Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 22 janvier 2026

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 22 JANVIER 2026









N° RG 22/03670 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M2E4









[W] [T] [B]



c/



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [6]

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 juin 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] (chambre : 1, RG : 20/07722) suivant déclaration d'appel du 27 juillet 2022





APPELANTE :



[W] [T] [B]

née le 29 Janvier 1930 à [Localité 4]

de nationalité Française

Retraitée

demeurant [Adresse 1]



Représentée par Me Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE



INTIMÉ :



Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [6], [Adresse 2] PYLA [Adresse 9] (33115), représenté par son Syndic la SASU BONNOT IMMO, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le numéro 827 501 867 dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



Représentée par Me Thomas RIVIERE de l'AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me Oriance D'HINNIN ARRUYER, avocat au barreau de BORDEAUX 





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère



Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

 Lors du prononcé: Madame Audrey COLLIN



Audience tenue en présence de Mlle [K] [D], greffière stagiaire 

ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



* * *

FAITS ET PROCÉDURE :



1. Par acte du 31 juillet 1987, Mme [W] [T] [B] est devenue propriétaire de trois lots au sein de la résidence [Adresse 7] à [Localité 8], soumise au régime de la copropriété, à savoir :



-le lot 14, constitué d'un parking extérieur,

-le lot 31, constitué d'un studio,

-le lot 36, constitué d'une cave.



Le 30 mars 1999, Mme [T] [B] a acquis une seconde place de parking extérieure, constituant le lot 18.



Lors de l'assemblée générale réunie le 30 juillet 2020, les copropriétaires ont adopté, à la majorité prévue par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution n° 13 relative au marquage du parking.



Cette résolution n° 13 est ainsi rédigée: ' L'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de conserver le marquage d'origine conformément au plan annexé au règlement de copropriété et décharge l'entreprise Lize de sa responsabilité sur le non-respect des normes actuelles concernant le dimensionnement des places de stationnement. La souche située en partie commune derrière l'emplacment du lot 16 sera rognée . Pour des raisons esthétiques, la délimitation au sol sera faite que sur les angles des emplacements '



Avant cette décision des copropriétaires, le sol des places de parking étaient engravé sans aucun marquage au sol. 



2. Par acte du 25 septembre 2020, Mme [T] [B], qui avait voté contre cette résolution, a fait assigner le [Adresse 10] [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS Bonnot Immo, pour obtenir la nullité de cette décision.



3. Par jugement du 2 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

-déclaré recevable la demande de Mme [T] [B],

-débouté Mme [T] [B] de sa demande en annulation de la décision n° 13 votée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 8], en date du 30 juillet 2020,

-rejeté les autres demandes formées par Mme [T] [B],

-rejeté la demande reconventionnelle,

-condamné Mme [T] [B] à payer au [Adresse 10] [Adresse 7] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné Mme [T] [B] aux dépens,

-rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.



4. Mme [T] [B] a relevé appel de ce jugement le 27 juillet 2022.



Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 28 février 2023, Mme [T] [B] demande à la cour de :

-la déclarer recevable et bien fondée en son action et ses demandes,

-infirmer le jugement dont appel, notamment :

-la disposition l'ayant déboutée de sa demande en annulation de la décision n° 13 votée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 8], en date du 30 juillet 2020,

-la disposition l'ayant, par voie de conséquence, déboutée de sa demande visant à voir

-ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder à la remise en état des lieux qui auraient été illicitement modifiés, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

-la disposition l'ayant, par voie de conséquence, déboutée de sa demande visant à voir

-ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder à la suppression des gaines de câblage figurant sur le lot n° 14 et à la réimputation du réverbère à son emplacement d'origine, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

-la disposition l'ayant, par voie de conséquence, déboutée de sa demande visant à voir désigner un géomètre expert afin qu'il procède au métrage des parties privatives constituées par les lots de parking,

-la disposition l'ayant, par voie de conséquence, déboutée de sa demande visant à voir ordonner qu'il soit procédé, en conséquence du métrage qui sera établi, au rétablissement du marquage d'origine inspiré de la configuration figurant sur les plans indicatifs du règlement de copropriété, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

-la disposition l'ayant, par voie de conséquence, déboutée de sa demande visant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts,

-la disposition l'ayant condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-la disposition l'ayant condamnée aux dépens,

-la disposition l'ayant, par voie de conséquence, déboutée de sa demande visant à voir condamner le [Adresse 10] [Adresse 7] à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

-la disposition l'ayant, par voie de conséquence, déboutée de sa demande visant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] aux entiers dépens et frais éventuels d'exécution, y compris de métrage.

