Tribunal Judiciaire · CH2 Saisies Immobilières — 8 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 08 JANVIER 2026



N° RG 25/00034 - N° Portalis DBXS-W-B7J-ISIE
Code NAC : 78A

CREANCIER POURSUIVANT 

S.A. BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES venant aux droits de la BANQUE POPULAIRE DES ALPES suite à la fusion absorption de la BANQUE POPULAIRE LOIRE ET LYONNAIS et de la BANQUE POPULAIRE DU MASSIF CENTRAL par la BANQUE POPULAIRE DES ALPES en date du 7 décembre 2016
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Me Dominique FLEURIOT, avocat au barreau de la DROME


DEBITEUR SAISI

S.C.I. ELADEM 3
[Adresse 6]
[Localité 3]

représentée par Maître Gaëlle MAGNAN de la SELARL CABINET EZINGEARD MAGNAN, avocats au barreau de la DROME, avocat postulant et Maître Sophie PRESTAIL, de la SELARL DEJEAN PRESTAIL avocat au barreau de GRENOBLE, avocat plaidant


JUGE : Jean-Nicolas RIEHL, vice-président

Juge de l’exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de Valence

GREFFIER :Olga KUZAN

DÉBATS : à l’audience du 6 novembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe
 contradictoire
 En premier ressort









Exposé des faits, de la procédure et des moyens :

Suivant acte reçu le 8 septembre 2015 par Maitre [B] [N], notaire à Crest (26), revêtu de la formule exécutoire, la SA Banque populaire des Alpes, aux droits de laquelle vient la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes, a consenti à la SCI Eladem3 un prêt équipement standard n°05668474 d’un montant de 242 975,30 euros remboursable en 180 échéances mensuelle de 1 668,61 euros au taux de 2,92%.

Ce contrat a fait l’objet d’un premier avenant daté des 31 janvier 2017 et 23 février 2017, puis d’un second avenant daté des 29 mars 2018 et 13 avril 2018.

Le non-paiement des échéances du prêt à compter du 25 mai 2018 a conduit la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes à faire parvenir à la SCI Eladem3, le 27 juin 2018, une lettre de mise en demeure (avis de réception signé le 30 juin 2018) puis, le 27 mars 2019 (avis de réception signé le 30 mars 2019), une lettre de déchéance du terme du contrat de prêt n°05668474 (somme due : 246 044,89 euros).

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes a fait délivrer à la SCI Eladem3, en vertu de l’acte notarié en date du 8 septembre 2015, et pour obtenir paiement de la somme de 286 399,33 euros, un commandement aux fins de saisie du bien suivant : sur la commune de Saillans (26), [Adresse 2], un immeuble à usage commercial figurant au cadastre section AB n°[Cadastre 1].

A défaut de règlement, ce commandement a été publié au service de publicité foncière de [Localité 9], le 22 avril 2025, sous la référence 2604P01 S00028.

Le procès-verbal de description de l’immeuble saisi a été dressé par Maitre [K], commissaire de justice associée au sein de la SCP Delphine Durand et [J] [K], le 15 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes a fait citer la SCI Eladem3 à comparaître devant le juge de l’exécution de ce tribunal, à l’audience d’orientation du 3 juillet 2025, auquel elle demande de :
- déclarer que sa créance est de 285 570,47 euros outre intérêts au taux de 2,92% à compter
du 19 mars 2025 ;
- statuer ce que de droit conformément à l’article R. 332.5 du code des procédures civiles
d’exécution ;
- fixer dès à présent la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers
saisis avec le concours de Maitre [K], commissaire de justice associée laquelle pourra se faire
assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique ;
- ordonner la vente aux enchères publiques sur la mise à prix de 99 000 euros ;
- enrôler les dépens en frais privilégiés de vente.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 27 mai 2025.

L’affaire a fait l’objet de renvois à la demande des parties.

A l’audience d’examen de l’affaire du 6 novembre 2025, la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes, représentée par son conseil, a développé oralement ses conclusions en réplique n°1 notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, déclarant s’y référer pour le surplus, aux termes desquelles elle demande au juge de l’exécution :
- de débouter la SCI Eladem3 de ses demandes irrecevables et mal fondées ;
- déclarer que sa créance est de 215 923,07 euros outre intérêts au taux de 2,92% à compter
du 15 octobre 2025 ;
- statuer ce que de droit conformément à l’article R. 332.5 du code des procédures civiles
d’exécution ;
- fixer dès à présent la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers
saisis avec le concours de Maitre [K], commissaire de justice associée laquelle pourra se faire
assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique ;
- ordonner la vente aux enchères publiques sur la mise à prix de 99 000 euros ;
- enrôler les dépens en frais privilégiés de vente.

A cette même audience, la SCI Eladem3, représentée par son conseil, a développé oralement ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2025, déclarant s’y référer pour le surplus, aux termes desquelles elle demande au juge de l’exécution :
- de rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions de la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes ;
- à titre principal :
- de déclarer la créance et en conséquence les demandes de la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes prescrites ;
- déclarer la saisie engagée par la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes irrecevable et infondée ;
- de prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière, délivrée à la SCI Eladem 3 et de toute la procédure subséquente ;
- d’ordonner la mainlevée et la radiation de toute inscription prise par la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes grevant le bien objet de la présente saisie, et notamment le bien de la SCI Eladem 3 se situant à [Adresse 8], cadastré section AB n°[Cadastre 1], à ladite adresse pour une contenance de 00 ha 02 a 42 ca, et notamment : l’inscription d’hypothèque conventionnelle et la publication du commandement valant saisie immobilière et de tous les actes subséquents ;
- de condamner la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes à procéder à ces radiations et mainlevées à ses frais sous 15 jours de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- à titre subsidiaire :
- d’ordonner une médiation, et désigner pour y procéder en qualité de médiateur [X] [C], ou [H] [P], ou [A] [L], ou [H] [Z] ou [I] [M] ou [Y] [D], ou tout autre médiateur qu’il plaira au tribunal de désigner ;
- à défaut :
- de constater que la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes ne justifie pas de sa créance faute de produire des décomptes conformes à ses droits ; 
- en conséquence :
- de rejeter sa demande tendant à voir ordonner la mise en vente à la barre du tribunal de l’immeuble précité ;
- de prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière, délivrée à la SCI Eladem 3 et de toute la procédure subséquente, faute de créance exacte, certaine, liquide et exigible et /ou faute de titre exécutoire ;
- d’ordonner la mainlevée et la radiation de toute inscription prise par la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes grevant le bien de la SCI Eladem 3 se situant à [Adresse 8], cadastré section AB n°[Cadastre 1], à ladite adresse pour une contenance de 00 ha 02 a 42 ca, et notamment, l’inscription d’hypothèque conventionnelle et la publication du commandement et de tous les actes subséquents ; 
- de condamner la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes à procéder à ces radiations et mainlevées à ses frais sous 15 jours de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; 
- plus subsidiairement sur le quantum : 
- de limiter la créance, avant déduction du règlement de Generali, à la somme de 212 774,56 euros au 30 mai 2019 ;
- de juger que la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes ne peut réclamer paiement d’intérêts entre le 4 juillet 2024 et la date de règlement de l’indemnité d’assurance par Generali ;
- en conséquence, d’ordonner l’imputation des indemnités de 34 550 euros et de 14 450 euros sur la somme de 212 774,56 euros (ou en tout état en priorité sur le principal) à la date du 5 juillet 2024 ;
- en conséquence, si une créance devait être retenue, de la fixer à la somme de 163 757,56 euros au 5 juillet 2024 ;
- au besoin, de prononcer la nullité de tout intérêt au taux contractuel stipulé dans le contrat de prêt initial pour irrégularité de l’offre et du TEG ;
- de prononcer la nullité de tout intérêt au taux contractuel stipulé dans l’avenant régularisé en 2017 pour irrégularité de l’avenant et du TEG ;
- subsidiairement, de prononcer la déchéance de tout droit à intérêts ;
- de qualifier de clause pénale tout intérêt de retard et indemnité réclamée, les déclarer manifestement excessives et les réduire à néant ;
- d’ordonner l’imputation de tout versement à compter de ce jour sur le capital en priorité, et la réduction de tout intérêts au plus faible des deux taux entre le taux légal et le taux contractuel ;
- d’enjoindre la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes de verser aux débats un décompte avec imputation de tous les versements depuis l’origine sur le seul capital emprunté, et un tableau d’amortissement rectifié pour le solde éventuellement encore dû ;
- de condamner la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes à payer la SCI Eladem3 la somme de 247 185,57 euros à titre de dommages et intérêts ; 
- d’ordonner la compensation de toute somme qui resterait due par la SCI Eladem3 avec l’indemnisation à laquelle elle peut prétendre à l’encontre de la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes ;
- en conséquence, là encore :
- d’ordonner la mainlevée et la radiation de toute inscription prise par la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes grevant le bien de la SCI Eladem 3 se situant à [Adresse 8], cadastré section AB n°[Cadastre 1], à ladite adresse pour une contenance de 00 ha 02 a 42 ca, et notamment l’inscription d’hypothèque conventionnelle, la publication du commandement et de tous les actes subséquents ;
- de condamner la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes à procéder à ces radiations et mainlevées à ses frais sous 15 jours de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- d’écarter l’application de la majoration d’intérêt prévue par l’article L313-3 du code monétaire et financier ;
- d’allouer à la SCI Eladem3 les plus larges délais de paiement ;
- de l’autoriser à procéder à la division en lots de l’immeuble, et à la vendre ainsi en lots individuels amiablement ;
- et à ce titre, notamment, 
- d’autoriser la SCI Eladem3 à procéder à la vente amiable du bien saisi, en un ou plusieurs lots distincts et notamment : 
- au prix de 300 000 euros minimum pour tous les étages (hors rez-de-chaussée) 
- au prix de 340 000 euros dans sa globalité,
- ou : 
- 80.000 euros minimum pour le 1 e étage à gauche de 102 m²,
- 95000 euros minimum pour le 2 e étage à gauche de 105 m² + combles 
- et 38 000 euros minimum pour le 2 e étage à droite, 55 m²
- et 60 000 euros minimum pour le troisième étage se situe un logement de fonction de 53 m² + combles 
- à titre infiniment subsidiaire, en cas de vente forcée :
- de fixer la mise à prix du bien à la somme de 280 000 euros ;
- en tout état de cause : 
- de condamner la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes aux entiers dépens qui comprendront le frais de radiation.

