Tribunal Judiciaire · Chambre procédure écrite — 6 janvier 2026

N° du répertoire général : N° RG 23/00924 - N° Portalis DBW5-W-B7H-IJEU

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 6 JANVIER 2026


DEMANDEURS :


Monsieur [R] [Y]
né le 27 juin 1972 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 7]

Madame [L] [K]
née le 22 juin 1980 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 7]

Tous deux représentés par Me Marion LEBRUN, membre de la SCP Inter Barreaux CHAPRON-LEBRUN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 16


DEFENDEUR :


Monsieur [O] [M]
né le 1er novembre 1949 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Caroline COUSIN, membre de AVOCATHIM, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 87


COMPOSITION DU TRIBUNAL


Présidente : Mélanie Hudde, juge, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffière : Béatrice Faucher, greffière, présente lors des débats et de la mise à disposition ;

DÉBATS à l’audience publique du 25 septembre 2025,
 
DÉCISION contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 6 janvier 2026, après prorogation du délibéré fixé initialement au 12 décembre 2025.


COPIE EXÉCUTOIRE à 
Me Caroline COUSIN - 87, Me Marion LEBRUN - 16 


FAITS ET PROCÉDURE 

Suivant acte contenant promesse unilatérale de vente reçu le 24 décembre 2020 par Maître [E] [T], notaire à [Localité 4], avec la participation de Maître [D], notaire à [Localité 2], M. [O] [M] a conféré à M. [R] [Y] et Mme [L] [K] la faculté d’acquérir une maison à usage d’habitation située [Adresse 8] à [Adresse 6]) moyennant le prix de 250 000 euros, la promesse de vente étant consentie pour une durée expirant le 15 mars 2021. Dans cet acte, M. [M] a déclaré que “le système de chauffage est alimenté par du fuel, et deux pompes à chaleur réversibles”. Par ailleurs, il a été signalé l’existence d’une cuve à fuel hors sol se trouvant dans un local situé dans la dépendance et s’est engagé “à abandonner au bénéficiaire le fuel restant dans ladite cuve, au jour de l’acte authentique de vente”. M. [M] s’est également engagé, jusqu’à l’entrée en jouissance du bénéficiaire, à “maintenir en bon état de fonctionnement les équipements du BIEN” et à “mettre hors-gel les installations en saison froide”. 

L’acte authentique de vente a été signé le 9 mars 2021. Compte tenu des constats opérés lors de la visite préalable à la vente, il a été stipulé dans cet acte ce qui suit (cf pages 5 et 6):
“(...) les parties déclarent avoir constaté que le terrain est encore jonché de détritus, la maison et la dépendance non désencombrées, la cuve à fioul totalement siphonnée de sorte qu’il est impossible de vérifier le bon fonctionnement de la chaudière et le dysfonctionnement du portail électrique.

CONDITIONS DE LA PRIVATION DE JOUISSANCE
Compte-tenu des constatations ci-dessus indiquées, et de la privation partielle de jouissance consécutive, le VENDEUR s’oblige à vider le BIEN de tout détritus et encombrement, à remplir la cuve à fioul de manière à pouvoir constater le fonctionnement de la chaudière et remédier au dysfonctionnement du portail électrique au plus tard le vendredi 12 mars 2021 à 18 heures.
Précision étant ici faite que s’agissant du remplissage de la cuve à fioul, le VENDEUR la fera remplir à concurrence €de€ 500 litres dont 300 litres demeureront à sa charge financière exclusive et le surplus, soit 200 litres, sera remboursé par l’ACQUEREUR sur présentation de facture.
En outre, le vendeur s’engage à financer le coût de révision de la chaudière dans les quinze (15) jours des présentes.
Si malgré son engagement, le VENDEUR ne s’exécutait pas aux date et heure convenues, il devrait de plein droit et sans mise en demeure, payer à l’ACQUEREUR une indemnité dont le montant est fixé, à titre forfaitaire et irréductible à DEUX CENTS EUROS (200, 00 €) par jour et ce à titre d’astreinte. Elle courra depuis le lendemain du jour ci-dessus indiqué (vendredi 12 mars 2021).
Le paiement de cette indemnité ne pourra en aucun cas faire obstacle à l’exécution des obligations prises par le VENDEUR.
Ce dernier autorise le notaire à prélever cette indemnité sur toutes sommes pouvant lui rester dues”. 