En conséquence, elle demande à la cour de :



-débouter le [Adresse 10] [Adresse 7] de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

juger que la résolution n° 13 votée lors de l'assemblée générale du 30 juillet 2020 est entachée de nullité,

-prononcer la nullité de la résolution n° 13,

-désigner un géomètre expert afin qu'il procède au métrage des parties privatives constituées par les lots de parking,

-ordonner qu'il soit procédé, en conséquence, au marquage correspondant, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

-ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder à la suppression des gaines de câblage figurant sur le lot n° 14 et à la réimputation du réverbère à son emplacement d'origine, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

-ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder à la remise en état des lieux qui auraient été illicitement modifiés, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

-condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts,

-condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner le [Adresse 10] [Adresse 7] aux entiers dépens et frais éventuels d'exécution, y compris de métrage.



Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 7 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] demande à la cour, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, de :

-débouter Mme [T] [B] de ses demandes,

-le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident.

Y faisant droit, il demande à la cour de :

-réformer la décision entreprise en ce qu'elle l'a débouté de ses demandes,

-condamner Mme [T] [B] au paiement d'une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

-la condamner au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2025.



Lors de l'audience, le 27 novembre, les pièces invoquées par Mme [T] [B] n'ont pas été remises à la cour. 



Dans une lettre adressée à la cour d'appel, en date du 4 mars 2024, l'appelante écrivait qu'elle était en conflit avec son avocat. 



Par ailleurs, Me [H] qui avait révoqué son avocat précédent a écrit à la cour le 21 novembre qu'il n'entendait plus intervenir dans l'intérêt de sa cliente. 



MOTIFS



5. Le tribunal a jugé que la décision prise par l'assemblée générale des copropriétaires était conforme à la question préalablement soumise aux copropriétaires, sauf en ce qui concerne le rognage de la souche d'un arbre pour permettre l'utilisation d'une place de parking.

Cependant, cette adaptation ne portait pas atteinte à une partie commune ni aux parties privatives de Mme [T] [B], si bien que le moyen de nullité ne pouvait être accueilli.



Mme [T] [B] soutient, au contraire, que les copropriétaires ont également voté sur des questions qui n'étaient pas soumises à l'ordre du jour, ce qui doit entraîner la nullité de la décision prise. En outre, la résolution litigieuse n° 13 doit être annulée en ce qu'elle porte atteinte à ses droits en réduisant ses lots 14 et 18. Elle demande à la cour de constater que le plan sans échelle annexé au règlement de copropriété rend impossible la réalisation d'un marquage précis, et sollicite la désignation d'un géomètre expert à cette fin. Par ailleurs, les travaux de réfection du parking, qui ont été votés, ont conduit à une modification de son lot n° 14 et à l'installation de deux gaines de câblage en surface ainsi qu'au déplacement d'un réverbère. Elle sollicite la remise en état des lieux sous astreinte et l'indemnisation de son préjudice.



Le syndicat des copropriétaires soutient, pour sa part, que la résolution n° 13 avait pour objet de voter sur la conservation du marquage d'origine et la décharge de l'entreprise ayant réalisé les travaux. Dès lors, cette résolution n'a nullement porté atteinte aux droits de Mme [T] [B], alors que le rognage de la souche ne constituait qu'un ajustement de détail, sans atteinte aux droits de quiconque. Par ailleurs, le métrage des parties privatives de Mme [T] [B], réalisé en 2008, ne peut primer sur le plan du règlement de copropriété et ne lui est pas opposable. En outre, ce métrage ne contredit pas le plan annexé au règlement de copropriété. Dès lors, Mme [T] [B] n'apporte pas la preuve que la résolution n° 13 aurait pour effet de modifier ses droits sur ses places de parking, de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande de remise en état. Il s'oppose à la réalisation d'une expertise judiciaire, qui ne saurait être destinée à pallier la carence de la preuve de celui qui en fait la demande. En outre, cette mesure n'a pas d'utilité, en l'absence de marquage au sol et de mesurage des places de parking, alors que le règlement de copropriété dispose d'un plan indicatif qui fait foi des droits de chacun.

La résolution n° 13, contestée par Mme [T] [B], avait justement pour finalité d'assurer la conformité du marquage audit plan. Enfin, les normes qui régissent les places de parking modernes ne peuvent lui être opposées. Dès lors, la demande de Mme [T] [B] devra être rejetée.



Sur ce



6. La résolution n° 13, prise lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], disposait qu'elle décidait de conserver le marquage d'origine, conformément au plan annexé au règlement de copropriété, et de décharger l'entreprise Lize de sa responsabilité sur le non respect des normes actuelles concernant le dimensionnement des places de stationnement. En outre, il a également été décidé de faire rogner la souche située en partie commune derrière l'emplacement du lot 16. Enfin, il a été décidé de marquer la délimitation des emplacements uniquement aux angles des places, et ce pour des raisons esthétiques.



Seule la décision concernant le rognage de la souche n'avait pas été initialement prévue à l'ordre du jour.



7. Si l'article 13 du décret du 17 mars 1967 prévoit que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour, en l'espèce, l'assemblée générale avait décidé, lors d'un vote antérieur, de l'arrachage d'un arbre, et le rognage d'un tel végétal n'était que la conséquence de cette décision antérieure. Aussi, le premier juge a estimé avec raison que ce « rognage » ne constituait pas une décision, mais permettait l'exécution de la précédente décision de l'assemblée générale.



Par ailleurs, la convocation adressée aux copropriétaires prévoyait de voter sur la conservation du marquage d'origine, outre la décharge de l'entreprise Lize.



L'appelante considère que le plan de ses places de stationnement, qu'elle avait fait dresser en 2008, justifierait les limites de sa propriété.



Toutefois, un tel document, dressé de manière non contradictoire, n'a pas de valeur contractuelle, alors que le règlement de copropriété, lui, a une valeur contractuelle et est opposable à tous, même si le plan qui y est annexé a des dimensions réduites.



8. En toute hypothèse, la résolution votée par l'assemblée générale des copropriétaires le 30 juillet 2020 ne porte pas atteinte aux droits de Mme [T] [B], laquelle ne démontre nullement que ses droits aient été modifiés par cette résolution.



9. Par ailleurs, le sol et le sous-sol des bâtiments et des places de parking constituent des parties communes et non des parties privatives. En conséquence, un copropriétaire ne peut s'opposer à la mise en place, dans l'intérêt des parties communes, de gaines électriques permettant d'assurer l'éclairage et qui ne limitent pas la jouissance des parties privatives.



10. En toute hypothèse, ainsi que le premier juge l'a fait observer, de telles gaines ont été constatées par un constat d'huissier antérieur à la résolution contestée, si bien qu'il n'existe pas de rapport entre l'installation de ces gaines enterrées et cette dernière résolution.



11. Enfin, il y a lieu de confirmer également le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise judiciaire présentée par Mme [T] [B], qui apparaît inutile en l'absence de marquage au sol et de mesurage des places de parking, alors que le règlement de copropriété dispose d'un plan indicatif qui fait foi des droits de chacun.



12. Les nouvelles normes applicables aux places de parking, qui prévoient des places plus vastes, ne peuvent être appliquées aux places anciennes sans porter atteinte aux droits antérieurs des copropriétaires.



13. Le recours au juge d'appel par Mme [T] [B] n'apparaît pas abusif. Toutefois, celle-ci, succombant devant la cour, sera condamnée aux dépens d'appel et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement entrepris,



Déboute les parties de leurs autres demandes,



Condamne Mme [W] [T] [B] aux dépens d'appel,



Condamne Mme [W] [T] [B] à verser au [Adresse 10] [Adresse 7] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,