Cour d'Appel · Chambre civile section A — 20 janvier 2026

N° RG 24/04034

N° Portalis DBVM-V-B7I-MPL6



C1



















































































Copie exécutoire délivrée



le :







à :



la SELARL [12]



la SCP MAGUET & ASSOCIES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE CIVILE SECTION A

ARRÊT DU MARDI 20 JANVIER 2026



Appel d'un jugement (N° R.G. 22/00743)

rendu par le tribunal judiciaire de Vienne

en date du 19 septembre 2024

suivant déclaration d'appel du 22 novembre 2024





APPELANTS :



M. [V] [S]

né le 28 novembre 1975 à [Localité 20] 

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 5]



M. [K] [U]

né le 06 mai 1979 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]



S.A.R.L. [15] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 4]

[Localité 6]



S.A.R.L. [19] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 6]



représentés par Me Elodie BORONAD de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocate au barreau de VALENCE, plaidant par Me Guillaume BLANC avocat au même cabinet







INTIMÉE :



Mme [A] [Y] [P]

née le 06 mars 1982 à [Localité 13] 

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 8]



représentée par Me Laurent MAGUET de la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU







COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Catherine Clerc, présidente,

Mme Véronique Lamoine, conseiller,

Mme Raphaële Faivre, conseiller,



Assistées lors des débats de Anne Burel, greffier









DÉBATS :



A l'audience publique du 24 novembre 2025, Madame Lamoine, conseiller, a été entendue en son rapport.



Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu.

*****



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon "pacte d'associés" et statuts en date du 20 janvier 2020, et après deux années de développement par les associés fondateurs, la société [14] ayant pour objet toutes opérations immobilières, diverses prestations de conseil et la prise d'intérêts et participations dans des fonds d'investissement, a été constituée entre : 

- Mme [P], notaire assistante,

- M. [S], marchand de biens,

- la société [19] gérée par M. [U].



Mme [P] et M. [S], nommés cogérants, étaient associés majoritaires comme détenant chacun 375 parts sur les 1 000 composant le capital, la société [19] détenant le surplus soit 250 parts correspondant à 25 %.



Dès le mois de mars 2020, les associés ont convenu du départ de Mme [P] de la société [14], ce qui a conduit, à l'issue d'un processus de médiation, à la signature entre eux le 8 octobre 2020 d'un protocole d'accord transactionnel prévoyant notamment :

- la cession des parts de Mme [P] dans la société à M. [S] et à M. [U], à hauteur de 125 parts pour le premier et de 250 parts pour le second,

- la cession de ses droits indivis dans la marque [15] à M. [S] et M. [U] dans une certaine proportion,

- le versement par la société [14] à Mme [P], en contrepartie du travail effectué par cette dernière depuis 2018, de commissions d'un montant déterminé au titre de trois dossiers d'opérations immobilières en cours, dont l'un intitulé "Dossier de [Localité 17]" pour lequel il était convenu du versement d'une commission d'un montant de 75 000 €, payable à hauteur de 40 000 € le jour de la signature de l'acte réitératif, et 35'000 € dans le délai maximum de douze mois suivant cette dernière date.



Aux clauses IV-3 "Exécution de bonne foi" et IV-4 "non-aboutissement - erreur de gestion mauvaise foi" du protocole, les parties ont encore convenu, s'agissant des commissions sur les opérations en cours :

- que MM. [S] et [U] s'engageaient à exécuter le protocole de bonne foi et à tout mettre en oeuvre pour que les projets en cours se réalisent et que Mme [P] puisse percevoir les commissions prévues,

- qu'en cas de non-réalisation d'un projet, ils s'obligeaient, ainsi que la société [14], à justifier avoir accompli toutes diligences en vue de la réussite du projet, dont six étaient énoncées de façon non limitative, à défaut de quoi la société [14] serait redevable de l'ensemble des sommes dues.



Par ailleurs, une clause IV-7 prévoyait notamment, selon diverses modalités précisément décrites :

- une obligation d'information de la société [14] et de MM. [S] et [U] envers Mme [P] au moins une fois par mois concernant les dossiers en cours,

- un droit à l'information de Mme [P] comportant la possibilité d'interroger par écrit MM. [S] et [U] sur l'avancement des dossiers, sous la sanction, en l'absence de réponse dans les huit jours de la réception d'une lettre de mise en demeure, que "les rémunérations prévues au (...) protocole seront dues" sans que la non-réalisation des conditions suspensives de paiement des commissions puisse lui être opposée.



Enfin, au protocole d'accord étaient annexés des engagements de caution solidaire manuscrits de M. [S] et de M. [U], du même jour, en garantie de toutes obligations consenties par la société [14] dans le protocole, dans la limite de 110 000€.



Toutes les sommes stipulées dans le protocole ont été réglées à Mme [P], à l'exception de la commission de 75 000 € au titre du dossier de [Localité 17].



Après l'envoi de deux mises en demeure successives les 11 puis 22 octobre 2021 par lesquelles elle demandait notamment à MM. [S] et [U] de lui transmettre toutes informations sur l'avancement du dossier de [Localité 17], Mme [P] n'obtenait une réponse par courriel de M. [U] que le 6 décembre 2021.



Par lettres recommandées de son conseil en date du 13 janvier 2022, elle mettait MM. [S] et [U], la société [19] et la société [14] en demeure de lui régler la somme de 75 000 € pour défaut de réponse à ses mises en demeure dans le délai imparti.



Ces derniers y répondaient par une lettre de leur conseil en date du 25 janvier 2022 exprimant leur refus de tout règlement, au motif que les conditions contractuelles de paiement de la commission pour le dossier de [Localité 17] ne seraient pas réunies, et en invoquant, pour le surplus, l'insertion dans le protocole d'une clause léonine ainsi que la mauvaise foi de Mme [P].



C'est dans ces conditions que, par actes du 31 mai 2022, Mme [P] a assigné MM. [S] et [U], la société [19] et la société [14] devant le tribunal judiciaire de Vienne pour les voir condamner solidairement à lui payer la somme principale de 75 000 € outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 janvier 2022, ainsi que des dommages-intérêts pour résistance abusive et une indemnité de procédure.





Par jugement du 19 septembre 2024, le tribunal saisi a :

- dit que l'indemnité de 75'00 € visée dans le paragraphe "Droit à l'information" du protocole transactionnel constitue une clause pénale,

- condamné solidairement MM. [S] et [U], la société [19] et la société [14] à régler à Mme [P] la somme de 20 000 €, outre intérêts au taux légal à la mise en demeure du 13 janvier 2022,

- débouté Mme [P] du surplus de ses prétentions,

- condamné in solidum MM. [S] et [U], la société [19] et la société [14] aux dépens et à payer à Mme [P] une indemnité de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- écarté l'exécution provisoire.

 



Par déclaration au greffe en date du 22 novembre 2024, MM. [S] et [U], la société [19] et la société [14] ont interjeté appel de ce jugement. 



Par dernières conclusions notifiées le 15 juillet 2025, MM. [S] et [U], la société [19] et la société [14] demandent à cette cour de réformer le jugement déféré en ce qu'il les a condamnés à paiement et, statuant à nouveau, de :



A titre principal :

- rejeter l'intégralité des demandes de Mme [P],

- rejeter les demandes formées à titre d'appel incident,



A titre subsidiaire :

- minorer le montant de la clause pénale et fixer à 2 000 € le montant de la pénalité due au titre du protocole transactionnel,



En tout état de cause :

- condamner Mme [P] aux entiers dépens de l'instance et à leur payer une somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils font valoir :

- que la vente prévue dans l'opération immobilière de [Localité 17] ne s'est pas réalisée,

