Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 22 janvier 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 22 JANVIER 2026



(n° , 15 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/14394 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIFGC



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Avril 2023 -Tribunal de proximité de NOGENT-SUR-MARNE - RG n° 1122000796





APPELANTS

 

Madame [M] [U] 

Née le 22 mai 1980 à [Localité 8] (Moldavie)

[Adresse 5]

[Localité 2]



Représentée par Me Cyril PERRIEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : D1971

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2023/014484 du 11/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 10])



Monsieur [G] [F] 

Né le 02 avril 1978 à [Localité 7] (Moldavie)

[Adresse 6]

[Localité 2]



Représenté par Me Cyril PERRIEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : D1971

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2023-502538 du 19/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 10])







INTIME 



Monsieur [L] [X]

Né le 14 mars 1946 à [Localité 11] 

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

Ayant pour avocat plaidant : Me Pascal ADAM, avocat au barreau de PARIS, toque : A0642







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile,



l'affaire a été débattue le 03 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère,

Madame Laura TARDY, Conseillère



Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, Conseillère et par Mme Dominique CARMENT, greffière présente lors de la mise à disposition.



****

 



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 3 juillet 2004, M. [L] [X] a donné en location à Mme [M] [U] et M. [G] [F] un pavillon situé [Adresse 1] (94).



Se plaignant de la vétusté du système électrique, de l'humidité du logement et d'émanations toxiques, les locataires ont saisi le service communal d'hygiène, qui a déposé son rapport le 19 avril 2011, aux termes duquel le bailleur était tenu de procéder à des travaux de mise en conformité.



M. [X] a fait délivrer aux locataires, le 7 décembre 2012, un congé aux fins de reprise du logement au profit de son fils, dont il a sollicité la validation par assignation du 12 juillet 2013 devant le tribunal d'instance de Nogent-sur-Marne. 



Invoquant l'absence de travaux de mise en conformité, Mme [U] et M. [F] ont, par acte d'huissier du 8 janvier 2013, fait assigner M. [X] devant le juge des référés du tribunal d'instance de Nogent-sur-Marne aux fins de désignation d'un expert. Suivant ordonnance du 26 avril 2013, M. [P] [E] a été désigné. 



Le tribunal, suivant jugement du 3 juin 2014, a sursis à statuer dans l'instance relative au congé pour reprise dans l'attente du dépôt du rapport.



Les locataires ont quitté les lieux le 17 juillet 2015.



L'expert a déposé son rapport le 13 mai 2016. 



Par acte d'huissier du 14 mai 2018, Mme [U] et M. [F] ont fait assigner M. [X] devant le tribunal d'instance de Nogent-sur-Marne aux fins d'indemnisation de leurs préjudices.





L'instance a été radiée le 6 octobre 2020, puis rappelée à l'audience du 13 décembre 2022.



A l'audience de plaidoirie, Mme [U] et M. [F] ont sollicité du juge l'annulation du bail, subsidiairement sa résolution pour inexécution, la condamnation de M. [X] à la restitution de tous les loyers perçus soit la somme de 117 959,35 euros, dont 1 840 euros de dépôt de garantie, subsidiairement sa condamnation à leur payer, à titre de dommages et intérêts, les sommes de : 

- 116 119,35 euros, et restitution de la somme de 1 840 euros au titre de dépôt de garantie,

- 15 000 euros chacun en réparation de leurs divers préjudices portant sur leur qualité de vie et jouissance des lieux,

- 6 000 euros en réparation de leur préjudice matériel,

- une provision de 5 000 euros chacun à valoir sur l'indemnisation de leurs préjudices corporels.

Ils ont également sollicité la désignation d'un expert médical avec mission d'usage, le prononcé de la péremption et à défaut la prescription de la demande reconventionnelle en paiement d'un arriéré de loyers, la condamnation de M. [X] à leur payer chacun 1 000 euros en application de l'article 32-1 du code de procédure civile et à leur restituer la somme de 1 840 euros au titre de dépôt de garantie, et subsidiairement, la réduction de 70% du montant réclamé compte tenu du très mauvais état des lieux.



En défense, M. [X] a soulevé l'irrecevabilité des demandes d'expertise médicale, de constat de désordres et déclaration d'insalubrité ou d'indécence du logement et le rejet de l'ensemble de leurs demandes. Reconventionnellement, il a sollicité la condamnation de Mme [U] et M. [F] à lui payer la somme de 21 990,23 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 14 173,18 euros à compter du commandement de payer du 29 octobre 2014 et de l'assignation pour le surplus, ainsi que la somme de 4 000 euros pour procédure abusive.



Par jugement contradictoire entrepris du 18 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne a statué en ces termes : 

- rejette la demande de nullité du bail ;

- dit n'y avoir lieu à prononcer sa résiliation ;

- déclare établi le non-respect par M. [L] [X] de ses obligations légales et réglementaires ;

- condamne, en conséquence M. [L] [X] à payer à Mme [M] [U] et M. [G] [F] les sommes suivantes :

- 14 000 euros en réparation du trouble de jouissance,

- 2 500 euros chacun en réparation du préjudice d'agrément,

- 3 000 euros en réparation des dommages matériels ;

- déclare Mme [M] [U] et M. [G] [F] irrecevables en leurs demandes au titre du préjudice corporel comme relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire ;

- dit en conséquence que l'affaire sera renvoyée, de ce seul chef de demande, devant le tribunal judiciaire de Créteil, selon les modalités prescrites à l'article 82 du code de procédure civile ;

- déclare M. [L] [X] irrecevable en ses demandes reconventionnelles comme étant prescrites ;

- déclare Mme [M] [U] et M. [G] [F] irrecevables en leur demande de restitution du dépôt de garantie comme étant prescrite ;

- rejette la demande de Mme [M] [U] et M. [G] [F] au titre de l'abus de droit ;

- rejette toutes les autres demandes des parties plus amples ou contraires ;

- condamne M. [L] [X] à payer à Mme [M] [U] et M. [G] [F] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne M. [L] [X] aux entiers dépens de cette instance, lesquels comprendront notamment le coût de l'expertise (17 684,05 euros) et de l'assignation, à l'exclusion de tous autres ;

- rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté par Mme [U] et M. [F] le 12 août 2023,



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 octobre 2025, par lesquelles Mme [M] [U] et M. [G] [F] demandent à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 18 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne, en tant seulement qu'il a (chefs du jugement critiqués) :

- rejeté la demande de nullité du bail ;

- limité la condamnation de M. [X] à payer à Mme [U] et M. [F] aux sommes suivantes :

- 14 000 euros au titre du préjudice de jouissance :

- 2 500 euros chacun au titre du préjudice d'agrément ;

- 3 000 euros en réparation des dommages matériels :

- déclaré irrecevable la demande de restitution du dépôt de garantie comme étant prescrite ;

- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

Et statuant à nouveau :

- prononcer la nullité du contrat de bail conclu le 3 juillet 2004 ;

- condamner en conséquence M. [X] à rembourser à Mme [U] et M. [F] les loyers payés sans contrepartie, soit la somme globale de 120 793,22 euros ;

- ordonner avant-dire-droit une mesure d'expertise sur pièces afin de chiffrer avec précision l'ensemble des préjudices subis par Mme [U] et M. [F] ;

- condamner M. [X] à payer à Mme [U] et M. [F] une somme de 180 755,75 euros, décomposée comme suit :

- 131 593,22 euros au titre de leur préjudice de jouissance, ou à défaut 86 032,96 euros ;

- 19 162,53 euros au titre de la réparation des dommages matériels ;

- 15 000 euros chacun au titre de leur préjudice d'agrément ;

- dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2018, date de signification de l'assignation à M. [X] ;

- débouter M. [X] de l'ensemble de ses demandes, principales et accessoires, dirigées à l'encontre de Mme [U] et M. [F] ;

- condamner M. [X] à payer une somme de 10 000 euros à l'avocat désigné d'office au titre de l'aide juridictionnelle pour représenter Mme [U] et M. [F], sur le fondement du 2° de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [L] [X] aux dépens de première instance et d'appel, comprenant notamment le coût de l'expertise (17 684,05 euros).



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 octobre 2025, par lesquelles M. [L] [X] forme appel incident et demande à la cour de :

- déclarer recevable et bien fondé M. [L] [X] en son appel incident du jugement rendu le 18 avril 2023 par le tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne,

Y faisant droit,

- infirmer le jugement sus énoncé en ce qu'il l'a :

- condamné à payer à Mme [M] [U] et M. [G] [F] les sommes de :

- 14 000 euros en réparation du trouble de jouissance,

- 2 500 euros chacun en réparation du préjudice d'agrément,

- 3 000 euros en réparation des dommages matériels ;

- 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- aux entiers dépens, comprenant le coût de l'expertise de 17 684,05 euros.

- confirmer pour le surplus le jugement entrepris en ce qu'il a :

- débouté Mme [U] et M. [F] de leur demande de nullité et de résiliation du bail du 3 juillet 2004,

- débouté Mme [U] et M. [F] de leur demande de restitution des loyers à hauteur de la somme de 117 959,35 euros,

- déclarer Mme [U] et M. [F] irrecevables en leur demande d'expertise sur pièces, comme étant nouvelle,

Statuant à nouveau,

- déclarer Mme [U] et M. [F] responsables des désordres du fait de leur mode anormal d'occupation du pavillon,

- débouter Mme [U] et M. [F] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions au titre de la restitution des loyers pour la somme de 120 793,22 euros, de réparation du trouble de jouissance pour la somme de 131 593,22 euros, du préjudice d'agrément pour la somme de 15 000 euros, des dommages matériels pour 19 162,53 euros, de l'article 700 du code de procédure civile pour la somme de 10 000 euros et des dépens, comprenant le coût de l'expertise de 17 684,05 euros,

- condamner Mme [U] et M. [F] à payer à M. [L] [X] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.





EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'étendue de la saisine de la cour



M. [F] et Mme [U] ont interjeté appel partiel du jugement, limité aux chefs de celui-ci rejetant leur demande d'annulation du contrat de bail, condamnant M. [X] à leur verser les sommes de 14 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, 2 500 euros de dommages-intérêts pour préjudice d'agrément, 3 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice matériel, déclarant prescrite leur demande de restitution du dépôt de garantie et rejetant les autres demandes.



M. [X] a formé appel incident, sollicitant également l'infirmation du jugement quant aux dommages-intérêts alloués aux appelants, et demandant en outre l'infirmation du jugement qui l'a condamné aux dépens et à verser à M. [F] et Mme [U] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.



Le surplus des chefs du jugement, non frappé d'appel, est donc irrévocable, ce qui inclut les chefs par lesquels le tribunal a dit n'y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail, a déclaré M. [F] et Mme [U] irrecevables en leurs demandes au titre du préjudice corporel et renvoyé au tribunal judiciaire de Créteil, a déclaré M. [X] irrecevable en ses demandes reconventionnelles comme étant prescrites et a rejeté la demande de M. [F] et Mme [U] au titre de l'abus de droit.





Sur l'annulation du bail



M. [F] et Mme [U] sollicitent l'infirmation du jugement qui a rejeté leur demande d'annulation du bail et réitèrent leur demande devant la cour, faisant valoir que le contrat est nul en raison des manoeuvres dolosives de M. [X] qui ont vicié leur consentement. Ils estiment caractériser un faisceau d'indices établissant le dol du bailleur qui a volontairement caché son domicile en ne le mentionnant pas sur le contrat et en dissimulant l'état du logement qu'il ne pouvait ignorer : papier peint posé pour cacher les moisissures, plusieurs couches de peinture pour cacher la vétusté des radiateurs, mensonge pour dissimuler le contenu de la cuve de fioul, silence gardé volontairement sur l'inondation systématique de la cave par temps de pluie.



M. [X] conclut à la confirmation du jugement et conteste toute manoeuvre dolosive et toute réticence. Il indique avoir effectué des travaux en 2002 et 2003 et ajoute que les anciens locataires n'ont formulé aucune plainte quant au logement. Il soutient que le logement a été loué à M. [F] et Mme [U] en parfait état et que son mauvais état en 2013 résulte d'un manque d'entretien et de ventilation par les locataires, mais également d'un mésusage, les locataires ayant poursuivi, malgré son refus, une activité professionnelle dans le logement. Il ajoute que, lors de la conclusion du bail, il n'avait pas l'obligation de transmettre divers diagnostics techniques aux locataires. 





L'article 1108 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable au présent litige, dispose que quatre conditions sont essentielles pour la validité d'une convention :

- le consentement de la partie qui s'oblige ;

- sa capacité de contracter ;

- un objet certain qui forme la matière de l'engagement ;

- une cause licite dans l'obligation.



L'article 1109 précise qu'il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol.



L'article 1117 énonce que la convention contractée par erreur, violence ou dol, n'est point nulle de plein droit ; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliqués à la section VII du chapitre V du présent titre.



Il appartient à la partie qui se prévaut du dol du cocontractant d'en rapporter la preuve, conformément à l'article 9 du code de procédure civile.



1) Sur le défaut de mention de l'adresse du bailleur sur le contrat de bail



M. [F] et Mme [U] soutiennent que M. [X] a délibérément tu son adresse sur le bail pour échapper à ses obligations et ne pas être recherché directement par eux.



Toutefois, la circonstance que l'adresse du bailleur ne figure pas sur le contrat de bail n'est pas, en l'absence de tout autre élément, constitutive d'une réticence dolosive, M. [F] et Mme [U] ne rapportant pas la preuve d'une volonté de la part de M. [X] de dissimuler son adresse. 



La cour relève par ailleurs qu'il résulte des pièces versées aux débats que l'absence de cette mention dans le contrat n'a jamais empêché les relations entre les locataires et le bailleur, soit par l'intermédiaire du représentant de celui-ci, la société Concept Gestion Plus chargée de la conclusion du bail et de la gestion locative, soit directement par courriels.



Il n'y a donc pas lieu à annulation du bail de ce chef.



2) Sur la réticence dolosive quant aux désordres du logement loué



M. [F] et Mme [U] soutiennent que M. [X] savait que les radiateurs étaient recouverts de peinture au plomb, que les murs étaient couverts de moisissure et que la cuve n'avait pas été dégazée, et qu'il le leur a volontairement dissimulé en repeignant les radiateurs, en couvrant les murs de papier peint et en fournissant une fausse facture de dégazage. Ils ajoutent qu'il connaissait également nécessairement les problèmes d'isolation et d'électricité du pavillon, ainsi que l'inondation de la cave à chaque épisode pluvieux.



M. [X] verse aux débats des attestations des précédents locataires, M. et Mme [C] occupants de 1999 à 2002, et M. [Z] et Mme [O], occupants de 2002 à 2004, attestations établies en 2018, selon lesquelles le pavillon loué n'a connu aucun dégât des eaux, ne présentait pas de moisissures, ni aucune odeur de fioul. Il justifie également de travaux réalisés en 2002 et 2003 dans le pavillon :

- fourniture et pose de 4 fenêtres en double vitrage,

- mise en conformité du circuit électrique,

- remplacement de la véranda,

- remplacement de la chaudière, incluant la vidange de la cuve pour neutralisation, avec délivrance d'un certificat de conformité de l'installation intérieure au gaz,

- ravalement de la façade du pavillon.



L'état des lieux d'entrée contradictoirement dressé lors de la conclusion du bail démontre que les parties ont considéré que le logement était en très bon état (lettre A) sur la majorité des prestations de celui-ci, à l'exception de la cuisine en état moyen (lettre B pour le carrelage de sol et l'étanchéité de fenêtre), le papier peint de la chambre sur rue en état moyen, et le cabanon et la peinture de la véranda en mauvais état (lettre C). Les locataires ne justifient d'aucun courrier faisant état de désordres après leur entrée dans les lieux, ni dans les années suivant l'entrée en location, et ce jusqu'en 2010.



S'agissant de l'odeur de fioul, si l'expert a relevé que la cuve n'était pas vide (remplie à 30 %) contrairement aux justificatifs de M. [X], il n'a pas constaté la présence de cette odeur dans le logement hors du sous-sol à côté de la cuve, et selon le rapport du Laboratoire central de la Préfecture de Police 'l'examen de l'ensemble des résultats obtenus, le mardi 25 novembre 2014, montre que les concentrations mesurées en composés organiques volatils (dont les hydrocarbures aromatiques monocycliques et les aldéhydes) sont faibles dans les pièces de vie et comparables à celles observées dans la plupart des logements français. Des concentrations en COV plus élevées que dans les pièces de vie du pavillon ont été mesurées dans le local où se situe la chaudière.'



M. [X], qui a entrepris avant l'installation des locataires des travaux de chauffage et changement de chaudière, ayant inclus la vidange de la cuve selon devis et facture, était fondé à croire que cette opération, facturée par l'intervenant, avait été réalisée. Les locataires ne démontrent pas qu'il savait que cela n'avait pas été fait, et, partant, ne démontrent aucune réticence dolosive à ce titre.



Il en va de même des autres désordres relevés par les locataires (peinture, moisissure, défaut d'isolation, dangerosité du système électrique) : les précédents locataires n'ont fait état d'aucune difficulté à ces différents titres, M. [X] a effectué des travaux avant l'emménagement de M. [F] et Mme [U], sans que les devis ou factures ne mentionnent de désordres dont il aurait ainsi été avisé et qu'il aurait volontairement tu. Il a rappelé à juste titre que lors de la conclusion du contrat en 2004, les différents diagnostics techniques, dont se prévalent les locataires, n'étaient pas alors obligatoires, ne permettant pas de connaître les vices d'isolation et d'électricité relevés ultérieurement, et ce d'autant plus que des travaux venaient d'être réalisés. 



Enfin, M. [F] et Mme [U] font état de l'inondation systématique du garage en cas de pluie. L'expert a relevé que 'l'accès au garage se fait par une rampe raide avec un caniveau en partie basse le long du seuil de la porte. Par temps d'orage les eaux de pluie passent par-dessus le caniveau et s'infiltrent dans le garage.' Il a précisé que la pente de la rampe ne pouvait être modifiée et que la nuisance ne survenait qu'en cas d'orage. Il a ajouté que la planche mise en travers du seuil n'était pas suffisante et devait être calfeutrée au mortier. 



Le risque d'infiltration d'eau par le garage est inhérent à l'agencement du pavillon, lequel pouvait être constaté visuellement, il ne se réalise qu'occasionnellement et la dissimulation volontaire d'une information dont le bailleur aurait su qu'elle était déterminante pour les locataires n'est pas démontrée sur ce point.



M. [F] et Mme [U] échouant en appel à établir l'existence de manoeuvres dolosives de la part de M. [X] afin de les convaincre de conclure le contrat de bail, il convient de confirmer la décision du premier juge de rejeter la demande d'annulation du contrat, ainsi que celle, subséquente, de restitution des loyers.





Sur la restitution du dépôt de garantie



M. [F] et Mme [U] sollicitent l'infirmation du jugement qui a déclaré irrecevable leur demande de restitution du dépôt de garantie comme étant prescrite. Cependant, ils ne sollicitent pas, dans le dispositif de leurs conclusions, la condamnation de M. [X] à leur restituer leur dépôt de garantie.



M. [X] ne répond pas.



L'article 954 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au 1er septembre 2024, applicable au litige, dispose que les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.



En l'absence de prétention sur la demande tranchée dans le jugement, la cour, saisie seulement d'une demande d'infirmation, ne pourra que confirmer le jugement sur ce point, étant rappelé que la demande d'infirmation de tel ou tel chef du jugement ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées par ce chef de jugement et que les moyens développés à l'appui des demandes d'infirmation ne tiennent pas lieu de prétentions.



Une demande d'infirmation ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées ; les moyens développés à l'appui des demandes d'infirmation ne tiennent pas lieu de prétentions ; les prétentions de rejet des demandes adverses doivent être explicites.



En conséquence, en application de l'article 954 précité et d'une jurisprudence constante (2ème Civ., 5 décembre 2013, n° 12-23.611, bull n°230 ; 2e Civ., 23 février 2017, pourvoi n° 16-12.288 ; 1ère Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 14-27.168, Bull. n° 64 ; 2ème Civ., 10 décembre 2020, n°1921187 ; 2ème Civ., 4 février 2021, n°19-23.615), en l'absence de prétention sur les demandes tranchées dans le jugement, pas même de rejet, la cour ne peut que constater qu'elle n'est pas saisie d'une prétention relative à la restitution du dépôt de garantie et ne peut que confirmer le jugement qui a déclaré cette demande irrecevable en première instance.





Sur les demandes indemnitaires de M. [F] et Mme [U]



M. [F] et Mme [U] concluent à l'infirmation du jugement en ce qu'il n'a pas fait droit à la totalité des sommes qu'ils sollicitaient. À hauteur de cour, ils demandent la condamnation de M. [X] à leur verser les sommes de 131 593,22 euros de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, ou subsidiairement 86 032,96 euros, de 19 162,53 euros de dommages-intérêts pour préjudice matériel et de 15 000 euros chacun de dommages-intérêts pour préjudice d'agrément. Au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ils font valoir que le bailleur engage sa responsabilité du fait qu'il leur a délivré un logement indécent au sens de cet article et insalubre au sens des dispositions de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique, en raison des nombreux désordres relevés dans toutes les pièces de la maison, les exposant à un danger et affectant leur santé. Ils indiquent que certains désordres affectaient le logement dès leur entrée dans les lieux, qu'ils ont dû installer un cabanon dans le jardin pour ne plus être exposés à l'humidité et estiment que leur préjudice équivaut à 100 % du montant du loyer versé depuis le début de la location. Ils font également état d'un préjudice matériel constitué par la perte de leurs meubles et effets personnels, par le financement de constats, diagnostics, analyses et par le financement d'avocats les ayant assistés depuis 2010. Enfin, ils invoquent un préjudice d'agrément du fait de la détérioration de leur qualité de vie en raison des risques encourus dans le logement. Ils sollicitent une expertise sur pièces afin de pouvoir chiffrer avec précision le montant des préjudices subis. Ils demandent que les intérêts des indemnisations allouées courent du 14 mai 2018, date de l'assignation qu'ils ont fait délivrer à M. [X].



M. [X] conclut également à l'infirmation du jugement quant aux indemnisation allouées, et sollicite le rejet des prétentions des appelants. Il fait observer que les locataires n'ont formalisé aucune réclamation avant 2011, quand ils ont sollicité une réduction du loyer pour faire face à des problèmes financiers, réduction refusée. Il soutient que les locataires sont responsables de leur préjudice du fait des conditions d'occupation inadaptées (absence de ventilation, absence d'entretien). Il conteste les indemnisations allouées pour le préjudice matériel et le préjudice d'agrément, pour la même raison. Il soulève l'irrecevabilité de la demande d'expertise comme étant nouvelle en appel et sollicite son rejet, estimant qu'elle n'est pas fondée.





1) Sur la recevabilité et le bien-fondé de la demande d'expertise



a) Sur la recevabilité



Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. 



L'article 566 précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



En l'espèce, M. [F] et Mme [U] forment, dans le cadre de leurs demandes indemnitaires, une demande d'expertise sur pièces afin de chiffrer celles-ci. 



Cette demande n'a pas été formée devant le premier juge, la seule demande d'expertise présentée étant la désignation d'un 'expert médical' afin d'évaluer leurs préjudices corporels. Elle est donc nouvelle à hauteur d'appel. 



Cependant, dans la mesure où elle est accessoire à leur demande d'indemnisation de préjudices matériels, de jouissance et d'agrément, elle est recevable en appel.



b) Sur le bien-fondé



M. [F] et Mme [U] sollicitent une expertise sur pièces pour 'chiffrer avec précision le montant des préjudices qu'ils ont subis.'



Cependant, il résulte de leurs écritures et pièces qu'ils ont opéré un chiffrage précis et détaillé de leurs demandes par poste de préjudice, et ils ne précisent pas ce qu'apporterait l'expertise sur pièces par rapport à leurs demandes précises et étayées, étant rappelé qu'une expertise n'a pas vocation à suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve des faits à l'appui de leurs prétentions. En outre, la cour observe que cette demande intervient en fin d'instruction et que le conseiller de la mise en état n'en a pas été préalablement et utilement saisi.



Par conséquent, il convient de rejeter cette demande.



2) Sur l'état du logement et les responsabilités



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

 b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.



L'article 7 de la même loi énonce que le locataire est obligé :

b) d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.



S'agissant de la salubrité des logements, l'article L. 1331-22 du code de la santé publique, dans sa version applicable au présent litige (issue de l'ordonnance du 23 février 2010), dispose que les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux. Le représentant de l'Etat dans le département met en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition de faire cesser cette situation dans un délai qu'il fixe. Il peut prescrire, le cas échéant, toutes mesures nécessaires pour empêcher l'accès ou l'usage des locaux aux fins d'habitation, au fur et à mesure de leur évacuation. Les mêmes mesures peuvent être décidées à tout moment par le maire au nom de l'Etat. Ces mesures peuvent faire l'objet d'une exécution d'office.



M. [F] et Mme [U] soutiennent que le logement loué était insalubre et indécent.



a) Sur les désordres du logement



Un rapport du service communal d'hygiène et de santé environnementale de la ville de [Localité 9] en date du 19 avril 2011 a constaté l'humidité du logement, des traces d'infiltration, l'absence d'amenée d'air basse dans la cuisine équipée au gaz, des moisissures dans la salle de bain et d'autres pièces, en partie basse principalement. 



Trois procès-verbaux de constat d'huissier dressés les 30 mars 2012, 30 janvier 2013 et 17 juillet 2015, ce dernier au départ des locataires, ont également relevé une humidité présente dans le pavillon entraînant le décollement des revêtements, la dégradation des murs, des infiltrations, l'inadaptation de certains éléments électriques (anciens, situés en pièce humide). 



Enfin, il résulte de l'expertise, qui n'est pas utilement contestée, que :



- si la cuve à fioul devait être vidée et dégazée, il n'y avait pas de trace de gaz dans l'air respirable dans le logement,

- du plomb a été retrouvé dans la peinture écaillée de 4 radiateurs et dans la tuyauterie sous le lavabo de la salle d'eau, l'expert précisant d'une part que les seuils de valeur ont été dépassés et que 'ces échantillons sont susceptibles de constituer un risque d'exposition et d'intoxication au plomb' ; du plomb a également été trouvé dans l'eau sortant de l'évier de la cuisine et du lavabo de la salle de bain,

- l'installation électrique n'est pas conforme à la réglementation en vigueur et aux normes de sécurité selon le Consuel, malgré des interventions en 2002 et 2012,

- l'eau s'infiltre dans la cave par la descente du garage en cas d'orage,

- des traces d'infiltrations ont été constatées au plafond de la cave, mais anciennes, il n'y a plus d'infiltration en cours,

- présence d'humidité en partie basse des murs périphériques au niveau des plinthes, les revêtements muraux sont détériorés ; constat fait lors de plusieurs visites ; l'expert a précisé que cette humidité n'était 'pas de nature à remettre en question l'habitabilité du pavillon',

- traces d'infiltrations avec présence d'un taux d'humidité de 80 % sur le mur pignon,

- revêtements détériorés dans la chambre sur jardin en raison d'une ancienne infiltration,

- la cuisine n'a pas de fenêtre donnant sur l'extérieur et la porte donne sur la véranda ; la ventilation basse se fait dans le vide sanitaire, lui-même ventilé ; une ventilation haute a été posée en 2010, qui débouche dans les combles et non à l'extérieur,

- il y a de la moisissure sur les murs, résultat d'un problème de remontées capillaires, d'une mauvaise isolation thermique des murs, de l'inoccupation et du défaut de chauffage du logement et d'un problème de condensation et de ponts thermiques,

- le WC donne directement sur la cuisine, ce qui est contraire au règlement sanitaire départemental,

- l'alimentation du logement en gaz a été coupée car la cuisine n'est pas pourvue de sortie d'air, l'amenée d'air nécessite le détallonage des portes et la flamme de l'appareil de cuisson s'éteint lors de la manoeuvre de la porte du four,

- la véranda n'est ni chauffée ni ventilée, l'expert précise que ce n'est pas obligatoire,

- un échantillon de poussière a été analysé (de façon non contradictoire, en 2014, à la demande des locataires et hors la présence du bailleur et de l'expert) et a révélé une concentration notable de phénanthrène et de lindane (un pesticide).



L'expert a décrit le pavillon comme ancien, des années 1930, de qualité ordinaire et ne possédant pas une isolation renforcée, ce qui occasionne une déperdition énergétique, un phénomène de pont thermique qui peut expliquer le phénomène de moisissure. Il a précisé que le pavillon demeurait habitable et que 'le clos et le couvert sont néanmoins assurés.'



b) Sur les manquements allégués des locataires



Les manquements des locataires, ayant contribué à la survenance des désordres, sont susceptibles de réduire leur droit à indemnisation.



M. [X] a mis en cause, pour expliquer les constats réalisés, le manquement des locataires à leur obligation d'entretien du logement. Cependant, les constats versés aux débats ne relèvent pas de défaut d'entretien et, si une insuffisance de ventilation peut être retenue (notamment dans un rapport d'expertise amiable Cunningham & Lindsey à la demande de l'assureur de Mme [U] et M. [F]), il n'apparaît pas que cette insuffisance résulte du fait des locataires, étant précisé que l'insuffisance de ventilation des pièces humides a été constatée par plusieurs professionnels, comme résultant d'équipements de ventilation insuffisants, M. [X] ayant effectué des travaux à ce titre en cours de location.



De même, il leur a reproché d'utiliser une partie du logement à des fins professionnelles, estimant que ce manquement a contribué à la dégradation de l'état du logement. Cependant, il ne rapporte pas la preuve d'un lien de causalité entre l'utilisation du logement faite par les locataires à des fins professionnelles, par ailleurs non établie, et les désordres relevés.



Enfin, il a contesté l'analyse de l'eau pour la mesure du plomb faite par le laboratoire Eau de [Localité 10] le 31 mars 2015, comme n'ayant pas été faite conformément à l'arrêté du 11 janvier 2007. Cette analyse a été confiée au laboratoire Eau de [Localité 10] dans le cadre de l'expertise et l'expert en a repris les conclusions (dépassement de la teneur maximale en plomb de 10 µg/L dans l'eau de l'évier et du lavabo). Cependant, outre que M. [X] ne verse pas le rapport du laboratoire permettant de déterminer les conditions de prélèvement, cet arrêté fixe la limite de qualité des eaux par élément, dont le plomb (5 µg/L, cette valeur étant un objectif, la limite étant de 10 µg/L pour l'eau de consommation), mais ne précise pas les modalités de constitution d'échantillonnage, de sorte que la critique de M. [X] est inopérante. La cour rappelle en outre que les rapports de laboratoire ont également relevé un dépassement des seuils tolérés en plomb tant dans la peinture des radiateurs, que dans la tuyauterie sous le lavabo de salle de bain.



c) Sur l'insalubrité du logement



L'insalubrité d'un logement, au sens des dispositions précitées de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique, est constatée selon une procédure administrative et découle d'un arrêté préfectoral, alors que la décence s'intègre dans le cadre de relations contractuelles privées. 



