Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 22 janvier 2026

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 22/01/2026





****





MINUTE ÉLECTRONIQUE : 

N° RG 23/02113 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U4KI



Jugement (N° 21/00777)

rendu le 23 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Cambrai







APPELANTS



Monsieur [R] [O]

né le 12 septembre 1967 à [Localité 12]

Madame [V] [S] épouse [O]

née le 16 février 1967 à [Localité 16]

[Adresse 2]

[Localité 9]



représentés par Me Bruno Wecxsteen, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



INTIMÉS



Monsieur [H] [J]

né le 03 août 1957 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 10]



Monsieur [U] [J]

né le 11 juillet 1983 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 5]



Madame [W] [J] épouse [A]

née le 31 octobre 1989 à [Localité 12]

[Adresse 11]

[Localité 7]



Madame [C] [P] épouse [J]

née le 20 avril 1979 à [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 8]



représentés par Me Isabelle Collinet-Marchal, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par Me Jézabel Lefevre, avocat au barreau de Lille









DÉBATS à l'audience publique du 06 octobre 2025 tenue par Hélène Billières, magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026 après prorogation du délibéré en date du 18 décembre 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 septembre 2025 



****



FAITS ET PROCEDURE



Selon une promesse synallagmatique de vente du 24 juin 2016 réitérée par acte authentique du 1er août 2016 reçu par Maître [K] [T], notaire à [Localité 14] (Nord), M. [R] [O] et son épouse, Mme [V] [S] (les acquéreurs) ont acquis de MM. [H] et [U] [J] et de Mmes [C] [J], épouse [P], et [W] [J] (ci-après les vendeurs) une maison à usage d'habitation avec piscine, située au numéro [Adresse 1] à [Localité 13] (Nord) moyennant le prix de 168 000 euros.



Soutenant avoir découvert des désordres et non-conformités affectant l'immeuble, et notamment un défaut d'étanchéité de la piscine et un dysfonctionnement du système de chauffage, les époux [O], après avoir fait établir deux procès-verbaux de constat les 15 septembre et 2 novembre 2016 par Maître [I], huissier de justice à Le Cateau-Cambrésis, ont sollicité et obtenu le 24 janvier 2017, du juge des référés du tribunal de grande instance de Cambrai, la désignation d'un expert, lequel a déposé son rapport le 17 novembre 2020.



Se fondant sur les conclusions dudit rapport et dénonçant de surcroît l'apparition ultérieure de fissurations aux plafonds du rez-de-chaussée de l'immeuble, les acquéreurs ont, par actes des 26 et 29 avril 2021, assigné les vendeurs devant le tribunal judiciaire de Cambrai en réparation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés et du dol, réclamant à ce titre paiement notamment des sommes de 39 669,80 euros « au titre des travaux nécessaires pour remédier aux désordres » et de 44 591,90 euros correspondant au « coût de sécurisation et d'aménagement des combles », et, subsidiairement, en complément d'expertise. Cette procédure a été inscrite au répertoire général sous le numéro 777 de l'année 2021.











Les consorts [J] ayant opposé une fin de non-recevoir tirée de la forclusion à la demande présentée au titre des désordres dénoncés dans le cadre de la procédure de référé-expertise, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Cambrai, par une ordonnance du 20 octobre 2021, a déclaré irrecevable comme forclose l'action en garantie des vices cachés intentée à leur encontre par les époux [O] et, par voie de conséquence, déclaré irrecevable la demande de ces derniers tendant au paiement, en application de la garantie des vices cachés, de la somme de 39 669,80 euros au titre des travaux nécessaires pour remédier aux désordres ainsi que de toutes demandes accessoires à ce poste de créance.



Saisi par les vendeurs d'un nouvel incident aux fins de voir constater la forclusion de la demande présentée par les époux [O] tendant à les voir condamnés, sur le fondement de la garantie des vices cachés, au paiement, cette fois, de la somme de 44 591,90 euros, ce même magistrat, par une ordonnance du 23 mars 2022, a rejeté ladite fin de non-recevoir et invité les intéressés à conclure au fond.



Sur ces entrefaites, M. [R] [O] et Mme [V] [S], son épouse, ont, par actes des 21 et 24 janvier 2022, assigné à nouveau les consorts [J] devant le tribunal judiciaire de Cambrai en réparation de leurs mêmes préjudices sur le fondement du dol et, subsidiairement, pour les désordres relatifs à la charpente, aux combles et à la surface habitable, sur le fondement de la garantie des vices cachés, cette seconde procédure ayant été inscrite au répertoire général sous le numéro 205 de l'année 2022.



Par ordonnance du 24 juin 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Cambrai a rejeté les fins de non-recevoir opposées par les consorts [J] à ces demandes, tirées de l'autorité de la chose jugée et du défaut d'intérêt à agir, et ordonné la jonction des deux instances.