Avis a été donné aux parties, à l’issue des débats, que le jugement serait prononcé le 18 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du code de procédure civile.
A cette date le délibéré a été prorogé au 8 janvier 2026.

Motifs de la décision :

L’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre 1er.

L’article L. 311-6 du même code énonce que, sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.




L’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de la poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée et que lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Sur la prescription de la créance :

La SCI Eladem3 a tout d’abord soutenu que la créance de la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes (ci-après, la banque) était prescrite dès lors :
- qu’une mesure d’exécution forcée emportait interruption de la prescription si elle était menée à son terme de sorte qu’une saisie immobilière non menée à son terme perdait tout effet interruptif ;
- qu’en l’espèce, même en retenant le plus long des délais, à savoir la prescription quinquennale, la banque était prescrite ;
- que la banque demandait le paiement des échéances impayées du 25 mai 2018 au 25 août 2018 et le capital restant dû au 25 août 2018, de sorte que l’intégralité des sommes dont il était sollicité paiement était exigible depuis plus de 5 ans ;
- que cette prescription n’avait pas été interrompue puisque par arrêt du 28 septembre 2021, la cour d’appel de [Localité 7] avait annulé le commandement en date du 25 juillet 2019 et toute la procédure subséquente ;
- que le commandement avait été radié même si la banque avait eu gain de cause devant la cour de cassation ;
- que par arrêt rectificatif du 14 juin 2022 la cour d’appel de [Localité 7] avait complété son arrêt du 28 septembre 2021 en ordonnant la radiation aux frais de la banque des mentions relatives à la publication du commandement aux fins de saisie immobilière, de l’assignation du 22 novembre 2019 et du jugement d’orientation du 8 mars 2021 ;
- que la banque ne s’était pas opposée à la radiation de son commandement en invoquant le pourvoi en cours.

En réponse, la banque a fait valoir que trois commandements aux fins de saisie vente avaient été délivrés les 25 juillet 2019, 30 juin 2023 et 25 mars 2025 entrainant à chaque fois l’interruption de la prescription de sorte qu’il n’y avait pas prescription.

La banque agit en se fondant sur une première échéance impayée du 25 mai 2018 et sur la lettre de déchéance du terme en date du 27 mars 2019.

Elle a versé aux débats un premier commandement aux fins de saisie-vente délivré par acte de commissaire de justice à la SCI Eladem3 le 25 juillet 2019 pour, en vertu de l’acte notarié reçu le 8 septembre 2015, obtenir le paiement de la somme de 248 100, 71 euros, un second commandement aux fins de saisie-vente en date du 30 juin 2023 sur le même fondement, et avec la même fin (la somme due étant de 247 320,75 euros) et enfin un troisième commandement aux fins de saisie vente délivré le 25 mars 2025 sur le même fondement et à la même fin (dette de 285 633,62 euros).

Chacun de ces commandements a valablement interrompu la prescription quinquennale applicable. 

C’est donc à juste titre que la banque a soutenu que sa créance n’était pas prescrite de ce simple fait, ce qui rend sans objet concret la discussion de la SCI Eladem3 quant à la question de la non interruption de la prescription du fait de la première procédure de saisie immobilière engagée par la banque.




Sur la demande de médiation :

LA SCI Eladem3 a demandé qu’une mesure de médiation soit ordonnée puisque l’immeuble était en vente depuis 2017, qu’aucun acquéreur n’avait été trouvé et que la probabilité d’une vente à la barre du tribunal était quasi nulle. 

Elle a ajouté qu’une vente au mieux nécessitait une division en plusieurs lots ce qui devenait possible au regard du jugement rendu par le tribunal administratif de Grenoble le 16 juin 2025.

La banque a conclu à l’inutilité d’une médiation dès lors que l’immeuble n’avait pas trouvé d’acquéreur depuis plus de huit ans. 

En l’espèce, une mesure de médiation supposait en premier lieu un accord de la banque.

La nature et la durée de la procédure, et l’ancienneté et l’importance de la dette, rendent sans intérêt utile une possible injonction de rencontrer un médiateur, ce qui ne sera donc pas fait.

Sur le montant de la créance :

Au dernier état de sa demande, la banque a fixé ainsi (sa pièce n°14) les opérations réalisées au 15 octobre 2025 : 
- 212 774,56 euros : solde à l’origine (30/05/2019) ;
- 29 209,69 euros : intérêts au taux de 2,92 % du 30/05/2019 au 09/02/2024
- 49 000 euros : versement assurance au 09/02/2024, à déduire ;
- 8 044,61 euros : intérêts au taux de 2,92 % du 09/02/2024 au 15/10/2023 ;

conduisant à un décompte de créance au 15 octobre 2025 se décomposant ainsi :

- 163 774,56 euros : principal au 15 octobre 2025 ;
- 37 254,30 euros : intérêts ;
- 14 894,21 euros : indemnité forfaitaire ;
_____________
- 215 923,07 euros: total du.

Ainsi, les parties sont en réalité d’accord pour fixer à la somme de 212 774,56 euros la somme due en principal (solde à l’origine) à la date du 30 mai 2019.

Il est constant que la somme de 49 000 euros (indemnité d’assurance) a été déduite par la banque à la date du 9 février 2024.

Ce dernier décompte répond donc aux contestations de la SCI Eladem3 concernant le montant du solde à l’origine fixé à 212 774,56 euros et la date de prise en compte de l’indemnité d’assurance et de sa conséquence sur le mode de calcul des intérêts.

La SCI Eladem3 conteste la somme réclamée au titre des intérêts et indemnités.

Elle a simplement affirmé que la déchéance ou la nullité des intérêts serait ordonné pour offre non conforme et TEG non conforme. 

Elle n’a fondé sa contestation ni en fait ni en droit de sorte qu’il n’est pas possible de statuer sur cette demande en connaissance de cause : elle en sera nécessairement déboutée.

Le décompte de créance produit par la banque permet de contrôler le mode de calcul notamment des intérêts : il appartenait dès lors à la débitrice de dire ce qu’elle contestait précisément compte tenu notamment des rectificatifs apportés à son décompte par la banque.