Si les deux notions ne recouvrent pas les mêmes réalités juridiques, il existe des recoupements entre elles. Ainsi, l'article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise qu'un logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent. Tout logement insalubre est indécent. Mais tout logement indécent n'est pas insalubre.



En l'espèce, M. [F] et Mme [U] font état d'une "insalubrité" alors que cette notion, distincte de celle d'indécence, et avec laquelle elle ne doit pas être confondue, découle d'un arrêté préfectoral et d'une procédure administrative dont il n'est pas question en l'espèce.



Il ne peut donc être retenu que leur logement est insalubre, faute d'arrêté préfectoral ayant constaté cet état.



d) Sur l'indécence du logement



Les désordres relevés supra sont en premier lieu la présence de plomb dans la peinture des radiateurs et la tuyauterie, ainsi que dans l'eau sortant de l'évier de cuisine et du lavabo de salle de bain. Ce désordre, s'il ne peut permettre de qualifier le logement d'insalubre faute pour la procédure administrative idoine d'avoir été menée, justifie en revanche de qualifier le logement d'indécent.



Les autres désordres avérés sont une installation électrique non conforme et dangereuse, une humidité généralisée du logement due aux remontées capillaires, à une insuffisance d'isolation du logement, à des infiltrations depuis l'extérieur et entre les pièces, mais également une insuffisance de ventilation de la cuisine ayant conduit à la coupure de l'alimentation en gaz (l'alimentation haute aboutit dans les combles), la présence de moisissures dans différentes pièces et la communication des WC avec la cuisine en violation du règlement sanitaire départemental. 



En revanche, la présence de gaz dans l'air (émanations de fioul) n'a pas été établie, et il ne peut être retenu le rapport de l'IRES relatif à la présence de PCB dans une poussière, l'échantillon envoyé par courrier au laboratoire par les locataires n'ayant pas été prélevé contradictoirement, et sans précision des modalités de prélèvement ou de l'endroit de celui-ci.



Ainsi, quand bien même l'expert a précisé que le logement assurait le clos et le couvert, les infiltrations d'eau constatées, la présence de moisissure et d'humidité importante dans le logement sont contraires aux caractéristiques de décence définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 2 alinéa 1). De même, le système électrique non conforme et la ventilation insuffisante du logement, malgré les interventions du bailleur en cours de location, sont contraires à ce décret, article 2 alinéas 5) et 6). 



Il est par conséquent établi que le logement loué par M. [X] à Mme [U] et M. [F] est indécent.



Il convient dès lors de juger que le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation, et de garantie de jouissance paisible édictés par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précité.



3) Sur l'indemnisation des préjudices



a) Sur le préjudice de jouissance



M. [F] et Mme [U] sollicitent la somme de 131 593,22 euros représentant l'équivalent du montant total des loyers versés depuis l'entrée dans le logement (soit 120 593,22 euros), outre la somme de 11 000 euros pour la période allant d'octobre 2013 à juillet 2015, terme de la location, période pendant laquelle ils ont cessé de payer le loyer. Subsidiairement, ils sollicitent la somme de 86 032,96 euros représentant la totalité des loyers payés entre janvier 2010 (date du premier signalement) et juillet 2015 (soit 75 032,96 + 11 000).



Il a été établi supra que le logement loué était indécent notamment du fait de la présence de plomb dans les peintures et la tuyauterie de la salle de bain, ainsi que dans l'eau, ce dernier point exposant les locataires à un risque sanitaire depuis le début de location, contrairement au risque résultant de la présence de plomb dans la peinture, survenu suite à la dégradation de la peinture du fait de l'humidité du logement, en cours de location.



Il a également été établi que cette indécence, du fait de la présence de plomb et des autres facteurs relevés plus haut, s'était poursuivie, bien qu'à la suite de travaux réalisés par le bailleur en cours de location il ait été remédié à plusieurs désordres. Il n'en demeure pas moins que certains facteurs d'indécence, inhérents au logement, existaient dès le début de la location : communication WC-cuisine, électricité dangereuse, insuffisance de ventilation et d'isolation. L'humidité ambiante du logement et les infiltrations sont, elles, manifestement apparues en cours de location, les locataires n'ayant commencé à signaler ces difficultés qu'en 2010. Il convient également de tenir compte du fait que le gaz a été coupé en décembre 2013, puis en janvier 2014, privant les locataires de gaz et d'eau chaude, et qu'ils ont unilatéralement cessé de régler le loyer courant à compter d'octobre 2013 et ce jusqu'à la résiliation du bail en juillet 2015.



Il s'ensuit que si le premier juge a, à bon droit, écarté la qualification de logement insalubre, c'est à tort qu'il a retenu une indemnisation courant au regard d'un préjudice commençant en 2010. 