- qu'aucun manquement à leur devoir contractuel d'information n'est, par ailleurs, établi, le tribunal ne l'ayant pas caractérisé,

- que, dans ses mises en demeure, Mme [P] leur réclamait, à défaut de réponse, une indemnité de 2 000 €, et qu'elle fait donc preuve de mauvaise foi en réclamant aujourd'hui la somme de 75 000 €,

- qu'aucun préjudice n'est résulté de la circonstance que le délai de réponse de 8 jours n'a pas été respecté par eux,

- qu'au-delà, l'article 6 de la loi dite Hoguet (Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) interdit notamment aux professionnels de l'immobilier tout paiement d'une somme d'argent représentative d'honoraires avant que l'opération sur laquelle elle porte ait été effectivement réalisée, et que faire droit à la demande de Mme [P] constituerait un détournement de cette règle,

- que la clause invoquée par Mme [P] pour réclamer le paiement sur la seule base du non-respect d'un délai de 8 jours est léonine, illicite et à tout le moins inopposable, moyen auquel le premier juge n'a pas répondu,

- qu'en effet, Mme [P] est une professionnelle du droit, et qu'elle a fait insérer cette clause totalement déséquilibrée dans le protocole, au mépris de la loi Hoguet ce qui la rend illicite, sans informer ses cocontractants et en abusant de sa qualité de spécialiste du droit, 

- qu'en outre, elle était parfaitement informée de l'avancement de l'opération en cause dès lors que l'un des vendeurs, M. [T], était son client ce qui constitue un conflit d'intérêt particulièrement grave la privant en toute hypothèse du droit de se prévaloir de la clause en litige,

- subsidiairement, que le premier juge a justement modéré le montant de la clause qu'il a considérée comme clause pénale, étant souligné que le délai de réponse n'a pas été respecté de seulement quelques jours, et qu'aucun préjudice n'est réellement démontré, Mme [P] étant par ailleurs personnellement informée ainsi qu'il vient d'être évoqué,

- que néanmoins, la sanction a été surévaluée, alors même que Mme [P] réclamait dans ses mises en demeure une indemnité de 2 000 € ; que la cour limitera donc la clause pénale à ce dernier montant,

- que Mme [P] a violé la clause de confidentialité prévue au protocole en révélant à son client M. [T] l'existence d'une commission de 75 000 € à son profit en qualité d'apporteur d'affaire, ce qui conduit à rejeter sa demande actuelle en vertu de l'exception d'inexécution.





Mme [P], par dernières conclusions (n° 2) notifiées le 14 octobre 2025, demande à cette cour de :

- confirmer le jugement déféré seulement en ce qu'il a condamné in solidum M. [S], M. [U], la société [19] et la société [14] aux dépens, 

- l'infirmer pour le surplus, et statuant de nouveau : 


juger ses demandes recevables et bien fondées, 

juger que MM. [S] et [U] et les sociétés [19] et [14] ont manqué à leur obligation d'information résultant de l'article IV-7 du protocole transactionnel du 8 octobre 2020, 

les condamner en conséquence in solidum à lui verser l'indemnité contractuelle de 75 000 €, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 janvier 2022, 

les condamner in solidum à lui verser la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et en réparation de leur mauvaise foi dans l'exécution du protocole d'accord transactionnel, 

les condamner in solidum à lui verser la somme de 8 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais engagés en première instance,


 



Y ajoutant, 

- juger que MM. [S] et [U] et les sociétés [19] et [14] ont commis une erreur de gestion au sens de l'article IV-4 du protocole d'accord transactionnel signé le 8 octobre 2020, 

- les condamner en conséquence in solidum à lui verser l'indemnité contractuelle de 75 000 € au titre de l'opération de [Localité 18], outre intérêts au taux légal courant à compter de la décision à intervenir, 

- ordonner la capitalisation des intérêts à compter de l'assignation,

- condamner in solidum MM. [S] et [U] et les sociétés [19] et [14] aux entiers dépens d'appel et à lui verser la somme de 12 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais engagés en appel. 



