Tribunal Judiciaire · Chambre 1 section 8 — 12 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/3

AFFAIRE : N° RG 24/00752 - N° Portalis DBYA-W-B7I-E3HM3


Jugement Rendu le 12 Janvier 2026


DEMANDERESSE :

S.C.I. LOC IMMO 34 
Ayant son siège social 
21 rue Bernard d’Auriac 
BEZIERS (34500
immatriculée au RCS BEZIERS n°802468728 
représentée par son gérant domiciliée en cette qualité au siège social


Représentée par : Maître Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocats au barreau de BEZIERS

 
DEFENDERESSE :

Madame [M] [D]
Née le 19/10/1968
4 Boulevard Barrier les Belles Rives
 2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties



1 copie dossier

le 12/01/26 

 
73100 AIX LES BAINS

Représentée par : Maître Alexandra GERENTON avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant Maître Nicolas CHAMBET avocat plaidant au barreau d’Annecy.

 
COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,
Joël CATHALA, Vice-Président,
Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Septembre 2025 différée dans ses effets au 27 Octobre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 10 Novembre 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Janvier 2026 ;


Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT : 

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assistée de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 9 août 2022 par Maître [C], notaire associé à TOULOUSE, la Société Civile Immobilière (SCI) LOC IMMO 34 a acquis de Madame [W] [U] veuve [I] les lots numéros 1 et 3 d’un immeuble en copropriété sis 48 avenue Gambetta et 35 rue du Midi à BEZIERS. 

Le lot numéro 2 a été acquis par Madame [M] [D] aux termes d’un acte reçu le 29 octobre 2021 par Maître [J], notaire à GINESTAS. 

La SCI LOC IMMO 34 reproche à Madame [D] d’avoir procédé à la réouverture de deux fenêtres donnant une vue chez elle. 

Un procès-verbal de constat a été dressé le 13 septembre 2022 par Maître [R] [E], commissaire de justice. 

Par acte d’huissier du 16 novembre 2022 la SCI LOC IMMO 34 a fait assigner Madame [D] en référé en alléguant d’un trouble manifestement illicite et afin d’obtenir sa condamnation à reboucher les deux ouvertures. 

Par ordonnance du 13 octobre 2023 le juge des référés a rejeté ces demandes au motif que les pièces produites par la SCI LOC IMMO 34 ne permettent pas d’établir que les deux ouvertures donnant sur la cour étaient murées en 2022, ni que Madame [D] a procédé ou fait procéder à l’ouverture de ces fenêtres courant août 2022.

***

Par acte du 7 mars 2024, la SCI LOC IMMO 34 a assigné Madame [M] [D], devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement de l’article 678 du code civil, aux fins de :

Madame [M] [D] à reboucher les deux fenêtres percées dans le mur de son local formant le lot n° 2 de l’immeuble sis 48 avenue Gambetta et 35 rue du Midi à BEZIERS, mentionnées sur le procès-verbal de constat du 13 septembre 2022, par des murs de briques dans le mois de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 200 euros par jour de retard,
La condamner au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,
La condamner au paiement de la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. Par conclusions notifiées par RPVA le 11 février 2025, la SCI LOC IMMO 34 demande au tribunal, sur le fondement de l’article 678 du code civil, de :

Madame [M] [D] à reboucher les deux fenêtres percées dans le mur de son local formant le lot n° 2 de l’immeuble sis 48 avenue Gambetta et 35 rue du Midi à BEZIERS, mentionnées sur le procès-verbal de constat du 13 septembre 2022, par des murs de briques dans le mois de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 200 euros par jour de retard,
La condamner au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,
La condamner au paiement de la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. 
Par conclusions notifiées par RPVA le 13 mai 2025, [M] [D] demande au tribunal, sur le fondement des articles 690 et 1353 du code civil ainsi que de l’article 9 du code de procédure civile, de :

Constater l’existence d’une servitude de vue au profit de la parcelle LX 650 sise 48 avenue Gambetta à BEZIERS (34500) lui appartenant,
Débouter la SCI LOC IMMO 34 de l’ensemble de ses demandes,
Condamner la SCI LOC IMMO 34 à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 
Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 18 septembre 2025, la clôture a été fixée au 27 octobre 2025.

L'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie du 10 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les vues

Aux termes de l’article 678 du code civil « on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions ».

En l’espèce, l’acte d’acquisition du 09 août 2022 de la SCI LOC IMMO 34 des lots n°1 et 3, relativement aux servitudes, stipule que : 

« Le vendeur déclare :

ne pas avoir créé ou laissé créer de servitude ou de droit de jouissance spéciale qui ne serait pas relaté aux présentes,
qu’à sa connaissance, il n’en existe pas d’autres servitudes que celles ou ceux résultant le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle et environnementale des lieux, de l’urbanisme, du règlement de copropriété et de ses modificatifs » . 
Également, l’acte d’acquisition du lot n°2 par Madame [M] [D] du 29 octobre 2021 comporte des stipulations identiques :

« Le vendeur déclare :
Ne pas avoir créé ou laissé créer de servitude ou de droit de jouissance spéciale qui ne serait pas relaté aux présentes,
Qu’à sa connaissance, il n’en existe pas d’autres servitudes que celles ou ceux résultant le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle et environnementale des lieux, de l’urbanisme, du règlement de copropriété et de ses modificatifs ». 

Les actes d’acquisition des parties excluent donc expressément toute servitude de vue.

L’attestation de Madame [W] [U] veuve [I], initialement propriétaire de l’entier immeuble, témoigne du fait qu’il « n’y avait pas d’ouverture donnant sur la terrasse (cour) rez-de-chaussée ». 

Aussi, Monsieur [V] [S], locataire de 2009 à 2015 du lot n°2, atteste du fait que « à l’arrière de ce local donnant sur la cour de l’immeuble il n’y avait aucune fenêtre ni ouverture, il avait un mur en brique rouge et aucun accès arrière du local depuis le début de ma location jusqu’à mon départ ». Il est produit aux débats l’avis de situation de Monsieur [S] au répertoire SIREN ainsi que sa fiche d’identité sur Société.com démontrant que ce dernier exploitait une entreprise de restauration à l’adresse du lot concerné, soit au 48 avenue Gambetta 34500 BEZIERS. 

Dans le même sens, Madame [G] [K] née [Y] témoigne avoir été locataire du lot n°2 de 2017 à 2018 et précise que « au fond de ce local il y avait un mur en brique rouge, aucune ouverture donnant sur la cour ». La défenderesse se prévaut d’une absence de location sur la période concernée par Madame [K]. 

Pour autant, il est reconnu aux termes de ses dernières écritures que celle-ci a été occupante du local sans droit ni titre ayant justifié une procédure d’expulsion à son encontre. Madame [K] née [Y] a donc bien occupé les lieux, nonobstant son caractère illégal, de sorte qu’elle a été en mesure de constater l’obstruction ou non des fenêtres litigieuses. 
Il est également fait état de l’établissement du siège social de la société CHIL de Madame [K] née [Y] au 48 avenue Gambetta à BEZIERS. Or, ce seul élément n’est pas de nature à créer un lien avec les parties au litige en ce qu’il n’est pas démontré une collaboration ou une subordination de nature à remettre en cause les faits relatés dans cette attestation. 

En outre, Madame [B] [Z], locataire de l’appartement situé au 1er étage de l’immeuble depuis novembre 2022, atteste « avoir toujours eu accès à la cour du rez-de-chaussée d’où l’on pouvait voir que les fenêtres étaient condamnées par des briques qui les obstruaient totalement ». Il est justifié du fait qu’avant son acquisition du 09 août 2022, Monsieur [T], gérant de la SCI LOC IMMO 34, louait le garage constituant le lot n°1, Madame [Z] pouvant donc y avoir accès selon le bail conclut le 1er avril 2006. 

Madame [D] prétend que ce témoignage serait de complaisance en ce que Madame [Z] est la fille de Madame [H] et qu’elle chercherait à faire échapper cette dernière de sa responsabilité. Or, il n’est pas explicité en quoi la responsabilité de Madame [H] pourrait être engagée, de sorte que cet argument visant à décrédibiliser le témoignage de Madame [Z] ne peut aboutir. 

Parallèlement, la SCI LOC IMMO 34 produit contradictoirement aux débats le dossier de diagnostic technique de la SCI PATRIMOINE 1 réalisé par le cabinet Arcole Expertise en date du 1er février 2016. Il résulte dudit dossier qu’aucune fenêtre n’est mentionnée au titre de la pièce n°4 correspondante au local litigieux selon le croquis de repérage (page 14 du dossier de diagnostic), alors même que la fenêtre donnant sur l’avenue Gambetta de la pièce n°2 est quant à elle précisée.
 
La photographie aérienne de Google Earth versée aux débats par la société demanderesse démontre que les fenêtres litigieuses étaient condamnées par des murs de brique rouges. Si cette photographie n’est pas datée, la SCI LOC IMMO 34 met en exergue la présence d’un échafaudage contre la façade du 39 rue du Midi qui avait fait l’objet d’une déclaration préalable le 21 octobre 2016 et d’un arrêté de non-opposition de la Mairie de BEZIERS le 24 novembre 2016, confirmé par l’attestation de la société MUNOZ en charge des travaux, réalisés courant avril 2017. Il est donc permis de déduire de ces éléments que la photographie produite date de 2017. 

Enfin, le procès-verbal de constat dressé le 13 septembre 2022 par Maître [E] met en exergue « la présence de vestiges d’un mur en briques sur l’appui de l’ouverture » ainsi que « la présence de gravats, vestiges d’une ancienne cloison en briques », les photographies corroborant ses constatations.

De son côté, Madame [M] [D] produit une attestation du cabinet de géomètres-expert Sud Géo indiquant que sur le plan établi par son prédécesseur pour la mise en copropriété de l’immeuble « un symbole d’ouverture (trois traits simples parallèles représentant un vitrage fixe ou mobile) a été défini vers le lot 3 (une cour) ». 
Le plan auquel il est fait référence date de 1993 et est antérieur au règlement de copropriété en ce qu’il a servi à son établissement. 

Pourtant, le règlement de copropriété du 6 juillet 1993 ne fait état d’aucune servitude de vue. 

De plus, Madame [H] a vendu le lot n°2 à la SCI PATRIMOINE 1 le même jour, tout en restant propriétaire du lot n°3. L’acte de vente stipule, au titre des servitudes, que « le vendeur déclare que l’immeuble n’est grevé d’aucune servitude particulière, hormis celles résultant de la situation naturelle des lieux, des plans d’urbanisme ou de la loi ». 

Il est produit l’attestation de Monsieur [L], vendeur de Madame [D], sans que ce témoignage ne puisse revêtir une force probante suffisante en ce qu’il est contraire à ce qu’il a déclaré dans l’acte de vente du 29 octobre 2021.
 
Madame [M] [D] se prévaut également de deux diagnostics techniques en date des 27janvier 2016 et 07 avril 2021 pour faire valoir que les deux fenêtres n’étaient pas murées. L’étude de ces pièces démontre que le plan annexé au diagnostic de la société AZ DIAGNOSTICS du 07 avril 2021 est erroné en ce que la fenêtre et le portail sont inversés à l’avant côté avenue Gambetta. 

Aussi, la défenderesse met en exergue le diagnostic du 27 janvier 2016 pour affirmer que des fenêtres en bois sont mentionnés dans la pièce n°2. D’une part, ce diagnostic ne comporte aucun plan pour corroborer cette allégation. D’autre part, le diagnostic du 1er février 2016 de la société arcole expertise comporte quant à lui un plan qui permet de constater que la pièce n°2 n’est pas la pièce litigieuse, cette dernière étant référencée au titre de la pièce n°4 sans mention de l’existence d’une fenêtre. 

Au surplus, Madame [D] produit une photographie datée du 15 septembre 2017 qui n’est pas circonstanciée quant au lieu et qui ne permet pas d'affirmer avec certitude l’absence d’obstruction des fenêtres du fond. 

S’agissant des attestations de Monsieur [F] [X], ce dernier fait état d’une visite le 15 juillet 2021 dans le cadre de l’établissement d’un devis faisant état d’un local en rez-de-chaussée situé au fond du bâtiment comportant des fenêtres donnant sur une petite terrasse. Ce témoignage est rédigé en termes imprécis en ce qu’il est fait référence à un « établissement » sans numéro de lot ou de logement, sans préciser pour le compte de qui le devis aurait été réalisé, ce document n’étant par ailleurs pas versé aux débats. 

Quant aux témoignages de Monsieur [P] [A], il n’est pas contesté que ce dernier est propriétaire des appartements des 2ème et 3ème étages ne donnant aucune vue sur les fenêtres litigieuses. S’il affirme avoir visité en 2020 la terrasse et le garage, il n’explique pas à quel titre, la SCI LOC IMMO 34 se prévalant par ailleurs de la location du garage par Madame [W] [I] à Monsieur [N] [T], gérant de la société demanderesse, qui relate ne l’avoir jamais fait visiter à Monsieur [A]. 


Concernant le procès-verbal de constat du 08 novembre 2024, le tribunal relève que celui-ci a été établi plusieurs années après la réouverture alléguée par la société demanderesse. Ainsi, les constats selon lesquels il n’existe aucune trace de démolition ne peuvent revêtir une force probante suffisante. Il est également relevé le caractère ancien des menuiseries, sans que cet élément ne vienne mettre à mal l’existence d’un mur ayant obstrué ces ouvertures. 

Dès lors, les éléments produits par la SCI LOC IMMO 34, tant subjectifs (témoignages) que objectifs (actes d’acquisition, dossier de diagnostic, procès-verbal de constat) concordent à établir que les fenêtres litigieuses étaient inexistantes ou pour le moins obstruées jusqu’à récemment, Madame [M] [D] échouant à démontrer une ouverture depuis plus de 30 ans. 

Le règlement de copropriété de l’immeuble, stipule en chapitre IV page 7 que « les portes d’entrée des logements, les fenêtres et persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres même la peinture, et d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne pourront être modifiés, même s’ils constituent une partie privative, sans le consentement de l’assemblée générale ». 

Il n’est justifié d’aucune autorisation de l’assemblée générale. 

En conséquence, il y aura lieu de condamner Madame [M] [D] à reboucher les deux fenêtres percées dans le mur de son local formant le lot n° 2 de l’immeuble sis 48 avenue Gambetta et 35 rue du Midi à BEZIERS, mentionnées sur le procès-verbal de constat du 13 septembre 2022, par des murs de briques dans les deux mois de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard, compte tenu de l’ancienneté du litige et en application de l’article L.131-1 du code des procédures civile d’exécution. 

Sur le préjudice subi par la SCI LOC IMMO 34

La société demanderesse se prévaut de sa volonté d’installer une piscine hors sol dans sa cour sans que ce projet n’aboutisse en raison des craintes liées aux regards indiscrets. 

S’il n’est produit aucune pièce pour justifier du projet de piscine, il résulte des faits que les vues illicites ont causé un préjudice à la SCI LOC IMMO 34 qui n’a pu jouir pendant deux étés de sa cour en toute intimité. 

En conséquence, il conviendra de condamner Madame [M] [D] à verser 800 euros à la SCI LOC IMMO 34 en réparation de son préjudice de jouissance. 
Sur les mesures accessoires


Sur les dépens

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance.

En l'espèce, Madame [M] [D] succombe à la présente instance. Il lui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l'équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l'espèce, Madame [M] [D] étant condamnée aux dépens, il conviendra de la condamner à verser 1.800 euros à la SCI LOC IMMO 34 au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,



CONDAMNE Madame [M] [D] à reboucher les deux fenêtres percées dans le mur de son local formant le lot n° 2 de l’immeuble sis 48 avenue Gambetta et 35 rue du Midi à BEZIERS, mentionnées sur le procès-verbal de constat du 13 septembre 2022, par des murs de briques dans les deux mois de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard, 

CONDAMNE Madame [M] [D] à verser 800 euros à la SCI LOC IMMO 34 en réparation de son préjudice de jouissance, 

CONDAMNE Madame [M] [D] à supporter la charge des entiers dépens,

CONDAMNE Madame [M] [D] à verser 1.800 euros à la SCI LOC IMMO 34 au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. 

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 12 Janvier 2026

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,


Copie à Maître Alexandra GERENTON de la SELARL ALTHEIS AVOCATS, Maître Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES