Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 27 janvier 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



Chambre civile 1-2



ARRET N°41



CONTRADICTOIRE



DU 27 JANVIER 2026



N° RG 24/06833 - N° Portalis DBV3-V-B7I-W2UW



AFFAIRE :



[W] [B]

 ...



C/

[P] [V]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Septembre 2024 par le Tribunal de Proximité de Rambouillet

N° chambre : 

N° Section : 

N° RG : 



Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 27/01/2026

à : 



Me Victoire BOCCARA



Me Alexandre OPSOMER 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



APPELANTS



Monsieur [W] [B]

né le 08 Juillet 1954 à République Centrafricaine

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-786462024008934 du 09/10/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)



Madame [Z] [N] épouse [B]

née le 09 Février 1955 à CAMEROUN

de nationalité Camerounaise

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentés par : Me Victoire BOCCARA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 102



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-786462025000248 du 03/11/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)



****************

INTIMES



Monsieur [P] [V]

né le 20 Février 1971 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]



Monsieur [K] [V]

né le 25 Janvier 1959 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentés par : Me Alexandre OPSOMER de la SCP OPSOMER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 481 - N° du dossier 170/23

****************



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Novembre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Mme Florence SCHARRE, Conseillère,



qui en ont délibéré,



Greffière, lors des débats et de la mise à disposition de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE



Par contrat du 29 décembre 2003 à effet au 15 janvier 2004, M. [P] [V] et M. [K] [V] ont donné à bail à M. [W] [B] et Mme [Z] [N] épouse [B] un bien à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 585 euros et 65 euros de provision sur charges.



Des loyers étant demeurés impayés, MM. [V] ont fait signifier aux locataires, par actes de commissaire de justice du 12 avril 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 10 970 euros.



Par actes de commissaire de justice du 11 juillet 2023, MM. [V] ont fait assigner M. et Mme [B] aux fins d'obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation en paiement.



Par actes de commissaire de justice du 26 avril 2024, MM. [V] ont fait délivrer aux locataires un premier congé pour motif réel et sérieux à effet au 14 décembre 2024. 



Par actes de commissaire de justice du 20 juin 2024, MM. [V] ont fait délivrer aux locataires un second congé pour motif réel et sérieux à effet au 15 janvier 2025.



Par jugement contradictoire du 3 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet a : 

- constaté le désistement partiel d'instance de M. et Mme [B] concernant leur demande en irrecevabilité de l'action de MM. [V],

- rejeté la demande de sursis à statuer formée par M. et Mme [B],

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 décembre 2003 entre MM. [V], d'une part, et M. et Mme [B], d'autre part, concernant le bien à usage d'habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 13 juin 2023,

- débouté M. et Mme [B] de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

- ordonné en conséquence à M. et Mme [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les huit jours de la signification du présent jugement,

- dit qu'à défaut pour M. et Mme [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, MM. [V] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion,

- condamné M. et Mme [B] à verser à MM. [V] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, à compter du 12 juin 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

- condamné M. et Mme [B] à verser à MM. [V] la somme de 23 289,26 euros (décompte arrêté au 1er juillet 2024, incluant juillet 2024), avec intérêts au taux légal sur la somme de 10 970 euros à compter du 12 avril 2023 et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus,

- débouté M. et Mme [B] de leur demande de délais de paiement,

- débouté M. et Mme [B] de leur demande de quittances de loyer,

- condamné M. et Mme [B] à verser à MM. [V] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. et Mme [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 avril 2023 et de l'assignation du 11 juillet 2023,

- débouté MM. [V] du surplus de leurs demandes,

- débouté M. et Mme [B] du surplus de leurs demandes,

- rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et dit n'y avoir lieu de l'écarter.



Par déclaration reçue au greffe le 29 octobre 2024, M. et Mme [B] ont relevé appel de ce jugement. 



Par ordonnance du 30 avril 2025, le premier président de la cour de céans a déclaré irrecevable la demande de M. et Mme [B] aux fins d'arrêt de l'exécution provisoire.



Le 13 juin 2025, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Versailles a accordé à Mme [B] un délai pour quitter les lieux jusqu'au 13 avril 2026. 



