Tribunal Judiciaire · Référés — 2 janvier 2026

N° RG 25/00957 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UBGA


MINUTE N° : 26/
DOSSIER : N° RG 25/00957 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UBGA
NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à Me Florence GRACIE-DEDIEU
à Me Corentin CLAUZEL






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 JANVIER 2026



DEMANDEUR

M. [T] [G], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Florence GRACIE-DEDIEU, avocat au barreau de TOULOUSE



DÉFENDERESSE

SAS BAHUAUD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Corentin CLAUZEL, avocat au barreau de TOULOUSE



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 25 novembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier



ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier



Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,












EXPOSE DU LITIGE


Selon acte sous seing privé en date du 24 avril 2007, Monsieur [T] [G] a donné à bail commercial à la société [Localité 5] SURDITE, aux droits de laquelle est venue la société AUDITION BAHUAUD, des locaux situés à [Localité 6][Adresse 4])[Adresse 1].

La société AUDITION BAHUAUD a quitté les lieux le 22 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, Monsieur [T] [G] a assigné la société AUDITION BAHUAUD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 25 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions et de ses observations orales, Monsieur [T] [G] demande à la présente juridiction, au visa de l'article 835 du code de procédure civile et des articles 1728, 1103 et 1231-7 du code civil, de :

condamner la société AUDITION BAHUAUD au paiement d'une provision de 17.067,4 euros provision à actualiser au jour de la décision à intervenir (loyer 1.574,53 euros + provision sur charges (132,21) février à novembre 2025, la dette de loyer (hors charges) s'élèvant à 1.574,53 x 10 soit 15.745,30 euros) ;condamner la société AUDITION BAHUAUD au paiement d'une somme de 693,76 euros au titre de la régularisation des charges 2021 à 2025 ;assortir la provision de l'intérêt au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 16 mars 2025 ;débouter la société AUDITION BAHUAUD de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions tant subsidiaires que reconventionnelles ;condamner la société AUDITION BAHUAUD au paiement d'une somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions et de ses observations orales, la société AUDITION BAHUAUD, régulièrement assignée à personne, demande à la présente juridiction de :

A titre principal,
dire n'y avoir lieu à référé et débouter Monsieur [T] [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, compte tenu de la présence de contestations sérieuses ; A titre subsidiaire, 
accorder à la société AUDITION BAHUAUD des délais de grâce pour s'acquitter de toutes condamnations prononcées par le président du tribunal judiciaire de TOULOUSE, dans le cadre de la présente instance, pour une durée de 24 mois, à compter de la notification de la décision à intervenir ;En tout état de cause, 
débouter Monsieur [T] [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; condamner Monsieur [T] [G] à payer la somme provisionnelle de 7.365,59 euros à la société AUDITION BAHUAUD, au titre de la restitution de charges réglées indument depuis le mois de septembre 2020, outre les intérêts au taux légal à compter de chaque règlement ; condamner Monsieur [T] [G] à payer à la société AUDITION BAHUAUD la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code procédure civile ainsi que les entiers dépens. 
Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l'assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 02 janvier 2026.






MOTIFS DE LA DECISION


* Sur la demande provisionnelle au titre des loyers et charges impayés pour la période de février 2025 à novembre 2025


L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

Monsieur [T] [G] soutient que suites à des discussions aux fins de mettre un terme au bail, n'ayant pas abouties, la société défenderesse a quitté les lieux et a conclut un nouveau bail sans donner congé ; que suite à la signification de l'assignation, un congé a finalement été donné pour le 31 décembre 2025.

Il sollicite le paiement des loyers et charges du mois de février 2025 au mois de novembre 2025.

La société AUDITION BAHUAUD conteste tout d'abord cette demande en exposant avoir été contrainte de quitter les lieux en raison du harcèlement de son bailleur et du souhait de ce dernier de la voir quitter les locaux.

Il convient de constater qu'il est constant que la société preneuse a signifié le 26 juin 2025, son congé à effet du 31 décembre 2025 et que si des discussions ont eu auparavant concernant la cessation du bail, il n'est pas contesté qu'elles n'ont jamais abouties.

Il convient, par ailleurs, de constater que la société AUDITION BAHUAUD ne produit aucune pièce permettant de démonter le harcèlement allégué.
Le seule pièce qu'elle produit émanant de son bailleur est un courriel aux termes duquel ce dernier indique souhaiter la recontrer suite à leurs échanges concernant une éventuelle indemnisation en raison de l'éviction de la société.
Toutefois, le fait que l'éviction de la société preneuse ait été évoquée entre les parties ne saurait suffire à constituer une contestation sérieuse aux demandes provisionnelles du bailleur.

Il convient de rappeler à la société AUDITION BAHUAUD que les conditions de résiliation anticipée d'un bail commercial obéissent à un formalisme précis, qu'elle n'a pas mis en oeuvre dans un premier temps, pas plus qu'elle ne justifie que son bailleur ait tacitement accepté de reprendre les lieux.

Dès lors, la demande provisionnelle au titre des loyers et charges n'apparait pas sérieusement contestable.

Il convient donc dans un deuxième temps de statuer sur les contestations soulevées s'agissant du montant de la provision.

La société défenderesse conteste dans un premier temps l'application qui est faite par le bailleur de la clause d'échelle mobile prévue au contrat.
Elle indique qu'alors que le bailleur a procédé à la révision du loyer à compter du 1er avril 2024, conformément aux dispositions du bail, la clause d'échelle mobile doit être appliquée à la date d'anniversaire de la prise d'effet de la location. 

Il convient effectivement de constater que conformément aux stipulations de l'article 5 « Révision du loyer » du bail commercial du 24 avril 2007 : « les parties décident d'assortir le présent bail d'une clause d'échelle mobile dont le mécanisme se mettra automatiquement en mouvement chaque année, à la date anniversaire de prise d'effet de la location. » 

Le bail a par la suite fait l'objet d'un avenant de renouvellement indiquant que le bail renouvelé prend effet au 24 avril 2016.

La demanderesse se contente d'indiquer que la distorsion entre la date de révision du loyer au 1er avil et la date d'anniversaire initiale (24 avril) résulte d'une adaptation nécessaire aux circonstances du renouvellement et n'affecte pas la validité de la clause d'échelle mobile.

Si la validité de la clause d'échelle mobile n'est pas en question ici, il convient en revanche, de constater que la révision du loyer au 1er avril n'apparaît pas justifiée et que la partie demanderesse n'effectue aucune proposition de correction de ses calculs aux termes de ses conclusions, se contentant d'indiquer que subsidiairement il convient de retenir la somme de 15.229,40 euros correspondant aux loyers non révisés.

Il en sera donc pris acte.

La partie défenderesse conteste ensuite la validité de la clause de réglement des charges en raison de l'absence d'inventaire conformément aux dispositions de l'article L. 145-40-2 du code de commerce.

Cet article dispose : « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs ».

En outre, l'article L. 145-15 du code de commerce dispose que sont notamment réputées non écrites les stipulations qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41.

Or, il y a lieu en l'espèce de constater que le contrat liant les parties prévoit : « taxes foncières - OM pour un montant mensuel de 95,25 euros.
Quote part de la consommation d'eau des parties communes , de l'entretien de l'espace extérieur et de l'entrée des parties communes, par mois (20 euros) année 2007
fois par an le montant de la consommation d'eau à titre privé suivant les compteur d'eau individuel et tout autre charges éventuelles incombant au preneur ».

Il convient donc de constater que le contrat liant les parties ne comporte pas un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, celui-ci faisant référence à « tout autre charges éventuelles incombant au preneur ».
Par ailleurs, le contrat ne précise pas non plus la répartition des charges et du coût des travaux entre les différents locataires, alors même qu'il ressort des conclusions du demandeur que l'immeuble comporte deux locataires.

Il en va de même de l'avenant de renouvellement en date du 27 novembre 2017.

Dès lors, il convient de constater que la demande provisionnelle au titre des charges se heurte à une contestation sérieuse.

Il n'y a donc lieu que de fixer provisionnellement la dette locative de la société AUDITION BAHUAUD due à Monsieur [T] [G] à la somme provisionnelle de 15.229,40 euros au titre des loyers hors indexation et hors charges, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de la dernière échéance mensuelle échue, soit le 01 novembre 2025.


* Sur la demande provisionnelle au titre de la régularisation des charges 2021 à 2025 


Au regard des précédent développement relatifs à l'absence d'inventaire précis et limitatif des catégories de charges, il convient de constater que cette demande se heurte à une contestation sérieuse.

Il convient donc de débouter le demandeur de sa demande à ce titre.


* Sur la demande reconventionnelle de remboursement des provisions sur charges réglées


La partie défenderesse sollicite reconventionnellement le remboursement des sommes versées au titre des charges de septembre 2020 à janvier 2025 sur le fondement du non respect des dispositions de l'article L.145-40-2 du code de commerce précité.

Monsieur [T] [G] conteste cette demande en soutenant que le bail contient une énumération précise des charges.

Or, tel que cela a été démontré précedemment il n'en est rien, le bail ne prévoyant pas de liste exhaustive des charges du preneur, ni la clé de répartition entre les différents locataires de l'immeuble, de même que l'avenant de renouvellement.

Il convient donc de constater que la demande reconventionnelle de la société AUDITION BAHUAUD ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il convient, en conséquence, de considérer que Monsieur [T] [G] est redevable envers la société AUDITION BAHUAUD de la somme provisionnelle de 7.365,59 euros au titre de la restitution de charges réglées indument depuis le mois de septembre 2020, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Il sera d'office fait application du mécanisme de la compensation légale.

Il en résulte qu'il y a lieu de condamner la société AUDITION BAHUAUD à verser à Monsieur [T] [G] la somme provisionnelle de 7.863,81 euros (soit 15.229,40 - 7.365,59 euros) au titre des loyers hors indexation et hors charges, déduction faite des restitutions de charges réglées indument depuis le mois de septembre 2020, Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de la dernière échéance mensuelle échue, soit le 01 novembre 2025.


* Sur la demande de délais de paiement


L'article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment ».

Aux regard des circonstances particulières de l'espèce, notamment le fait que l'éviction de la société preneuse ait été en discussion générant nécessairement de l'insécurité quant à l'activité de cette dernière, au regard également du fait que ladite société doit régler deux loyers jusqu'en décembre 2025 et au regard des comptes sociaux produits, il convient de faire droit à la demande de la défenderesse et de lui accorder des délais pour apurer sa dette.

Il convient, en conséquence, de l'autoriser à apurer sa dette au moyen de 23 mensualités de 328 euros et une dernière mensualité égale au solde restant dû.

Le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision.

Faute pour la société AUDITION BAHUAUD de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l'arriéré des charges restant dû deviendra immédiatement exigible.


* Sur les dépens de l'instance


Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Partie succombante, la société AUDITION BAHUAUD sera tenue aux entiers dépens de l'instance.


* Sur les frais irrépétibles


Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner la société AUDITION BAHUAUD à payer la somme de 1.000 euros à Monsieur [T] [G].


PAR CES MOTIFS,


Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

CONDAMNONS après compensation, la société AUDITION BAHUAUD à verser à Monsieur [T] [G] la somme de la somme provisionnelle de 7.863,81 euros (SEPT MILLE HUIT CENT SOIXANTE TROIS EUROS ET QUATRE VINGT UN CENTIMES) au titre des loyers hors indexation et hors charges, déduction faite des restitutions de charges réglées indument depuis le mois de septembre 2020 ; 

DISONS que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de la dernière échéance mensuelle échue, soit le 01 novembre 2025 jusqu'à complet paiement ;

ACCORDONS à la société AUDITION BAHUAUD un délai pour se libérer de sa dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement de 23 mensualités de 328 (TROIS CENT VINGT HUIT EUROS) euros et une 24e mensualité égale au solde restant dû, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des arriérés de loyers, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;

DISONS qu'en cas de nouvelle défaillance du copropriétaire dans le respect de ses obligations et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS la société AUDITION BAHUAUD à verser à Monsieur [T] [G] une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS la société AUDITION BAHUAUD aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 02 janvier 2026.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,