Tribunal Judiciaire · POLE CIVIL section 5 — 8 janvier 2026

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 08 Janvier 2026
DOSSIER N° : N° RG 21/00883 - N° Portalis DBZE-W-B7F-HY3P
AFFAIRE : Monsieur [Z] [G] C/ Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE “[6]”


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5 CIVILE
JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL :


PRESIDENT : Madame Mathilde BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON 

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [G], né le 11 Janvier 1964 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 21


DEFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires De la Résidence “[Adresse 7]” ayant son siège social [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société SA NEXITY LAMY, ayant son siègne social, dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Maître Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 40





Clôture prononcée le : 12 Novembre 2024
Débats tenus à l'audience du : 06 Novembre 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 08 Janvier 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 08 Janvier 2026.



le
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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [G] est propriétaire de divers lots à usages d'appartements et de stationnements au sein d'une résidence sise [Adresse 3].

Par acte d'huissier en date du 12 mars 2021, Monsieur [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dit résidence « [6] » sis [Adresse 3] (ci-après désigné « le syndicat [Adresse 4] »), représenté par son syndic, la société NEXITY Lamy, devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins de l'entendre prononcer l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 décembre 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2024, Monsieur [G] demande au tribunal de :
- annuler l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] du 17 décembre 2020, et ce aux frais de la société NEXITY, ès qualités de syndic ;
- convoquer une assemblée générale avec à l’ordre du jour les résolutions suivantes:
statuer sur la révocation du mandat de syndic de la société NEXITY ; en tant que de besoin, désigner un nouveau syndic ; - condamner la société NEXITY, auteur des irrégularités, à lui payer une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- ordonner l’exécution provisoire de la décision. 

Monsieur [G] soutient que le document d'adhésion et des codes d'accès devant lui permettre de participer à la visioconférence de l'assemblée générale ne lui ont pas été communiqués, de sorte qu'il a été privé de la possibilité d'y participer. Il ajoute que le courrier, accompagné de pièces jointes, qu'il a adressé à la société NEXITY aux fins de solliciter la désignation d'un nouveau syndic n'a pas été annexé à la convocation, étant précisé que ce courrier a été posté le 30 décembre 2019. Il souligne également que le syndic s'est abstenu de communiquer différents devis permettant de mettre en concurrence plusieurs prestataires. Il soutient par ailleurs qu'il existe des erreurs ou incohérences dans la comptabilisation des copropriétaires présents ou représentés et des voix exprimées. Il souligne sur ce point qu'il est impossible de reconstituer le sens des votes. Il relève en outre que la présidente du conseil syndical a reçu un nombre de mandats excessif représentant plus de 10% des droits de vote, étant ajouté que ceux-ci ont été régularisés postérieurement à l'assemblée générale. Il soutient par ailleurs que le procès-verbal de l'assemblée a été signé tardivement, plus de 8 jours après la tenue de l'assemblée générale. Il estime enfin avoir été sciemment évincé par le syndic alors qu'il était candidat au conseil syndical.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2024, le syndicat [Adresse 4] demande au tribunal de :
- débouter Monsieur [G] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale ; 
- condamner Monsieur [G] à lui payer une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner Monsieur [G] aux entiers dépens. 

Le syndicat Clos des Oiseleurs soutient que les copropriétaires ont été mis en mesure de participer à l'assemblée générale par audioconférence ou visioconférence au moyen d'un formulaire d'adhésion annexé à la convocation, lequel devait être retourné au plus tard trois jours francs avant la date de l'assemblée générale. Il indique que Monsieur [G] n'a pas retourné ledit formulaire dans le délai requis, de sorte qu'aucun code d'accès ne lui a été communiqué. Il précise qu'en dépit des courriels échangés préalablement à la tenue de l'assemblée, Monsieur [G] n'a jamais informé le syndic de ce qu'il n'aurait pas reçu le document d'adhésion ou les codes d'accès. Il précise encore que la convocation détaillait sur plusieurs pages le mode opératoire permettant aux copropriétaires de participer à l'assemblée par l'intermédiaire du logiciel de visioconférence « Teams » ou au moyen d'un vote par correspondance. Il souligne par ailleurs que l'ordonnance du 20 mai 2020 applicable dans le contexte de la crise sanitaire permettait à un copropriétaire de recevoir plusieurs mandats, à condition que le cumul des voix des mandants et du mandataire n'excède pas 15% du total des droits de vote. Il indique ensuite que le mandataire n'est pas tenu de signer les mandats et estime à ce titre que l’apposition éventuelle d'une signature sur ces derniers postérieurement à l'assemblée est sans conséquence. Il souligne par ailleurs que la candidature de Monsieur [G] pour intégrer le conseil syndical a été mise au vote et rejetée à la majorité absolue des copropriétaires. Il estime qu'il n'est pas démontré que le procès-verbal de l'assemblée aurait été signé au-delà du délai de 8 jours. Il soutient ensuite que les différences constatées entre les diverses résolutions sur le nombre de votants ou la comptabilisation des votes proviennent, d'une part, des retards, des absences momentanées, des départ prématurés ou des difficultés de connexion affectant la visioconférence, et résultent, d'autre part, des omissions, incertitudes ou irrégularités affectant certaines mentions des formulaires de vote par correspondance transmis par les copropriétaires. Il relève sur ce point que la feuille de présence a été certifiée exacte par le président de séance. Il soutient enfin que la demande d'inscription à l'ordre du jour de Monsieur [G] tendant à la désignation d'un nouveau syndic n'était accompagnée d'aucun contrat conforme aux exigences légales, de sorte que celle-ci n'a pu être inscrite.

Par ordonnance en date du 12 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction.

L'affaire a été évoquée devant la formation de juge unique à l'audience du 6 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 17-1 A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’État.

L'article 13-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que le copropriétaire qui souhaite participer à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique en informe par tout moyen le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l'assemblée générale.

Par ailleurs, conformément à l'article 10 alinéa 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.

En l'espèce, il est constant que Monsieur [G] a été régulièrement convoqué à l'assemblée générale du 17 décembre 2020, le courrier de convocation adressé à ce titre par la société NEXITY le 18 novembre précédant faisant expressément mention de la faculté d'y participer par audioconférence ou visioconférence, ou encore de s'y faire représenter ou de voter par correspondance (pièce demandeur n°1).

Ce courrier indiquait notamment :
« Pour participer à l'assemblée générale par audio ou visioconférence, nous vous demandons de nous transmettre le document d'adhésion joint à la convocation par tout moyen, trois jours francs au plus tard avant la date de l'assemblée générale. Les modalités d'accès à la réunion vous seront communiquées après réception de votre demande ».

Il résulte de cette circonstance que Monsieur [G] était pleinement informé de la nécessité de porter à la connaissance du syndic son intention de participer à l'assemblée, au plus tard trois jours francs avant la date de sa réunion.

En dépit des indications relatives à l'usage d'un bulletin d'adhésion, cette information pouvait être transmise au syndic par tout moyen conformément à l'article 13-2 du décret du 17 mars 1967.

L'analyse des éléments versés aux débats ne permet toutefois pas de constater que Monsieur [G] aurait, d'une quelconque manière, expressément informé le syndic de son intention de participer à l'assemblée litigieuse dans le délai requis, alors même qu'il avait contacté ce dernier concernant l'ordre du jour ou la teneur de certaines résolutions par courriels des 24 et 30 novembre 2020 (pièces demandeur n°3 et 3-1).

L'information donnée à ce titre par Monsieur [G] au syndic et à la présidente du conseil syndical le 16 décembre 2020 (pièces demandeur n°6 et 12), soit la veille de l'assemblée, doit être considérée comme tardive.

Il en résulte qu'aucune atteinte au droit de participer à l'assemblée n'est caractérisée, Monsieur [G] ayant disposé d'un délai suffisant pour informer le syndic de sa participation ou, le cas échéant, pour voter par correspondance ou encore donner pouvoir aux fins de s'y faire représenter.

Monsieur [G] produit par ailleurs un courrier daté du 6 décembre 2019 et adressé à la société NEXITY aux termes duquel il sollicitait l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée d'une résolution afférente au remplacement du syndic en exercice.

Si celui-ci soutient que la convocation à l'assemblée litigieuse n'aurait pas été accompagnée du courrier de la société CITYA qu'il entendait proposer en qualité de nouveau syndic, il ressort toutefois de l'analyse de la convocation adressée par la société NEXITY le 18 novembre 2020 (pièce défendeur n°2) qu'un courrier de Monsieur [G] tendant à voir compléter l'ordre du jour et une offre commerciale de la société CITYA du 7 juillet 2019 ont été annexés, en page 89 et 90, à la convocation litigieuse.

Le demandeur ne produit à ce titre aucune proposition formelle de contrat émanant de la société CITYA, étant relevé que l’offre dont il se prévaut, qui ne fait mention que d’un montant d’honoraires pour la gestion de 120 lots comprenant 10 visites par an, n'est pas suffisamment précise et détaillée pour constituer un projet de contrat de syndic au sens des articles 21 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 11, I.4° du décret n°67-223 du 17 mars 1967, et n'était pas accompagnée de la fiche d'information visée à l'article 18-1 A alinéa 3 de la loi précitée.

L'analyse de la convocation et du procès-verbal d'assemblée générale du 17 décembre 2020 (pièce demandeur n°8) fait apparaître que la proposition de Monsieur [G] a effectivement été inscrite à l'ordre du jour et évoquée en assemblée générale dans le cadre du vote de la résolution n°8, cette proposition ayant toutefois été rejetée par une large majorité des copropriétaires.

Il en résulte qu'aucune atteinte aux droits des copropriétaires de faire compléter l'ordre du jour de l'assemblée ou d'être informés sur la teneur des questions qui lui sont soumises n'est caractérisée.

S'agissant au même titre du moyen tiré de l'absence de mise en concurrence du syndic dans le cadre de son renouvellement, il convient de rappeler que conformément à l'article 21 alinéa de la loi n°65-557, la formalité de mise en concurrence préalable par le conseil syndical de plusieurs contrats de syndic lors de la désignation ou du renouvellement de ce dernier n'est pas prescrite à peine d'irrégularité de la décision le désignant.

Il ressort en tout état de cause du procès-verbal de l'assemblée litigieuse, en particulier de sa résolution n°9, que le conseil syndical a été dispensé de cette formalité dans les conditions de majorité prévues par les articles 21 et 25-1 de la loi précitée.

Il en résulte qu'aucune irrégularité n'est établie dans le cadre du renouvellement du mandat du syndic en exercice.

S'agissant par ailleurs du moyen tiré de l'existence d'erreurs ou incohérences dans la comptabilisation des copropriétaires présents ou représentés et des voix exprimées, l'analyse combinée du procès-verbal d'assemblée et de sa feuille de présence (pièce défendeur n°4) ne permet pas de constater les irrégularités alléguées.

Il apparaît en effet que le nombre de copropriétaires présents au début de l'assemblée ou ayant voté par correspondance, complété par le nombre de pouvoirs distribués suite à l'élection de la présidente de séance était de 67, totalisant 5.684 voix sur 10.000.

S'il apparaît que certaines résolutions font mention, lors de l'application de la clé répartition des charges communes générales, d'un nombre de votants compris entre 60 et 67, ces différences ne traduisent aucune anomalie ou irrégularité dans la comptabilisation des votes dès lors que, d'une part, celle-ci peuvent résulter des difficultés inhérentes au recueil ou à l'expression des votes par correspondance ou par visioconférence, et que, d'autre part, une liste de copropriétaires ayant voté ou s'étant abstenus a systématiquement été reproduite sous chaque résolution dans des conditions permettant de contrôler le sens des votes.

Il en résulte qu'aucune irrégularité n'est établie dans le cadre de la comptabilisation des copropriétaires participants ou des votes exprimés.

S'agissant ensuite du moyen tiré du dépassement du nombre autorisé de délégations de droit de vote à un même mandataire, il convient de rappeler qu'en application de l'article 22-4 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, par dérogation aux dispositions de l'article 22-I alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, et en dernier lieu jusqu'au 31 juillet 2022, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires.


Il ressort à ce titre du procès-verbal de l'assemblée litigieuse, en page 7, que Madame [N], copropriétaire titulaire de 70 voix, et par ailleurs présidente de séance, a reçu une douzaine de pouvoirs émanant de divers copropriétaires représentant un total de 981 voix.

Il en résulte que le cumul des voix détenues par Mme [N] à titre personnel et par l'effet des délégations de vote n'excède pas 15% du total de 10.000 voix détenues par l'ensemble des copropriétaires.

Aucune irrégularité n'est dès lors établie au titre d'une détention excessive de délégations de vote.

S'agissant ensuite du moyen tiré du défaut de signature du procès-verbal dans un délai de 8 jours après la tenue de l'assemblée, il convient de rappeler que les dispositions de l'article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui imposent la signature du procès-verbal par le président, le secrétaire et les scrutateurs ont pour objet d'assurer la force probante du document, et le défaut de signature de celui-ci n'est pas, à lui seul, de nature à entraîner la nullité de l'assemblée générale.

Il n'est en tout état de cause pas démontré que le document, qui comporte bien les signatures des président, secrétaire et scrutateur, aurait été signé tardivement.

Il en résulte qu'aucune irrégularité formelle affectant le procès-verbal de l'assemblée n'est démontrée.

S'agissant enfin de l'affirmation du demandeur selon laquelle il aurait été sciemment évincé de l'assemblée par le syndic alors qu'il était candidat au conseil syndical, il convient de rappeler que l'intéressé avait la faculté de participer directement à l'assemblée en informant le syndic de sa volonté d'intégrer la visioconférence au plus tard trois jours francs avant la réunion, ou encore de voter par correspondance ou de s'y faire représenter.

Il convient en outre de relever que la candidature de Monsieur [G] au conseil syndical a été régulièrement soumise au vote de l'assemblée générale dans le cadre de la résolution n°11, ladite candidature ayant été rejetée à la majorité des voix des votants, sans par ailleurs recueillir le tiers des voix de l'ensemble des copropriétaires.

Aucune fraude ou atteinte quelconque aux droits du copropriétaire de participer à l'assemblée ou de se porter candidat à l'élection du conseil syndical n'est ainsi démontrée.

Il convient au surplus de rappeler qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du tribunal de convoquer l'assemblée générale des copropriétaires en arrêtant un ordre du jour.

En conséquence, Monsieur [G] sera débouté de ses demandes tendant à voir annuler l'assemblée générale des copropriétaires du 17 décembre 2020 et à voir convoquer une nouvelle assemblée générale en vue de faire révoquer le syndic en exercice.

Monsieur [G] sera par ailleurs condamné aux dépens de l'instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat [Adresse 4] une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision conformément à l'article 514 du code précité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [Z] [G] de l'ensemble de ses demandes tendant à voir annuler l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [5] du 17 décembre 2020 et à voir convoquer une nouvelle assemblée ;

CONDAMNE Monsieur [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dit résidence « [Adresse 7] » sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] aux dépens de l'instance ;

DEBOUTE les parties pour le surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE