Cour d'Appel · 4ème Chambre — 22 janvier 2026

4ème Chambre





ARRÊT N° 28



N° RG 24/04019 

N° Portalis DBVL-V-B7I-U6TD



(Réf 1ère instance : 21/01492)



















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 JANVIER 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,

Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 06 Novembre 2025



ARRÊT : 



Par arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement le 22 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****



APPELANTE :



S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET DE CAUTIONS (CEGC)

agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]



Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Erwan LAZENNEC de l'AARPI CLL Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS







INTIMÉS :



Monsieur [J] [Z]

né le 19 Février 1991 à [Localité 7] (50)

[Adresse 8]

[Localité 4]



Représenté par Me Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES









S.E.L.A.R.L. [N] &ASSOCIES - Mandataires Judiciaires

représentée par Maître [H] [N] es qualité de liquidateur de la société SFMI (SOCIETE FRANCAISE DE MAISONS INDIVIDUELLES)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Signification de la déclration d'appel et des conclusions à personne habilitée







EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE





Le 8 mars 2016, M. [Z] a confié la construction d'une maison individuelle sur un terrain situé [Adresse 1] à [Localité 9] à la société Agecomi, exerçant sous l'enseigne commerciale Habitat plus, devenue par la suite la Société Française de Maisons Individuelles (la SFMI) sous les conditions suspensives suivantes à réaliser dans le délai de douze mois :

- acquisition du terrain par le maître d'ouvrage ;

- obtention des prêts ;

- obtention du permis de construire ;

- obtention de l'assurance dommages-ouvrage ;

- obtention de la garantie de livraison.



Le permis de construire a été accordé le 17 mars 2017. Le terrain a été acquis le 1er août 2017 et les prêts souscrits le 1er août 2017. La garantie de la société Compagnie européenne de garanties et cautions (la CEGC) a été signée le 7 novembre 2017. Et, l'attestation de l'assurance dommages-ouvrage est datée du 9 novembre 2017.



Le chantier a été déclaré ouvert le 30 janvier 2018.



Le 18 mars 2019, M. [Z] a fait constater par huissier le retard des travaux effectués sur le chantier.



Le 27 mars 2020, M. [Z] a mis en demeure le constructeur de reprendre les travaux de construction.



M. [Z] a assigné la société SFMI et son garant, la CEGC, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes aux fins de les voir condamnées à reprendre les travaux de construction et à lui verser une provision au titre des pénalités de retard contractuelles d'un montant de 14.319 euros. 



Par ordonnance du 3 décembre 2020, le juge des référés a fait droit à ces demandes.



La réception a été prononcée le 17 février 2021. 



Par actes d'huissier en date des 2 et 3 août 2021, M. [Z] a assigné la société SFMI et son garant, la CEGC, devant le tribunal judiciaire de Vannes aux fins de paiement des pénalités de retard et de dommages et intérêts.





Le 29 novembre 2022, la société SFMI a été placée en liquidation judiciaire et la SELARL [N] a été désignée en qualité de mandataire liquidateur. 

Par jugement en date du 21 mai 2024, le tribunal judiciaire de Vannes a : 

- Débouté M. [Z] de sa demande en paiement au titre des intérêts moratoires, des frais de loyer et de stockage, 

- Condamné la CEGC à verser à M. [Z] la somme de 16.466,42 euros au titre des pénalités de retard restant dues, 

- Fixé au passif de la liquidation judiciaire de la SFMI, solidairement avec la CEGC, la créance de M. [Z] aux sommes suivantes :

- 16.466,42 euros au titre des pénalités de retard restant dûes, 

- 282,09 euros au titre des frais de constat d'huissier, 

- Fixé au passif de la liquidation judiciaire de la SFMI la créance de la CEGC à titre de garantie des condamnations mises à sa charge, par le présent jugement, soit :

- 16.466,42 euros portant intérêt au taux légal majoré de 6 points à compter de la réception du recours adressé au titre des sommes acquittées,

- 4.300 euros au titre des frais irrépétibles, 

- Condamné in solidum la SFMI et la CEGC aux dépens, 

- Condamné la CEGC et la SELARL [N] en qualité de mandataire liquidateur de la SFMI à supporter les droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement, 

- Condamné in solidum la SELARL [N] en qualité de mandataire liquidateur de la SFMI et la CEGC à verser à M. [Z] la somme de 4.300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Déclaré irrecevable la SFMI en sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Débouté la CEGC de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Prononcé l'exécution provisoire de la présente décision.



La CEGC a relevé appel de cette décision le 4 juillet 2024.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2025.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions en date du 27 octobre 2025, la CEGC demande à la cour de : 

- La déclarer recevable et bien fondée en son appel, 

En conséquence y faisant droit, 

Statuant sur l'appel principal de la CEGC,

- Infirmer le jugement en ce qu'il a : 

- Condamné la CEGC à verser à M. [Z] la somme de 16.466,42 euros au titre des pénalités de retard restant dûes, 

- Condamne in solidum la SFMI et la CEGC aux dépens, 

- Condamné la CEGC et la SELARL [N] en qualité de mandataire liquidateur de la SFMI à supporter les droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement, 

- Condamné in solidum la SELARL [N] en qualité de mandataire liquidateur de la SFMI et la CEGC à verser à M. [Z] la somme de 4.300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

 

- Débouté la CEGC de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Confirmer le jugement en ce qu'il a : 

- Débouté M. [Z] de sa demande en paiement au titre des intérêts moratoires, des frais de loyer et de stockage, 

- Fixé au passif de la liquidation judiciaire de la SFMI la créance de la CEGC à titre de garantie des condamnations mises à sa charge, par le présent jugement, soit :

- 16.466,42 euros portant intérêt au taux légal majoré de 6 points à compter de la réception du recours adressé au titre des sommes acquittées,

- 4.300 euros au titre des frais irrépétibles, 



Statuant de nouveau,

- Débouter M. [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son encontre, 

- Condamner M. [Z] à lui verser une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Déclarer opposable l'arrêt à intervenir à la SELARL [N], en qualité de liquidateur de la SFMI, 

- Condamné M. [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel, 



 Statuant sur l'appel incident de M. [Z],

- Statuer ce que de droit sur les mérites de la demande de réformation du jugement en ce qu'il a débouté M. [Z] de ses demandes visant à voir fixer au passif de la société SFMI les sommes suivantes : 

- 16.514,58 euros au titre des pénalités de retard, 

- 5.620,95 euros au titre des intérêts moratoires, 

- 1.360 euros au titre des frais de location d'un lieu de stockage, 

- 1.307,34 euros au titre des loyers engagés en sus du crédit, 

- Débouter M. [Z] de sa demande de condamnation à son encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens.





Dans ses dernières conclusions en date du 23 octobre 2025, M. [Z] demande à la cour de : 

- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté M. [Z] de ses demandes visant à voir fixer au passif de la société SFMI les sommes suivantes :

- 16.514,58 euros au titre des pénalités de retard, 

- 5.620,95 euros au titre des intérêts moratoires, 

- 1.360 euros au titre des frais de location d'un lieu de stockage, 

- 1.307,34 euros au titre des loyers engagés en sus du crédit, 

- Le confirmer pour le surplus, 

Ce faisant,

-Fixer au passif de la liquidation de la société SFMI les sommes suivantes :

- 16.514,58 euros au titre des pénalités de retard, 

- 282,09 euros au titre des frais de constat d'huissier,

- 5.620,95 euros au titre des intérêts moratoires, 

- 1.360 euros au titre des frais de location d'un lieu de stockage, 

- 1.307,34 euros au titre des loyers engagés en sus du crédit, 

- Condamner en deniers ou quittance la CEGC à lui payer la somme 30.833,58 euros au titre des pénalités de retard, 

- Débouter toute partie de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes, 

- Condamner in solidum la SELARL [N], ès qualités de liquidateur de la société SFMI et la CEGC à lui payer la somme de 4.300 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel, 

- Condamner les mêmes aux entiers dépens en ce compris l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement et d'encaissement prévus aux articles L. 111-8 et L. 124-1 du code des procédures civiles d'exécution, en application des dispositions de l'article R.631-4 du code de la consommation. 



La SELARL [N] n'a pas constitué avocat devant la cour. La déclaration d'appel et les conclusions du 26 septembre 2024 de la CEGC lui ont été signifiées, à personne morale, le 27 septembre 2024. Les conclusions de la CEGC du 27 octobre 2025 lui ont été signifiées le 29 octobre 2025. M. [Z] a signifié ses conclusions du 26 décembre 2024 le 24 janvier 2025. 





MOTIFS



Sur la demande de pénalités de retard



- Sur la caducité ou la résolution du contrat opposée par la CEGC



Le tribunal a rejeté l'opposition de la caducité du contrat principal au motif qu'elle est intervenue après l'exécution du contrat, la maison ayant été construite et l'entrepreneur payé, la caducité n'ayant jamais été invoquée en cours d'exécution du contrat. Il a également rejeté l'opposition de la résolution du contrat principal au motif que le constructeur n'a jamais accepté de mettre fin au contrat, les travaux s'étant poursuivis et le chantier étant allé à son terme. 



La CEGC expose que des conditions suspensives (assurance dommages-ouvrage ; surtout acquisition du terrain ; garant de livraison) au contrat ont été levées après la date prévue dans le contrat, à peine de caducité, peu importe que la maison ait été construite, l'article 1186 du code civil n'étant pas applicable. La CEGC soutient par ailleurs que M. [Z] avait manifesté clairement et sans équivoque sa volonté d'obtenir la résolution du contrat de CCMI par courrier du 2 novembre 2018.



M. [Z] fait valoir que la CEGC ne peut pas opposer la caducité dont le débiteur principal a poursuivi l'exécution jusqu'à son terme, renonçant aux conditions suspensives qui ont toutes été levées avant le début des travaux. Il rétorque qu'en tout état de cause, le non-respect des conditions suspensives est sanctionné par la nullité et que certaines conditions suspensives n'ont été édictées que dans son intérêt. Il remarque que la CGEC était avertie du caractère tardif de la levée des conditions suspensives, que la possibilité pour la caution d'opposer une exception personnelle n'est entrée en vigueur qu'au 1er janvier 2022 de sorte que la CEGC n'est pas fondée à opposer une exception non inhérente à la dette de M. [Z]. Il souligne que la garantie de livraison étant d'ordre public, elle ne saurait être mise en cause par le garant. Enfin, M. [Z] répond que le contrat principal n'a pas été résolu, les parties ayant exécuté l'entièreté de leurs obligations et aucune restitution n'ayant d'ailleurs été faite. 



***



La garantie de livraison à prix et délais convenus, prévue par l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, constitue une garantie légale d'ordre public, distincte d'un cautionnement. Elle n'est pas un engagement d'une caution ordinaire mais une garantie autonome, l'établissement financier se portant garant de sa propre dette, d'une dette qui lui est donc personnelle (3e Civ., 4 octobre 1995, pourvoi n° 93-18.313, Bull. 1995, III, n° 213 ; 1re Civ., 3 juillet 2001, pourvoi n° 98-12.570, Bull. 2001, I, n° 200). 

 

Ainsi, la garantie ne peut être privée d'efficacité par l'effet d'une novation du contrat de construction d'une maison individuelle (3e Civ., 4 juin 2003, pourvoi n° 99-17.185, Bull. 2003, III, n° 120). Elle subsiste malgré la résiliation du contrat de construction (3e Civ., 22 septembre 2010, pourvoi n° 09-15.318, Bull. 2010, III, n° 164). 



Dans ces circonstances, étant autonome et personnelle, la CEGC est mal fondée à opposer l'hypothèse d'une caducité ou d'une résolution du contrat entre M. [Z] et la société SFMI. Seront appliquées les règles propres à la mise en oeuvre de la garantie de livraison.





- Sur la garantie de la CEGC



Le tribunal a relevé que les travaux devaient s'exécuter dans un délai de 12 mois à compter de l'ouverture du chantier, le 30 janvier 2018, et donc se terminer au 30 janvier 2019. Il a rejeté l'existence d'un retard aux torts du maître de l'ouvrage qui aurait demandé l'annulation du contrat, qui aurait modifié le mode de chauffage, qui aurait tardé à signer un devis, et qui aurait tardé à réaliser les travaux réservés. Il a considéré qu'en tout état de cause, il n'est pas démontré que cela aurait eu un effet suspensif.



La CGEC réplique que le délai d'exécution contractuel de 12 mois a commencé à courir au plus tôt à compter du 9 février 2018 pour s'achever le 9 février 2019 et que le chantier a été suspendu en raison de la demande d'annulation du contrat par M. [Z], des modifications du système de chauffage, et de la période de Covid.