Par jugement contradictoire du 23 mars 2023, le tribunal judiciaire de Cambrai :

- a déclaré M. [R] [O] et Mme [V] [S], son épouse, recevables mais mal fondés en leur action ;

- les a déboutés de leur demande fondée sur le vice du consentement pour dol ;

- les a déboutés de leur demande subsidiaire fondée sur la garantie des vices cachés pour les désordres relatifs à la charpente, aux combles et à la surface habitable ;

- les a condamnés à verser aux consorts [J] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Isabelle Collinet-Marchal, avocate ;

- et a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



M. [R] [O] et Mme [V] [S], son épouse, ont interjeté appel le 4 mai 2023 de ce jugement sauf en ce qu'il les a déclarés recevables en leur action.



Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 23 janvier 2024, ils demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants, 1116 et 1304 anciens, 1615, 1792-1 et 1382 ancien du code civil, de réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :



- constater que leur consentement a été vicié par le dol, ou la réticence dolosive, commis par les consorts [J] et en particulier M. [H] [J] ;

- à défaut, constater au moins que les vendeurs leur doivent la garantie des vices cachés sur les désordres relatifs à la charpente, aux combles et à la surface habitable ;

- constater également le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance pour ce qui concerne les défaillances de l'installation électrique et de la chaudière ;

- constater en tout cas qu'ils ont subi un trouble de jouissance depuis la vente intervenue le 1er août 2016 ;

 

- condamner par conséquent in solidum les vendeurs à leur payer, à titre de réduction du prix de vente de l'immeuble ou, au besoin, à titre de dommages et intérêts, les sommes de :

-13 073,50 euros TTC pour la réfection de l'électricité ;

- 3 983,96 euros TTC pour la chaudière ;

- 20 979 euros TTC pour la remise en état de la piscine ;

- 12 925 euros TTC pour la réfection du carrelage ;

- 47 800 euros TTC pour la réfection de la charpente et le réaménagement des combles ;

- 5 385,60 euros TTC pour la reprise des plafonds du rez-de-chaussée ;

- 17 160 euros TTC pour la mise en conformité du réseau d'assainissement ;



- condamner in solidum les mêmes à leur payer, en réparation du préjudice subi :

- une indemnité de jouissance de 630 euros par mois du 1er août 2016 au 10 novembre 2020, soit la somme totale de 32 130 euros ;

- une indemnité de jouissance de 315 euros par mois à compter du 10 novembre 2020 jusqu'à la complète réalisation des travaux nécessaires ou leur indemnisation, soit la somme de 11 340 euros, provisoirement arrêtée au 31 octobre 2023, augmentée de 315 euros par mois ;



Avant dire droit, sur la charpente et les combles d'une part et sur l'installation d'assainissement d'autre part, ordonner une expertise judiciaire et désigner un expert avec pour mission de :

- se rendre sur les lieux, chez eux, les parties dûment convoquées ;

- se faire communiquer toutes les pièces du dossier ;

- constater les désordres affectant la charpente et les combles ;

- décrire les désordres affectant l'installation d'assainissement de l'habitation ;

- pour chaque désordre, en décrire les causes et les réparations nécessaires et en chiffrer le coût ;

- du tout dresser rapport ;



- condamner in solidum les vendeurs à leur payer les sommes de 12 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et de 5 000 euros au titre de ceux afférents à la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les deux constats d'huissier de Maître [I] des 15 septembre et 2 novembre 2016, les honoraires de M. [M], expert amiable, et le montant total des honoraires de l'expert judiciaire et des sapiteurs.



Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 22 avril 2024, les consorts [J], se fondant sur les dispositions des articles 1641 et suivants, 1116 et 1304 anciens et 1130 et suivants du code civil, concluent à la confirmation en toutes ses dispositions du jugement entrepris et au débouté des acquéreurs de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. Ils réclament en outre la condamnation de ces derniers au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et d'une somme du même montant à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que leur condamnation aux entiers frais et dépens de l'instance, dont distraction au profit de leur conseil.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.



L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 15 septembre 2025.











MOTIFS



Sur l'existence d'un dol



Aux termes de l'article 1109 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol.



Selon l'article 1116 du même code, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.



Il résulte enfin de l'article 1117 du même code que la convention contractée par erreur, violence ou dol, n'est point nulle de plein droit ; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliqués à la section VII du chapitre V du titre III du livre III dudit code.



Il s'ensuit que le dol suppose la dissimulation intentionnelle d'une information déterminante du consentement de l'autre partie, la preuve de la malice du vendeur incombant à l'acquéreur.



Il est par ailleurs constant que le droit de demander la nullité d'un contrat par application des articles 1116 et 1117 précités du code civil n'exclut pas la faculté, pour la victime des man'uvres dolosives, de conclure seulement à une réduction de prix ni celle d'exercer une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu'elle a subi.

 

En l'espèce, M. [R] [O] et Mme [V] [S], son épouse, sur le fondement de ces textes, reprochent en premier lieu aux consorts [J], et en particulier à M. [H] [J], vendeur qu'ils estiment professionnel pour avoir déclaré exercer la profession d'électricien lors de la demande de permis de construire l'immeuble litigieux, de leur avoir dissimulé l'existence de désordres affectant l'installation électrique, qui n'étaient ni visibles ni signalés dans le diagnostic électrique annexé à l'acte de vente, et ne leur ont été révélés qu'à l'issue de la dépose partielle du plancher de l'étage.



Le rapport d'expertise judiciaire énonce effectivement, en page 7, que la démolition du cloisonnement de l'étage sous comble et la dépose partielle du plancher sous les rampants de couverture, par les époux [O], a mis au jour le câblage de l'installation électrique, lequel présente de nombreux défauts de conformité. L'expert précise avoir ainsi constaté :


l'absence de gaines sur certaines parties de fileries ;

des connexions sur dominos non protégées ;

des boîtiers de connexion ouverts, les connexions étant ainsi accessibles ;

des gaines écrasées entre les gîtes et le plancher, l'ensemble de ces défauts risquant de causer a minima des coupures d'alimentation et compromettant la sécurité de l'immeuble par le risque de courts-circuits.




Pour autant, il est stipulé, tant en pages 14 et 15 de l'acte authentique de vente du 1er  août 2016 (pièce appelants n° 3) qu'en pages 15 et 19 de la promesse synallagmatique de vente du 24 juin 2016 (pièce appelants n°1), dans le paragraphe consacré à l'état de l'installation intérieure d'électricité, ceci :





« Le propriétaire déclare que l'immeuble objet des présentes comporte une installation intérieure d'électricité réalisée depuis plus de quinze ans et entre dans le champ d'application de l'article L.134-7 du Code de la construction et de l'habitation.



Conformément aux dispositions des articles L.271-4 à L.271-6 dudit code, le propriétaire a produit un état de cette installation intérieure d'électricité en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lequel état est demeuré ci-annexé.



Il est ici précisé que cet état a été établi, le 24 décembre 2014, par la société Arliane, répondant aux conditions de l'article L.271-6 du Code de la construction et de l'habitation et de ses textes d'application.



De cet état, il résulte les éléments suivants :



L'installation intérieure d'électricité comporte des anomalies pour lesquelles il est vivement recommandé d'agir afin d'éliminer les dangers qu'elles présentent.



Les anomalies constatées concernent :

- La protection différentielle à l'origine de l'installation électrique et sa sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre ;

- La prise de terre et l'installation de mise à la terre ;

- La protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs sur chaque circuit ;

- La liaison équipotentielle dans les locaux contenant une baignoire ou une douche ;

- Des matériels électriques présentant des risques de contacts directs ;

- Des conducteurs non protégés mécaniquement.

Constatations diverses :



Il est conseillé de faire réaliser, dans les meilleurs délais et par un installateur électricien qualifié, les travaux permettant de lever au moins les anomalies relevées.



Certains points de contrôle n'ont pu être effectués. De ce fait la responsabilité du propriétaire reste pleinement engagée en cas d'accident ou d'incident ayant pour origine une défaillance de toute ou partie de l'installation n'ayant pu être contrôlée.

Parfaitement informé de cette situation, l'acquéreur accepte que la vente soit conclue en l'état et décide de faire son affaire personnelle de la mise en conformité de l'immeuble au regard de la réglementation relative à la sécurité de l'installation intérieure d'électricité » (passages soulignés par la cour).



L'état de l'installation intérieure d'électricité en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, ayant été annexé à chacun des actes des 24 juin et 1er  août 2016, lesquels en reproduisent au demeurant chacun la teneur, M. [R] [O] et son épouse, Mme [V] [S], sont réputés en avoir pris connaissance. Aussi ont-ils pu se convaincre par eux-mêmes, à la simple lecture de ces documents, que l'installation électrique de l'immeuble qu'ils acquéraient était affectée de graves défauts de conformité, la rendant particulièrement dangereuse pour ses occupants, et imposant sa réfection globale.



Il en est d'autant plus ainsi qu'il n'est pas discuté que les époux [O] ont, préalablement à la conclusion de la vente, procédé à quatre visites du bien qu'ils devaient ensuite acquérir, obtenant une réduction sensible du prix, initialement affiché à 250 000 euros (pièce appelants n° 32). 



S'il n'est pas discuté que l'état ainsi réalisé de l'installation intérieure électrique ne portait que sur les parties accessibles et visibles de l'immeuble, l'expert judiciaire, procédant à une comparaison de son analyse à celle résultant dudit diagnostic, a pris le soin de préciser que les désordres apparus à la suite de la dépose partielle du plancher de l'étage par les époux [O] et qu'il avait lui-même relevés, étaient similaires à ceux repris dans le diagnostic en question, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge en a déduit qu'ils n'étaient que la suite logique et prévisible des constatations reprises dans le diagnostic électrique.