En exécution des engagements pris, M. [M] a effectivement fait livrer du fioul et fait intervenir la SARL [A] [F], laquelle a procédé le 12 mars 2021 à l’entretien de la chaudière. Toutefois, sur la facture du 12 mars 2021 adressée à M. [M], cette société a indiqué : “Constat problème évacuation conduit de fumée, chaudière mise à l’arrêt. A remettre aux normes”. 

Le 2 avril 2021, M. [Y] et Mme [K] ont adressé à l’étude notariale le courriel suivant :
“Jeudi 1er avril au matin, nous avons constaté une fuite au plafond de la salle qui a engendré une flaque au sol (voir photos fuites).
Il s’est avéré qu’il s’agissait certainement de tuyaux de chauffage qui fuient lors du fonctionnement de la chaudière qui n’a toujours pas pu être certifiée conforme par un artisan.
Dans l’urgence, un plombier est venu constater les dégâts et nous a sommé de ne plus faire fonctionner la chaudière tant qu’il y aurait cette fuite, qui coule sur les boiseries entre autre pouvant faire craindre le pire. 
Or nous avions lors de nos visites à l’ermitage en décembre/janvier dernier, constaté une grande tâche au plafond de la salle. Nous avions demandé des explications à M. [S] [M] qui était resté évasif.
Mais aujourd’hui c’est par cette tâche que s’écoule abondamment la fuite, ce qui nous pose question quand on sait que plus d’un mois avant notre acquisition nous avions demandé à voir fonctionner la chaudière (...)” 

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 22 septembre 2021, le conseil de M. [Y] et Mme [K] s’est adressé à M. [M] en ces termes:
“Si la cuve à fioul a été remplie, il s’avère que vous avez mandaté une entreprise de chauffage qui est intervenue et a refusé la mise en route à raison de la dangerosité.
Le salarié de l’entreprise [F] a, en effet, indiqué qu’il ne prendrait pas la responsabilité de cette mise en route et en référait à son employeur.
Par voie de conséquence, l’engagement de révision de la chaudière dans les 15 jours ne peut être considéré comme accompli et l’astreinte de 200 euros par jour continue.
Mes clients ont fait intervenir diverses entreprises qui ont toutes conclu à la même dangerosité de la chaudière, laquelle apparaît non conforme et donc inutilisable.
Il apparaît que le système d’évacuation pour les fumées de combustion et les eaux issues de la condensation est insuffisant et provoque des émanations dangereuses.
Des tentatives de démarrage de la chaudière ont été réalisées qui ont conduit immédiatement à une fuite d’eau dans la dalle située au-dessus du plancher normand du salon pour l’alimentation de deux radiateurs de la chambre.
Mes clients en déduisent que :
- Vous connaissiez l’existence des fuites,
- Vous avez sciemment siphonné la cuve à fioul pour en interdire l’essai antérieurement à la vente,
- Vous n’avez pas respecté l’engagement qui avait été pris, non seulement avant la vente de mettre la maison hors gel en utilisant le chauffage, mais surtout au moment de la vente de mettre la chaudière en marche.
Ces éléments démontrent l’existence d’un vice caché, dont vous aviez seul connaissance autorisant les acquéreurs que je représente à solliciter la prise en charge des travaux nécessaires.
La même action pourrait prospérer sur le terrain de l’obligation de délivrance d’un bien immobilier avec chauffage. 
Au regard de ces éléments, sauf à ce qu’un accord intervienne très rapidement, je suis mandaté pour solliciter le paiement de l’astreinte de 200 euros par jour, soit à ce jour près de 36 000 euros.
Je suis également mandaté pour solliciter la désignation d’un expert afin de déterminer les travaux nécessaires à la remise en état de la chaudière et plus généralement du chauffage compte tenu de la fuite constatée.
Mes clients vont rentrer dans la période d’hiver et n’hésiteront pas, en outre, à réclamer l’indemnisation du préjudice qu’ils vont subir du fait de l’impossibilité de chauffer même en présence d’éléments de chauffage annexes, lesquels sont largement insuffisants.
Devant l’urgence, mes clients sont prêts à envisager une solution transactionnelle, étant précisé qu’à ce jour, les chauffagistes consultés ont tous proposé un système de chauffage neuf ainsi que de nouvelles canalisations non encastrées puisqu’aucun ne veut prendre la responsabilité du système actuellement en place”. 