M. [Z] rappelle que sa demande de résolution du contrat avait pour objectif de faire réagir le constructeur, qu'il n'est pas à l'origine du changement de chauffage, que les travaux réservés étaient des embellissements postérieurs à la livraison de la maison, que la maison devait en tout état de cause être livrée avant la période du Covid.



***



Aux termes de l'article L. 231-6, c) du code de la construction et de l'habitation, en cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.



Selon l'article R. 231-14 du même code, en cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l'article L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard.



Le point de départ du délai d'exécution dont le non-respect est sanctionné par des pénalités de retard est la date indiquée au contrat pour l'ouverture du chantier (3e Civ., 12 octobre 2017, pourvoi n° 16-21.238, Bull. 2017, III, n° 116).



En matière de contrat de construction de maison individuelle, les pénalités de retard ont pour terme la livraison de l'ouvrage et non la réception (3 Civ., 16 janvier 2008, pourvoi n°06-21.782, Bull. 2008, III, n° 7 ; 3e Civ., 4 février 2016, pourvoi n°14-25.701).



En l'espèce, les conditions particulières du contrat prévoient que les travaux commenceront dans le délai de trois mois à compter de la réalisation des conditions suspensives et que la durée d'exécution des travaux sera de 12 mois à compter de l'ouverture du chantier. Le chantier a été déclaré ouvert le 30 janvier 2018, dans le délai de trois mois suivant la réalisation de la dernière condition suspensive. Par conséquent, les travaux devaient se terminer le 30 janvier 2019.



Il n'est pas contesté que la livraison a eu lieu le 17 février 2021, date de réception des travaux. Le retard est donc de 749 jours.



Il résulte cependant de l'article 2-6 des conditions générales du contrat de construction que le délai de construction pourra être prorogé notamment :

- pour des interruptions imputables au maître d'ouvrage notamment celles provoquées par des retards de paiement ;

- en cas de modifications demandées par le maître d'ouvrage, notamment par voie d'avenants ou imposées par l'administration ;

- en cas de force majeure ou de fait fortuit.



M. [Z] a bien sollicité l'annulation du contrat de construction dans un courrier du 2 novembre 2018. Toutefois, il résulte de ses échanges avec le constructeur et le garant, et d'un procès-verbal d'huissier du 18 mars 2019, que seul le terrassement et une dalle en béton avaient été réalisés et que les travaux n'étaient toujours pas arrivés au stade hors d'eau, hors d'air. Un courriel interne à l'entreprise de construction indique que le retard est dû au maçon et à l'impossibilité de trouver un artisan pour poser un plafond chauffant. Le courrier en réponse du constructeur du 22 janvier 2019 montre que le constructeur n'opposait à cette date aucune interruption imputable au maître d'ouvrage. En outre, la CEGC ne prouve pas que ce courrier a eu un effet suspensif imputable à M. [Z], celui-ci pouvant légitimement exprimer son exaspération face au retard important à cette date du chantier, le constructeur n'y ayant répondu officiellement que le 22 janvier suivant, permettant ainsi une reprise du chantier à compter du 6 février 2019.



S'agissant du remplacement du plafond chauffant par un plancher chauffant, il ressort des échanges déjà cités ci-dessus que cette modification est due à l'impossibilité pour le constructeur de trouver un artisan, que M. [Z] s'est résigné à l'accepter et qu'il avait, par courrier, dès le 6 février 2019 validé ce choix auprès du constructeur. Par conséquent, même si la formalisation par un avenant n'a été signée que le 28 septembre 2019, les parties s'étaient entendues dès le 6 février sur ce type de chauffage. La CEGC ne prouve donc pas que cette nouvelle modalité de chauffage est imputable à M. [Z] et a causé un retard supplémentaire dans l'exécution du chantier.



Quant à la suspension des délais pendant la période juridiquement protégée liée au Covid, les parties s'accordent pour retenir un délai de suspension de 104 jours, en application de l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 (pages 24 des conclusions de M. [Z] et 32 de celles de la CEGC).



En conclusion, la CEGC ne justifie d'aucune cause de suspension imputable à M. [Z]. Le nombre de jour de retard ouvrant droit à pénalité est donc bien de 645 jours. Le prix convenu concernant la construction s'élevait à 143.188 euros, soit une pénalité d'un montant de 47,73 euros par jour de retard. Le montant total des pénalités de retard est donc bien de 30.785,42 euros (645 x 47,73). Il n'est pas contesté que M. [Z] a obtenu une provision par le juge des référés, d'un montant de 14.319 euros, intégralement payée. Le restant dû est de 16.466,42 euros. 



Le jugement sera donc confirmé de ce chef.





Sur la demande de dommages et intérêts dirigée contre le constructeur



Le tribunal a rejeté la demande au titre des intérêts moratoires, des frais de loyer et de stockage au motif que ces frais sont déjà réparés par les pénalités de retard, qui comprennent le préjudice de jouissance et les conséquences économiques prévisibles. Il a en revanche jugé bien fondée la demande d'indemnisation des frais de constat d'huissier.



M. [Z] considère que les pénalités de retard réparent un préjudice distinct des intérêts bancaires moratoires qu'il a dû payer, du loyer qu'il a dû régler, ainsi que de frais de stockage et de constat d'huissier.



***



Les pénalités prévues à l'article R. 231-14 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas exclusives de l'allocation de dommages-intérêts (3e Civ., 28 mars 2007, pourvoi n° 06-11.313, Bull. 2007, III, n° 44 ; 3e Civ., 27 février 2013, pourvoi n° 12-14.090, Bull. 2013, III, n° 30), dès lors qu'ils réparent un préjudice distinct de celui indemnisé au titre de ces pénalités (3e Civ., 28 septembre 2023, pourvoi n° 22-18.237).



En l'espèce, M. [Z] allègue avoir été contraint de suspendre le crédit immobilier souscrit auprès de sa banque à compter de juin-juillet 2019 et d'acquitter des intérêts moratoires d'un montant de 5.620,95 euros. Cependant, en se contentant de produire un tableau d'amortissement de son prêt (pièce 22), il ne justifie pas d'un préjudice distinct en lien de causalité avec le retard, ni du paiement de la somme de 5.620,95 euros d'intérêts moratoires.



M. [Z] indique avoir été contraint à compter du mois de décembre 2020 d'emménager chez une amie et de payer la moitié du loyer jusqu'à la réception des travaux, soit jusqu' au 17 février 2021. Or, l'attestation qu'il verse aux débats (pièce n°24) n'est accompagnée d'aucune preuve de l'identité de la personne qui l'a signée, ni d'aucun autre élément de preuve du paiement d'un loyer. En tout état de cause, le paiement de loyers pour un appartement occupé en raison du retard apporté à la livraison est déjà indemnisé par les pénalités de retard prévues à l'article R. 231-14 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation.



De la même façon, les loyers qu'il dit avoir réglés pour le stockage de matériel pour une période du 1er novembre 2019 au 31 mars 2021 coïncidant avec celle du retard du chantier, sont déjà indemnisés au titre des pénalités de retard.



En revanche, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que les frais d'huissier de justice pour faire constater l'absence d'avancement de chantier étaient un préjudice distinct de ceux indemnisés par les pénalités de retard.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [Z] de ses demandes d'indemnisation des intérêts bancaires moratoires, des frais de loyer et de stockage et jugé bien fondée la demande d'indemnisation du constat d'huissier à hauteur de 282,09 euros.





Sur les dépens et les frais irrépétibles



Compte-tenu de l'issue du litige, le jugement sera confirmé au titre des dépens et des frais irrépétibles et seule la CEGC sera condamnée à payer à M. [Z] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et aux dépens d'appel.



Adoptant les mêmes motifs que le tribunal, la demande de M. [Z] tendant à voir mettre à la charge des débiteurs l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement du créancier sera accueillie, en ce que le débiteur est un consommateur et la CEGC un professionnel au sens de l'article R. 631-4 du Code de la consommation qui dispose que lors du prononcé d'une condamnation, le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées de l'équité ou de la situation économique du professionnel condamné, mettre à sa charge l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l' article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.







PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire,



Confirme le jugement du 21 mai 2024 du tribunal judiciaire de Vannes 



Y ajoutant,



Condamne la CEGC à supporter les droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement en cause d'appel ;



Condamne la CEGC à payer à M. [Z] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;



Condamne la CEGC aux dépens d'appel. 





Le Greffier, Le Président,