M. [R] [O], dont la qualité d'artisan en démolition et terrassement lui permettait à tout le moins de mesurer les incidences éventuelles des conclusions du diagnostic électrique sur les parties non apparentes de l'installation électrique, et son épouse, Mme [V] [S], ont ainsi nécessairement eu conscience, dès avant la vente litigieuse, que les défauts de conformité grossiers de l'installation électrique de l'immeuble leur imposaient de procéder à sa réfection globale, de sorte qu'ils ne sauraient arguer d'une dissimulation de ce chef par les consorts [J].



C'est également vainement que les acquéreurs reprochent aux vendeurs de ne pas les avoir informés que la chaudière de l'immeuble ne produisait plus d'eau chaude et qu'elle se mettait en sécurité à l'allumage.



S'il résulte des constatations et conclusions de l'expert judiciaire et de son sapiteur qu'il manque une amenée d'air en partie basse du placard dans lequel la chaudière assurant les services chauffage et eau chaude du logement est fixée et que le conduit d'évacuation des fumées ne répond pas aux prescriptions règlementaires et au document technique unifié en vigueur, la mise en conformité de l'installation nécessitant le remplacement de la chaudière actuelle par une chaudière étanche, outre que ces désordres étaient mentionnés dans l'état de l'installation intérieure de gaz annexé à l'acte de vente, lequel faisait d'ailleurs état à cet égard d'un risque avéré d'intoxication et de la nécessité de procéder à leur réparation dans les meilleurs délais, ce dont les acquéreurs indiquaient faire leur affaire personnelle, le sapiteur précise dans son rapport que la chaudière était partiellement démontée et ses installations en aval, tant pour le chauffage que pour la distribution d'eau chaude, démontées lors de ses opérations d'expertise, de sorte qu'il lui a été impossible de procéder à des essais de fonctionnement alors que de son côté, l'expert indique que les défauts de conformité précités ne sont pas la cause de l'absence alléguée de fonctionnement de la chaudière.



La cour observe par ailleurs que si les parties s'accordent pour indiquer que la chaudière n'avait pas été mise en marche lors des visites du bien par les époux [O], l'immeuble étant alors inoccupé et la citerne de gaz propane l'alimentant vide, il n'est pas discuté qu'à la suite de son réapprovisionnement par M. [H] [J] « à la date de la vente », un radiateur chauffait et l'eau au robinet était tiède lors du test réalisé par les acquéreurs juste avant la signature de l'acte définitif.



Faute d'établir l'existence d'un dysfonctionnement de la chaudière, M. [R] [O] et Mme [V] [S], son épouse, ne sauraient reprocher aux consorts [J] une réticence dolosive de ce chef.



M. [R] [O] et Mme [V] [S], son épouse, font ensuite valoir que les consorts [J] ne pouvaient ignorer que la piscine présentait des fuites importantes d'eau, celles-ci nécessitant un apport quotidien d'environ 6 m³ afin d'assurer la remise à niveau du bassin, ce désordre s'étant révélé à eux deux jours à peine après la signature de l'acte authentique de vente, le 1er août précédent.



Ils versent à cet égard aux débats la copie de la lettre recommandée avec avis de réception qu'ils ont adressée dès le 10 août 2016 à M. [H] [J], l'informant d'une baisse significative du niveau du bassin constatée le 3 août précédent alors qu'ils avaient procédé à son remplissage la veille, baisse de niveau que leur pisciniste attribuait à l'existence d'une fuite.





Ils y ajoutent le procès-verbal de constat établi le 15 septembre 2016 par Maître [Z] [I], huissier de justice à [Localité 15], faisant état d'une piscine remplie d'eau de couleur verdâtre, dont le niveau se situait à environ six centimètres sous l'entrée des deux skimmers et dont le fond était recouvert de mousse orange, procès-verbal dont il résulte qu'après remplissage des deux skimmers à l'aide d'un tuyau d'arrosage, le niveau de l'eau présente dans ces derniers avait baissé très rapidement, « au bout de quelques minutes », sans que ne soit constaté d'écoulement d'eau de la sortie du skimmer vers la piscine et qu'après déversement dans ce même skimmer d'un volume de vingt litres d'eau, celui-ci avait totalement disparu « en dix minutes et dix secondes ».



Il ressort à cet égard des constatations et conclusions de l'expert judiciaire et de son sapiteur que la piscine subit effectivement une baisse anormale du niveau du bassin, provenant d'une fuite d'eau au niveau des deux skimmers en assurant l'aspiration et de leur canalisation d'évacuation commune.



Si la circonstance même que ce désordre se soit manifesté à peine deux jours après la signature de l'acte authentique confirme son antériorité à la vente, il n'est en revanche pas établi que les consorts [J] en avaient connaissance alors qu'il ressort des éléments du dossier que la maison, en vente depuis le 17 novembre 2014 ainsi qu'il résulte du mandat de mise en vente avec exclusivité confié à cette date par M. [H] [J] à son notaire, était manifestement inoccupée depuis plusieurs mois au moment de sa vente effective, que l'expert, en réponse à un dire du conseil des époux [O], a indiqué que la fuite se situait sur une canalisation enterrée et qu'une baisse de niveau d'eau nécessitait une observation sur plusieurs jours et qu'il résulte des déclarations de M. [R] [O], consignées dans le procès-verbal de constat précité du 15 septembre 2016, que lors de sa dernière visite du bien, « une heure avant la signature définitive » de l'acte d'acquisition, il avait « remarqué que le fond de la piscine était verdâtre et que le niveau de l'eau était anormal (niveau d'eau plus bas que lors des deux premières visites) », ce qui non seulement témoigne d'une absence de volonté de toute dissimulation de la part des vendeurs mais, alors qu'il n'était pas un acquéreur profane et inexpérimenté dans le domaine de la construction pour exercer depuis avril 1999 une activité de curage de fosses, terrassement et démolition, aurait dû l'alerter sur le risque d'existence d'une fuite compte tenu de l'ancienneté de la construction de la piscine et suffit à écarter le caractère déterminant de son consentement du bon fonctionnement de la piscine.



M. [R] [O] et Mme [V] [S], son épouse, reprochent encore aux consorts [J] de leur avoir menti en leur affirmant, devant témoins, que le sol du salon de l'habitation était intégralement recouvert de carrelage, en ce compris par conséquent sous l'estrade en bois posée sur une partie de celui-ci, alors qu'il n'en était rien.



S'il ressort du rapport d'expertise que le sol du séjour est recouvert d'un carrelage émaillé hexagonal sur les trois quarts seulement de sa surface, le quart subsistant étant revêtu d'une chape au mortier de ciment, à supposer même que M. [H] [J] ait mensongèrement affirmé aux époux [O] que le carrelage en question recouvrait la totalité de la surface de cette pièce, il n'est pas démontré que ces derniers n'auraient pas acquis le bien immobilier ou à tout le moins l'auraient acquis à des conditions différentes si les vendeurs avaient porté à leur connaissance l'absence de carrelage posé sur la totalité de la surface du salon, si bien qu'il n'est pas établi que l'erreur provoquée par le dol allégué ait été déterminante du consentement des époux [O].



C'est également en vain que ces derniers reprochent aux consorts [J] d'avoir déclaré dans l'acte notarié de vente ne pas avoir effectué de travaux soumis à garantie décennale alors que M. [H] [J] avait procédé à des travaux d'aménagement des combles en chambres et salle de bain et de ne pas les avoir informés de l'absence d'autorisation administrative pour cette transformation, de sorte que la surface habitable ainsi nouvellement créée n'aurait pas d'existence légale, seuls la pose de trois fenêtres de toit de type Velux en façade arrière de l'habitation et le percement d'une fenêtre en pignon droit ayant été déclarés.



Au soutien de ce manquement, les époux [O] se prévalent des énonciations du compromis de vente ainsi que de celles de l'acte authentique de vente et du diagnostic technique annexé à celui-ci qui précisent que l'étage comporte un palier, une lingerie, une salle de bain, deux chambres et un grenier, le diagnostic précité faisant état d'une superficie d'environ 134 m² alors que la surface retenue par la Direction générale des finances publiques pour le calcul de la taxe d'habitation s'élèverait seulement à 109 m².



S'il n'est ni discuté ni discutable que les combles de l'immeuble acquis par les époux [O] ont fait l'objet d'une transformation par les consorts [J] et si l'expert judiciaire fait état, dans son rapport, d'une superficie de 100,7 m² au rez-de-chaussée et de 39,7 m² à l'étage compte tenu des combles aménagés quand le formulaire de demande de renseignements adressé par l'administration fiscale à M. [R] [O] pour le calcul de la taxe d'habitation mentionne une superficie déclarée de 109 m² au 1er janvier 2019 (pièce appelants n° 26), les acquéreurs, qui ne justifient pas ni même ne prétendent s'être renseignés sur les circonstances de l'aménagement de ces combles, ne démontrent pas qu'ils considéraient comme essentiel et déterminant pour leur consentement que cette transformation ait été régulièrement autorisée. Il en est d'autant plus ainsi qu'il leur était loisible de régulariser la situation aussitôt devenus propriétaires du bien, sans autre formalité qu'une simple déclaration valant pour l'avenir.



Il ne résulte par ailleurs d'aucun élément du dossier qu'alors que la cour observe que la demande initiale de permis de construire la maison est datée du 27 mai 1980, l'aménagement de ses combles ait été réalisé dans les dix ans précédant la vente, le formulaire par lequel M. [H] [J] a déclaré des travaux de pose de trois fenêtres de toit de type Velux en façade arrière de l'habitation et de percement d'une fenêtre en pignon droit n'étant au demeurant pas daté (pièce appelants n°27).



C'est enfin tout aussi vainement que les acquéreurs reprochent aux vendeurs de leur avoir dissimulé l'absence de conformité à la réglementation de l'installation d'assainissement collectif de l'immeuble alors qu'est annexé à l'acte authentique de vente qu'ils versent eux-mêmes aux débats (pièce appelants n° 3) le dossier de diagnostic technique dans lequel figure le rapport de visite établi le 24 juin 2016 par le service public d'assainissement non collectif de Noréade dont les énonciations sont reprises dans l'acte de vente lui-même et duquel il résulte que l'installation d'assainissement collectif est non conforme aux prescriptions réglementaires en vigueur, que cette installation est significativement sous-dimensionnée, que le logement n'étant plus occupé, l'installation, ne reçoit plus d'effluents, de sorte que le constat ne garantit pas le bon fonctionnement et que l'acquéreur devra faire procéder aux travaux prescrits dans un délai d'un an à compter de la date de signature de l'acte de vente.



Si les époux [O] font valoir à cet égard que l'acte authentique de vente a été signé au moyen d'un procédé électronique sans qu'ils aient été informés de l'ajout d'une nouvelle mention relative audit rapport dont ils n'auraient jamais eu connaissance et qu'ils n'ont pas paraphé, il est fait expressément mention dans ledit acte de vente de l'intervention et de la présence de M. [R] [O] et de son épouse dont les signatures, recueillies « à l'aide d'un procédé de signature électronique sécurisée conforme aux exigences réglementaires », figurent en dernière page de l'acte après la mention « après lecture faite, les parties ont signé avec le notaire ».

 









S'agissant d'un acte authentique passé par-devant Maître [K] [T], notaire à [Localité 14], les époux [O] ne sauraient mettre sa force probante en cause autrement que par la voie d'une inscription de faux formée selon les modalités prescrites aux articles 306 et suivants du code de procédure civile, procédure qu'ils se sont abstenus de suivre.



Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que le dol n'est pas caractérisé, de sorte le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [R] [O] et Mme [V] [S], son épouse, de leurs demandes en paiement formées de ce chef.



Sur la garantie des vices cachés



L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



Selon l'article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.



L'article 1643 énonce que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



Enfin, selon l'article 1644, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.



Il est constant que l'acquéreur doit établir l'existence d'un vice caché antérieur à la vente et qui rend la chose impropre à son usage normal ou le contrarie d'une manière déterminante.



En l'espèce, M. [R] [O] et Mme [V] [S], son épouse, tirant les conséquences de l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Cambrai du 20 octobre 2021 qui a déclaré irrecevable comme forclose l'action en garantie des vices cachés intentée par eux à l'encontre des consorts [J] en tant qu'elle visait le défaut de conformité de l'installation électrique, le dysfonctionnement de la chaudière, le caractère fuyard de la piscine et l'absence partielle de carrelage de sol dans le salon, n'invoquent plus, sur le fondement des textes précités, que des désordres relatifs à la charpente et aux combles ainsi qu'à la superficie de l'immeuble.



S'agissant de ce dernier désordre, ils font valoir que la surface habitable supplémentaire résultant de la transformation, par les vendeurs, des combles de l'habitation en pièces de vie l'ayant été sans autorisation administrative ni déclaration, elle serait en elle-même affectée d'un vice caché pour être dépourvue d'existence légale.



Dans la mesure toutefois où ni l'absence d'autorisation administrative de procéder à l'aménagement des combles de l'immeuble ni l'absence de déclaration des travaux effectués à ce titre à l'administration fiscale ne rend l'immeuble impropre à sa destination, aucun vice caché ne saurait être caractérisé de ce chef.



Les époux [O] soutiennent ensuite que la charpente de l'habitation, pour permettre le réaménagement des combles, a été modifiée de charpente dite en W en charpente pour combles dite en A sans respecter les règles de l'art, de sorte qu'elle présente un vice de construction, à l'origine de contraintes exercées sur les fermes, qui sont elles-mêmes sous-dimensionnées, ce qui empêche une utilisation rationnelle et sécurisée desdits combles et provoque désormais une déformation des plafonds du rez-de-chaussée. Ils font valoir que ce désordre est nécessairement antérieur à la vente et qu'ils ne pouvaient s'en convaincre eux-mêmes alors au contraire que les vendeurs, pour avoir modifié la charpente, soit eux-mêmes soit en recourant à une entreprise qui n'était pas qualifiée pour le faire, en avaient nécessairement connaissance.



Ils se prévalent à cet égard d'un rapport d'expertise amiable dressé le 8 janvier 2021 par M. [D] [M], se présentant comme expert en bâtiment (pièce appelants n° 29), duquel il résulte que :

- en rez-de-chaussée, les plafonds du séjour, de la cuisine et du couloir d'entrée présentent des fissurations le long de la cloison de séparation en carreau de plâtre de dix centimètres et qu'il existe une différence de hauteur de l'ordre de trois centimètres entre les bords du plafond côté entrée et jardin et son centre ;

- dans le grenier aménagé :

- la structure de la charpente industrialisée d'origine a fait l'objet d'une modification, les fiches ayant été coupées et les planches de contreventement et anti-flambage supprimées dans la partie centrale ;

- des voliges sous-dimensionnées ont été fixées en renfort des arbalétriers, des voliges de même section ont été fixées horizontalement pour créer de faux entraits en hauteur et des voliges ont été posées verticalement pour les descentes de charge pour créer des jambes de force ;

- des bois ont été fixés horizontalement au sol au milieu des faux entraits pour créer un contreventement ou un anti-flambage ;

- cette modification non conforme a permis de créer une surface habitable d'environ 40 m² ;

- en extérieur, la toiture présente de légères ondulations et n'est pas totalement plane.



M. [M] estime que :

- la totalité des désordres relevés est liée à la mauvaise réalisation des travaux de transformation de la charpente d'origine (dite en W) en charpente pour combles aménagés (dite en A) ;

- il y a lieu de faire calculer les sections de bois de charpente par un bureau d'étude avant réalisation de transformation ou de faire appel à des entreprises spécialisées techniquement habilitées à réaliser des calculs de répartition des masses et de réaliser ce type de travaux ;

- les travaux effectués créent des mises en contrainte sur les entraits d'origine, les charges de la toiture ne reposent plus sur les maçonneries mais sur les fermes sous dimensionnées ;

- il y a lieu de faire modifier la structure actuelle dès lors que ces désordres sont évolutifs, ainsi qu'en témoigne l'apparition de fissures sur les plafonds du rez-de-chaussée.



M. [R] [O] et Mme [V] [S], son épouse, produisent également un devis relatif à des travaux d'aménagement de combles en vue d'obtenir une surface habitable de 69,24 m² daté du 28 mars 2019 et émanant de la société Combles du Nord, laquelle indique qu' « il s'avère indispensable de modifier complètement les travaux de modification déjà effectués, ces travaux ne permettant pas une utilisation rationnelle et sécurisée [des] combles » et préconise la mise en place de poutres lamellées collées disposées de façade avant à façade arrière en section 360*36 tous les 0,45 mètre (pièces appelants n° 30 et 52). Ils produisent en outre un second devis relatif à un aménagement des combles établi par la société Harnois en date du 9 décembre 2020 sur lequel il est indiqué, s'agissant de la structure, que « les combles actuels ne sont pas aménageables en l'état » sans autre précision.



Si la mission d'expertise ordonnée par décision du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Cambrai du 24 janvier 2017 ne portait pas sur les désordres allégués par les époux [J] relatifs à un vice de construction affectant la charpente, l'expert judiciaire, en réponse à un dire du conseil des époux [O] évoquant la modification et le caractère dangereux de ladite charpente ainsi que l'impossibilité en résultant d'utiliser les combles, a toutefois précisé en page 31 de son rapport déposé le 17 novembre 2020, soit à peine plus d'un mois avant celui de M. [M], que, lors des opérations d'expertise qui ont inclus trois visites des lieux, les aménagements de l'étage avaient été entièrement démontés par les acquéreurs, qu'il s'agisse des installations sanitaires et de chauffage, des cloisonnements et doublages, plafonds et même plancher, et que si la charpente était visible de même que certaines de ses transformations, « notamment des consolidations qui [pouvaient] paraître un peu légères », non seulement il lui était impossible d'affirmer que cette charpente se trouvait dans l'état précis où elle était avant l'intervention des acquéreurs mais il a encore précisé n'avoir constaté aucune déformation ou fissuration dans les plafonds du rez-de-chaussée qui témoignerait d'une faiblesse des structures existantes avant démolition par les acquéreurs. Il a également relevé que le devis de la société Combles du Nord portait sur l'élargissement de la zone habitable à 6 mètres au lieu des 3,45 mètres existants, de sorte qu'il s'agissait d'une modification importante qui ne constituait pas un simple renforcement de la structure existante et nécessitait de toute évidence la suppression de la structure en W, prétendument inhabitable, et le renforcement des entraits et arbalétriers de fermes. L'expert judiciaire, en réponse cette fois à un dire du conseil des consorts [J], a encore ajouté, en page 40 de son rapport, qu'en l'état alors du comble, non aménagé, la structure ne présentait pas de danger particulier et que compte tenu des démolitions réalisées, la dangerosité de la structure telle qu'elle se présentait à la date d'achat, ne pouvait plus être objectivement appréciée.



