Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 22 janvier 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 22 JANVIER 2026



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/17909 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGSI2



Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Septembre 2022 - tribunal de commerce de Paris - RG n° 2021058328





APPELANTE

 

S.A.S. [Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 1] 

N°SIREN : 445 103 658

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentée par Me Marie-Hélène DUJARDIN, avocat au barreau de Paris, toque : D2153

Ayant pour avocat plaidant Maître Christian BEER, avocat au barreau de Paris



INTIME 



Monsieur [T] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représenté par Me Aurélie PAUCK de la SCP MALPEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de Fontainebleau, avocat plaidant





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie Recoules, présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Stéphanie Dupont, conseillère 

Mme Marie Girousse, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Mélanie Thomas



ARRET :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



-signé par Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mianta Andrianasoloniary, greffier, présent lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE





La société Soderev Tour a pour activité l'exploitation de résidences de tourisme et prend à bail des appartements dans ces résidences, en fournissant à sa clientèle un hébergement et diverses prestations de services d'hôtellerie, de parahôtellerie et de loisirs.



Par acte authentique en date du 3 décembre 2009 M. [T] [Z] a fait l'acquisition d'un ensemble immobilier en état futur d'achèvement constitué d'un appartement, d'une cave et d'un garage au sein d'une résidence de tourisme classée à [Localité 5] dans les Hautes-Alpes.



Le même jour, ce dernier a conclu avec la société [Adresse 6], un bail commercial sur ledit ensemble, d'une durée de 11 ans avec prise d'effet au 19 décembre 2009 moyennant le versement d'un loyer indexé annuel en numéraire de 6.000 euros TTC payable en deux échéances semestrielles, au plus tard les 30 avril et le 31 octobre de chaque année.



Se prévalant de difficultés financières liées à la crise sanitaire consécutive à l'épidémie de covid-19, la société Soderev Tour, gestionnaire de l'appartement de M. [Z], n'a payé que partiellement à ce dernier certaines échéances de loyer.



Par requête en date du 7 septembre 2021, M. [T] [Z] a saisi le président du tribunal de commerce de Paris, qui par une ordonnance en date du 22 septembre 2021, a enjoint à la société [Adresse 6] de payer à M. [Z] la somme de 3.205,61 euros à titre principal assortie des intérêts au taux légal, la somme de 5,18 euros de frais accessoires et les dépens dont ceux de l'ordonnance pour 33,47 euros.



Par courrier recommandé adressé au greffe du tribunal de commerce de Paris en date du 2 novembre 2021, la société Soderev Tour a formé opposition à l'ordonnance d'injonction de payer susvisée, qui lui avait été signifiée le 19 octobre 2021.



Par jugement rendu le 29 septembre 2022, le tribunal de commerce de Paris se substituant à l'ordonnance rendue le 22 septembre 2021, a : 



- dit l'opposition de la SAS [Adresse 6] recevable mais mal fondée ;

- condamné la SAS Soderev Tour à payer à M. [T] [Z] les sommes restant dues au titre du contrat de bail dont les échéances sont dépassées à la date du présent jugement, déduction faite des paiements éventuellement intervenus entretemps, soit : 


1.515,05euros échus au 31 octobre 2020, 

1.690,56 euros euros échus au 30 avril 2021, 

1.690,57 euros euros échus au 31 octobre 2021, 

1.890,57 euros euros échus au 30 avril 2022, 


avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ; 

- débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples et contraires ; 

- condamné la SAS [Adresse 6] aux dépens de l'instance, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 91,83 euros euros dont 15,09 euros euros de TVA. 



Par déclaration en date du 18 octobre 2022, la société Soderev Tour a interjeté appel de ce jugement.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 septembre 2025.







PRÉTENTIONS ET MOYENS



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 septembre 2025, la société [Adresse 6], appelante, demande à la cour de : 



A titre principal : :

-infirmer le jugement du tribunal de commerce du 29 septembre 2022 condamnant la société Soderev Tour au paiement de la somme de 6.586,75 euros ; 

-en conséquence, décharger la société [Adresse 6] de tout paiement au profit de M. [Z]. A titre subsidiaire : 

- limiter le montant des arriérés de loyers à la seule somme de 3.205,63 euros euros. 

Dans tous les cas : 

-condamner M. [Z] à payer à la société Soderev Tour, la somme de 5.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

-condamner M. [Z] aux entiers dépens, dont distraction au profit Maître Dujardin, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir que :

Sur l'exigibilité des loyers, il est reproché au tribunal d'avoir jugé que la société [Adresse 6] était redevable de la totalité des loyers, au motif que les arrêtés gouvernementaux n'auraient pas interdit l'ouverture des résidences de tourisme et que l'appelante n'aurait pas rapporté la preuve de réservations perdues ou annulées. Il lui est également reproché d'avoir écarté l'exception d'inexécution résultant de l'interdiction de déplacement de la population en considérant que celle-ci n'était pas du fait du bailleur. Les arguments tirés du droit commun, bien que rejetés par la Cour de Cassation, resteraient pertinents : : 

- sur la perte de la chose louée : l'interdiction d'accueillir du public doit être assimilée à une perte juridique, même temporaire, de l'usage du local. La jurisprudence constante admet que la perte peut ne pas être matérielle. Le local, dont la destination essentielle est l'accueil de touristes, ne pouvait plus être utilisé à cet effet ; 

-sur l'exception d'inexécution : l'incapacité du bailleur à délivrer un local conforme à son usage justifie la suspension du paiement des loyers, indépendamment de toute faute ; 

- sur la force majeure : l'impossible exécution du bail est une conséquence des mesures étatiques, qui constituent un cas de force majeure objective. Cette analyse est corroborée par plusieurs décisions de tribunaux de première instance et de cours d'appel, qui ont reconnu les effets de la crise sanitaire sur l'impossibilité de poursuivre l'activité et ont dispensé les locataires du paiement des loyers. L'appelante a d'ailleurs subi une perte de chiffre d'affaires considérable, ce qui démontre le préjudice réel. Les loyers ne sont donc pas exigibles pour les périodes de fermeture et de restrictions ;

- sur les comptes d'exploitation et la bonne foi, la société appelante a fait preuve de bonne foi dans l'exécution de ses obligations. Contrairement à ce qui a été reproché, elle n'est pas tenue de communiquer ses grands livres comptables ou les documents relatifs aux aides de l'État. Les informations à fournir sont limitées aux seuls comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence, comme cela a été fait. La situation financière de la société, avec un Excédent Brut d'Exploitation (EBE) négatif sur plusieurs années et des pertes cumulées importantes, démontre l'impossibilité d'honorer ses engagements locatifs pendant les périodes de crise. Le fait que les capitaux propres soient négatifs et que le résultat net positif de l'exercice soit dû exclusivement à des subventions exceptionnelles prouve que les difficultés n'ont pas cessé. Dès lors, la suspension temporaire du paiement des loyers a été une mesure de gestion prudente, visant à sauvegarder l'activité de l'exploitant et, par conséquent, la pérennité de l'investissement du bailleur. D'ailleurs, la société a proposé un avenant pour aménager les loyers, ce que le bailleur a refusé, agissant ainsi de mauvaise foi; 

- sur la cause, le contrat de bail, comme tout contrat, repose sur l'échange entre la mise à disposition du bien et le paiement du loyer. Lorsque la jouissance du bien a été impossible en raison des mesures gouvernementales, l'obligation de payer le loyer a été temporairement privée de sa cause. Cette situation justifie la suspension des loyers, car il est de bon sens de ne pas payer pour un local qui ne peut être utilisé ; 

- sur la réduction du prix, l'article 1223 du code civil permet au créancier de réduire proportionnellement le prix en cas d'exécution imparfaite de la prestation. Les mesures gouvernementales ont empêché le bailleur de remplir son obligation de délivrance et ont causé un préjudice certain au locataire. Cette situation a conduit à une exécution imparfaite du bail, justifiant que la société locataire réduise le montant des loyers dus ;

 Sur le montant de la condamnation, le jugement a condamné la société locataire à payer une somme de 6.586,75 euros, alors que les décomptes produits par la société elle-même montrent que le montant litigieux ne dépasse pas 3.205,63 euros. Si la cour devait rejeter l'argumentaire de la société locataire, elle devrait à tout le moins réformer le jugement pour limiter la condamnation au montant réellement dû.



Aux termes de ses conclusions notifiées le 9 septembre 2025, Monsieur [T] [Z], intimé, demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 septembre 2022 par le tribunal de commerce de Paris ; 

- débouter la société Soderev Tour de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions 

- condamner la société [Adresse 6] à verser à Monsieur [T] [Z] la somme de 5.000 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; 

- condamner la société Soderev Tour aux entiers dépens exposés en cause d'appel. 



Au soutien de ses prétention, l'intimé oppose que : 

Sur l'exigibilité des loyers, l'appelante, en contestant la jurisprudence de la Cour de Cassation, ignore l'autorité des décisions rendues. Les arrêts du 30 juin 2022, et ceux qui ont suivi, sont clairs : les loyers commerciaux sont dus par les locataires, même en période de confinement. La Cour a adopté une lecture littérale des textes, rejetant les arguments fondés sur la perte de la chose louée, l'exception d'inexécution, et la force majeure. Ainsi:

- - sur la perte de la chose louée, la Cour de Cassation a rejeté l'argument de la perte de la chose louée en jugeant que l'interdiction administrative était liée à l'activité, et non au local lui-même. Le bien n'ayant subi aucune destruction et étant resté à la disposition du locataire, l'appelante a pu continuer à en jouir matériellement ; 

 - sur l'exception d'inexécution, le bailleur a bien respecté son obligation de délivrance du bien loué. La prestation n'a pas été exécutée de manière imparfaite. L'obligation du bailleur se limite à mettre le bien à disposition, pas à garantir le succès de l'activité du locataire ; 

 - sur la force majeure, l'argument de la force majeure ne peut pas prospérer. La Cour de cassation a jugé qu'un cas de force majeure ne peut exonérer le débiteur d'une obligation de verser une somme d'argent. Les arrêts cités par l'appelante ne concernent ni les baux commerciaux ni l'activité de résidence de tourisme ; 

Sur l'absence de difficultés financières, l'appelante a bénéficié d'aides de l'État et ses bilans financiers démontrent que, bien qu'ayant connu des difficultés antérieures à la pandémie, elle a su retrouver sa rentabilité. La preuve est que l'appelante a réalisé un bénéfice de plus de 2,2 millions d'euros lors de l'exercice 2021/2022. Les comptes d'exploitation de la résidence montrent également des taux d'occupation élevés, comparables à ceux d'avant la crise, pendant les périodes de réouverture ; 

Sur le montant de la dette, l'appelante prétend que le tribunal s'est trompé dans le calcul des loyers dus et que la dette ne s'élèverait qu'à 3.205,63 euros. Cependant, le contrat de bail stipule un loyer annuel de 6.000 euros, payable par semestre. Le tribunal a correctement calculé le montant dû en tenant compte des quatre semestres impayés intégralement, soit un total de 6.586,75 euros. Les calculs de l'appelante sont erronés et omettent un semestre de loyer.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.



MOTIFS DE L'ARRET



Il ressort des pièces versées aux débats par les parties, qu'à son échéance, le bail dont la prise d'effet a été fixée au 19 décembre 2009 s'est prolongé tacitement aux mêmes clauses et conditions, de sorte qu'il se trouve toujours régi par les dispositions en vigueur à la date précitée.