La SCI Eladem3 a ensuite demandé une réduction du montant des clauses pénales.

Aucun des éléments du dossier ne peut conduire à réduire le montant de ces clauses contractuelles ou à réduire à néant les intérêts de retard assimilés à une telle clause.

Il n’apparait pas que le calcul des clauses pénales, conforme aux stipulations contractuelles (2 et 5% pour un montant total de14 894,21 euros) conduise à un montant manifestement excessif justifiant même leur modération.

La banque a justifié avoir encaissé le 9 février 2024 la somme de 49 000 euros au titre de l’indemnité d’assurance et a déduit ce montant de la créance globale.

Il n’y a pas lieu de sanctionner la banque qui aurait tardé à réclamer cette indemnité d’assurance en réduisant ou modifiant le mode de calcul des intérêts de retard.

Il sera donc dit que la banque justifie suffisamment du montant de sa créance à hauteur de la somme totale de 215 923,07 euros et qu’aucun motif juridique ne vient justifier une modification de ce montant, notamment en qui concerne le calcul des intérêts de retard.

Il conviendra simplement de dire que la SCI Eladem3 est en droit de réclamer le remboursement de la somme de 17 euros correspondant aux frais de radiation des actes liés à la procédure initiale engagée par commandement du 25 juillet 2019, ce que la banque n’a d’ailleurs pas contesté.

Sur la responsabilité de la banque :

La SCI Eladem3 a tout d’abord soutenu que la banque avait commis une faute dans le recouvrement forcé et n’avait jamais répondu favorablement à ses demandes pour trouver une solution.

Pour fonder cette allégation, cette partie a notamment produit une lettre de son avocat en date du 4 juillet 2025 adressée à l’avocat de la banque lui rappelant la nécessité d’une division par lots et l’utilité d’une médiation.

La banque n’était pas tenue de donner une suite favorable à cette requête, reprise dans le cadre de la présente instance : en tout cas, il ne peut être dit que l’absence de suite donnée constitue une faute dans le recouvrement (il sera rappelé à toutes fins que la banque avait déjà engagé, le 25 juillet 2019, soit six ans auparavant, une procédure de saisie immobilière de sorte que la SCI Eladem3 connaissait parfaitement le positionnement de la banque quant au recouvrement de sa créance).

La SCI Eladem3 a ensuite longuement soutenu que la banque avait manqué à ses devoirs d’information, de conseil et de mise en garde et a fait valoir essentiellement :
- que son gérant, lors de l’offre de prêt, était M. [O] qui avait un rôle essentiel dans l’opération ; 
- que la banque n’avait pas proposé une assurance à M. [O], ne proposant une assurance de groupe qu’à Mme [O], et donc avait manqué à son obligation de l’éclairer sur l’adéquation des risques couverts à sa situation personnelle ;
- que s’il avait été informé correctement, M. [O] aurait souscrit la même assurance que son épouse ;
- qu’en effet, le commerce n’avait pu être exploité suite aux problèmes de santé de M. [O] qui était notamment resté dans le coma plusieurs jours en 2018 ;
- que s’il avait souscrit comme son épouse une assurance incapacité temporaire, l’emprunt aurait été prise en charge par l’assurance ;
- que son préjudice était équivalent au montant de la créance de la banque ;
- qu’elle avait perdu également son apport au financement du bien saisi qui était de 82 614,70 euros ; 
- que la banque serait condamnée à lui payer la somme de 247 185, 57 euros et qu’il serait ordonné une compensation entre les créances ;
- que la banque ne justifiait pas, par ailleurs, avoir vérifié ses capacités financières et vérifié si le montage financier auquel elle a participé étaient compatibles avec ses capacités financières ;
- qu’après les problèmes de santé de M. [O], la banque plutôt que de proposer un avenant avec seulement un petit moratoire de 6 mois, aurait dû l’accompagner dans une solution plus sécurisée et moins couteuse ;
- que ces manquements à son obligation d’information et à son devoir de mise en garde lui avaient causé un préjudice pouvant être évalué au montant de la créance alléguée.

En réponse, la banque a exclusivement indiqué que ces arguments avaient été déjà présentés par la SCI Eladem3 et jugés par le juge de l’exécution dans sa décision du 18 mars 2021 qui les avaient rejetés à juste titre retenant qu’ils excédaient son champ de compétence.

Il doit donc être considéré que la banque estime que les demandes de la SCI Eladem3 excèdent le champ de compétence du juge de la saisie.

Il est constant que si le juge de l’exécution peut, le cas échéant, se prononcer sur une exception de compensation, il ne peut statuer sur une demande qui est étrangère aux conditions d’exécution de la saisie, cette demande n’entrant pas dans le champ de ses attributions de sorte que ce défaut de pouvoir juridictionnel de la juridiction saisie constitue une fin de non-recevoir. 

En l’espèce, la SCI Eladem3 ne se borne pas à se prévaloir d’une compensation mais sollicite du juge de l’exécution la délivrance d’un titre exécutoire hors les cas prévus par la loi en demandant la condamnation de la banque, pour les motifs exposés, au paiement de dommages et intérêts équivalent à celui de sa créance.

Toutes les demandes de la SCI Eladem3 tendant à voir condamner la banque à lui verser des dommages et intérêts d’un montant équivalent au montant de la créance de la banque seront donc nécessairement déclarées irrecevables de même, par voie de conséquence, que la demande tendant à voir ordonner une compensation entre les créances respectives des parties.

Sur la vente :

Il ressort donc de tous les éléments qui précèdent, que la saisie porte sur des droits saisissables au sens des dispositions de l'article L.311-6 du code des procédures civiles d'exécution et que le créancier poursuivant agit à l’encontre de la SCI Eladem3 en vertu d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible au sens de l’article L.311-2 précité.

Enfin, il résulte de ces mêmes pièces que la procédure visée par le livre III du code des procédures civiles d’exécution a été respectée.

A ce stade la SCI Eladem3 a demandé, à titre subsidiaire, qu’il lui soit accordé les plus larges délais de paiement de 24 mois et a demandé à être autorisée à vendre chacun des lots séparément à l’amiable. 

Il est constant que le premier impayé dans ce dossier date du 25 mai 2018, il y a plus de six ans.
La dette à ce jour est donc de 215 923,07 euros et on sait que la banque a déjà engagé une procedure de saisie immobilière le 25 juillet 2019 ayant donné lieu, le 18 mars 2021, à une première decision du présent juge de l’execution dont appel avait été relevé.
La SCI Eladem3 a donc déjà bénéficié de très longs délais de paiement et les difficultés qu’elle a pu rencontrer dans le passé (notamment du fait de l’’état de santé de son gérant) sont donc antérieures au 25 juillet 2019.
Les évènements postérieurs (épidémie de Covid) ne peuvent expliquer l’absence de tout règlement pendant plusieurs années.

Les éléments versés aux débats par la SCI Eladem3 permettent de constater que la vente amiable du bien est tentée, en vain, depuis plusieurs années.
Le projet de vente par lots, devenu juridiquement envisageable depuis la décision en date du 16 juin 2025 du tribunal administratif de Grenoble, et que la SCI Eladem3 présente comme une solution sûre et bénéfique à toutes les parties, apparait en réalité très aléatoire d’autant que les pièces produites, de date récente, sont exclusivement constituées par trois bons de visite de l’agence ORPI Carrot immobilier de Bourg-lès-Valence et de trois « reconnaissances de visite » de l’agence Menegaux immobilier, durant le mois d’octobre 2025.

Aucun engagement d’achat n’en est découlé.

Par ailleurs, il est ignoré à quel stade pourrait en être la division de l’immeuble en trois ou quatre lots tant au plan juridique que technique.



L’évaluation des futurs potentiels lots (80 000 euros, 95 000 euros, 38 000 euros et 60 000 euros) ne ressort d’aucun élément objectif d’évaluation par plusieurs professionnels.

En réalité, les prix allégués pour la demande de vente amiable ne résultent que des propres déclarations de la partie saisie ce qui ne peut suffire.

De tous ces éléments, il sera tiré la conclusion :
- qu’il n’y a pas lieu d’accorder à la SCI Eladem3 le moindre délai de paiement ; 
- qu’il n’y a pas lieu d’orienter le dossier vers une vente amiable, les éléments produits ne permettant pas de s’assurer que les conditions visées par le texte (« lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ») sont remplies.

