qu'elle a contractée, n'a pas consigné la somme de 35 000 euros comme elle s'était formellement engagée à le faire (l'acte ne lui offrant à cet égard aucune faculté de s'y soustraire, ce versement n'étant pas optionnel), alors que parallèlement, elle a contraint le promettant à immobiliser son bien. 



Il en résulte que si sa défaillance lui interdit, en raison de la caducité de la promesse, de lever l'option et donc d'acquérir le bien, elle ne saurait faire obstacle à l'indemnisation du promettant pour le préjudice qu'il a subi à raison de l'immobilisation de son bien du fait de l'engagement formel du bénéficiaire.



C'est, dès lors, à bon droit et sans qu'il soit besoin de recourir à la notion de clause pénale visé surabondamment par le tribunal, que la société Prominvest a été condamnée à indemniser les consorts [J] pour l'immobilisation de leur bien, indemnité que les parties ont entendu fixer à la somme de 35 000 euros, ajoutant qu'elle n'était pas réductible et, dont au demeurant, ce montant, égal à 5 % de la valeur du bien est parfaitement justifié.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.



Sur la responsabilité de Me [A] et de la SCP [A] et [Z] :



Aux termes de l'article 1240 du code civil, ' Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer '. 



Il suffit de rappeler que la promesse de vente désigne Me [A], rédacteur de l'acte, en qualité de séquestre avec la mission de percevoir de la société Prominvest l'indemnité d'immobilisation convenue entre les parties et que cette indemnité n'ayant pas été versée par le bénéficiaire dans le délai fixé (c'est à dire au plus tard le 29 novembre 2019), il appartenait au notaire séquestre, en tant que professionnel, d'en informer, immédiatement, le promettant puisque le défaut de versement de l'indemnité entraînait de plein droit des conséquences juridiques importantes, à savoir la caducité de la promesse et donc la levée pour les consorts [J] de toute contrainte liée à l'indisponibilité de leur bien.



Or, il est constant que Me [A] a omis d'en informer ces derniers lesquels n'ont eu connaissance de la situation que courant avril 2020, soit avec plus de quatre mois de retard.



La faute du notaire est, dès lors, incontestable et ce dernier, en sa qualité, ne saurait s'en exonérer notamment en rejetant la responsabilité sur les consorts [J], au motif que ceux-ci, nonobstant leur statut de profane, auraient dû l'interroger.



Ladite faute - qui consiste en un simple (mais grave) défaut de diligence - a eu pour conséquence de prolonger l'immobilisation du bien, les consorts [J] étant, en l'absence de toute information contraire du notaire, légitimement convaincus de ce que la promesse, bien loin d'être caduque, perdurait et de ce que la vente serait régularisée dans les délais prévus.



Le préjudice direct et certain causé par cette faute et subi par les intimés correspond donc, comme le tribunal l'a retenu, à l'immobilisation forcée de leur bien entre le 30 novembre 2019 et le mois d'avril 2020 et non comme l'expose le notaire en une perte de chance de vendre plus rapidement leur bien ce qui ne constitue qu'un effet indirect de la prolongation de l'immobilisation. 



Cette immobilisation ayant duré un peu plus de quatre mois, il convient, pour réparer le préjudice, de l'estimer au regard de la nature du bien, la référence à la promesse de vente, caduque et à laquelle le notaire n'était pas partie ne pouvant être retenue.



Le bien litigieux, situé dans la ville balnéaire de [Localité 18], à proximité immédiate de la [Adresse 21], artère commerçante joignant le front de mer et la gare ferroviaire de [Localité 16], consiste en un immeuble sur sous sol comportant deux espaces de vente et un logement de six pièces, ainsi que trois garages dépendant d'un ensemble immobilier contigu, sis [Adresse 4].

Compte tenu tant de sa consistance que de sa situation attractive, l'immobilisation de ce bien doit être indemnisée sur la base d'une somme de 5 000 euros par mois, soit au total une indemnité de 20 000 euros que le notaire sera condamné à verser aux consorts [J], le jugement étant infirmé de ce chef en son quantum



Sur le recours en garantie de Me [A] et de la SCP [A] [Z] :



La société Prominvest n'ayant nullement concouru à la faute commise par le notaire laquelle n'a d'ailleurs pas causé le même préjudice que celle imputable à cette société, le recours en garantie deMe [A] et de sa société d'exercice ne peut qu'être rejeté, le jugement étant confirmé de ce chef.



Sur les dépens :



La société Prominvest, d'une part, Me [A] et la SCP [A]-[Z], d'autre part, supporteront la charge des dépens.



PAR CES MOTIFS :



Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement,



Ordonne la jonction des procédures enrôlées sous les n° 24/06173 et 24/06323. 



Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint Nazaire le 12 septembre 2024 sauf en ce qu'il a condamné la SCP [A] [Z] à payer la somme de 35 000 euros à M. [V] [J], Mme [R] [I] et Mme [P] [J].



Statuant à nouveau de ce seul chef : 



Condamne la SCP [A] - [Z] à payer la somme de 20 000 euros à M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [I], 



Condamne la société Prominvest, d'une part, Me [Y] [A] et la SCP [Y] [C] [N] [Z], d'autre part, aux dépens d'appel.



Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l'avance sans avoir reçu provision.



LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT



























   























EXPOSE DU LITIGE :



Suivant acte authentique reçu le 15 octobre 2019, par Me [Y] [A], notaire associé au sein de la SCP [L] [A] et [N] [Z], Mme [E] [U] épouse [J] et son fils, M. [V] [J], ont signé au bénéfice de la société Prominvest une promesse de vente portant, d'une part, sur un immeuble sis, [Adresse 11] à La Baule Escoublac et, d'autre part, sur trois garages situés dans la même commune, [Adresse 3], moyennant le prix de 700 000 euros. Le terme de la promesse a été fixé au 1er avril 2020.

Suivant cet acte, la société Prominvest s'est engagée à consigner, entre les mains de Me [A], au plus tard le 29 novembre 2019 et ce à peine de caducité de la promesse, une somme de 35 000 euros représentant la moitié de l'indemnité d'immobilisation stipulée dont le montant a été arrêté à 10 % du prix de vente.



Au début du mois d'avril 2020, Me [A] (le notaire) a avisé les promettants de ce que la société bénéficiaire - qui n'avait pas versé la première fraction de l'indemnité d'immobilisation - se désengageait de la vente.



Mme [E] [J] est décédée le 5 mai 2020 laissant pour recueillir sa succession ses trois enfants, M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [J] (ci-après les consorts [J]).



Après vaines mises en demeure de leur régler le montant de l'indemnité d'immobilisation en sa totalité, les consorts [J] ont fait assigner, par acte des 29 octobre et 16 novembre 2020, la SCP [A] [Z], Me [A] et la société Prominvest devant le tribunal judiciaire de Saint Nazaire qui, par jugement du 12 septembre 2024, a :

- condamné la société Prominvest à payer la somme de 35 000 euros à M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [I], 

- condamné la SCP [A] - [Z] à payer la somme de 35 000 euros à M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [J], 

- débouté M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [J], du surplus de leurs demandes principales,

- débouté Me [Y] [A] et la SCP [A] - [Z] de l'intégralité de leurs demandes,

- débouté la société Prominvest de l'intégralité de ses demandes,

- condamné in solidum la SCP [A] - [Z] et la société Prominvest à payer à M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [J] la somme de 2 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum la SCP [A] - [Z] et la société Prominvest aux dépens,

- rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.



Pour ce faire le tribunal a retenu, pour condamner la société bénéficiaire à verser aux promettants la somme de 35 000 euros, que la caducité de la promesse n'affectait pas la validité de la clause pénale stipulée qui a précisément pour objet de sanctionner la défaillance fautive de l'une des parties et, pour rejeter le surplus de la demande, que, la promesse étant caduque, les promettants ne pouvaient réclamer le surplus qui avait pour objet de sanctionner le défaut de réitération par acte authentique de la vente.



Pour condamner le notaire à verser aux promettants la somme de 35 000 euros, le tribunal a considéré que ce dernier avait commis une faute en omettant de les informer du défaut de règlement par la société Prominvest de la somme de 35 000 euros au 29 novembre 2019 et a estimé le préjudice résultant de cette faute à la somme de 35 000 euros correspondant à l'immobilisation du bien entre le 30 novembre et le 1er avril 2020, cette somme ayant été justement évaluée par les parties, et pour rejeter l'appel en garantie du notaire, que la société Prominvest ne pouvait être tenue au règlement de la seconde fraction de l'indemnité d'immobilisation dès lors que la promesse était caduque.



La société Prominvest a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions par déclaration du 14 novembre 2024 (dossier 24/06173).



Me [Y] [A] et la SCP [Y] [A] et [N] [Z] ont, par déclaration du 25 novembre 2024, interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a rejeté leurs demandes et les a condamnés à régler diverses sommes (35 000 euros à titre de dommages et intérêts et 2 500 euros au titre des frais irrépétibles) ainsi qu'aux dépens (dossier 24/06323).



Aux termes de ses dernières écritures (9 mai 2025) auxquelles il est expressément renvoyé, la société Prominvest demande à la cour de :



Dossier 24/06173 :

- la recevoir en son appel, le dire bien fondé et y faisant droit,



Dossier 24/06323 :

- la recevoir en son appel incident, le dire bien fondé et y faisant droit, 



Dossiers 24/06173 et 24/6323 :

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint Nazaire en date du 12 septembre 2024 en toutes ses dispositions critiquées et particulièrement en ce qu'il a :

'' condamné la société Prominvest à payer la somme de 35 000 euros à M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [I],

'' condamné la SCP [A] - [Z] à payer la somme de 35 000 euros à M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [I],

'' débouté la société Prominvest de l'intégralité de ses demandes,

'' condamné in solidum la SCP [A] - [Z] et la société Prominvest à payer à M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [J] la somme de 2 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

'' rappelé que la présente décision est exécutoire de droit,

et statuant à nouveau : 

et rejetant toute demande contraire comme étant irrecevable et en toute hypothèse mal fondée, 

- débouter M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [J], Me [Y] [A] ainsi que la société [Y] [A] et [N] [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner les consorts [J] et Me [Y] [A] in solidum et au besoin solidairement au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec distraction au profit de l'avocat soussigné aux offres de droit. 

La société Prominvest conteste l'analyse du tribunal qui a improprement qualifié la promesse de promesse synallagmatique de vente (alors qu'il s'agissait d'une promesse unilatérale) et l'indemnité d'immobilisation de clause pénale. Elle fait valoir que l'indemnité stipulée est une indemnité d'immobilisation qui ne peut être assimilée à une clause pénale, sauf à la dénaturer. Elle relève que le contrat attache au défaut de versement de l'indemnité la caducité du contrat entier et ne sanctionne pas l'inexécution d'une obligation. Elle estime, en conséquence, ne rien devoir.

Subsidiairement, elle ajoute que si l'indemnité devait être qualifiée de clause pénale, celle-ci ne serait pas due puisque les conditions suspensives stipulées à l'acte (raccordement au réseau d'assainissement public et absence de servitudes, charges et vices) n'ont pas été réalisées.

Elle fait enfin valoir que le décès de Mme [U], promettante, lui a été caché alors que l'acte lui permettait expressément en cette hypothèse de se dégager de son obligation.



Aux termes de leurs dernières (13 février 2025) auxquelles il est expressément renvoyé, Me [Y] [A] et la SCP [Y] [A] et [N] [Z] demandent à la cour de :



Dossiers 24/06173 et 24/06323 (conclusions identiques) :

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint Nazaire en date du 12 septembre 2024 en ce qu'il : 

'' les a condamnés à payer la somme de 35 000 euros à M. [V] [I], à Mme [R] [J] et à Mme [P] [I], 

'' les a condamnés in solidum avec la société Prominvest à payer à M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [I] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

'' les a condamnés in solidum avec la société Prominvest aux dépens, 

statuant à nouveau : 

à titre principal, 

- débouter M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [J] de toutes leurs demandes fins et conclusions à leur encontre,

à titre subsidiaire : 

- répartir, en cas de condamnation in solidum, la charge de la dette entre les coobligés et dire que la société Prominvest supportera l'intégralité de la dette, 

- condamner la société Prominvest à les garantir de toutes condamnations pouvant intervenir à leur encontre, 

en tout état de cause, 

- condamner M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [J] et/ou tout autre succombant, à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux dépens, lesquels seront recouvrés par la Selarl Ab Litis en application de l'article 699 du code de procédure civile. 



Me [A] et sa société d'exercice sollicitent la jonction des deux instances.

Bien qu'ils admettent avoir omis d'informer les consorts [I] de ce que l'indemnité d'immobilisation n'avait pas été versée et que la promesse était donc caduque, le notaire conteste toute faute, faisant valoir que les promettants ne l'ont pas interrogé sur ce point. 



Ils ajoutent que la société Prominvest ne l'a pas davantage informé, n'ayant appris qu'elle avait renoncé à son acquisition que par son notaire lorsqu'il l'a interrogé le 8 avril 2020.

Ils font valoir, subsidiairement, que le seul préjudice dont les consorts [J] peuvent se prévaloir, est une perte de chance de remettre en vente leur maison dès le 1er décembre 2019, perte de chance qui ne peut être mesurée à l'aune de l'indemnité d'immobilisation stipulée. Ils estiment, en l'espèce, cette perte de chance nulle faute de démonstration de ce que l'immeuble aurait pu être vendu avant le 29 avril 2020 et soutiennent, en tous cas, qu'elle doit être fixée à un montant très inférieur à celui alloué.

Soutenant que la carence de la société Prominvest est le fait générateur du préjudice, ils demandent qu'elle soit condamnée à supporter tout ou partie de la condamnation. 



M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [J] n'ayant conclu dans les deux dossiers que le 20 mai 2025, c'est à dire postérieurement aux termes respectifs du délai de l'article 909 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état a prononcé l'irrecevabilité de leurs écritures (ordonnances rendues dans les deux dossiers le 1er juillet 2025).



L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025



SUR CE, LA COUR :



Il convient, dans le cadre d'une bonne administration de la justice, de prononcer la jonction des deux procédures d'appel contre le jugement du 12 septembre 2024, les conclusions des parties, dans chacune de ces procédures, tendant aux mêmes fins.



Les consorts [J] n'ayant pas (régulièrement) conclu devant la cour sont réputés s'approprier les motifs de la décision de première instance, conformément aux dispositions de l'article 954 al 6 du code de procédure civile.



Sur la responsabilité de la société Prominvest :



En premier lieu, il convient d'observer que, contrairement à ce qu'a considéré le tribunal, la promesse liant les parties est bien une promesse unilatérale de vente au sens de l'article 1124 du code civil (et non une promesse synallagmatique de vente), le promettant ayant conféré au bénéficiaire la faculté ferme d'acquérir le bien désigné alors que ce dernier s'est, au contraire, réservé la faculté d'en demander ou non la réalisation au terme du délai fixé (1er avril 2020), cette qualification étant, en revanche, sans incidence sur l'indemnité d'immobilisation qui oblige le bénéficiaire, celle-ci n'étant que la contrepartie de l'interdiction faite au promettant de prendre quelqu'engagement que ce soit au profit d'un tiers intéressé pendant la durée de la promesse (page 6 de l'acte : ' le promettant ne peut plus, par suite, pendant toute la durée de la présente promesse, conférer une autre promesse à un tiers ni aucun droit réel ni charge quelconque sur le bien, consentie aucun bail, location ou prorogation de bail...'). 



En second lieu, les parties ont prévu, aux termes de l'acte du 15 octobre 2019, d'assortir la promesse de vente d'une indemnité d'immobilisation ainsi rédigée (pages 8 et 9 de l'acte) :

' Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 10 % du prix, soit 70 000 euros. 