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2025, M. et Mme [B], appelants, demandent à la cour de :



- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté MM. [V] du surplus de leurs demandes non accueillies,

- dire que l'obligation à paiement des locataires est suspendue jusqu'à la liquidation des droits à la retraite de M. [B],

- subsidiairement, leur accorder rétroactivement les plus larges délais prévus par la loi pour s'acquitter de leur dette locative et dire que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant ces délais,

- constater que la dette locative a été intégralement réglée dans les délais accordés,

- dire que la clause résolutoire n'a pas joué et est sans aucun effet,

- dire que les congés délivrés par MM. [V] les 26 avril et 20 juin 2024 sont invalides et en tout cas non fondés,

- débouter MM. [V] de toutes leurs demandes,

- condamner MM. [V] à payer à Me [M] [D] la somme de 4 000 euros au titre des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991,

En toutes hypothèses :

- condamner MM. [V] à leur payer la somme de 181,15 euros,

- ordonner la compensation de toutes sommes éventuellement dues de part et d'autre, 

- débouter MM. [V] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- laisser les dépens de première instance et d'appel à la charge de l'Etat.

 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2025, MM. [V], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. et Mme [B] à leur verser la somme de 23 289,26 euros (décompte arrêté au 1er juillet 2024 incluant juillet 2024) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 10 970 euros à compter du 12 avril 2023 et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus,

Et statuant à nouveau : 

- condamner M. et Mme [B] au paiement de la somme de 1 354,99 euros au titre de la dette locative et d'occupation, terme du mois de septembre 2025 compris, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 10 970 euros à compter du 12 avril 2023 et à compter de la signification du jugement pour le surplus,

- confirmer le jugement pour le surplus,

Y ajoutant, 

- condamner M. et Mme [B] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 novembre 2025.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, la cour relève que si M. et Mme [B] demandent l'infirmation des chefs du jugement ayant constaté leur désistement partiel d'instance concernant leur demande en irrecevabilité de l'action de MM. [V] et ayant rejeté leur demande de sursis à statuer et leur demande de quittances de loyers, ils ne forment aucune demande et ne font valoir aucun moyen à ce titre, de sorte que la cour ne peut que les confirmer. 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire 



M. et Mme [B] demandent l'infirmation du chef du jugement ayant constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 décembre 2003 sont réunies à la date du 13 juin 2023 et de dire que leur obligation à paiement est suspendue jusqu'à liquidation des droits à la retraite de M. [B].



Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le non-paiement des loyers et charges résulte de différentes décisions de l'Education nationale, employeur de M. [B], à savoir son placement d'office à la retraite et le rejet de sa demande de prolongation d'activité malgré la suspension et l'annulation de ces décisions par les juridictions administratives, ce qui l'a privé de toutes ressources. Ils soutiennent que cet abus de pouvoir est directement à l'origine du manque à gagner des bailleurs et constitue un cas de force majeure les ayant placés dans l'impossibilité d'exécuter leurs obligations, lesquelles s'en sont trouvées suspendues en application de l'article 1218 du code civil. Ils relèvent que dès la régularisation de la situation administrative de M. [B] et la réception des fonds, ils sont repris le paiement du loyer courant et réglé l'arriéré locatif. 



MM. [V], qui poursuivent la confirmation de ce chef du jugement, font valoir que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas de circonstances permettant à un locataire de ne pas payer son loyer et que M. et Mme [B] font peser sur eux les conséquences de leur différend avec l'administration. Ils contestent l'existence d'un cas de force majeure.



Sur ce,



En application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



L'article 1218 du code civil dispose qu'il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.



Pour autant, le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure comme l'a jugé la Cour de cassation (Com., 16 septembre 2014, pourvoi n°13-20.306). En tout état de cause, M. [B] ne peut arguer de ce que sa mise à la retraite d'office en raison de son âge et le rejet de sa demande de prolongation d'activité sont constitutifs d'un cas de force majeure s'agissant d'événements prévisibles eu égard à son âge. 



Il convient donc de débouter M. et Mme [B] de leur demande visant à dire que leur obligation à paiement est suspendue jusqu'à liquidation des droits à la retraite de M. [B] et de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 13 juin 2023, les appelants ne contestant pas que la somme sollicitée dans le commandement de payer n'a pas été réglée dans le délai requis.



Sur la demande de suspension de la clause résolutoire



M. et Mme [B] demandent à la cour de leur accorder les plus larges délais prévus par la loi pour s'acquitter de leur dette locative, de dire que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant ces délais, de constater que la dette locative a été intégralement réglée dans les délais accordés, et de dire que la clause résolutoire n'a pas joué et est sans aucun effet.



Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que la dette de loyer est due à l'absence de revenus de M. [B] en raison des décisions de l'administration qui l'ont privé de son traitement. Ils soutiennent que dès la régularisation de sa situation, ils ont repris le paiement du loyer courant et réglé la dette locative. Ils exposent que le premier juge a appliqué la loi du 27 juillet 2023 ayant modifié l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 imposant, pour l'octroi de délais de paiement, la reprise du loyer courant. Or, ils relèvent que l'assignation a été délivrée antérieurement et que cette nouvelle condition ne leur était donc pas applicable. Ils soutiennent qu'en tout état de cause, ils ont désormais repris le paiement du loyer courant et qu'ils peuvent bénéficier de délais de paiement rétroactifs. Ils ajoutent que M. [B] étant à la retraite, leur situation est stable et de nature à leur permettre de faire face au paiement du loyer courant.



Ils soutiennent avoir intégralement réglé leur dette le 15 mai 2025 et que les sommes encore réclamées par les bailleurs concernent d'autres causes du jugement ou d'autres postes non exécutoires qu'ils contestent et qui ne constituent pas une dette locative. Il affirment en outre être créditeurs de MM. [V] au moins à hauteur de 181,15 euros. 



MM. [V] poursuivent quant à eux la confirmation du jugement ayant rejeté la demande de délais de paiement des appelants en faisant valoir que cette demande est sans objet car la dette locative a été en partie apurée en cause d'appel et s'élève désormais à la somme de 1 354,99 euros. Ils indiquent que le règlement de la somme de 32 131,21 euros en mai 2025 n'a pas soldé l'intégralité de la dette laquelle persiste à hauteur de 1 354,99 euros.



Sur ce,



L'article 24 de cette loi, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, dispose que :



V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)



VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



En l'espèce, il résulte des décomptes produits que les locataires ont payé irrégulièrement leur loyer à compter du mois de septembre 2021 avant de cesser tout règlement à compter du mois de juillet 2022. 



Cette situation s'explique par le placement d'office à la retraite, à compter du 9 février 2021, de M. [B] pour limite d'âge, par arrêté du 2 décembre 2020, et du rejet de sa demande de prolongation d'activité par décision du 17 septembre 2020, décisions suspendues par ordonnance de référé du 17 mai 2021 du tribunal administratif de Versailles puis annulées par jugement du 6 avril 2023, en sorte que M. [B] n'a perçu aucun revenu depuis le 9 février 2021.



Le décompte produit par les bailleurs (pièce 23) mentionne que la dette locative était de 31 261,21 euros en avril 2025, terme d'avril 2025 inclus. M. et Mme [B] justifient avoir réglé, par virement Carpa du 12 mai 2025, la somme de 32 131,21 euros, incluant le terme de mai 2025 (870 euros), soit dès réception du rattrapage du versement des pensions de retraite de M. [B]. MM. [V] n'explicitent pas en quoi la dette n'aurait alors été que partiellement réglée, étant rappelé que seuls les arriérés de loyers et charges, constitutifs d'une dette locative, doivent être pris en compte, et non les différents frais auxquels les locataires pourraient être tenus à d'autres titres.



Il est donc établi que la dette locative a été soldée le 15 mai 2025, date à laquelle les bailleurs ont perçu cette somme. 



Par ailleurs, il résulte des écritures des intimés que le paiement du loyer courant et des charges est repris depuis le mois de mai 2025. La situation financière de M. [B], désormais retraité, est donc stable, sa pension de retraire étant de 1 501,46 euros net.



Dans ces conditions, en tenant compte des circonstances ayant conduit aux impayés de loyers, du fait que les appelants ont apuré leur dette dès réception des arriérés de pensions de retraite de M. [B] et de la reprise du loyer courant, il convient d'accorder à M. et Mme [B] un délai de paiement jusqu'au 15 mai 2025, de suspendre la clause résolutoire pendant ce délai et de constater que la dette ayant été réglée, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.



Il convient donc d'infirmer ces chefs du jugement déféré. 



Sur le montant de la dette locative



MM. [V] demandent à la cour d'infirmer le chef du jugement ayant condamné M. et Mme [B] à leur payer la somme de 23 289,26 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er juillet 2024 et de les condamner au paiement de la somme de 1 354,99 euros, terme de novembre 2025 inclus, conformément au décompte de l'huissier produit.



M. et Mme [B] s'opposent à cette demande en relevant que ce décompte est inexact et abusif et qu'il ne tient pas compte de l'indemnité d'occupation de novembre 2025. Ils soutiennent que si les postes leur ayant été indûment imputés sont retirés, ils sont créditeurs de la somme de 181,15 euros dont ils demandent le remboursement. 



Sur ce,



MM. [V] produisent un décompte d'huissier (pièce 33) faisant apparaître que M. et Mme [B] leur sont redevables de la somme de 1 354,99 euros se décomposant comme suit :



- principal de la créance : 37 209,26 euros. Cette somme correspondant à la créance retenue par le premier juge (23 289,26 euros) et aux indemnités d'occupation dues pour les mois d'août 2024 à novembre 2025 (870 euros x 16 = 13 920 euros),

- article 700 du code de procédure civile : 800 euros,

- intérêts acquis : 2 887,08 euros,

- frais de procédure : 1 070,21 euros,

- émolument proportionnel : 122,82 euros,

- à déduire les acomptes versés à hauteur de 40 734,38 euros incluant le règlement de la somme de 4 253,17 euros le 4 novembre 2025. 



Il résulte donc de ce décompte que l'arriéré locatif tel que fixé par le premier juge et les indemnités d'occupation dues postérieurement ont été réglés par M. et Mme [B]. 



Les autres sommes dont le paiement est réclamé sont dues, en application du jugement déféré, au titre des dépens et des frais irrépétibles, de sorte qu'il n'appartient pas à la cour d'ordonner le paiement de ces sommes dont le sort va en outre dépendre du sens du présent arrêt qui constituera un titre exécutoire en vertu duquel elles resteront dues ou non. Il en est de même des frais d'exécution imputés à M. et Mme [B] dont la contestation éventuelle relèvera de la compétence du juge de l'exécution. 



Il convient en conséquence de constater que la somme de 23 289,26 euros au paiement de laquelle M. et Mme [B] ont été condamnés par le premier juge a été réglée sans qu'il y ait lieu d'infirmer le jugement déféré de ce chef, et de débouter MM. [V] de leur demande en paiement.



Par ailleurs, M. et Mme [B] sont déboutés de leur demande en remboursement de la somme de 181,15 euros dans la mesure où ils ne justifient pas avoir réglé l'intégralité de la somme de 1 354,99 euros qu'ils contestent, seule l'indemnité d'occupation du mois de novembre 2025 ayant été payée depuis.



Sur la validité du congé



Le premier juge a rejeté les demandes relatives aux congés en ce qu'elles sont devenues sans objet, ceux-ci ayant été délivrés postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire.



M. et Mme [B] demandent à la cour de dire que les congés délivrés les 26 avril et 20 juin 2024 sont irréguliers et en tout cas non fondés.



Ils font valoir que le congé délivré le 26 avril 2024 à effet au 14 décembre 2024 est irrégulier dans la mesure où le bail n'expirait que le 15 janvier 2025.



Concernant le congé signifié le 20 juin 2024, ils font valoir que son motif, à savoir le défaut de paiement de loyers selon le décompte joint, est impropre à justifier d'un congé en raison de la force majeure ayant causé leur perte de revenus, abusive et totalement indépendante de leur volonté, à l'origine de l'arriéré de loyers et ayant suspendu l'obligation de paiement. Ils ajoutent que le motif du congé a été régularisé par le règlement intégral des sommes dues, de bonne foi et avec diligence.



MM. [V] poursuivent la confirmation du jugement déféré en reprenant la motivation du premier juge et soutiennent que le second congé délivré le 20 juin 2024 doit être déclaré régulier.



Sur ce,



L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (...). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

(...)

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.



Le congé délivré par acte de commissaire de justice le 26 avril 2024 doit être déclaré irrégulier en ce qu'il a été délivré pour une date antérieure à l'expiration du bail. 



Le congé signifié le 20 juin 2024 a été délivré à effet au 15 janvier 2025, date d'expiration du bail, et plus de 6 mois avant. Il précise clairement le motif pour lequel il a été délivré, à savoir l'inexécution de l'une des obligations incombant à M. et Mme [B] en leur qualité de locataire consistant en un défaut de paiement des loyers selon le décompte joint faisant apparaître une dette locative de 22 419,26 euros, de sorte qu'il est régulier en la forme. Le montant de la dette n'est pas contesté. 



Le motif légitime et sérieux doit s'apprécier au moment de la délivrance du congé, ce qui n'exclut pas la prise en compte d'éléments postérieurs permettant de contrôler son caractère légitime et sérieux.



En l'espèce, les loyers ont été irrégulièrement payés à compter du mois de septembre 2021 avant que les locataires cessent tout règlement à compter du mois d'août 2022, ce qui constitue incontestablement un manquement à leur obligation de payer les loyers et charges imposée par l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. 



Il a été relevé que cette situation s'explique par le placement d'office à la retraite de M. [B] à compter du 9 février 2021 pour limite d'âge pris par arrêté du 2 décembre 2020 et du rejet de sa demande de prolongation d'activité par décision du 17 septembre 2020. Alors même que ces deux décisions ont été suspendues par ordonnance de référé du 17 mai 2021 du tribunal administratif de Versailles puis annulées par jugement du 6 avril 2023 à la demande de M. [B], celui-ci n'a perçu aucun revenu depuis le 9 février 2021, sans que cette situation caractérise un cas de force majeure comme retenu ci-dessus. 



Si elle permet d'expliquer l'absence de paiement régulier des loyers pendant deux ans au jour de la délivrance du congé, il apparaît cependant qu'elle résulte d'un litige extérieur aux bailleurs, qui n'ont pas à en supporter les conséquences, étant rappelé qu'elle a entraîné une dette locative de 22 419,26 euros au jour du congé et qu'elle a continué d'augmenter jusqu'en mai 2025.



Dans ces conditions, au jour de la délivrance du congé, les manquements des locataires dans le paiement de leurs loyers et charges, tant au regard de leur durée que du montant de la dette, permettent de caractériser un motif réel et sérieux de congé, étant relevé que la dette n'a été soldée qu'en mai 2025, soit plus d'un an après. 



Il convient donc de déclarer le congé signifié le 20 juin 2024 régulier par infirmation du jugement déféré et de le confirmer en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. et Mme [B] et les a condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à leur départ des lieux.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



M. et Mme [B], qui succombent, sont condamnés aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle, sans qu'il y ait lieu d'en laisser une partie à la charge de l'Etat comme le demandent les appelants en raison de leur litige avec l'Education nationale. Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont par ailleurs confirmées.



Il convient en outre de condamner M. et Mme [B] à payer à MM. [V] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS

La cour,



Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, 



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [W] [B] et Mme [Z] [N] épouse [B] de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de leur demande de délais de paiement, et en ce qu'il a rejeté les demandes relatives aux congés comme étant sans objet ;



Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions dévolues à la cour ;



Statuant à nouveau,



Accorde, à titre rétroactif, à M. [W] [B] et Mme [Z] [N], épouse [B], des délais pour se libérer de leur dette locative jusqu'au 15 mai 2025 ;



Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés ;



Constate que M. [W] [B] et Mme [Z] [N], épouse [B], se sont libérés de leur dette locative le 15 mai 2025 ;



Dit, en conséquence, que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;



Déclare le congé délivré pour motifs réels et sérieux par M. [P] [V] et M. [K] [V] le 26 avril 2024 irrégulier ;

Déclare le congé délivré pour motifs réels et sérieux par M. [P] [V] et M. [K] [V] le 20 juin 2024 régulier ;



Y ajoutant,



Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; 



Condamne M. [W] [B] et Mme [Z] [N] épouse [B] à payer à M. [P] [V] et M. [K] [V] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [W] [B] et Mme [Z] [N] épouse [B] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle.



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière Le Président