Sur l'exigibilité des loyers réclamés



Il résulte de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable à la cause et dont les dispositions ont été reprises aux articles 1103 et 1104, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi aux parties et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Il résulte également de l'article 1719 du code civil, que le bailleur est tenu notamment de délivrer au preneur la chose louée et de lui en garantir la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Le preneur à bail est, pour sa part et aux termes de l'article 1728 du même code, tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1722 énonce quant à lui que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

Selon la jurisprudence constante, reprise à l'article 1219 du code civil, suite à l'ordonnance précitée du 10 février 2016, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre partie n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Aux termes de l'article 1148 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, il n'y a lieu à aucuns dommages-intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit, un cas de force majeure étant selon la jurisprudence constante, un événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution, l'irrésistibilité n'étant pas caractérisée si l'exécution est seulement rendue plus difficile ou onéreuse.



En l'espèce, l'appelante estime que l'intimé ne pouvait prétendre recevoir le paiement des loyers pendant les périodes de confinement et de couvre-feux successives, ce qui selon elle justifierait la suspension des paiements et considère en outre que, de ce fait, le commandement de payer consécutif est nul et de nul effet.

Cependant, la cour constate que les moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a eu à connaître.

Il convient néanmoins de souligner et d'ajouter les points suivants. 

Il est désormais constant que les mesures gouvernementales de lutte contre l'épidémie de covid-19, ayant notamment restreint les déplacements des Français en 2020 et 2021, ne sont pas constitutives d'une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée, dès lors que l'effet de ces mesures pendant la période de leur application, en l'espèce l'impossibilité de recevoir la clientèle dans les locaux loués et la diminution de la clientèle du fait de la restriction des déplacements, n'est pas imputable au bailleur, dont il n'est pas contesté qu'il n'a pas cessé de mettre le bien convenu dans le bail à la disposition de la preneuse.



Si la résidence où se situe le bien loué a fait l'objet d'une mesure de fermeture administrative temporaire, en tout état de cause, aucun manquement du bailleur à ses obligations de mise à disposition des locaux n'est caractérisé par l'appelante, qui ne peut pas se prévaloir d'une diminution de la clientèle liée au contexte sanitaire pour réduire le montant de son loyer, cette diminution de fréquentation étant étrangère à l'obligation de délivrance du bailleur.



L'appelante ne saurait donc se prévaloir d'une prétendue inexécution de la part de l'intimée, afin de justifier le non-paiement de son loyer ou la réduction de celui-ci, étant au demeurant précisé que les dispositions de l'article 1223 du code civil relatives à la réduction unilatérale du prix ne sont pas applicables à l'espèce, le contrat de bail en cause n'étant pas soumis auxdites dispositions qui n'étaient pas en vigueur lors de sa conclusion.

Les moyens fondés sur les dispositions de l'article 1719 du code civil, l'exception d'inexécution et la réduction du prix sont donc inopérants.



Il est également constant que l'effet des mesures gouvernementales susmentionnées ne peut pas être assimilé à la perte de la chose louée, au sens de l'article 1722 du code civil, celle-ci n'étant pas constituée par la perte totale ou partielle de la clientèle pendant la période d'application desdites mesures, s'agissant de mesures générales ne privant pas les professionnels de la jouissance du bien loué et étant précisé que les mesures susmentionnées n'ont pas eu pour effet d'empêcher d'utiliser la chose louée pour des raisons intrinsèque à celle-ci.

Le moyen fondé sur l'article 1722 du code civil ne saurait donc prospérer.



Il est de même constant que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. Il en résulte que l'impossibilité d'exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du covid-19 ne peut exonérer le locataire à bail commercial du paiement de ses loyers. En l'espèce, s'il est incontestable que l'appelante a subi une chute d'activité et des pertes consécutives aux mesures sanitaires prises par le gouvernement dans le cadre de la lutte contre la pandémie de covid-19, elle ne justifie pas avoir été dans l'impossibilité totale de régler les loyers dus au bailleur intimé, alors même qu'elle reconnaît avoir bénéficié d'un prêt garanti par l'Etat.