Elle fait valoir :

- que les rémunérations contractuellement convenues étaient tout à fait légales et justifiées par l'important travail qu'elle avait fourni depuis l'année 2018 pour le lancement et le développement de la société,

- qu'il ne peut lui être reproché aucun conflit d'intérêt dès lors qu'elle avait renoncé à sa charge de notaire en août 2018 pour se consacrer pleinement à cette tâche,

- que le protocole fait la loi entre les parties, sa rédaction ayant été encadrée par leurs avocats respectifs et chacun ayant librement consenti aux clauses qu'il contient,

- que la clause en litige, relative à l'obligation d'information, n'était que la contrepartie de la circonstance qu'elle n'avait plus la main sur l'issue des opérations immobilières en cause, de laquelle dépendait la rémunération stipulée, puisqu'elle quittait la société et n'avait plus accès aux informations nécessaires,

- qu'il convient de rappeler que ses cocontractants s'étaient engagés, aux termes du protocole, à l'informer spontanément et mensuellement de l'avancée des opérations ce qu'ils n'ont jamais fait,

- que la clause n'est ni illicite ni léonine, qu'elle n'a pas rédigé seule ce protocole et que ses cocontractants avaient toute capacité d'en apprécier le contenu et les conséquences, 

- que le tribunal a justement retenu que la loi Hoguet ne pouvait être opposée puisqu'elle demande l'application d'une clause prévoyant une indemnité sanctionnant le manquement à des obligations contractuelles, et non pas d'une commission dépendant du succès ou non d'une opération immobilière,

- que l'allégation d'un non-respect de son obligation de confidentialité ne repose sur aucun élément concret ; qu'en effet, M. [T] évoque, dans le courriel litigieux une "rémunération d'apporteur d'affaire" la concernant, ce qui ne permet pas de rattacher ce point avec la teneur du protocole,

- qu'il ne s'agit pas, contrairement à ce qu'a considéré le tribunal, d'une clause pénale,

- qu'il est au demeurant inexact de soutenir qu'elle n'a subi aucun préjudice,

- qu'en effet, les appelants ont omis de l'informer de la teneur du litige en exécution forcée de la vente ayant conduit à un jugement du tribunal judiciaire de Valence du 28 mai 2024, celui-ci révélant l'erreur de gestion commise par eux en ce qu'ils n'ont pas accompli les diligences conditionnant la levée d'option, obérant de ce fait la régularisation de la vente, ce qui justifient qu'ils soient condamnés à lui verser une seconde indemnité de 75 000 € à ce titre,

- que ne peuvent lui être opposées les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, que les appelants ne reprennent pas, au demeurant, au dispositif de leurs conclusions, dès lors que cette nouvelle demande résulte de la révélation d'un fait, à savoir la connaissance par elle du jugement du 28 mai 2024 qui ne lui a été révélé que par les écritures des parties adverses en cause d'appel,

- que les appelants ont fait preuve de mauvaise foi, en lui transmettant des informations partielles et tardives qui ne lui permettaient pas d'avoir un éclairage précis sur l'avancée des opérations, et ils ne l'ont pas davantage informée de la procédure judiciaire parallèle en exécution forcée, enfin ils ont, contre toute évidence, contesté leurs manquements alors qu'ils n'avaient en rien respecté leur devoir d'information, ce qui justifie sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.



Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé.



L'instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 4 novembre 2025.





MOTIFS



Sur les demandes principales



# Sur la demande de Mme [P] en paiement d'une somme de 75 000 €



Mme [P] fonde cette demande, au vu de ses écritures, sur le non-respect, par MM. [S] et [U], de leur obligation d'information et sur l'application de la clause venant sanctionner ce défaut d'information ainsi libellée in fine de l'article IV-7 du protocole transactionnel :



'Enfin, Madame [P] aura la possibilité d'interroger par écrit Monsieur [S] et Monsieur [U] sur l'avancement des dossiers.