En conséquence, la vente forcée de l’immeuble saisi sera ordonnée, sur la mise à prix figurant au cahier des conditions de vente, soit la somme de 99 000 euros.

En effet, que si le débiteur peut, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché, il ressort en l’espèce du dossier que le défaut d’éléments certains quant à la valeur du bien à ce jour, le cas échéant après une division par lots, ne peut permettre, comme sollicité par la débitrice, de fixer à la somme de 280 000 euros la mise à prix du bien en cas de vente forcée, alors qu’il apparait que les quatre lots susvisés ont été mis en vente par la propriétaire pour la somme totale de 273 000 euros.
Il n’y a pas démonstration d’une insuffisance manifeste du montant de la mise à prix alors qu’aucun élément probant n’a été produit sur la valeur vénale de l’immeuble au regard de la condition actuelle du marché.

L’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que lorsque le juge de l'exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision.

Le juge détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant.

L’audience d’adjudication sera donc fixée au jeudi 7 mai 2026 à 10 heures et les conditions de visite de l’immeuble seront arrêtées suivant des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

L’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires. 

En l’espèce, et comme déjà dit, le montant de la créance du poursuivant sera mentionné pour une somme totale de 215 923,07 euros ainsi décomposée :
 - 163 774,56 euros : principal au 15 octobre 2025 ;
- 37 254,30 euros : intérêts ;
- 14 894,21 euros : indemnité forfaitaire ;
sauf à déduire la somme de 17 euros de frais de radiation.


PAR CES MOTIFS,

Le juge de l'exécution statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes de la SCI Eladem3 de condamnation de la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes à lui payer des dommages et intérêts pour violation de ses devoirs d’information, de conseil et de mise en garde, et d’ordonner la compensation entre les créances respectives des parties ;



DEBOUTE la SCI Eladem3 de sa demande de déclaration de prescription, de déclaration de nullité du commandement de payer valant saisie immobilière et de sa demande de mainlevée et de radiation de toute inscription prise par la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes ;

DEBOUTE la SCI Eladem3 de sa demande de médiation ; 

DEBOUTE la SCI Eladem3 de sa contestation du montant de la créance de la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes et de ses suites ;

DEBOUTE la SCI Eladem3 de sa demande de délai de paiement ;

DEBOUTE la SCI Eladem3 de sa demande de vente amiable de l’immeuble saisi après division en lots ;

DEBOUTE la SCI Eladem3 de sa demande visant à fixer la mise à prix du bien à la somme de 280 000 euros en cas de vente forcée ;

CONSTATE que la SA Banque populaire Auvergne Rhône Alpes est titulaire d'une créance liquide et exigible à l’encontre de la SCI Eladem3 et agit en vertu d’un titre exécutoire au sens des articles L.311-2 et L.311-4 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONSTATE que la saisie porte sur des droits saisissables au sens de l'article L.311-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

MENTIONNE que la créance, dont se prévaut le créancier poursuivant s’élève à la somme de 215 923,07 euros à la date du 15 octobre 2025, outre intérêts postérieurs au taux conventionnel de 2,92 % sur la somme de 163 774,56 euros ;

DIT qu’il convient de déduire de cette créance la somme de 17 euros correspondant aux frais de la radiation de la saisie du 25 septembre 2019 ; 

ORDONNE la vente forcée de l’immeuble saisi par adjudication judiciaire, sur la mise à prix de 99 000 euros ;

FIXE l’audience d’adjudication au jeudi 7 mai 2026 à 10 heures ;

DIT que la signification de la présente décision sur diligences du créancier poursuivant vaut convocation de la partie saisie à l’audience d’adjudication ;

DIT que la visite de l’immeuble s’effectuera au maximum deux fois par semaine avec le concours de la SCP Delphine Durand et [J] [K], commissaires de Justice associées à Valence (26), et après avoir pris attache avec l’étude, laquelle pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique ;

DIT qu’il en sera de même en cas de surenchère ou de réitération des enchères ;

DIT que les frais taxés seront à la charge de l’adjudicataire ;

RENVOIE la taxation des frais à ladite audience ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe ;

DEBOUTE la SCI Eladem3 de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière, Le juge de l’exécution,