Il est inopérant de la part de l'appelante de soutenir que les mesures gouvernementales susmentionnées, qui ont fait obstacle soit à l'ouverture des résidences de tourisme soit à leur occupation normale, constitueraient un cas de force majeure « objective » ne touchant ni le débiteur ni le créancier, mais le contrat lui-même qui, se trouvant de ce fait « privé de substance » et justifierait de ne pas payer le loyer, d'autant qu'en l'occurrence, l'appelante ne démontre aucunement que la substance du contrat de bail, qui consiste dans la délivrance d'un local conforme à l'usage auquel il est destiné, se serait trouvée atteinte.



Dans ces conditions, faute de justifier d'une impossibilité d'exécuter son obligation de règlement des loyers, l'appelante ne démontre pas le caractère irrésistible de l'événement lié à la pandémie de covid-19. 



Ce moyen de contestation sera également rejeté.



Enfin, l'appelante ne saurait davantage se prévaloir de ce que son obligation de payer les loyers pendant la période en cause aurait été privée de contrepartie sur le fondement des articles 1108 et 1131 du code civil dans leur rédaction applicable à l'espèce, dans la mesure où il est erroné de soutenir que l'intimé n'aurait pas mis à disposition de l'appelante le logement convenu pendant la période de confinement, au seul prétexte que l'activité de l'appelante se trouvait perturbée, voir temporairement suspendue du fait des mesures gouvernementales de lutte contre la pandémie, alors que le bailleur et la locataire ne sont pas associés dans l'exercice de l'activité.



Ce moyen ne saurait donc prospérer.



La cour relève en dernier lieu qu'il est de surcroit totalement inopérant de la part de l'appelante de se prévaloir, d'une part, de ce que l'investissement immobilier locatif réalisé par l'intimé est une activité risquée et, d'autre part, de la prétendue mauvaise foi de celui-ci, qui aurait refusé une proposition d'avenant au contrat de bail à l'issue de la période en cause, pour justifier du non-paiement de ses loyers, le bailleur n'ayant manqué à aucune de ses obligations.



En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné la société [Adresse 6] à payer à M. [Z] les sommes restant dues au titre du contrat de bail dont les échéances étaient dépassées à la date du jugement.



Sur le montant des loyers réclamés 



Les parties s'opposent sur le montant dû au titre des loyers impayés.



En l'espèce, il ressort des pièces versées au débats par les parties que les montants dus au titre des échéances du 31 octobre 2020 pour un montant de 1.515,04 euros, du 30 avril 2021 pour un montant de 1.690,56 euros et du 31 octobre 2021 pour un montant également de 1.690,57 euros ne sont pas contestées.



En outre, il ressort clairement de la pièce 13 versée aux débats par l'appelante qu'au titre de l'échéance en date du 30 avril 2022, le compte de M. [Z] présentait également un solde de 1.690,57 euros en sa faveur et qu'au 25 novembre 2022, ce compte présentait un solde total de 6.586,75 euros en faveur de M. [Z].



Dans la mesure où l'appelante conteste ce montant et présente dans ses écritures à l'appui de cette contestation un tableau sans aucune explication ni justification, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Soderev à régler la somme totale susvisée à M. [Z].



Sur les demandes accessoires 

Le jugement attaqué étant confirmé, il le sera également en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

L'appelante succombant en appel, l'équité commande de la débouter de ses demandes relatives aux frais de l'article 700 du code de procédure civile et de laisser à sa charge les dépens d'appel.

Elle sera en outre condamnée à payer à M. [Z] la somme de 5.000 euros euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS 



La cour, 



Confirme le jugement rendu le 29 septembre 2022 par le tribunal de commerce de Paris (RG N°2021058328) en toutes ses dispositions ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne la société [Adresse 6] à payer la somme de 5.000 euros à M. [Z] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Déboute la société Soderev Tour de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne la société [Adresse 6] aux dépens de la procédure d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Le greffier La présidente