Tribunal Judiciaire · Ch4.2 Inférieur à 10000 € — 8 janvier 2026

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE GRENOBLE

Ch4.2 Inférieur à 10000 €

N° RG 25/01405 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MKJN






























TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.2 - TJ 
JUGEMENT DU 08 JANVIER 2026


ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [J]
né le 13 Mai 1970 à TOULOUSE (31), demeurant 11 Boulevard Laromiguière - 12000 RODEZ

représenté par Maître Olivia HERVE QUINCY, avocat au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Sofia SELMANE, avocat au barreau de GRENOBLE, Me Olivia HERVE QUINCY, avocat au barreau de TOULOUSE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, dont le siège social est sis 7 Chemin de la Dhuy - 38240 MEYLAN

représentée par Maître Bertrand DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, substitué par Maître Nathalie COOK de la SELARL COOK - QUENARD, avocat au barreau de GRENOBLE


D’AUTRE PART

A l’audience publique du 2 octobre 2025 tenue par Madame Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de Madame Anne COULLONDRE, Auditrice de justice, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 18 Décembre 2025, prorogé au 08 Janvier 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :




EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [J] est propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété de l'immeuble du 3 avenue de la Colonne à Toulouse et détient également l'usufruit de certains lots. Ces lots ont été mis en location.

Par contrat de mandat d'administration de bien en date du 4 juillet Monsieur [J] à donné mandat à la société CABINET L'IMMEUBLE de gérer les lots lui appartenant en toute propriété et en usufruit dans cette copropriété.

Aux termes de ce mandat, la société CABINET L'IMMEUBLE avait notamment pour mission de louer en totalité ou en partie ces lots et de percevoir, pour le compte de Monsieur [J], tous loyers, charges, indemnités d'occupation, prestations, cautionnement, avances sur travaux et plus généralement tous biens, sommes ou valeurs dont la perception était la conséquence de l'administration des biens.

La société CABINET L'IMMEUBLE bénéficiait de garanties financières délivrées par la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION au titre notamment de son activité de gestion immobilière et ce, conformément aux dispositions de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

Dans le cadre de l'exécution de ce mandat, la société CABINET L'IMMEUBLE a perçu des loyers pour le compte de Monsieur [X] [J] pour les mois de mars et avril 2023 qui n'ont pas été reversé à ce dernier.

Par jugement du 17 juillet 2023 et publié le 21 juillet 2023, le Tribunal de commerce de Toulouse a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société CABINET L'IMMEUBLE, puis par jugement en date du 18 avril 2024 publié le 26 janvier 2024 a converti cette procédure en une liquidation judiciaire.

Par courrier du 24 novembre 2023 Monsieur [X] [J] a contacté la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION afin de solliciter la garantie de cette dernière.

