Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 7 janvier 2026

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [T] [S], Madame [R] [F]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Xavier GUITTON

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 25/03686 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAJVJ

N° MINUTE : 
8 JTJ






JUGEMENT 
rendu le mercredi 07 janvier 2026

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 6]
dont le siège social est situé [Adresse 3]
représenté par Me Xavier GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D502


DÉFENDEURS
Monsieur [T] [S]
demeurant [Adresse 5] (EMIRATS ARABES UNIS)
non comparant, ni représenté

Madame [R] [F]
demeurant [Adresse 5] (EMIRATS ARABES UNIS)
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique assisté de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 03 novembre 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 janvier 2026 par Brice REVENEY, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 07 janvier 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/03686 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAJVJ

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [S] et Mme [R] [F] sont propriétaires indivis des lots n° 2 et 104 au sein d’un immeuble sis [Adresse 1], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 6].

Il a été constaté par le syndic que M. [T] [S] et Mme [R] [F] ne déféraient pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui leur étaient trimestriellement adressés.

Par acte extrajudiciaire en date du 14 avril 2025 transmis selon accord international au Ministère de la justice de DUBAI (Emirats Arabes Unis), le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 1] a assigné M. [T] [S] et Mme [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.
Dans ses conclusions actualisées transmises par acte judiciaire du 31 octobre 2025 selon accord international au Ministère de la justice de [Localité 4] (Emirats Arabes Unis), le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de condamner in solidum M. [T] [S] et Mme [R] [F] à lui payer la somme de :
6624,63 euros d'arriérés de charges impayées et de frais au 1er octobre 2025, soit 6239,43 euros de charges et 385,20 euros de frais avec intérêts au taux légal à compter des différentes mises en demeure,la capitalisation des intérêts,700 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction à Me Xavier GUITTON (cabinet AUDINEAU GUITTON).
A l’audience du 3 novembre 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures.

Assignés au Ministère de la justice de [Localité 4] (Emirats Arabes Unis) selon accord international du 15 novembre 1965 (article 5), M. [T] [S] et Mme [R] [F] n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges et frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.


Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC du [Adresse 1] produit une matrice cadastrale justifiant que M. [T] [S] et Mme [R] [F] sont propriétaires indivis des lots n° 2 et 104 au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] correspondant respectivement à 1/10000e, et 179/10000e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, ils sont tenus au paiement de leur quote-part de copropriété.

Les pièces versées aux débats et que M. [T] [S] et Mme [R] [F] n’ont pas contesté attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défenderesse :

le contrat du syndic FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 6] (pièce 18),un extrait du règlement de copropriété stipulant la solidarité des copropriétaires en situation d'indivision d'un lot (pièce 1),les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires de 2023 à 2025 sont produites (pièce 16, 17), validant les comptes de la copropriété de l'année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n+1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificats de non recours délivrés par la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 6] et donc engageant tous les copropriétaires à l'instar d'un contrat,sur cette base, au titre des années 2023 à 2025 ont été émis à l’attention des défendeurs , des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er juillet 2023 et le 1er octobre 2025 (pièces 8 à 15, 20 à 27)les lettres de mise en demeure en date du 28/11/2023 pour la somme de 3561,75 euros, du 05/02/2024 pour la somme de 4533,70 euros et du 09/10/2024 pour la somme de 5033,14 euros, outre des relances, attestant de l'inexécution de leurs obligations par les propriétaires à cette date (pièces 3 à 6).
La somme de 6239,43 euros de charges réclamée par le SDC à l'origine fait suite au relevé du compte au 1er octobre 2025 de M. [T] [S] et Mme [R] [F] également produit aux débats (pièce 19) reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale intégrant également 385,20 € de frais de mise en demeure, établis selon les annexes tarifaires du contrat de syndic.

En effet, aux termes de l'article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
Décision du 07 janvier 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/03686 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAJVJ

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Conformément à l'article 10-1 précité, M. [T] [S] et Mme [R] [F] seront donc condamnés solidairement à payer au SDC la somme de 385,20 euros correspondant aux frais nécessaires pour la même période du 1er juillet 2023 au 1er octobre 2025.
Cette somme doit être augmentée des intérêts au taux légal suivant la même date que pour la somme réclamée en principal (les frais étant des sommes légalement dues), par conséquent à compter des dates de mises en demeure réclamant également ces frais.

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que M. [T] [S] et Mme [R] [F] n’ont pas contesté, attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée en charges et den frais du SDC contre le défendeur du1er juillet 2023 au 1er octobre 2025, dont les défendeurs par basculement de la charge de la preuve, ne justifient pas s'être libérés ainsi qu'il ressort de l'audience, où le SDC a réactualisé sa demande à hauteur de 6624,63 euros.

M. [T] [S] et Mme [R] [F] seront donc solidairement condamnés à payer au SDC la somme totale de 6624,63 euros correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 1er octobre 2025 pour la période du 1er juillet 2023 au 1er octobre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28/11/2023 pour la somme de 3561,75 euros, du 05/02/2024 pour la somme de 4533,70 euros et du 09/10/2024 pour la somme de 5033,14 euros, et à compter de l’assignation pour la somme de 5541,84 euros et à compter des conclusions du 31 octobre 2025 pour le surplus.

II. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
 
En application de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.
 
Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance. 

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement des défendeurs est démontré par plusieurs relances et mises en demeure diligentées de 2023 à 2025. Cette résistance abusive, malgré quelques paiements ponctuels des intéressés, constitue, du fait de sa réitération, une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s'est nécessairement ensuivie de ces irrégularités de paiement de charges pendant les années 2023 à 2025.

Compte tenu de la résistance abusive au paiement, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre de son préjudice financier.

III. Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. 
Il y a lieu de dire, conformément au texte susvisé, que les intérêts échus pour une année seront capitalisables annuellement.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En l’espèce, M. [T] [S] et Mme [R] [F], parties succombantes, seront condamnés solidairement aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, aucune considération d’équité ne justifie que M. [T] [S] et Mme [R] [F] soient déchargés de l’indemnité que l’article 700 du code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 600 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu publiquement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE solidairement M. [T] [S] et Mme [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme totale de 6624,63 euros correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 1er octobre 2025 pour la période du 1er juillet 2023 au 1er octobre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter :
- de la mise en demeure du 28/11/2023 pour la somme de 3561,75 euros, 
- de la mise en demeure du 05/02/2024 pour la somme de 4533,70 euros,
- de la mise en demeure du 09/10/2024 pour la somme de 5033,14 euros, 
- de l’assignation pour la somme de 5541,84 euros, 
- des conclusions du 31 octobre 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [S] et Mme [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 300 euros au titre de son préjudice financier pour résistance abusive ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [S] et Mme [R] [F] aux entiers dépens ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [S] et Mme [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés. 

La greffière Le président