Par courrier officiel du 8 novembre 2021, le conseil du vendeur a apporté la réponse suivante :
“J’ai reçu Monsieur [M] qui tient à faire savoir que :
- Il n’a pas “siphonné” la réserve à fuel mais ne s’est plus servi de la chaudière après que sa réserve de fuel se soit tarie, compte tenu du coût du fuel et du fait que sa maison était suffisamment chauffée par l’installation électrique.
- La maison est en effet chauffée à l’électricité dont deux pompes à chaleur assurent le très bon fonctionnement. En outre, il y a deux poêles à bois très performants et Monsieur [M] a laissé gracieusement plusieurs stères de bois à disposition.
- Sa chaudière n’a jamais dysfonctionné, ni fuit du temps de son utilisation. Il s’agit d’une chaudière de marque sérieuse qui n’a pas plus de huit ans.
(...)
- Dès le 12 mars Monsieur [M] a fait venir son chauffagiste habituel qui a remis en chauffe la chaudière. L’engagement de révision a donc été respecté.
- Le chauffagiste avait arrêté la chaudière en considérant que le conduit d’évacuation n’était pas “aux normes”. Cela ne veut nullement dire que la chaudière est défectueuse, ne remplit pas sa fonction ou représente un danger. La maison achetée datant de l’année 1848, il est probable que d’autres éléments ne sont “pas aux normes”.
- Mon client lui a demandé un devis de remise aux normes qu’il s’est vu chiffrer à environ 3 000/ 5 000 euros sans cependant en recevoir la confirmation écrite.
(...) 
- Mon client n’a jamais été en mesure de constater qu’une fuite d’eau serait consécutive à la remise en marche de la chaudière. Il conteste formellement avoir constaté un quelconque problème de ce type quand il utilisait la chaudière. 
- Quelques jours après l’intervention du chauffagiste, le 16 mars, Monsieur [M] s’est rendu sur les lieux et a pu constater que la maison était (très) chauffée par la chaudière remise en marche par les nouveaux propriétaires.
En conséquence, Monsieur [M] considère avoir rempli ses obligations”.

En l’absence de solution amiable trouvée au litige, M. [Y] et Mme [K] ont obtenu, par ordonnance de référé du 7 avril 2022, l’organisation d’une expertise judiciaire. En revanche, le juge des référés a rejeté la demande de M. [Y] et Mme [K] tendant à la liquidation de l’astreinte conventionnelle et a dit n’y avoir lieu à référé-provision.

M. [C] [V], expert désigné, a déposé son rapport le 14 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2023, M. [Y] et Mme [K] ont assigné M. [M] devant le tribunal judiciaire de CAEN aux fins d’indemnisation de leurs préjudices, estimant que les désordres dénoncés et constatés par l’expert judiciaire (non-conformité au niveau de l’évacuation des fumées de la chaudière et fuite sur le réseau de chauffage) “relèvent des vices cachés d’une part, de l’obligation de délivrance d’autre part, du dol et subsidiairement de la garantie décennale, s’agissant d’une chaudière que Monsieur [O] [M] a installé lui-même en 2015”. Soulignant que “Monsieur [O] [M] n’a pas respecté son obligation de pouvoir constater le fonctionnement de la chaudière”, ils ont également demandé au tribunal de liquider l’astreinte stipulée dans l’acte de vente du 9 mars 2021 “à hauteur de 50 000 euros, somme conservée par le notaire”. 

M. [M] a régularisé des conclusions d’incident aux termes desquelles il a soulevé d’une part l’irrecevabilité des demandes de M. [Y] et Mme [K] fondées sur l’article 1792 du code civil pour cause de prescription et d’autre part l’irrecevabilité des prétentions des demandeurs fondées sur l’article 1604 du code civil pour défaut d’intérêt à agir. 


L’affaire a été fixée à l’audience d’incident du 18 septembre 2024 à 10 heures pour plaidoirie sur l’incident. Toutefois, à cette date, le juge de la mise en état a décidé de faire application du décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024 dit Magicobus 1” et de joindre l’incident au fond. Par suite, il a ordonné la radiation de l’instance d’incident. L’affaire a été renvoyée à la mise en état électronique du 20 novembre 2024 à l’effet que les développements sur les fins de non-recevoir soient reprises par les parties dans leurs conclusions au fond.

Vu les conclusions notifiées par la voie électronique le 1er octobre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux prévisions de l’article 455 du code de procédure civile, au dispositif desquelles M. [Y] et Mme [K] demandent à ce tribunal de :
- condamner M. [M] à leur payer :
✳ la somme de 14 876, 40 euros TTC en valeur à la date du 14 octobre 2022 avec indexation sur l’indice du coût de la construction à la date du paiement, les indices à prendre en considération devant être le dernier publié à la date du 14 octobre 2022 et le dernier indice publié à la date du paiement ;
✳ la somme de 1 182, 50 euros TTC en valeur à la date du 14 octobre 2022 avec indexation sur l’indice du coût de la construction à la date du paiement, les indices à prendre en considération devant être le dernier publié à la date du 14 octobre 2022 et le dernier indice publié à la date du paiement ;
✳ la somme de 52, 25 euros par mois au titre de la surconsommation à compter de la vente intervenue le 9 mars 2021 jusqu’à parfait paiement ;
✳ la somme de 500 euros par mois sur les périodes d’octobre à avril inclus, à compter de la vente intervenue le 9 mars 2021 jusqu’à paiement parfait, ce à titre de préjudice de jouissance depuis la prise de possession de l’habitation ;
 ✳ la somme de 50 000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte contractuelle 
- dire que le notaire détendeur des fonds séquestrés devra leur remettre les fonds qu’il détient sur présentation d’une copie du jugement exécutoire en exécution des condamnations prononcées ;
- condamner M. [M] à leur payer la somme de 6 240 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [M] aux entiers dépens lesquels comprendront l’ensemble des frais et dépens de référé et de la présente instance, comme les honoraires d’expert 
- débouter M. [M] de son argumentation et de toutes demandes contraires ;
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit et dire n’y avoir lieu à la supprimer.

Vu les conclusions récapitulatives n°2 notifiées par la voie électronique le 26 mars 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, au dispositif desquelles M. [M] demande à la juridiction de céans de :
A titre principal,
- déclarer les demandes de M. [Y] et Mme [K] fondées sur l’article 1792 du code civil irrecevables pour cause de prescription ; 
- déclarer les demandes de M. [Y] et Mme [K] fondées sur l’article 1604 du code civil irrecevables pour défaut d’intérêt à agir ;
- débouter M. [Y] et Mme [K] de l’intégralité de leurs demandes 
- condamner M. [Y] et Mme [K] au paiement d’une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
Subsidiairement,
- limiter le montant de la réparation à la somme de 2 405, 70 euros au titre de la mise en conformité du réseau d’évacuation des fumées ;
- débouter M. [Y] et Mme [K] de leur demande de réparation au titre du remplacement intégral du réseau de chauffage ;
- limiter le montant de la réparation au seul remplacement du tuyau fuyard qui ne saurait excéder 500 euros ;


- limiter à 627 euros la réclamation au titre de la surconsommation énergétique ;
- débouter de M. [Y] et Mme [K] de leur demande formée au titre du préjudice de jouissance ;
- débouter de M. [Y] et Mme [K] de leur demande formée au titre de l’astreinte à hauteur de 50 000 euros, ou la modérer dans de plus justes proportions.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 juin 2025 et l’affaire a été évoquée lors de l’audience de plaidoirie du 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose : 
“Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.”

1) Sur l’existence d’un vice caché

Le succès de l’action en garantie des vices cachés suppose, en premier lieu, que les demandeurs rapportent la preuve que la chose acquise est affectée d’un vice. Il doit s’agir d’un vice inhérent à la chose vendue elle-même.

La maison à usage d’habitation acquise par les demandeurs comporte une chaudière au sol à basse température de marque BUDERUS modèle GB 225-45 fonctionnant au fioul avec un brûleur à air soufflé, et un condenseur permettant de récupérer les calories résiduelles contenues dans les fumées pour préchauffer l’eau du réseau de chauffage. Il en résulte que l’évacuation des fumées doit être réalisée avec des conduits adaptés à la condensation acide mais également à la mise en pression de ces conduits. La distribution des radiateurs est composée de tuyauteries en cuivre encastrées dans la dalle béton des planchers bas et haut du rez-de-chaussée. Si l’installation de chauffage se trouvée complétée par un poêle à bois dans la cuisine, un insert à bois dans le salon du rez-de-chaussée et deux pompes à chaleur air/air réversibles installées au rez-de-chaussée dans le séjour et le hall d’entrée, l’expert judiciaire a indiqué qu’il n’est pas possible de considérer ces deux pompes à chaleur “comme chauffage principal au vu des volumes à chauffer mais comme chauffage d’appoint ou de substitution partielle en cas de défaillance du chauffage principal”. 
Concernant le conduit d’évacuation des fumées, M. [V] a indiqué (cf pages 9 à 11 de son rapport) :
“Le conduit de fumée est composé d’une canalisation en polypropylène (à confirmer) transitant dans un ancien conduit en boisseau de terre cuite. Nous avons constaté qu’il n’est pas fixé.
Il aboutit en partie basse dans un coude à 90° en PVC de diamètre supérieur.
L’étanchéité ne peut donc être assurée à ce niveau.
De plus, ce coude ne présente pas la pente de 3 % nécessaire pour la récupération des condensats.
A l’extrémité du coude en PVC côté chaufferie a été mis en oeuvre un autre coude en inox, un conduit de raccordement vertical de longueur 1 m en inox et un second coude en inox raccordé sur le condenseur de la chaudière.
Les éléments inox décrits ci-dessus sont de diamètre 125 mm de marque SETEN en inox 304.
Tous les raccordements de ces éléments ne sont pas étanches.
A la lecture de la documentation technique du conduit, le modèle en inox 304 est adapté à tous types de combustibles sauf appareils à condensation.