Sur laquelle somme le bénéficiaire versera au plus tard le 29 novembre 2019 à la comptabilité du rédacteur des présentes celle de 5 % du prix soit 35 000 euros, représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée. À défaut de versement de la dite somme dans le délai convenu la présente promesse sera caduque de plein droit... Le sort de la somme versée ce jour (sic) sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

'' elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise, 

'' elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes,

'' elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire... d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes conditions suspensives ayant été réalisées...

Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 35 000 euros le bénéficiaire s'oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de son seul fait...'.



Il sera précisé que l'acte ne comporte comme conditions suspensives que celles de droit commun et de raccordement au réseau public d'assainissement (pages 9 et 10).



Il a enfin été stipulé (page 27) que : ' Au cas de décès du promettant... ses ayants droit, fussent-ils protégés seront tenus à la réalisation des présentes dans les mêmes conditions que leur auteur. Le bénéficiaire pourra demander, dans le délai de quinze jours du moment où il a eu connaissance du décès, à être dégagé des présentes en raison du risque d'allongement du délai de leur réalisation par suite de la survenance de cet événement '. 



L'article 1104 du code civil énonce que les 'contrats doivent être exécutés de bonne foi' et rappelle que cette disposition est d'ordre public.



Le premier juge a rappelé, pour fonder sa décision, les dispositions de l'article 1231-1 du même code aux termes desquels le débiteur peut être condamné au payement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de son obligation. 



Il est constant que la société Prominvest, bénéficiaire, n'a pas versé entre les mains de Me [A], à la date fixée, la première fraction (35 000 euros) de l'indemnité d'immobilisation de sorte que la promesse est devenue caduque le 30 novembre 2019 à 0h.



À juste titre, le tribunal a écarté le moyen soulevé par la dite société tiré du décès de Mme [E] [J] lequel est survenu le 5 mai 2020, bien après la caducité de la promesse (et même après le terme de celle-ci) ce qui lui interdit d'invoquer ce fait pour se dégager de son obligation prétendue.



De même, cette société ne peut utilement arguer de ce que les conditions suspensives n'auraient pas été satisfaites, ce dont elle ne justifie aucunement (et alors qu'il résulte de la promesse elle-même, page 18, que l'immeuble est bien, d'après les déclarations du promettant, 'raccordé au réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l'article L 1331-1 du code de la santé publique) et cette société déclarant de surcroît : 

- ' avoir été informée de la possibilité de faire établir un diagnostic de l'installation et ne pas vouloir en faire une condition suspensive des présentes ',

- et ' avoir été informée de la possibilité de faire établir un diagnostic de l'installation et ne pas vouloir en faire une condition suspensive des présentes '. 



Si, pour s'exonérer du payement de la première fraction de l'indemnité d'occupation, la société Prominvest argue de la caducité - de plein droit - de la promesse de vente, cette argumentation ne saurait être suivie dans la mesure où la caducité ainsi encourue n'est que la conséquence de la faute exclusive de cette société qui, au mépris de l'obligation qu'elle a contractée, n'a pas consigné la somme de 35 000 euros comme elle s'était formellement engagée à le faire (l'acte ne lui offrant à cet égard aucune faculté de s'y soustraire, ce versement n'étant pas optionnel), alors que parallèlement, elle a contraint le promettant à immobiliser son bien. 



Il en résulte que si sa défaillance lui interdit, en raison de la caducité de la promesse, de lever l'option et donc d'acquérir le bien, elle ne saurait faire obstacle à l'indemnisation du promettant pour le préjudice qu'il a subi à raison de l'immobilisation de son bien du fait de l'engagement formel du bénéficiaire.



C'est, dès lors, à bon droit et sans qu'il soit besoin de recourir à la notion de clause pénale visé surabondamment par le tribunal, que la société Prominvest a été condamnée à indemniser les consorts [J] pour l'immobilisation de leur bien, indemnité que les parties ont entendu fixer à la somme de 35 000 euros, ajoutant qu'elle n'était pas réductible et, dont au demeurant, ce montant, égal à 5 % de la valeur du bien est parfaitement justifié.



Le jugement sera donc confirmé de ce chef.



Sur la responsabilité de Me [A] et de la SCP [A] et [Z] :



Aux termes de l'article 1240 du code civil, ' Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer '. 