Il n'est par ailleurs nullement établi qu'alors que l'acte de vente contient une clause de non-garantie des vices cachés, les consorts [J], et plus spécialement M. [H] [J] qui exerce la profession de responsable logistique selon ce qu'indique l'acte de vente et dont il ne peut être soutenu que la profession d'électricien qu'il déclarait exercer dans la demande de permis de construire la maison du 27 mai 1980 suffise à le considérer comme un professionnel de la construction suffisamment averti en matière de travaux se rapportant à une charpente, auraient procédé eux-mêmes à la modification de la structure de la charpente de leur habitation ni davantage qu'ils avaient connaissance de son caractère prétendument dangereux ou ne pouvaient l'ignorer.



Les époux [O], qui se sont abstenus de solliciter un complément d'expertise ou une contre-expertise, tant du juge de la mise en état à l'occasion de la première instance que du conseiller de la mise en état dans le cadre de la procédure d'appel, échouent par conséquent à rapporter la preuve non seulement de l'existence d'un vice caché de ce chef au sens de l'article 1641 précité du code civil mais encore de la connaissance qu'auraient pu en avoir les vendeurs, le recours à un complément d'expertise sollicité à titre subsidiaire par les appelants apparaissant, au vu de ce qui précède, inutile.



Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a débouté M. [R] [O] et Mme [V] [S], son épouse, de leurs demandes en paiement fondées sur la garantie des vices cachés et leur demande d'expertise rejetée.



Sur l'obligation de délivrance



Il résulte de l'article 1604 du code civil que constitue un manquement à l'obligation de délivrance la livraison d'une chose non conforme aux spécifications convenues par les parties.



En l'espèce, M. [R] [O] et Mme [V] [S], son épouse, soutiennent désormais en cause d'appel que les consorts [J] ont manqué à l'obligation de délivrance à laquelle ils étaient tenus envers eux en raison des défaillances constatées de l'installation électrique et de la chaudière.



Ainsi qu'il a été toutefois précédemment dit, aucun élément ne conforte l'existence d'un dysfonctionnement de la chaudière au jour de la vente, de sorte que les acquéreurs ne sauraient s'en prévaloir pour soutenir la délivrance d'un bien non conforme à celui convenu par les parties.



S'agissant ensuite de l'absence de conformité de l'installation électrique de l'immeuble, si elle est effectivement établie, il a été pareillement précédemment démontré que M. [R] [O] et Mme [V] [S], son épouse, en étaient parfaitement informés et avaient accepté que la vente soit à cet égard conclue en l'état, faisant leur affaire personnelle de la mise en conformité de l'immeuble de ce chef.



Les consorts [J], qui ne s'étaient pas engagés à garantir la conformité de l'installation électrique de l'immeuble vendu aux normes en vigueur, n'ont donc pas manqué à leur obligation de délivrance, de sorte que les appelants ne peuvent qu'être déboutés de leur demande indemnitaire formée de ce chef.



Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive



Les consorts [J] ne démontrent pas que M. [R] [O] et Mme [V] [S], son épouse, quand même ils succombent en leurs prétentions, aient, en relevant appel du jugement de première instance, abusé de leur droit d'ester en justice.



Leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera, partant, rejetée.



Sur les dépens et les frais irrépétibles



L'issue du litige justifie de confirmer le jugement entrepris du chef des dépens et frais irrépétibles et de condamner M. [R] [O] et Mme [V] [S], son épouse, aux dépens de l'instance d'appel, Maître Isabelle Collinet-Marchal étant autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision .



Il apparaît par ailleurs équitable de mettre à la charge de ces derniers, au titre des frais exposés en cause d'appel par les consorts [J] et non compris dans les dépens, la somme de 3 000 euros, la demande des appelants formée au même titre étant rejetée.





PAR CES MOTIFS



Statuant dans les limites de l'appel,



Confirme le jugement entrepris ;



Y ajoutant,



Déboute M. [R] [O] et Mme [V] [S], son épouse, de leur demande formée au titre du manquement à l'obligation de délivrance ;



Les déboute de leur demande d'expertise judiciaire ;



Déboute M. [H] [J], M. [U] [J], Mme [C] [J], épouse [P], et Mme [W] [J] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;











Condamne M. [R] [O] et Mme [V] [S], son épouse, aux dépens d'appel, Maître Isabelle Collinet-Marchal étant autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision ;



Les condamne à payer à MM. [H] et [U] [J] et Mmes [C] [J], épouse [P], et [W] [J] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;



Les déboute de leur demande formée au même titre.











Le greffier













Le président