Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre — 8 janvier 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
08 Janvier 2026


N° RG 22/00696 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XHMD

N° Minute :








AFFAIRE

[O] [J], [D] [P] épouse [J]

C/

[K] [R], [X] [W] épouse [R]





Copies délivrées le :







DEMANDEURS

Monsieur [O] [J]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Madame [D] [P] épouse [J]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentés par Maître Olivier BAULAC de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0207


DEFENDEURS

Monsieur [K] [R]
[Adresse 2]
[Localité 3]

 
Madame [X] [W] épouse [R]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Me Eric LENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0823



En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Octobre 2025 en audience publique devant :

Timothée AIRAULT, Vice-Président
Murielle PITON, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président, magistrat rédacteur
Elsa CARRA, Juge
Murielle PITON, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.




EXPOSE DU LITIGE
 
Aux termes d’une promesse unilatérale de vente établie sous la forme authentique le 16 juillet 2021, M. [K] [R] et Mme [X] [W] épouse [R] se sont engagés à vendre à M. [O] [J] et Mme [D] [P] épouse [J] les lots n°147 (emplacement de stationnement), 208 (cave) et 235 (appartement) de l'ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 5] (92), au prix de 1 360 000 euros.
 
Cette promesse, valable jusqu’au 29 octobre 2021 à 18 heures, stipulait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 136 000 euros, avec versement de la moitié soit 68 000 euros entre les mains de Me [F] [E], notaire séquestre. Une condition suspensive d'obtention d'un prêt était également stipulée dans l’intérêt des bénéficiaires, d’un montant maximum de 490 000 euros, pour une durée de remboursement de 15 ans, avec un taux nominal d’intérêt maximum de 0,80% l’an hors assurances.

Un avenant de prorogation a été conclu par les parties le 24 novembre 2021, repoussant la durée de validité de la promesse jusqu’au 3 décembre 2021 à 18 heures, et stipulant que si les dysfonctionnements des radiateurs du salon et du couloir de l’appartement n’étaient pas réglés et vérifiés lors de la visite de constatation, les époux [R] reprendraient leur liberté et l’indemnité d’immobilisation serait restituée aux époux [J].

La réitération de la vente n’est jamais intervenue. 

Selon courrier recommandé du 20 décembre 2021 avec accusé de réception revenu signé le 23 décembre 2021, le conseil des consorts [J] a mis en demeure les époux [R] de restituer la somme de 68 000 euros réglée au titre de l’indemnité d’immobilisation et séquestrée entre les mains du notaire. Cette mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Les tentatives de règlement amiable du litige ayant échoué, par actes judiciaires du 24 janvier 2022, les époux [J] ont fait assigner les époux [R] devant ce tribunal, au visa des articles 1101 et suivants du code civil, aux fins de condamnation de ces derniers à leur restituer l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains du notaire, ainsi qu’à leur verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
 
Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 janvier 2023, les époux [J] demandent au tribunal de :
- condamner les époux [R] à leur restituer la somme de 68 000 euros correspondant à la partie de l’indemnité d’immobilisation qui a été versée et en tant que de besoin ordonner à Me [F] [E], notaire séquestre, d’avoir à libérer cette somme entre leurs mains ;
- condamner les époux [R] aux intérêts de droit sur cette somme de 68 000 euros à compter du 20 décembre 2021 ;
- condamner les époux [R] à la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- débouter les époux [R] de leurs fins, demandes et conclusions ;
- condamner les époux [R] à la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens. 
 
Les demandeurs avancent, au visa des articles 1101 et suivants, ainsi que 1315, 1137 et 1353 du code civil, que compte-tenu de la défectuosité des radiateurs du salon et du couloir persistant malgré l’avenant de prorogation conclu entre les parties, des travaux entrepris par les époux [R] sur le chauffage commun sans y avoir été autorisés, et enfin du fait que ces derniers ont reconnu que le chauffage de l’appartement ne fonctionnait pas correctement dans l’un des courriels envoyés, ils étaient eux-mêmes bien fondés à reprendre leur liberté et à obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée, les défendeurs ayant été défaillants dans les engagements qu’ils avaient pris le 24 novembre 2021. Ils ajoutent que les défendeurs ont adopté un comportement constitutif d’un dol, en ce qu’ils ont reconnu qu’il y avait un dysfonctionnement du système de chauffage et qu’ils avaient fait poser et raccorder un nouveau radiateur, fin 2021, alors qu’aux termes de la promesse de vente ils garantissaient que l’installation de chauffage fonctionnait correctement et qu’aucune intervention technique n’était à prévoir sur celle-ci. Ils estiment en outre que les défendeurs leur ont opposé, compte-tenu de ce qui précède, une résistance abusive, laquelle leur a causé un préjudice distinct.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2023, les époux [R] demandent au tribunal de :
- rejeter l’ensemble des demandes des époux [J] ; 
- condamner solidairement les époux [J] à leur payer la somme de 136 000 euros ; 
- juger que la société civile professionnelle de notaires des époux [R] pourra leur remettre la somme de 68 000 euros qu’elle détient au titre du paiement partiel de l’indemnité d’immobilisation ; 
- condamner in solidum les époux [J] à leur payer une somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs avancent que c’est de façon arbitraire et sans élément sérieux que les consorts [J] ont souhaité ne pas réitérer la vente alors que rien ne s’y opposait, qu’en prévision de la date butoir du 3 décembre 2021 ils ont fait intervenir une entreprise qui a identifié la cause du dysfonctionnement du système de chauffage et qui y a remédié, et qu’ils en ont informé les époux [J]. Ils affirment que le bon fonctionnement a été confirmé, a posteriori, par un commissaire de justice. Ils soutiennent que les demandeurs ne démontrent pas que les dysfonctionnements des radiateurs du salon et du couloir ont persisté, alors que cette preuve leur incombe. En réponse au moyen tiré de la réticence dolosive que les demandeurs invoquent à leur encontre, ils affirment qu’ils échouent de la même manière à rapporter la preuve de leurs allégations, en ce que la question du chauffage avait bien été mise dans les discussions et faisait justement l’objet de l’avenant de prorogation. Ils concluent en indiquant que la condition suspensive relative à l’octroi d’un prêt a été remplie, tout comme l’intégralité des conditions suspensives insérées dans la promesse, la non-réitération de la vente n’étant que la conséquence du refus opposé par les demandeurs, justifiant donc que l’indemnité d’immobilisation leur soit intégralement versée par ces derniers.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties quant à l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 27 juin 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION
 
1 - Sur les demandes relatives à l’indemnité d’immobilisation

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

L’article 1124 du même code dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul.

L'article 1231-1 du code civil dispose en outre que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon les articles 1304 et 1304-3 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain et elle est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple, celle-ci étant réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte de la promesse unilatérale de vente précitée conclue sous la forme authentique le 16 juillet 2021 que les époux [R] se sont engagés à vendre aux époux [J] trois lots de copropriété dont un correspondant à un appartement. Cette promesse stipulait notamment, outre un délai de réalisation fixé au 29 octobre 2021 à 18 heures, ce qui suit en page 17 : « Le promettant déclare que les installations techniques (dont, en particulier, l’installation de chauffage) et sanitaires fonctionnent à son entière satisfaction et qu’aucune intervention technique n’est à prévoir sur ces installations ».

Il résulte de la lecture des courriers électroniques transmis, d’une part, le 29 octobre 2021 par le notaire des époux [R] à celui des époux [J] et, d’autre part, le 16 novembre 2021 par les époux [R] directement aux époux [J] que des dysfonctionnements affectaient pourtant les radiateurs du couloir et du salon de l’appartement.

Selon avenant de prorogation conclu par les parties le 24 novembre 2021, celles-ci ont repoussé la durée de validité de la promesse jusqu’au 3 décembre 2021 à 18 heures, et stipulé plus précisément ce qui suit : « M. et Mme [R] déclarent qu’ils ont constaté des dysfonctionnements des radiateurs du salon et du couloir engendrant des difficultés de chauffage de l’appartement. M. et Mme [R] s’engagent : 
à faire réaliser, par une entreprise dûment assurée, les travaux nécessaires afin que l’installation de chauffage fonctionne dans l’ensemble de l’appartement ;à produire les factures ainsi qu’une attestation de l’entreprise intervenue confirmant le bon fonctionnement de l’installation de chauffage ;à prendre à leur charge tous les frais, même collatéraux, liés à ce problème de chauffage (frais de recherche de l’origine et de la nature du problème, coût des réparations des radiateurs et/ou des canalisations privatives ou communes, éventuels frais de remise en état de l’appartement rendus nécessaires…) et ce même si ces frais sont appelés au syndicat des copropriétaires ;après réalisation des travaux, à organiser une visite du bien permettant à M. et Mme [J] de constater que l’installation de chauffage est en bon état de fonctionnement. »
Les parties ont également stipulé dans cet avenant la clause suivante : « Les parties conviennent que, passé cette date, si les dysfonctionnements des radiateurs du salon et du couloir engendrant des difficultés de chauffage de l’appartement ne sont pas réglés et vérifiés lors de la visite de constatation à prévoir à cet effet avant signature et que la remise en état des sols, murs, plafonds, faïences et peintures éventuellement dégradés lors de cette intervention n’est pas intervenue, et si bon semble à M. et Mme [J], M. et Mme [R] pourront reprendre leur liberté et l’indemnité d’immobilisation sera restituée à M. et Mme [J]. Dans cette hypothèse, les parties autorisent dès maintenant le séquestre à se dessaisir de l’indemnité d’immobilisation au profit de M. et Mme [J] ».

Les époux [R] échouent cependant à démontrer qu’ils ont transmis les justificatifs correspondants aux travaux convenus dans l’avenant aux bénéficiaires de la promesse, alors que cette preuve leur incombe aux termes de cet acte et en application de l’article 1353 du code civil précité. En effet, si ceux-ci versent aux débats des bons d’interventions datés des 26 et 29 novembre 2021, ils ne justifient pas les avoir portés à la connaissance des époux [J], ces derniers produisant des bons d’interventions datés des 6 et 8 décembre 2021, les seuls qu’ils disent avoir reçus, et qui demeurent postérieurs au délai de validité de la promesse. 

De la même manière, les époux [R] échouent à démontrer qu’ils ont organisé, dans les délais requis et en présence de toutes les parties, une visite « permettant à M. et Mme [J] de constater que l’installation de chauffage est en bon état de fonctionnement », en application de l’avenant de prorogation ci-dessus évoqué. 






Il résulte de ce qui précède que M. et Mme [J] étaient en droit, en vertu de l’avenant précité, de dire que M. et Mme [R] pouvaient reprendre leur liberté et de demander la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ces conditions, il convient de condamner les époux [R] à payer aux époux [J] la somme de 68 000 euros, au titre de la restitution de la part indemnité d’immobilisation qu’ils ont versée, et d’ordonner en tant que de besoin au notaire séquestre de libérer cette somme à leur profit. 

Si le conseil des consorts [J] a effectivement mis en demeure les époux [R] de restituer la somme de 68 000 euros réglée au titre de l’indemnité d’immobilisation et séquestrée entre les mains du notaire par courrier recommandé du 20 décembre 2021, l’accusé de réception, preuve de sa remise aux intéressés, n’a été signé que le 23 décembre 2021. La condamnation ci-dessus prononcée ne portera donc intérêts au taux légal qu’à compter du 23 décembre 2021.

Les époux [R], de leur côté, seront au contraire déboutés de l’intégralité de leurs demandes relatives à l’indemnité d’immobilisation.

2 - Sur la demande d’indemnité au titre de la résistance abusive
 
Selon les articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. 

L'abus de droit doit révéler de la part de son auteur une intention de nuire ou, à tout le moins, une faute.
 
En l'espèce, il ne résulte pas du refus opposé par les époux [R] une intention de nuire ou un comportement fautif, dès lors que ceux-ci ont pu se méprendre sur l’étendue de leurs droits. 

En toute hypothèse, les époux [J] ne démontrent pas que la présente instance leur a causé un préjudice distinct de celui indemnisé au titre des frais irrépétibles.
 
Dans ces conditions, la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formulée par les époux [J] ne pourra qu’être rejetée.

3 - Sur les demandes accessoires

3.1 - Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l’espèce, les époux [R], parties perdantes, seront condamnés aux dépens. 

3.2 - Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

En l’espèce, les époux [R] verseront aux époux [J] une somme globale qu'il est équitable de fixer à 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des prétentions formées au titre des frais irrépétibles sera rejeté.





PAR CES MOTIFS
 
Le tribunal,
 
Condamne M. [K] [R] et Mme [X] [W] épouse [R] à verser à M. [O] [J] et Mme [D] [P] épouse [J] la somme de 68 000 euros, au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation ; 

Ordonne, en tant que de besoin, à Me [F] [E], notaire à [Localité 6] (94), séquestre de la somme de 68 000 euros, de libérer cette somme au profit de M. [O] [J] et Mme [D] [P] épouse [J] ; 

Dit que la condamnation ci-dessus prononcée portera intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2021 ; 

Condamne M. [K] [R] et Mme [X] [W] épouse [R] aux dépens ; 

Condamne M. [K] [R] et Mme [X] [W] épouse [R] à verser à M. [O] [J] et Mme [D] [P] épouse [J] la somme globale de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
 


signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,