L'expert a proposé de retenir à titre d'indemnisation une réduction du loyer de 30 % du début de la location jusqu'en décembre 2013, puis un abattement total du fait de la privation de gaz à partir de cette date, soit la somme totale de 37 055 euros. Si cette modalité de calcul du préjudice apparaît pertinente, il convient de tenir compte d'une part d'une aggravation de l'état du logement à partir de 2010, de sorte que l'abattement de 30 % ne peut être retenu avant cette date, mais un abattement moindre à hauteur de 15 %, et d'autre part, de la cessation de paiement des loyers par les locataires d'octobre 2013 jusqu'au terme de la location.



Par conséquent, infirmant le jugement entrepris de ce chef, la cour condamne M. [X] à verser à M. [F] et Mme [U] la somme de 23 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance.



b) Sur le préjudice matériel



M. [F] et Mme [U] sollicitent la somme de 6 141,62 euros à ce titre, correspondant à la dégradation ou perte de meubles, vêtements, matériels, informatique, achat de déshumidificateurs, outre les sommes de 7 230 euros de frais d'avocat et de 5 790,91 euros de frais d'analyses et diagnostics.



Il sera rappelé que les frais d'avocat relèvent de l'indemnisation des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile, en tant qu'il s'agit de frais exposés par les locataires pour la défense de leurs intérêts dans la présente procédure, mais ne relevant pas de la liste des dépens. Ils seront donc examinés infra.



Au vu des justificatifs versés, l'expert a évalué le préjudice matériel des locataires à la somme de 3 000 euros, somme retenue par le premier juge au titre des dommages-intérêts alloués. 



M. [X] reproche aux locataires de solliciter l'indemnisation de vêtements et effets entreposés au sous-sol, pièce en terre battue nécessairement humide, et ainsi d'avoir contribué à la survenance de leur préjudice. Cependant, d'une part, il a été retenu l'indemnisation de vêtements, objets et effets entreposés au rez-de-chaussée du pavillon, et d'autre part il appartenait à M. [X], louant un pavillon avec un sous-sol susceptible de servir au stockage d'effets des locataires, de veiller à ce que l'humidité de cet espace ne contrevienne pas à cet usage, dont il n'est au demeurant pas rapporté la preuve qu'il en ait été fait par les locataires un usage inapproprié.



Il n'est produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal au titre de ce préjudice.



Cependant, il n'apparaît pas que le premier juge ait statué au titre des frais de diagnostic et analyses demandés en sus par M. [F] et Mme [U] en tant que préjudice matériel. 



Ils sollicitent la somme de 5 790,91 euros et versent les justificatifs correspondant. Toutefois, ne peut être retenue l'analyse de poussière réalisée en 2013 à la demande de M. [F] et Mme [U] mais non contradictoirement et sans l'aval de l'expert. Ainsi, au vu des justificatifs produits, il convient d'ajouter la somme de 5 000 euros au montant du préjudice matériel retenu.



La décision du premier juge sera donc infirmée de ce chef. Statuant à nouveau, la cour alloue à M. [F] et Mme [U] la somme de 8 000 euros à ce titre et condamne M. [X] à son paiement.



c) Sur le préjudice d'agrément



Le premier juge a condamné M. [X] à verser à M. [F] et Mme [U] la somme de 2 500 euros chacun au titre de ce préjudice. Les appelants sollicitent la somme de 15 000 euros chacun, faisant valoir le bouleversement de leurs conditions de vie depuis leur entrée dans le logement, la perte de temps pour faire reconnaître leurs droits et la dégradation de leur état de santé.



La cour rappelle que les appelants ont, devant le premier juge, formé une demande d'indemnisation provisionnelle au titre de leur préjudice corporel et ont sollicité une expertise pour évaluer celui-ci, et que le tribunal s'est déclaré incompétent pour statuer sur ces demandes, renvoyant au tribunal judiciaire de Créteil, selon chefs du jugement irrévocables comme n'ayant pas été frappés d'appel. Ils ne sont donc pas fondés à solliciter l'indemnisation d'un préjudice d'agrément au regard de leur état de santé procédant de l'état du logement loué, ce qui constituerait, si la cour y faisait droit, une double indemnisation du même préjudice.



Quant au préjudice résultant de l'altération de leurs conditions de vie du fait des désordres et de la perte de temps résultant de la procédure, c'est par des motifs exacts et pertinents, adoptés par la cour, que le premier juge leur a alloué à chacun des dommages-intérêts à hauteur de 2 500 euros en considération de l'exposition constante à un environnement chargé d'humidité, de la privation de chauffage et eau chaude pendant deux saisons hivernales et de l'inconfort en résultant. Il convient de confirmer la décision de ce chef.



Les sommes allouées à titre de dommages-intérêts seront assorties des intérêts légaux à compter du jugement, conformément à l'article 1231-7 du code civil. Il sera ajouté au jugement à ce titre.



Sur les frais du procès



Le sens de l'arrêt conduit à confirmer la décision quant aux dépens et aux frais irrépétibles.



Y ajoutant en appel, la cour condamne M. [X] aux dépens d'appel et à verser à M. [F] et Mme [U] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en appel, et rejette sa demande de ce chef.



PAR CES MOTIFS



La cour, sta