(...)
L’étanchéité du conduit de fumée de la chaudière est altérée.
L’état de dégradation des boisseaux maçonnés est dû à l’acidité des eaux de condensation, eaux absorbées par les boisseaux de par leur porosité naturelle.
(...) L’absence d’étanchéité du conduit d’évacuation de la chaudière est confirmée.
L’évacuation des fumées de la chaudière est à refaire dans son intégralité du fait de sa dangerosité (risque d’émanation de monoxyde de carbone par défaut d’étanchéité et absence de fixation), de sa non conformité et des dégradations provoquées.” 

Par ailleurs, concernant la fuite sur le réseau de chauffage invoquée par les demandeurs, M. [V] a rendu compte de ses constatations opérées lors de l’accédit du 21 juin 2022 de la manière suivante (cf page 11 de son rapport) :
“ Après avoir procédé à la remise en eau et remplissage de l’installation de chauffage.
Très rapidement nous avons constaté une fuite conséquente au niveau du plancher haut du séjour qui ne peut provenir de la dalle, aucune trace n’étant visible à l’aplomb au niveau supérieur.
Le réseau de chauffage est fuyard dans sa partie encastrée en dalle.
Cette fuite est probablement due à la rupture d’une soudure sur un raccord encastré dans la dalle (...). Nous rappelons qu’il n’est pas admis d’encastrer un raccord dans une partie non accessible.
Au vu de la distribution des pièces et l’emplacement des radiateurs, nous soupçonnons la présence d’autres raccords de ce type.
Au vu du type de fuite avéré et de l’âge des tuyauteries, nous ne pouvons que préconiser la réfection totale du réseau de chauffage en apparent”. 

Par conséquent, même si la chaudière fioul à condensation fonctionne correctement, il est établi que la maison à usage d’habitation acquise par M. [Y] et Mme [K] est affectée de deux vices inhérents à cette dernière. En effet, le conduit d’évacuation des fumées de la chaudière est non-conforme (notamment étanchéité altérée) et le réseau de chauffage est fuyard dans sa partie encastrée en dalle.

Le vice doit en outre remplir plusieurs conditions quant à sa date de naissance et ses caractères pour que la garantie des défauts de la chose vendue prévue par l’article 1641 du code civil puisse être mise en oeuvre. Ainsi, il est nécessaire d’établir que le vice existait antérieurement à la vente (il suffit que le vice soit en germe). En outre, le vice doit revêtir une certaine gravité puisqu’il doit rendre la chose acquise impropre à l’usage auquel on la destine ou diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il en avait eu connaissance. Enfin, le vice doit être caché, c’est-à-dire qu’il ne doit ni être apparent ni connu de l’acquéreur au moment de la vente. Le vice apparent est celui qui apparaît après une vérification élémentaire.

Selon l’expert judiciaire, la difficulté intéressant le conduit de fumées est liée à sa réalisation “en dehors de toute règle de l’art et de toute règle de sécurité”. L’origine du vice se situant dans un “défaut de conception et de mise en oeuvre”, il est patent que le vice en cause existait antérieurement à la vente intervenue entre les parties le 9 mars 2021. Concernant la fuite sur le réseau de chauffage, il doit être souligné que, après leur emménagement et la remise en marche de la chaudière inutilisée depuis 2020 selon les déclarations de M. [M], la première fuite a été signalée dès le 2 avril 2021 (cf le courriel et les photos jointes, notamment du plafond). Par ailleurs, lors de l’accédit du 21 juin 2022 au cours duquel M. [V] a procédé à la remise en eau et au remplissage de l’installation de chauffage, il a constaté très rapidement l’existence d’une fuite au niveau du plancher haut du séjour provenant nécessairement de la dalle. Lors de ses réponses aux dires (cf page 15 de son rapport), l’expert judiciaire a précisé qu’il lui semblait “techniquement osé de prétendre que la fuite serait apparue en avril 2022 au vu de l’environnement de la tâche présentant des altérations sur les matériaux (plancher bois, solives....) qui montre un sinistre plus ancien”. Ainsi, il apparaît que le réseau de chauffage était fuyard avant même la vente du 9 mars 2021.

En l’état, le conduit d’évacuation des fumées de la chaudière est dangereux pour ses occupants du fait du risque d’émanation de monoxyde de carbone (gaz toxique, potentiellement mortel). Les défauts qui l’affectent impliquent, selon l’expert judiciaire, “une impossibilité d’utiliser le chauffage principal” (chaudière fioul). La fuite sur le réseau de chauffage - due à un défaut de mise en oeuvre et à un non-respect des règles de l’art - ne permet pas de remettre en eau l’installation et implique donc également “une impossibilité d’utiliser le chauffage principal”. Le système de chauffage au fioul étant défaillant, alors qu’il s’agit du système de chauffage principal, les chambres ne peuvent donc pas être chauffées par ce biais (obligation d’avoir recours à un chauffage d’appoint), ce qui est inacceptable pour un immeuble vendu comme étant “à usage d’habitation”. Les travaux de réfection à réaliser sont loin d’être négligeables puisque l’expert préconise notamment de refaire intégralement le système d’évacuation des fumées de la chaudière. Il est évident que M. [Y] et Mme [K] auraient négocié une baisse du prix de vente s’ils avaient su qu’ils n’allaient pas pouvoir jouir paisiblement de leur bien dans son intégralité, sauf à entreprendre de coûteux travaux. Les deux vices litigieux présentent bien la gravité requise.

L’acheteur profane (l’acte notarié de vente mentionnant M. [Y] comme étant étiopathe et Mme [K] comme étant artiste plasticienne) doit seulement se livrer à un examen élémentaire, normalement attentif de la chose acquise, sans avoir à procéder à des investigations très approfondies. Il a fallu l’intervention de plombiers-chauffagistes, puis de l’expert judiciaire, pour que les acquéreurs prennent conscience de la non-conformité et de la dangerosité du conduit d’évacuation des fumées. Ce vice était bien caché pour eux lors de la vente. Si, lors de leurs visites préalables à l’achat, M. [Y] et Mme [K] avaient effectivement bien constaté l’existence d’une grande tâche au plafond de la salle, il ne leur avait toutefois pas été indiqué que le réseau de chauffage était fuyard, M. [M] indiquant avoir “toujours attribué l’existence de cette tâche aux intempéries de 1995” . La cuve pour le fioul étant vide lors de la signature de l’acte authentique de vente, le système de chauffage principal ne fonctionnait évidemment pas à la même date, ce qui empêchait la manifestation de toute fuite active. Dès lors, ce second vice était également caché pour les demandeurs lors de la vente.

Il résulte de tout ce qui précède que le défaut de conformité du conduit d’évacuation des fumées de la chaudière (notamment étanchéité altérée) et le fait que le réseau de chauffage soit fuyard dans sa partie encastrée en dalle s’analysent bien en deux vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil.

2) Sur l’application de la clause de non-garantie

En vertu de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

L’acte notarié de vente du 9 mars 2021 comporte, en page 13, les stipulations suivantes :
“L’ACQUEREUR prend LE BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
des vices apparents,des vices cachés.S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:
si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité.ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR”. 
M. [Y] et Mme [K] font valoir que M. [M] doit être considéré comme un professionnel de l’immobilier à raison du fait qu’il a reconnu devant l’expert avoir réalisé lui-même les travaux de rénovation de la maison et surtout les travaux relatifs au chauffage. Ils ajoutent que M. [M] “a tout fait pour éviter le démarrage de la chaudière en tentant de vendre notamment une maison avec une cuve de fioul vide” et font valoir que le vendeur ne peut pas “raisonnablement prétendre avoir cessé spontanément d’utiliser la chaudière alors que les autres modes de chauffage étaient insuffisants pour chauffer la maison et notamment qu’il était impossible de chauffer les chambres et le salon dans son intégralité”. Ils considèrent que M. [M] avait une “parfaite connaissance des vices qu’il a sciemment cachés”. 

M. [M] a déclaré à l’expert judiciaire que le réseau de chauffage de l’habitation a été réalisé par lui-même avec l’aide d’amis chauffagistes en 1976 ; que la chaudière fioul ancienne a été remplacée par une chaudière fioul à condensation en 2015 ; qu’il a effectué la mise en place de la chaudière, les modifications de tuyauteries pour raccordement hydraulique sur la chaudière et le réseau de radiateurs, ainsi que le conduit de fumée (cf page 7 du rapport). 

Dès lors que M. [M] s’est comporté en qualité de maître d’oeuvre censé connaître les règles professionnelles de la fumisterie et les règles de l’art et a réalisé lui-même le système de chauffage au fioul problématique dans ses différents éléments, il doit être assimilé au vendeur professionnel tenu de connaître les vices de la chose vendue. 

En conséquence, la clause de non-garantie n’est pas applicable, sans qu’il soit utile de rechercher si M. [M] était de mauvaise foi. Le défendeur ne peut donc pas s’en prévaloir.
***

L’article 1644 du code civil dispose : “Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.” L’acheteur est seul libre de choisir entre les deux options qu’offre l’article 1644 du code civil. 

Présentement, M. [Y] et Mme [K] ont fait le choix de l’action estimatoire.

L’expert judiciaire estime que, pour remettre en service l’installation de chauffage central, il convient de refaire intégralement tant le système d’évacuation des fumées de la chaudière que la distribution du réseau de chauffage. Sur la base d’un devis de la société EL ASYAA de juillet 2022 qu’il a corrigé, M [V] a chiffré le coût des travaux de réfection à la somme totale de 14 876, 40 euros TTC (dont 12 470, 70 euros TTC au titre de la réfection de la distribution du réseau de chauffage). 

C’est vainement que M. [M] oppose que la fuite affectant le réseau de chauffage est isolée et que l’expert judiciaire préconiserait de façon excessive une réfection globale de l’installation de chauffage constituant une amélioration de l’ouvrage. Eu égard au fait que le réseau de chauffage est fuyard dans sa partie encastrée en dalle et à l’âge des tuyauteries en général, la réfection totale du réseau de chauffage en apparent est, en effet, la seule solution pérenne et efficace possible. La réparation doit intégrer la réalisation d’éléments non prévus à l’origine si celle-ci est indispensable à la suppression du vice. Il n’est techniquement pas possible de procéder au seul “remplacement du tuyau fuyard”, comme suggéré par M. [M], lequel se garde bien de produire un devis d’un professionnel en ce sens.

Il y a lieu de condamner M. [M] à payer aux demandeurs, au titre de la restitution d’une partie du prix de vente réglé, la somme de 14 876, 40 euros TTC correspondant au coût de l’ensemble des travaux de réfection qui devront être réalisés par les demandeurs pour pouvoir utiliser le chauffage principal, valeur 14 octobre 2022 (date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire), avec indexation sur l’indice du coût de la construction BT 01 au jour du présent jugement.

L’article 1645 du code civil prévoit : “Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur”. 
Dès lors qu’il a été retenu supra le fait que M. [M] doit être assimilé à un vendeur professionnel tenu de connaître les vices de la chose vendue, les demandeurs sont légitimes à solliciter la condamnation du défendeur à leur verser des dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices complémentaires.

Suite à la fuite constatée sur l’installation de chauffage, il convient de rénover certaines poutres et solives. Sur la base d’un devis de M. [X], l’expert judiciaire a chiffré ces travaux à 1182, 50 euros TTC. 

Il y a lieu de condamner M. [M] à payer aux demandeurs, au titre des travaux de remise en état dans le salon suite au dégât des eaux, ladite somme de 1182, 50 euros TTC, ce avec indexation.

Si la chaudière fioul avait pu être utilisée (elle a été mise à l’arrêt rapidement), la consommation électrique des demandeurs aurait été réduite. L’expert judiciaire a chiffré à 627 euros “le préjudice supplémentaire lié au changement d’énergie” . Il y a lieu de considérer que ce calcul est fait sur la base d’une consommation annuelle en tenant compte de la période de chauffe. Il y a lieu de condamner M. [M] à payer à M. [Y] et Mme [K], au titre des consommations énergétiques supplémentaires, la somme de 627 euros par an, à compter de la vente intervenue le 9 mars 2021 et jusqu’à ce jour. 

Le système de chauffage au fioul ne pouvant pas être utilisé (compte tenu notamment de sa dangerosité), les quatre chambres aux étages n’ont pas pu être chauffées, sauf à recourir à des radiateurs d’appoint pour certaines d’entre elle. Les demandeurs sont fondés à se prévaloir d’un préjudice de jouissance durant les mois de chauffe (du 15 octobre au 15 avril), la jouissance de la maison ayant été altérée par l’impossibilité de chauffer correctement les quatre chambres. Il y a lieu de condamner M. [M] à payer à M. [Y] et Mme [K], au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance, la somme de 350 euros par mois sur les périodes de chauffe allant du 15 octobre au 15 avril uniquement, à compter de la vente intervenue le 9 mars 2021 et jusqu’à ce jour. 

Sur la demande tendant à la liquidation de l’astreinte prévue contractuellement et le sort des fonds séquestrés 

Conformément à son engagement, M. [M] a bien fait réviser la chaudière dans le délai imparti, tel que cela ressort de la facture de la SARL [A] [F] du 12 mars 2021. C’est vainement que M. [Y] et Mme [K] prétendent que M. [M] n’aurait “pas respecté son obligation de pouvoir constater le fonctionnement de la chaudière”. En effet, la facture en question mentionne “l’entretien de la chaudière avec démonstration du bon fonctionnement”. A la rubrique “conditions de la privation de jouissance” de l’acte notarié de vente, M. [M] ne s’est pas engagé à la remise aux normes de l’installation de chauffage au fioul, mais seulement à prendre en charge financièrement - ce qu’il a respecté - le coût de la révision de la chaudière. 

M. [Y] et Mme [K] seront déboutés de leur demande tendant à la liquidation de l’astreinte contractuelle à hauteur de 50 000 euros. En effet, cette astreinte n’a pas couru. 

Il ressort de la page 8 de l’acte notarié de vente du 9 mars 2021 (cf la rubrique “convention de séquestre”) que les parties ont convenu de séquestrer l’intégralité du prix de vente entre les mains de M. [B], comptable taxateur en l’office notarial. Les demandeurs exposent toutefois que le notaire “n’aurait semble-t-il conservé que la somme de 50 000 euros sur son compte”. M. [Y] et Mme [K] demandent au tribunal à titre subsidiaire, pour le cas où il n’y aurait pas d’astreinte, de dire que “le notaire devra payer et exécuter les termes de la décision dans la limite des fonds séquestrés entre ses mains”. Cette prétention sera accueillie favorablement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard au sens de ce jugement, M. [M] sera condamné aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de l’instance en référé-expertise (assignation, droit de plaidoirie) et de la présente instance au fond, outre les frais taxés de l’expertise judiciaire de M. [V]. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais non compris dans les dépens qu’ils ont été amenés à engager au cours de la présente instance, de l’instance en référé préalable ainsi que des opérations d’expertise judiciaire (une réunion et deux dires). Par suite, M. [M] sera condamné à leur verser la somme de 6 240 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort :

CONDAMNE M. [O] [M] à payer à M. [R] [Y] et Mme [L] [K]:
- au titre de la restitution d’une partie du prix de vente réglé, la somme de 14 876, 40 euros TTC, valeur 14 octobre 2022, avec indexation sur l’indice du coût de la construction BT 01 au jour du présent jugement ;
- au titre des travaux de remise en état dans le salon suite au dégât des eaux, la somme de 1182, 50 euros TTC, valeur 14 octobre 2022, avec indexation sur l’indice du coût de la construction BT 01 au jour du présent jugement ;
- au titre des consommations énergétiques supplémentaires, la somme de 627 euros par an, à compter de la vente intervenue le 9 mars 2021 et jusqu’à ce jour ; 
- au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance, la somme de 350 euros par mois sur les périodes de chauffe allant du 15 octobre au 15 avril uniquement, à compter de la vente intervenue le 9 mars 2021 et jusqu’à ce jour ; 

DEBOUTE M. [R] [Y] et Mme [L] [K] de leur demande tendant à la liquidation de l’astreinte prévue contractuellement à hauteur de 50 000 euros 

CONDAMNE M. [O] [M] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de l’instance en référé-expertise et de la présente instance au fond, outre les frais taxés de l’expertise judiciaire de M. [C] [V] ; 

CONDAMNE M. [O] [M] à payer à M. [R] [Y] et Mme [L] [K] la somme de 6 240 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que le notaire détenteur des fonds séquestrés devra remettre les fonds qu’il détient à M. [R] [Y] et Mme [L] [K] sur présentation d’une copie du présent jugement revêtu de la formule exécutoire en exécution des condamnations ci-dessus prononcées à l’encontre de M. [O] [M] ; 
 

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. 

Ainsi jugé le six janvier deux mil vingt six, la minute est signée de la présidente et de la greffière.

La greffière La présidente



 Béatrice Faucher Mélanie Hudde