Malgré de nombreux échanges entre les parties, la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION a refusé sa garantie et une mesure de médiation a abouti à un constat d'échec le 30 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, Monsieur [X] [J] a assigné la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de la voir condamner à garantir les sommes dues par la société CABINET L'IMMEUBLE.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 2 octobre 2025 à laquelle Monsieur [X] [J] représenté par son conseil a repris oralement les demandes formées dans ses dernières écritures et a sollicité du tribunal judiciaire de voir :
-RECEVOIR Monsieur [X] [J] en ses demandes, fins et prétentions et, les -DECLARER recevables et bien fondées
 -DEBOUTER la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions
 -DIRE ET JUGER que la garantie financière de la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION trouve à s'appliquer aux fonds mandants qui ont été perçus à hauteur de 4.186,60 euros pour le compte de Monsieur [X] [J] par la société CABINET L'IMMEUBLE mais qui ne lui ont pas été remis
 -DIRE ET JUGER que les conditions de mise en œuvre de la garantie financière de la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION sont réunies et ainsi qu'il est justifié que la créance de Monsieur [X] [J] est certaine, liquide et exigible et que la société CABINET L'IMMEUBLE est défaillante
 -DIRE ET JUGER que la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION est tenue de délivrer sa garantie et ainsi d'indemniser Monsieur [X] [J] des fonds mandants qui ont été perçus pour son compte à hauteur de 4.186,60 euros par la société CABINET L'IMMEUBLE mais qui ne lui ont pas été remis
 -CONDAMNER en conséquence la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION à délivrer sa garantie et ainsi à indemniser Monsieur [X] [J] de la somme totale de 4.186,60 euros au titre des fonds mandants qui ont été perçus pour son compte par la société CABINET L'IMMEUBLE mais qui ne lui ont pas été remis
 -CONDAMNER en conséquence la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION à payer à Monsieur [X] [J] la somme totale de 4.186,60 euros au titre de ces fonds mandants perçus pour son compte par la société CABINET L'IMMEUBLE mais qui ne lui ont pas été remis, se décomposant comme suit:
 -1.288,10 euros correspondant à une partie des fonds, loyers et charges perçus au titre du mois de mars 2023 par la société CABINET L'IMMEUBLE pour le compte de Monsieur [X] [J] qui ne lui ont pas été remis,
 -1.540,15 euros correspondant à une partie des fonds, loyers et charges perçus au titr du mois d'avril 2023 par la société CABINET L'IMMEUBLE pour le compte de Monsiel [X] [J] qui ne lui ont pas été remis,
 -1.358,35 euros au titre de l'appel de fonds du 2eme trimestre 2023 retenu par la société CABINET L'IMMEUBLE sur les fonds, loyers et charges perçus au titre du mois de mai 2023 qui n'a cependant pas été réglé au Syndicat des copropriétaires et qui n'a pas é restitué à Monsieur [X] [J].
 -ASSORTIR cette somme de 4.186,60 euros des intérêts légaux à compter de la mise demeure du 5 août 2024
 -CONDAMNER la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION à payer à Monsieur [X] [J] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts
 -CONDAMNER la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION à payer à Monsieur [X] [J] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
 -CONDAMNER la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION aux entiers dépens
 -DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Lors de cette même audience, la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION représentée par son conseil a sollicité du tribunal judiciaire de voir :
 -JUGER qu'il n'est pas rapporté la preuve que les fonds mandants ont été versés à la société CABINET L'IMMEUBLE,
 -JUGER qu'il n'est pas démontré l'existence d'une créance certaine liquide et exigible,
 -DEBOUTER la SCI [J] COLONNE de toutes ses demandes,
 -JUGER en tout état de cause que les honoraires, factures et autres charges ne relève pas de la " garantie fonds mandants "
 -CONDAMNER la demanderesse à payer au GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION la somme de 1.800 € sur le fondement de l'article 700 du CPC,
 -CONDAMNER la même aux entiers dépens d'instance.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l'issue des débats l'affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025, prorogé au 8 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS

1. Sur la garantie financière 

Il résulte de l'article 3, 2°, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, que les activités de syndic ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle, cette carte ne pouvant être délivrée qu'aux personnes qui satisfont à certaines conditions parmi lesquelles celle de "justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés”.

L'article 39 du décret du 20 juillet 1972 précise que " la garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l'occasion d'une opération mentionnée à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 [...]. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu'il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement ".

Il en résulte que la mise en œuvre de la garantie financière suppose notamment la preuve d'un versement ou d'une remise effective entre les mains du syndic bénéficiant de la garantie financière, et la démonstration d'une créance certaine, liquide et exigible par le créancier du fait du défaut de restitution des fonds déposés.

Il en résulte également que la garantie financière est une garantie autonome et qu'en cas de procédure collective du syndic, le propriétaire à qui des fonds n'ont pas été restitué, a la faculté mais non l'obligation de déclarer sa créance de restitution au passif du syndic et en demander l'admission, sans préjudice de la mise en œuvre de la garantie financière qui est autonome. 

Il n'y a pas d'exigence de production d'élément comptable seule compte la démonstration d'un versement ou d'une remise effective et d'une créance certaine, liquide et exigible.

D'autre part l'exigence probatoire que l'on attend d'un demandeur dépend des circonstances de l'espèce, elles font peser sur lui une obligation de moyen quant à l'exhaustivité des diligences à mener pour convaincre la juridiction au regard de l'office sui pèse sur lui en vertu de l'article 9 du code de procédure civile.

En l'espèce, pour établir la remise de fonds invoquée entre les mains de la société Cabinet l'Immeuble et la créance qui en résulterait pour lui, Monsieur [X] [J] produit les comptes rendus de gestion du 21 avril 2023 et du 5 juin 2023.

Le compte rendu de gestion établi par la société Cabinet l'Immeuble du 21 avril 2023 présente une situation comptable qui mentionne les règlements des locataires de Monsieur [X] [J] à hauteur de 2 803.46 euros (montant détaillés pour chaque locataire et indiqué comme étant " réglés ") dont est déduit l'appel de fond de charges pour un montant de 1515.36 euros, de sorte qu'il est indiqué que le versement de 1288.10 euros va intervenir sur le compte ouvert par Monsieur [J] auprès de la société Générale et numéroté 5141386.

De la même manière le compte rendu de gestion du 5 juin 2023, présenté de la même façon, mentionne un solde de 1 540.15 euros à verser du fait de l'encaissement des loyers et après déduction de l'appel de charge de 1358.35 euros.

D'autre part Monsieur [X] [J] produit l'ensemble des relevés de son compte numéroté 5141386 ouvert dans les livres de la société Générale dans lesquels n'apparaissent pas les virements de 1540.15 euros ni de 1288.10 euros annoncés.

Ces comptes rendus de gestion reprennent bien des éléments comptables et ils ont établis par la société Cabinet l'Immeuble.

La société Gestionnaires et Associés qui a repris l'activité de syndic pour les biens immobiliers appartenant à Monsieur [X] [J] a attesté le 18 juin 2025 ne pas avoir perçu les sommes réclamées par ce dernier ni de la part du cabinet l'Immeuble ni de la part du liquidateur.


Il en résulte donc que la créance de Monsieur [X] [J] apparaît certaine, puisqu'elle a été établie de manière comptable par la société Cabinet l'Immeuble.

Cette créance est par nature liquide puisqu'il s'agit de versements opérés sur un compte bancaire.

Elle est enfin exigible puisque les fonds versés par les locataires dont fait état la société Cabinet l'Immeuble auraient dû être reversés à Monsieur [X] [J].

D'autre part, la société l'immeuble n'est pas en mesure de représenter les fonds pour avoir été placée en liquidation judiciaire dans un contexte plus générale de fraude et de poursuites pénales.

Les conditions de mobilisation de la garantie sont donc vérifiées. 

2. Sur le montant des sommes garanties

Monsieur [X] [J] démontre par la production des relevés de compte bancaires de la copropriété pour la période comprise entre le 16 décembre 2022 et le 14 décembre 2023 que la somme de 1358.35 euros correspondant aux sommes retenues sur les versements des locataires pour l'appel de charge du 2ème trimestre 2023 n'a pas été versé au syndicat des copropriétaires.

Il convient de préciser que les honoraires facturés par la société l'immeuble ont bien été déduits des sommes dues.

En conséquence, le Groupement Français de caution sera condamnée à régler à Monsieur [X] [J] au titre de la garantie financière les sommes suivantes :
 -1.540,15 euros correspondant à une partie des fonds, loyers et charges perçus au titre du mois d'avril 2023 par la société CABINET L'IMMEUBLE pour le compte de Monsieur [J] qui ne lui ont pas été remis,
 -1.288,10 euros correspondant à une partie des fonds, loyers et charges perçus au titre du mois de mars 2023 par la société CABINET L'IMMEUBLE pour le compte de Monsieur [J] qui ne lui ont pas été remis,
 -1.358,35 euros au titre de l'appel de fonds du 2ème trimestre 2023 retenu par la société CABINET L'IMMEUBLE sur les fonds, loyers et charges perçus au titre du mois de mars 2023 qui n'a cependant pas été réglé au Syndicat des copropriétaires et qui n'a pas été restitué à Monsieur [J].

Cette condamnation sera assortie du taux d'intérêt légal à compter du prononcé du jugement.

3. Sur les dommages et intérêts 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer".

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

Il résulte de l'article 1240 du code civil que l'octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de résister ainsi que d'un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l'espèce, Monsieur [X] [J] fait valoir que, alors qu'il était titulaire d'une garantie à première demande, le Groupement Français de caution a refusé de garantir les sommes dues et qu'il en quand même en parallèle été contrant de supporter les charges et impôt correspondants à ses lots.

Néanmoins, Monsieur [X] [J] ne produit aucun élément justifiant ce préjudice invoqué, de sorte qu'il sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires 

Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, le Groupement Français de Caution qui succombe sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile. 

Une somme de 1500 euros sera allouée de ce chef à Monsieur [X] [J] par le Groupement Français de Caution. Ces sommes ne produiront pas intérêts.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

CONDAMNE la société Groupement Français de Caution à payer la somme de 4186.60 euros à Monsieur [X] [J] ;

DEBOUTE Monsieur [X] [J] de sa demande au titre de la résistance abusive;

CONDAMNE la société Groupement Français de Caution au règlement des dépens de l'instance ;

CONDAMNE la société Groupement Français de Caution au paiement de la somme de 1500 euros à Monsieur [X] [J], au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 08 JANVIER 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE