Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 6 — 23 janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 6



ARRÊT DU 23 JANVIER 2026

(n° /2026 , 16 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/10320 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF4SX



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Avril 2022-Tribunal judiciaire de Paris- RG n° 19/09086





APPELANTE

 

Société SMABTP en sa qualité d'assureur de la société BATIHS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 13]

[Localité 12]

N° SIRET : 775 684 764



Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de Paris, toque : L0056, ayant pour avocat plaidant à l'audience Me DA COSTA Loïc substituant Me LEGUE Paul-Henry





INTIMÉES 



S.A.S. CHAMBRE & VIVERT ARCHITECTES ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, 

[Adresse 3]

[Localité 8]

N° SIRET : 844 478 966



Représentée par Me Victor EDOU de la SELARL EDOU - DE BUHREN ' HONORE, avocat au barreau de Paris, toque : P0021



S.A.S. ENTREPRISE DE PRESTATIONS DE SERVICES ET D EXPLOITATION GENERALE PRESSEX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 11]

N° SIRET : 562 113 860



Représentée par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : K0148



MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), société d'assurance mutuelle, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 10]

N° SIRET : 784 647 349



Représentée par Me Victor EDOU de la SELARL EDOU - DE BUHREN ' HONORE, avocat au barreau de Paris, toque : P0021







S.D.C. [Adresse 7] à [Localité 18] , représenté par son syndic en exercice dénommée « CABINET [U] » immatriculée au R.C.S de [Localité 16] sous le numéro SIREN 301 191 698 dont le siège social est sis [Adresse 2] et [Adresse 14] à [Adresse 17] [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 7]

[Localité 9]



Représentée par Me Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocat au barreau de Val-de-Marne, toque : PC 192



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 06 Novembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Viviane SZLAMOVICZ, conseillère faisant fonction de président pour la présidente empêchée

Mme Agnès LAMBRET, conseillère 

M. Laurent NAJEM , conseiller 



qui en ont délibéré.





Greffier, lors des débats : M. Clément COLIN



 

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Viviane SZLAMOVICZ, conseillère faisant fonction de président pour la présidente empêchée et par Clément COLIN, Greffier, présent lors de la mise à disposition.



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



La société Sogexo devenue la société Entreprises de prestations de services et d'exploitation générales Pressex (la société Pressex), a fait procéder, en qualité de maître de l'ouvrage, à l'édification d'un ensemble immobilier comprenant 11 logements et un local commercial situé [Adresse 7] dans le [Localité 4].



Sont notamment intervenues à l'acte de construire :

- la société Chambre et Vibert architecture et associés venant aux droits du cabinet Alliaume Architectes (la société d'architecture), architecte maître d''uvre, assurée par la MAF ;

- la société Batihs, pour le lot gros 'uvre et le lot terrassements, assurée par la société SMABTP.



Les lots de l'immeuble ont été commercialisés dans le cadre de ventes en l'état futur d'achèvement. Un syndicat des copropriétaires a été constitué et le cabinet Pierre [Localité 15] désigné en qualité de syndic.



Les parties communes ont été livrées au syndicat avec réserves le 17 novembre 2003.



L'ouvrage a été réceptionné avec réserves le 19 décembre 2008.



Des désordres sont rapidement apparus notamment des fêlures affectant le mur en pavés de verre du hall d'entrée de l'immeuble.



La persistance des désordres, a conduit le syndicat à saisir le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, lequel a, par décision rendue le 14 septembre 2009, ordonné une expertise judiciaire au contradictoire de la société d'architecture, la société Pressex et la société Batihs, et a désigné pour y procéder M. [T]. Par ordonnance du 17 novembre 2009, les opérations d'expertise ont été rendues communes à la SMABTP, assureur de la société Batihs.



L'expert a déposé son rapport le 4 mars 2019.



Par exploits d'huissier des 26 juillet 2019 et suivants, le syndicat a fait assigner la société d'architecture et son assureur la MAF, la société Pressex et la SMABTP aux fins de les voir condamner à procéder à la reprise des désordres. 



Par exploits d'huissier des 22 et 23 septembre 2020, le syndicat a fait assigner en intervention foncée la société d'architecture et son assureur la MAF.



Le 4 janvier 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.



Par jugement du 12 avril 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

Dit n'y avoir lieu à mettre hors de cause la SMABTP,

Dit que seul le désordre constaté par l'expert dans son rapport du 4 mars 2019 au titre du mur en pavés de verre présente un caractère décennal au sens des dispositions de l'article 1792 du code civil ;

Dit que les désordres ainsi constatés sont imputables à la société Pressex, la société Batihs et la société d'architecture concernant le mur en pavés de verre et à la société d'architecture concernant le système d'aération du hall d'entrée :

Fixe le coût TTC des travaux de reprise du mur en pavés de verre à la somme de 56 509,76 euros ;

Fixe le préjudice de jouissance à la somme de 5 000 euros ;

En conséquence,

Condamne in solidum la société Pressex, la SMABTP, la société d'architecture et son assureur la MAF à payer au syndicat de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 16] (le syndicat) représenté par son syndic, la société Cabinet [U], la somme de 56 509,20 euros TTC, condamnation limitée à 42 381,90 euros pour la SMABTP, 11 301,84 euros pour la société d'architecture et son assureur, la MAF ;

Condamne in solidum la société Pressex, la SMABTP en qualité d'assureur de la société Batihs, la société d'architecture et son assureur la MAF à payer au syndicat, la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Déboute le syndicat, de sa demande au titre du système d`aération du hall d'entrée et du surplus de ses demandes ;

Fixe le partage de responsabilité des co-obligés dans les proportions suivantes :

- 85 % à la charge de la société Batihs ;

-15 % à la charge de la société d'architecture ;

Condamne la SMABTP en qualité d'assureur de la société Batihs, la société d'architecture et son assureur la MAF à relever et garantir la société Pressex des condamnations mises à sa charge en ce compris celles aux titres des dépens et des frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé ;

Condamne la SMABTP en qualité d'assureur de la société Batihs à relever et garantir la société d'architecture et son assureur, la MAF, des condamnations mises à sa charge en ce compris celles au titre des dépens et des frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé ;

Condamne in solidum la société d'architecture et son assureur la MAF, à relever et garantir la SMABTP en qualité d'assureur de la société Batihs, des condamnations mises à sa charge en ce compris celles au titre des dépens et des frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé ; 

Déclare inopposables les limites contractuelles de garantie d'assurance de la MAF et de la SMABTP ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum la société Pressex, la SMABTP en qualité d'assureur de la société Batihs, la société d'architecture et son assureur la MAF à payer au syndicat de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 18] représenté par son syndic, la société Cabinet Isambert, la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société d'architecture et son assureur la MAF, la SMABTP en qualité d'assureur de la société Batihs de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum la société Pressex, la SMABTP en qualité d'assureur de la société Batihs, la société d'architecture et son assureur la MAF aux entiers dépens en ce compris ceux de la procédure de référé et d'expertise ;

Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration du 25 mai 2022, la SMABTP en qualité d'assureur de la société Batihs a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :

- la société d'architecture,

- la société Pressex,

- la MAF en sa qualité d'assureur de la société d'architecture,

- Le syndicat.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 février 2023, la SMABTP demande à la cour de :

La recevoir en ses demandes, fins et conclusions et l'y déclarer bien fondée ; 

Y faisant droit, 

Infirmer le jugement rendu le 12 avril 2022 en ce qu'il a notamment : 

- dit n'y avoir lieu à mettre hors de cause la SMABTP ; 

- dit que seul le désordre constaté par l'expert dans son rapport du 4 mars 2019 au titre du mur en pavés de verre présente un caractère décennal au sens des dispositions de l'article 1792 du code civil ; 

- dit que les désordres ainsi constatés, concernant le mur en pavés de verre, sont notamment imputables à la société Batihs ; 

- fixé le coût TTC des travaux de reprise du mur en pavés de verre à la somme de 56 509,76 euros ; 

- fixé le préjudice de jouissance à la somme de 5 000 euros ; 

- condamné in solidum la société Pressex, la SMABTP, la société Chambre et Vibert architecture et associés et son assureur la MAF à payer au syndicat la somme de 56 509,50 euros TTC, condamnation limitée à 42 381,90 euros pour la SMABTP, 11 301,84 euros pour la société d'architecture et son assureur, la MAF ; 

- condamné in solidum la société Pressex, la SMABTP, la société d'architecture et son assureur la MAF à payer au syndicat la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

- fixé le partage de responsabilité des coobligés dans les proportions suivantes : 

- 85 % à la charge de la société Batihs ; 

- 15 % à la charge de la société d'architecture; 

- condamné en conséquence à hauteur de 85% la SMABTP à relever et garantir la société Pressex des condamnations mises à sa charge, en ceux compris celle au titre des dépens et des frais irrépétibles ; 

- déclaré inopposables les limites contractuelles de garantie de la SMABTP ; 

- débouté la SMABTP de ses demandes plus amples ou contraires ; 

- prononcé la condamnation in solidum de la SMABTP à payer au syndicat la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté la SMABTP de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- prononcé la condamnation in solidum de la SMABTP aux entiers dépens en ce compris ceux de la procédure de référé et d'expertise ;

Statuant à nouveau, 

A/ 

A titre principal, 

Déclarer que le phénomène de fissuration et d'éclatement des pavés de verre dénoncé par le syndicat ne constitue pas un vice caché à la réception, qu'il était connu dans toute son ampleur et ses conséquences dès les opérations de livraison des parties communes, selon procès-verbal de prise de possession du 17 novembre 2008, et surtout lors des opérations de réception, intervenu selon procès-verbal du 19 décembre 2008, qu'il est un désordre apparent ayant fait l'objet d'une réserve à la réception sous la formulation " Remplacement des pavés de verres éclatés (environ 21) + conformité mise en 'uvre ", que les garanties souscrites auprès de la SMABTP n'ont pas vocation à être mobilisées en l'espèce en présence de désordres réservés à la réception connus dans toute leur ampleur et leurs conséquences, qu'il est insusceptible de relever de la garantie décennale mais de la seule responsabilité contractuelle des constructeurs ;

A cet effet, 

Déclarer que la police d'assurance construction souscrite par la société Batihs auprès de la SMABTP a été résiliée - avec effet à compter du 31 décembre 2008 - préalablement à toute réclamation judiciaire du syndicat de l'immeuble [Adresse 7] ; 

Déclarer que les garanties complémentaires souscrites par la société Batihs auprès de la SMABTP - et plus particulièrement la garantie des dommages immatériels après réception - n'ont pas vocation à être mobilisées en l'espèce ; 

En conséquence :

Infirmer le jugement en ce qu'il a :

Dit n'y avoir lieu à mettre hors de cause la SMABTP, 

Dit que seul le désordre constaté par l'expert dans son rapport du 4 mars 2019 au titre du mur en pavés de verre présente un caractère décennal au sens des dispositions de l'article 1792 du code civil ; 

Condamné in solidum la société Pressex, la SMABTP, la société d'architecture et son assureur la MAF à payer la somme de 56 509,20 euros TTC, condamnation limitée à 42 381,90 euros pour la SMABTP, 11 301,84 euros pour la société d'architecture et son assureur, la MAF ; 

Condamné in solidum la société Pressex, la SMABTP la société d'architecture et son assureur la MAF à payer au syndicat la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ; 

Déclaré inopposables les limites contractuelles de garantie d'assurance de la SMABTP ; 

Débouté la SMABTP de ses demandes plus amples ou contraires ; 

Condamné in solidum la société Pressex, la SMABTP la société d'architecture et son assureur la MAF à payer au syndicat la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum la société Pressex, la SMABTP la société d'architecture et son assureur la MAF aux entiers dépens en ce compris ceux de la procédure de référé et d'expertise ; 

Y faisant droit et statuant de nouveau : 

Déclarer que le syndicat ne justifie d'aucun désordre de nature décennale ; 

Déclarer que les garanties complémentaires souscrites auprès de la SMABTP par la Société Batihs - et plus particulièrement la garantie des dommages immatériels après réception - n'ont pas vocation à être mobilisées en l'espèce en raison des désordres matériels et préjudices consécutifs dénoncés par le syndicat, objet des opérations d'expertise judiciaire de M. [T] ; 

Débouter le syndicat- et plus largement toutes les parties à l'instance - de l'ensemble de leurs demandes, appels en garantie, fins et conclusions formées à l'encontre de la SMABTP, recherchée en sa qualité d'assureur de la Société Batihs, et ce sur quel que fondement que ce soit ; 

Mettre hors de cause la SMABTP, prise en sa qualité d'assureur de la société Batihs ; 

B/ 

A titre subsidiaire, 

- Sur la limitation du quantum : 

Confirmer le jugement disputé en ce qu'il a limité l'indemnité allouée au syndicat à la somme de 56 509,76 € TTC, au seul titre du coût des travaux de reprise du mur en pavés de verre, excluant donc le coût complémentaire sollicité pour la protection des pavés qui seraient devenus dangereux, notamment en l'absence de chiffrage produit par le demandeur durant toute la durée des opérations d'expertise et de la procédure judiciaire ; 

Débouter le syndicat du surplus de ses demandes incidentes, fins et conclusions, plus amples ou contraires, formées à l'encontre de la SMABTP ; 

- Sur la limitation de la part de responsabilité imputée à la société Batihs : 

Déclarer que la société d'architecture, en sa qualité de maître d''uvre, n'a jamais justifié de ses avis, remarques ou réserves concernant :

 - les défauts de mise en 'uvre des joints périphériques par rapport à la dilatation des matériaux et la nécessité de rendre indépendants les pavés vis-à-vis des ouvrages du gros 'uvre ;

- la non-justification du caractère coupe-feu des pavés et sur la différence visible de la nature des pavés s'y rapportant par rapport à ceux posés ;

- l'absence de justification de la nature isolante des pavés ;

Déclarer que la conception des travaux de reprise diffère largement de celle initialement préconisée par la maîtrise d''uvre et réalisée par la société Batihs, dans la mesure où le devis retenu par l'expert correspond à une modification totale de la nature des pavés posés; 

Déclarer que la société d'architecture, en sa qualité de maître d''uvre, a manqué à ses obligations en l'absence de réserve circonstanciée - tant en phase de conception qu'en phase d'exécution - en présence de malfaçons visibles à l'origine du phénomène de fissuration et d'éclatement des pavés de verre du mur du hall d'entrée de l'immeuble ; 

En conséquence : 

Infirmer le Jugement disputé en ce qu'il a fixé le partage des coobligés dans les proportions suivantes : 

- 85% à la charge de la société Batihs ;

- 15% à la charge de la société d'architecture ; 

Y faisant droit et statuant de nouveau : 

Fixer le partage des responsabilités suivant : 

- la société Pressex : 5% 

- Batihs : 47,5% ; 

- la société d'architecture : 47,50% ; 

Limiter toute condamnation de la SMABTP à la somme de 26 841,87 euros TTC (= 56 509,20 euros TTC x 47,5%), au titre du coût des travaux de reprise du mur en pavés de verre du hall d'entrée de l'immeuble ; 

Condamner in solidum - sur le fondement des articles 1240, 1241 du code civil et L. 124-3 du code des assurances - la société d'architecture et son assureur la MAF au titre du surplus des condamnations susceptibles d'être prononcées à l'encontre de la SMABTP en principal, intérêts, frais et accessoires au profit du en raison des préjudices matériels et immatériels consécutifs au phénomène de fissuration et d'éclatement des pavés de verres ; 

Rejeter le surplus des demandes, fins et conclusions formées par le syndicat et/ou toute(s) partie(s) à l'encontre de la SMABTP ; 

- Sur l'absence de mobilisation possible des garanties souscrites auprès de la SMABTP au titre du préjudice de jouissance allégué : 

Déclarer que la police d'assurance construction souscrite par la société Batihs auprès de la SMABTP a été résiliée préalablement à toute réclamation judiciaire du syndicat ; 

Déclarer que la garantie des dommages immatériels après réception souscrite par la société Batihs auprès de la SMABTP n'a pas vocation à être mobilisée en l'espèce ;

En conséquence : 

Infirmer le jugement disputé en ce qu'il a : 

- condamné in solidum la société Pressex, la SMABTP en qualité d'assureur de la société Batihs, la société d'architecture et son assureur la MAF à payer au la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

- fixé le partage de responsabilité des coobligés dans les proportions suivantes : 

- 85 % à la charge de la société Batihs ; 

- 15 % à la charge de la société d'architecture; 

Y faisant droit et statuant de nouveau : 

Débouter le syndicat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l'encontre de la SMABTP en réparation de son préjudice de jouissance ; 

A titre subsidiaire : 

Confirmer le jugement disputé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande au titre du système d'aération du hall d'entrée et du surplus de ses demandes ; 

Déclarer que le syndicat ne justifie pas que le hall d'entrée de l'immeuble n'ait pas pu être utilisé par les usagers en raison du phénomène de fissuration et d'éclatement des pavés de verre ; 

Rejeter le syndicat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l'encontre de la SMABTP en réparation de son supposé préjudice de jouissance ; 

A titre infiniment subsidiaire : 

Confirmer le jugement disputé en ce qu'il a limité l'indemnité allouée au syndicat à la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; 

Fixer le partage des responsabilités suivants : 

- Sodexo à présent la société Pressex : 5% ; 

- Batihs : 47,50% ;

- la société d'architecture: 47,50% ;

Limiter toute condamnation de la SMABTP à la somme de 2 375 euros (= 5 000 € x 47,5%), en réparation du trouble de jouissance subi par le syndicat ; 

Condamner in solidum - sur le fondement des articles 1240, 1241 du Code civil et L. 124-3 du Code des assurances - la société d'architecture et son assureur la MAF au titre du surplus des condamnations susceptibles d'être prononcées à l'encontre de la SMABTP en principal, intérêts, frais et accessoires au profit du syndicat en réparation de préjudice de jouissance ; 

Rejeter le surplus des demandes, fins et conclusions formées par le syndicat et/ou toute(s) partie(s) à l'encontre de la SMABTP ; 

En tout état de cause : 

Faire application des plafonds de garanties et franchises prévus aux termes des conditions particulières de la police assurance construction souscrite par la société Batihs auprès de la SMABTP, opposables tant au souscripteur qu'aux tiers lésés ; 

Débouter toutes les parties de leurs demandes, appels incidents, fins et conclusions, plus amples ou contraires, formés à l'encontre de la SMABTP, prise en sa qualité d'assureur de la société Batihs ; 

Condamner in solidum toute partie succombante aux entiers dépens dont distraction pour ceux-là concernant au profit de la société 2H Avocats prise en la personne de Maître [D] [K], et ce, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, et à verser à la SMABTP la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2024, la société Pressex demande à la cour de :

La juger recevable en ses conclusions d'intimée et la déclarer bien fondée. 

A titre principal : 

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judicaire de Paris le 12 avril 2022 ;

Confirmer le jugement du 12 avril 2022 en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à mettre hors de cause la SMABTP ;

Confirmer le jugement du 12 avril 2022 en ce qu'il a dit que seul le désordre constaté par l'expert dans son rapport au titre du mur en pavés de verre présente un caractère décennal au sens des dispositions de l'article 1792 du code civil ;

Confirmer le jugement du 12 avril 2022 en ce qu'il a fixé le coût des travaux de reprise du mur en pavés de verre à 56 509,76euros TTC ;

Confirmer le partage de responsabilité dans les proportions suivantes : 

85% pour Batihs 

15% pour la société d'architecture

Confirmer la condamnation de la SMABTP à garantir la société Pressex à hauteur de la part de responsabilité de son assurée de 85%.

Confirmer la condamnation de la société d'architecture à garantir la société Pressex à hauteur de sa part de responsabilité de 15%. 

Débouter la SMABTP de sa demande de condamnation de la société Pressex à hauteur de 5%. 

Débouter le syndicat de sa demande d'infirmation du jugement notamment à l'encontre de la société Pressex concernant le grief relatif à l'aération du hall d'entrée et sa demande au titre d'un préjudice de jouissance. 

Débouter le syndicat de son appel incident. 

Débouter la SMABTP et/ou la société d'architecture ou encore le syndicat ou tout appelant éventuel incident de leurs demandes de condamnations et/ou de garantie qui pourraient être dirigées à l'encontre de Pressex. 

A titre subsidiaire : si par extraordinaire la cour devait faire droit à l'appel de la SMABTP et devait entrer en voie de condamnation à l'encontre de la société Pressex, à quelque titre que ce soit et devait faire droit aux demandes complémentaires à quelque titre que ce soit d'une quelconque partie à son encontre : 

Condamner la société d'architecture, à relever et garantir la société Pressex de toutes condamnations au titre des travaux de reprise des désordres constatés et retenus par l'expert dans son rapport mais aussi au titre de toutes autres demandes incidentes ou non, toutes causes confondues qui pourraient être accueillies par la cour en faveur du syndicat ou de toute autre partie. 

Condamner la société d'architecture, à relever et garantir la société Pressex de toutes condamnations qui pourraient être prononcées par la cour d'appel, à quelque titre que ce soit à son encontre, y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile, des frais d'expertise et des dépens. 

Débouter toutes les parties et/ou appelants incidents éventuels de leurs demandes de condamnation et/ou appels en garantie à son encontre.

A titre infiniment subsidiaire : si par extraordinaire la cour devait entrer en voie de condamnation à l'encontre de la société Pressex, à quelque titre que ce soit et devait faire droit aux demandes complémentaires à quelque titre que ce soit du syndicat à son encontre, ces demandes ne pourraient pas être supérieures à 5% du montant global et ne pourraient concerner que le désordre relatif aux pavés de verre du hall d'entrée et ses conséquences. 

En tout état de cause : 

Condamner tout succombant à régler à la société Pressex la somme de 7 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Pauline Chaput TDC avocats sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2023 la société d'architecture et la MAF demandent à la cour de :

- Juger recevables et bien fondées la société d'architecture et son assureur la MAF en leurs demandes, fins et prétentions ;

En conséquence : 

- Débouter la SMABTP de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- Débouter le syndicat de son appel incident ;

- Confirmer le jugement rendu le 12 avril 2022 en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire : 

Si par extraordinaire la cour d'appel de céans devait faire droit à l'appel de la SMABTP et devait modifier la part de responsabilité fixée par les premiers juges de 15% pour la maitrise d''uvre, 

- Condamner la société Pressex à relever et garantir la société d'architecture et la MAF de toutes condamnations au titre des travaux de reprise des désordres constatés et retenus par l'expert dans son rapport mais aussi au titre de toutes autres demandes incidentes ou non, toutes causes confondues qui pourraient être accueillies par la cour au-delà des 15% fixés par les premiers juges ; 

- Condamner la société Pressex à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées par la Cour d'appel de céans, à quelque titre que ce soit à leur encontre au-delà des 15% de responsabilité fixé initialement par les premiers juges, y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile, des frais d'expertise et des dépens ;

- Débouter toutes les parties et/ou appelants incidents éventuels de leurs demandes de condamnation et/ou appels en garantie formées à l'encontre de la société d'architecture et de la MAF ;

En tout état de cause : 

- condamner la société SMABTP ou tout succombant au paiement de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de la société Edou De Buhren Honore.



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2022, le syndicat demande à la cour de :

- le juger recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions, et en son appel incident, et y faisant droit, 

Confirmer en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 12 avril 2022, sauf en ce qu'il a : 

- Dit que seul le désordre constaté par l'expert dans son rapport du 4 mars 2019 au titre du mur en pavés de verre présente un caractère décennal au sens des dispositions de l'article 1792 du code civil ; 

- Limité au titre du préjudice de jouissance le montant de l'indemnisation mise à la charge de la société Pressex, la SMABTP en qualité d'assureur de la société Batihs, la société d'architecture et son assureur la MAF à la somme de 5 000 euros, 

- Débouté le syndicat de sa demande au titre du système d'aération du hall d'entrée et du surplus de ses demandes ; 

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

- Condamner in solidum la société Pressex, la société d'architecture et son assureur la MAF à payer au syndicat la somme de 4 890,70 euros TTC au titre de la réalisation d'une aération dans le hall d'entrée, sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 et suivants du code civil, 

Subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour estimerait que la garantie décennale n'est pas applicable s'agissant du désordre d'absence d'aération dans le hall d'entrée, 

Condamner in solidum la société d'architecture et son assureur la MAF à payer au syndicat la somme de 4 890,70 euros TTC au titre de la réalisation d'une aération dans le hall d'entrée, sur le fondement de l'article 1240 du code civil,

Statuant également à nouveau, du chef du préjudice de jouissance subi par le syndicat, sur le quantum, 

- Condamner in solidum la société Pressex, la SMABTP en qualité d'assureur de la société Batihs, la société d'architecture et son assureur la MAF à payer au syndicat la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

En tout état de cause, 

- Condamner la SMABTP ou tout succombant à régler au syndicat la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



La clôture a été prononcée par ordonnance du 25 septembre 2025 et l'affaire a été appelée à l'audience du 6 novembre 2025, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré.



MOTIVATION



1- Sur l'origine et la qualification des désordres



Moyens des parties



La SMABTP soutient, concernant le mur en pavés de verre, que les désordres réservés à la réception ne relèvent pas de la responsabilité décennale et doivent être qualifiés de désordres apparents à la réception, connus à ce stade dans toute leur ampleur et conséquences.



Le syndicat soutient que le désordre affectant le mur de pavés de verre est de nature décennale, ainsi que l'a relevé l'expert, en ce que le non-respect des règles de l'art dans l'édification de ce mur de soutènement a pour conséquence un affaissement, des déformations, éclatements et projections de verre qui portent atteinte à la solidité de l'ouvrage et le rendent impropre à sa destination. Il soutient ensuite que les réserves émises à la réception ne portaient que sur la fissuration d'une partie des pavés et qu'il était impossible de constater, à ce stade, le désordre structurel de conception affectant le mur. Concernant le défaut d'aération, il soutient que ce désordre rend l'ouvrage impropre à sa destination en ce qu'il fait obstacle à une utilisation normale du hall d'entrée. 



La société Pressex se fonde sur les conclusions de l'expert pour retenir que le désordre affectant le mur de pavés de verre est un désordre constructif, résultant de la dilatation thermique des pavés de verre consécutive à un mauvais montage, qui relève de la responsabilité décennale. Concernant le défaut d'aération du hall d'entrée, elle soutient que le syndicat n'apporte aucun élément nouveau à l'appui de sa demande d'infirmation qui permettrait de démontrer que le niveau de chaleur atteint en été ferait obstacle à l'utilisation du hall.



La société d'architecture et la MAF excluent le caractère esthétique du désordre affectant le mur de pavés de verre dont elles retiennent qu'il est constitutif et résulte d'une mauvaise disposition du montage des pavés de verre et de l'absence de joints de dilatation. Elles précisent que les réserves et la reprise qui en a suivi n'ont pas mis fin au désordre dont la cause n'avait alors pas été identifiée. Elles affirment ainsi que le désordre affectant le mur de pavés de verre est de nature décennale. S'agissant du hall d'entrée, elles soutiennent qu'aucun élément du dossier ne permet de démontrer le niveau de chaleur en été ni l'impact de celui-ci sur l'usage de ce passage. 



Réponse de la cour 



Selon l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.



La garantie décennale n'est pas applicable aux vices faisant l'objet de réserves lors de la réception, ceux-ci étant couverts par la garantie de parfait achèvement (3e Civ., 11 février 1998, pourvoi n° 95-18.401, Bulletin 1998, III, n° 29)



Les désordres réservés à la réception qui ne se sont révélés que par la suite dans toute leur ampleur et leurs conséquences peuvent relever de la garantie décennale (3e Civ., 10 janvier 1990, pourvoi n° 88-14.656, Bulletin 1990 III N° 6).



- Sur l'éclatement des pavés de verre



Ce désordre a été constaté par l'expert une première fois lors des opérations d'expertise du 24 février 2010 à l'occasion desquelles il retenait un problème de dilatation thermique lié à un probable mauvais montage des pavés de verre. Après avoir mentionné que " le temps était passé sur ces opérations ", il relevait la poursuite et l'évolution des désordres de déformation et éclatement des pavés de verre lesquels, à la suite d'une mauvaise disposition de leur montage se trouvaient mis en compression. Dans une réponse aux dire des parties datée du 10 octobre 2017 et annexée à son rapport, il exposait " je confirme qu'il s'agit, non pas comme il pouvait être supposé au départ, du remplacement de quelques pavés, mais bien d'un défaut de mise en 'uvre générant des désordres évolutifs (') conduisant à la nécessité de reconstruire complètement ce mur ". Il préconisait, au cours des opérations d'expertise, que soit apposé sur ce mur un fim adhésif ou tout autre moyen équivalent afin de protéger les usagers du hall contre les éclatements du verre. 



Il résulte de ces constatations que les fissurations, éclatement et déformations qui affectent le mur de pavés de verre présentent un caractère évolutif et le rendent impropre à sa destination en ce que sa dégradation et les projections de verre qu'elles provoquent constituent un danger pour la sécurité des usagers de l'immeuble. 



Par ailleurs, le procès-verbal de réception daté du 19 décembre 2008 mentionne une réserve n°30 ainsi libellée : " remplacement des pavés de verre éclatés (environ 21) + conformité mise en 'uvre ". Les échanges de courriers entre le syndicat et la société Sogexo démontrent, ce qui n'est par ailleurs pas contesté, que ces pavés de verre ont été remplacés dans le cadre de la levée des réserves. Il est acquis que ce n'est que postérieurement à ces interventions et en raison de la persistance et l'évolution des désordres que ceux-ci se sont manifestés dans toute leur ampleur de sorte que les réserves émises ne font pas obstacle à la mise en jeu de la responsabilité décennale. 



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la nature décennale de ce désordre. 



- Sur l'absence d'aération dans le hall d'entrée



L'expert a constaté sur ce point " pour éviter les surchauffes estivales, il s'agit d'un problème de conception : la grande paroi en pavés ou briques de verre, orientée sud, provoque un effet de serre nécessitant d'évacuer la chaleur en été par une aération suffisante ". Ces constatations ne permettent cependant pas de retenir que l'effet de serre ainsi décrit rendrait le hall d'entrée impropre à sa destination, notamment en faisant obstacle à son utilisation ou en portant atteinte à la sécurité des usagers. 



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a exclu la nature décennale de ce désordre.



2- Sur les responsabilités et la garantie des assureurs



- Sur le désordre d'éclatement des pavés de verre



Moyens des parties



La SMABTP ne conteste pas l'imputabilité du dommage à son assurée ni sa garantie au titre de l'assurance responsabilité décennale obligatoire. Elle sollicite cependant l'exclusion de sa garantie pour l'indemnisation du préjudice de jouissance qui relève de la garantie des dommages immatériels après réception. Elle soutient que cette garantie a été résiliée à compter du 31 décembre 2008 et que la première réclamation qui lui a été adressée lui est parvenue postérieurement à la résiliation du contrat.



La société Pressex ne conteste pas l'engagement de sa responsabilité sur le fondement de l'article 1646-1 du code civil. 



La société d'architecture ne conteste pas le principe de l'engagement de sa responsabilité et son assureur ne conteste pas sa garantie. 



Réponse de la cour



Sur la responsabilité



L'article 1792 du code civil instaure un régime de responsabilité de plein droit des constructeurs qui suppose, pour être engagée, la démonstration d'un lien d'imputabilité entre le dommage constaté et l'activité du constructeur. 



Chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu'il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n'affecte que les rapports réciproques de ces derniers. La responsabilité des intervenants ne peut cependant être recherchée que pour des dommages à la réalisation desquels ils ont concouru, pour des travaux qu'ils ont contribué à réaliser.



Selon l'article 1646-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.



L'expert retient que ce désordre est imputable à la société Batihs qui a édifié le mur mais aussi au maître d''uvre, la société d'architecture, pour n'avoir pas attiré l'attention de la société Batihs sur la spécificité de la construction en pavé de verres. Ceux-ci ne contestent pas leur responsabilité.



En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a retenu que ce désordre engageait la responsabilité de la société Batihs, de la société Pressex et de la société d'architecture. 



Sur la garantie des assureurs 



- Au titre de la garantie décennale obligatoire 



L'arrêt sera confirmé en ce qu'il a retenu la garantie de la SMABTP et de la MAF, assureurs au titre de l'assurance obligatoire des société Batihs et d'architecture. 



- Au titre du préjudice de jouissance



Selon l'article L124-5 du code des assurances, la garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre. La garantie déclenchée par la réclamation couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d'expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l'assuré ou à son assureur entre la prise d'effet initiale de la garantie et l'expiration d'un délai subséquent à sa date de résiliation ou d'expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres.



En application de l'article 80-IV de la loi no 2003-706 du 1er août 2003, en l'absence de mention au contrat sur ce point la garantie prévue au contrat est déclenchée par la réclamation.

 

Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage (3e Civ., 12 octobre 2017, pourvoi n° 16-19.657, Bull. 2017, III, n° 114).



L'indemnisation du préjudice de jouissance ne relève pas de l'assurance obligatoire mais des garanties complémentaires souscrites par la société Batihs auprès de la SMABTP.



La SMABTP produit les conditions particulières de la police d'assurance construction n°491313E souscrite par la société Batihs. Ce document, signé par l'assurée, renvoie aux conditions générales du contrat "DA du 19 décembre 1983 " qui énoncent, sous la rubrique "étendue des garanties complémentaires " qu'elles cessent tous leurs effets à la date de la résiliation du contrat, sauf demande spécifique de maintien pour la durée de garantie restant à courir. Elle justifie par ailleurs avoir été destinataire d'un courrier de la société Batihs sollicitant la résiliation de ses contrats responsabilités civile et décennale à compter du 1 er janvier 2009 et y avoir acquiescé par courrier recommandé daté du 5 décembre 2008. 



Cependant, alors que la cause génératrice du dommage réside dans les travaux effectués par l'assuré, lesquels sont antérieurs à la date de résiliation du contrat, la SMABTP qui ne démontre pas que la société Batihs aurait souscrit une nouvelle police d'assurance à la date de sa réclamation, demeurait tenue de la garantie subséquente. 



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné la SMABTP à indemniser le syndicat au titre du préjudice de jouissance. 



La SMABTP qui produit les conditions particulières du contrat justifie des franchises et plafond applicables à l'indemnisation du préjudice de jouissance. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a déclaré inopposables les limites contractuelles de garantie de la SAMBTP et celles-ci seront déclarées opposables par dispositions nouvelles.



- Sur le désordre d'absence d'aération dans le hall d'entrée



Moyens des parties



Le syndicat soutient que l'expert a explicitement relevé l'absence d'aération adaptée dans le hall qui résulte d'un défaut de conception imputable au maître d''uvre et provoque un effet de serre en raison de la chaleur en été. Il expose alors qu'il est fondé à rechercher la responsabilité du maître d''uvre, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, l'expert ayant relevé à son encontre un défaut de conception pour ne pas avoir prévu de système d'aération. 



Il soutient par ailleurs à l'encontre de la société Pressex que celle-ci est tenue des garanties prévues aux articles 1643 et 1642-1 du code civil. 



La société d'architecture et la MAF exposent que l'insuffisance d'aération n'a été relevée ni par la société Batihs ni par le bureau de contrôle, que l'aération n'est insuffisante que quelques jours par an et qu'il s'agit d'un défaut d'exécution et non de conception. Elles font ensuite valoir, sur le fondement du droit commun de la responsabilité civile, que le syndicat échoue à rapporter la preuve d'un préjudice en lien avec une supposée faute de construction de sa part. 



Réponse de la cour



Sur la responsabilité 



- Sur la responsabilité de la société Pressex



Selon l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.



Selon l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



L'action en indemnisation des acquéreurs relevant de la garantie prévue à l'article 1642-1 code civil est exclusive de l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun (3e Civ., 13 février 2025, pourvoi n° 23-15.846).



Le syndicat qui ne démontre pas que l'insuffisance d'aération du hall était visible lors de la prise de possession de l'ouvrage ne peut solliciter l'application de l'article 1642-1 au présent désordre.



Les dispositions de l'article 1643 ne sont pas applicables au vendeur d'immeuble à construire, sa demande ainsi fondée doit être rejetée. 



Le jugement sera confirmé en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité de la société Pressex pour ce désordre. 



- Sur la responsabilité de l'architecte



Aux termes de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.



Il résulte de ce texte que l'action en garantie décennale se transmet aux acquéreurs avec la propriété de l'immeuble. 



Le même raisonnement est applicable aux actions en responsabilité contractuelle contre les constructeurs lesquelles, sauf clause contraire, se transmettent aux acquéreurs successifs de l'immeuble, même pour les dommages nés antérieurement à la vente et ce, nonobstant l'action en réparation intentée par le vendeur avant cette vente (3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-21.910, Bull. 2013, III, n° 102).



Dans le cadre d'une vente en l'état de futur achèvement, le transfert de propriété s'opère, concernant la construction, à compter de la livraison de l'ouvrage. A compter de cette date, les propriétaires pour les parties privatives et le syndicat pour les parties communes sont investis à l'encontre des locateurs d'ouvrage des actions du maître de l'ouvrage. 



Aux termes de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-3 du 10 février 2016 applicable au litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.



Les parties fondent leur argumentation sur la faute, le préjudice et le lien de causalité de sorte que leur action sera requalifiée en action en responsabilité contractuelle. 



Les constatations de l'expert reprises supra sont sans ambiguïté sur le fait que la construction en briques de verre du mur est à l'origine d'un effet de serre dans le hall d'entrée, en raison notamment de l'orientation au sud de la construction mais aussi en l'absence d'un système d'aération adapté. L'expert considère que ce désordre relève d'un défaut de conception par la maîtrise d''uvre, entièrement imputable au maître de l'ouvrage dont il sollicitait, dans sa note aux parties n°10, des propositions pour y remédier.

 

Il résulte de ces éléments que l'architecte, tenu d'un devoir de conseil et d'une obligation de moyens, a commis une faute contractuelle en ne prévoyant pas un système d'aération adapté à la nature du mur en verre exposé plein sud et que cette faute engage sa responsabilité sur le fondement contractuel vis-à-vis du syndicat à charge pour celui-ci de rapporter la preuve qu'il subit un préjudice résultant de cette faute. Or, le syndicat soutient à cet égard que l'absence d'aération adéquate empêche l'utilisation normale du hall en raison de l'effet de serre constaté par l'expert et résultant de ce défaut de conception. Le fait que ce préjudice ne se manifeste que quelques jours par an est sans incidence sur son existence et son lien de causalité avec la faute contractuelle. 



En conséquence, la société d'architecture et son assureur, lequel ne conteste pas sa garantie, seront condamnés à indemniser le syndicat à ce titre. Le jugement sera infirmé de ce chef.



3-Sur l'indemnisation des préjudices



Moyens des parties



Les parties ne critiquent pas la décision entreprise en ce qu'elle a fixé à la somme de 56 509,76 euros le montant de l'indemnisation au titre du préjudice matériel. 



Concernant le préjudice de jouissance, la société Pressex comme l'architecte et son assureur, la MAF, considèrent comme l'a retenu le tribunal, que ce préjudice subi par le syndicat résulte en grande partie de son propre fait de sorte que sa limitation à la somme de 5 000 euros est justifiée. 



Le syndicat, qui sollicite la somme de 10 000 euros, fait état du danger représenté par le mur de verre depuis l'origine, de l'effet de serre du hall d'entrée, des travaux dont le hall va faire l'objet. Il soutient par ailleurs qu'il a immédiatement sollicité une expertise tandis que la société Sogexo n'a pas apporté les réponses attendues par l'expert sur les chiffrages et solutions techniques. 



La SMABTP soutient, concernant le préjudice de jouissance consécutif aux désordres affectant le mur de pavés de verre, que le syndicat est responsable de son préjudice alors qu'il a tardé à mettre en 'uvre les protections préconisées par l'expert, qu'il a refusé de préfinancer les investigations techniques nécessaires pour déterminer l'origine et la cause du sinistre, qu'il n'a pas communiqué le chiffrage des travaux et n'a pas missionné un homme de l'art pour l'assister dans le cadre des opérations d'expertises. 



Concernant la reprise du désordre relatif à l'aération du hall d'entrée, le syndicat sollicite la somme de 4 890,70 euros TTC retenue par l'expert. La société d'architecture et la MAF ne formulent aucune observation quant au montant. 



Réponse de la cour

 

Le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit. (2e Civ., 16 décembre 1970, pourvoi n° 69-12.617 ; 2e Civ., 4 février 1982, pourvoi n° 80-17.139).



Les dommage