Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 11 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 15 mars 2024
 à Me VIETTI Lisa
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 EXPEDITION :
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N° RG 23/07024 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4EHR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Localité 3] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Lisa VIETTI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE





DEFENDERESSE

Madame [F] [G]
née en 1972 à [Localité 4] (COMORES), demeurant [Adresse 2]

non comparante










EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 25 octobre 2021, la SAEM [Localité 3] HABITAT « SEML » a donné à bail à Madame [F] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 397,81 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 3] HABITAT a fait signifier à Madame [G] par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2023, un commandement de payer la somme de 1.450,95 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 16 octobre 2023 dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 octobre 2023, la SAEM MARSEILLE HABITAT « SEML » a attrait Madame [F] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 du code de procédure civile, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner sans délais l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;l'autoriser à transporter et séquestrer les effets meubles aux frais, risques et périls de Madame [G] ; condamner Madame [G] à lui payer :* la somme provisionnelle de 2.300,41 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés arrêtés au 13 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 avril 2023 ;
* une indemnité d'occupation provisionnelle due à compter de la résiliation jusqu'à complète libération des lieux ;
* la somme de 690 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation ; 

Appelée à l'audience du 11 janvier 2024, l'affaire a été retenue et plaidée.

Lors des débats, [Localité 3] HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 2.290 euros, selon décompte en date du 9 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus.

Comparaissant en personne, Madame [F] [G] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en faisant valoir une reprise des loyers courants, la suspension des allocations au logement par la CAF et la charge de 2 enfants. 

Aucun rapport de diagnostif financier et social n’a été transmis au tribunal. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 mars 2024.


MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 3] HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés à CAF par courriel du 23 septembre 2022, puis à la CCAPEX le 24 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 25 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 avril 2023, pour la somme en principal de 1.450,95 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 juin 2023.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [G] reste devoir la somme de 1.933,09 euros, à la date du 9 janvier 2024, terme du mois de décembre 2023 inclus, cette somme étant expurgée des frais contentieux qui ne sont pas justifiés ou relèvent soit des dépens, soit des frais irrépétibles. 

Pour la somme au principal, Madame [G] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée par provision, au paiement de cette somme, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer du 21 avril 2023. 

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En l'espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse que les derniers loyers courants ont été réglés avant l'audience par Madame [G]. 

Compte tenu du montant de la dette qui permet d'envisager son apurement dans les délais légaux, de la situation financière et familiale de Madame [G] et de la qualité de la bailleresse, des délais de paiement dérogatoires seront ordonnés d’office au bénéfice de la locataire, dans les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [G] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Madame [G], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à [Localité 3] HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou son expulsion, 
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

L'équité exige, au regard de la position économique des parties, de débouter [Localité 3] HABITAT de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, Madame [G] supportera les entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d'assignation.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2021 entre la SAEM [Localité 3] HABITAT « SEML » et Madame [F] [G], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 22 juin 2023 ;

CONDAMNONS Madame [F] [G] à payer à la SAEM [Localité 3] HABITAT «SEML» la somme de 1.933,09 euros, correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 9 janvier 2024 et terme du mois de décembre 2023 ;

AUTORISONS Madame [F] [G] à s'acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 50 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [F] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Madame [F] [G] sera condamnée à verser à la SAEM [Localité 3] HABITAT «SEML» une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire ou leur expulsion ;
REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS SAEM [Localité 3] HABITAT « SEML » de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d'assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président