Il suffit de rappeler que la promesse de vente désigne Me [A], rédacteur de l'acte, en qualité de séquestre avec la mission de percevoir de la société Prominvest l'indemnité d'immobilisation convenue entre les parties et que cette indemnité n'ayant pas été versée par le bénéficiaire dans le délai fixé (c'est à dire au plus tard le 29 novembre 2019), il appartenait au notaire séquestre, en tant que professionnel, d'en informer, immédiatement, le promettant puisque le défaut de versement de l'indemnité entraînait de plein droit des conséquences juridiques importantes, à savoir la caducité de la promesse et donc la levée pour les consorts [J] de toute contrainte liée à l'indisponibilité de leur bien.



Or, il est constant que Me [A] a omis d'en informer ces derniers lesquels n'ont eu connaissance de la situation que courant avril 2020, soit avec plus de quatre mois de retard.



La faute du notaire est, dès lors, incontestable et ce dernier, en sa qualité, ne saurait s'en exonérer notamment en rejetant la responsabilité sur les consorts [J], au motif que ceux-ci, nonobstant leur statut de profane, auraient dû l'interroger.



Ladite faute - qui consiste en un simple (mais grave) défaut de diligence - a eu pour conséquence de prolonger l'immobilisation du bien, les consorts [J] étant, en l'absence de toute information contraire du notaire, légitimement convaincus de ce que la promesse, bien loin d'être caduque, perdurait et de ce que la vente serait régularisée dans les délais prévus.



Le préjudice direct et certain causé par cette faute et subi par les intimés correspond donc, comme le tribunal l'a retenu, à l'immobilisation forcée de leur bien entre le 30 novembre 2019 et le mois d'avril 2020 et non comme l'expose le notaire en une perte de chance de vendre plus rapidement leur bien ce qui ne constitue qu'un effet indirect de la prolongation de l'immobilisation. 



Cette immobilisation ayant duré un peu plus de quatre mois, il convient, pour réparer le préjudice, de l'estimer au regard de la nature du bien, la référence à la promesse de vente, caduque et à laquelle le notaire n'était pas partie ne pouvant être retenue.



Le bien litigieux, situé dans la ville balnéaire de [Localité 18], à proximité immédiate de la [Adresse 21], artère commerçante joignant le front de mer et la gare ferroviaire de [Localité 17], consiste en un immeuble sur sous sol comportant deux espaces de vente et un logement de six pièces, ainsi que trois garages dépendant d'un ensemble immobilier contigu, sis [Adresse 4].

Compte tenu tant de sa consistance que de sa situation attractive, l'immobilisation de ce bien doit être indemnisée sur la base d'une somme de 5 000 euros par mois, soit au total une indemnité de 20 000 euros que le notaire sera condamné à verser aux consorts [J], le jugement étant infirmé de ce chef en son quantum



Sur le recours en garantie de Me [A] et de la SCP [A] [Z] :



La société Prominvest n'ayant nullement concouru à la faute commise par le notaire laquelle n'a d'ailleurs pas causé le même préjudice que celle imputable à cette société, le recours en garantie deMe [A] et de sa société d'exercice ne peut qu'être rejeté, le jugement étant confirmé de ce chef.



Sur les dépens :



La société Prominvest, d'une part, Me [A] et la SCP [A]-[Z], d'autre part, supporteront la charge des dépens.



PAR CES MOTIFS :



Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement,



Ordonne la jonction des procédures enrôlées sous les n° 24/06173 et 24/06323. 



Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint Nazaire le 12 septembre 2024 sauf en ce qu'il a condamné la SCP [A] [Z] à payer la somme de 35 000 euros à M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [J].



Statuant à nouveau de ce seul chef : 



Condamne la SCP [A] - [Z] à payer la somme de 20 000 euros à M. [V] [J], Mme [R] [J] et Mme [P] [I], 



Condamne la société Prominvest, d'une part, Me [Y] [A] et la SCP [Y] [C] [N] [Z], d'autre part, aux dépens d'appel.



Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l'avance sans avoir reçu provision.



LA GRÈFFIERE LE PRÉSIDENT