MM. [S] et [U] devront lui apporter une réponse sous huit jours.

À défaut, Madame [P] pourra mettre en demeure ces derniers de fournir tous justificatifs attestant de l'avancement des dossiers. 

Si Monsieur [S] et Monsieur [U] ne s'exécutent pas dans les huit jours suivant la réception de cette mise en demeure, les rémunérations prévues au présent protocole seront dues à Madame [P], sans que Monsieur [S] et Monsieur [U] ne puissent lui opposer le non réalisation des conditions suspensives de paiement des commissions susmentionnées.' 



Mme [P] demande l'infirmation du jugement déféré tout d'abord en ce qu'il a qualifié de clause pénale l'indemnité contractuelle ainsi stipulée, sans pour autant expliquer en quoi cette qualification serait en l'espèce impropre ou erronée, alors même qu'elle se prévaut, dans le même temps, d'une décision de la Cour de cassation (3è civ., 20 décembre 2006, n° 05-20.065) relative à l'application d'une clause pénale.



Sur ce point, la clause pénale est définie par l'article 1231-5 du code civil comme la stipulation que 'celui qui manquera d'exécuter (le contrat) paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts'. 



Dans le cas présent, la clause invoquée par Mme [P] a bien pour vocation de sanctionner, par le paiement d'une somme déterminée à l'avance, le manquement de M. [S] et M. [U] à leur obligation contractuelle de répondre dans les huit jours à la mise en demeure que leur adresserait Mme [P] de fournir tous justificatifs attestant de l'avancement des dossiers immobiliers en cours. 



La circonstance que le contrat ait qualifié les sommes ainsi stipulées de 'rémunérations' et non pas de dommages-intérêts relève manifestement d'un raccourci malheureux et ne saurait priver ces sommes de leur caractère indemnitaire, la formulation de la clause aux termes de laquelle :'si Monsieur [S] et Monsieur [U] ne s'exécutent pas dans les huit jours (...) de la mise en demeure' une certaine somme sera due signifiant suffisamment clairement que les parties au protocole ont ainsi entendu sanctionner le défaut d'exécution de la dite obligation par le paiement d'une indemnité.



Il s'agit donc bien, ainsi que l'a considéré le premier juge, d'une clause pénale telle que régie par le texte ci-dessus rappelé, lequel prévoit notamment la possibilité, même d'office, pour le juge saisi de la modérer ou de l'augmenter si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 



Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a ainsi qualifié cette clause.



Les appelants sont donc mal fondés à voir qualifier cette clause d'illicite au moyen qu'elle tendrait, selon eux, à contourner les dispositions de la loi Hoguet interdisant le paiement d'une somme d'argent représentative d'honoraires sur une opération immobilière avant que l'opération soit effectivement réalisée, dès lors que le paiement convenu en l'espèce porte non pas sur des honoraires mais sur une indemnité, peu important que le montant de cette dernière soit stipulé correspondre au montant de la rémunération qui était prévue en cas de succès de l'opération.



Par ailleurs, c'est en vain qu'ils soutiennent que la clause ainsi stipulée serait léonine. 

Cette notion vise en effet, en droit des sociétés aux termes de l'article 1844-1 du code civil, à sanctionner toute clause relative aux profits ou aux charges créant un déséquilibre manifeste entre les associés ; l'article 1171 du même code sanctionne, de même, toute clause d'un contrat d'adhésion qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectives des parties au contrat.



Or, en l'espèce, le protocole signé entre les parties n'est pas un contrat d'adhésion, aucun élément du dossier ne permettant d'estimer ou de conclure qu'il aurait été, selon l'article 1171, déterminé à l'avance par l'une des parties et non négociable, la seule circonstance que Mme [P] soit une professionnelle du droit et soit présentée comme 'notaire assistante' dans le pacte d'associés et dans les statuts constitutifs de la société [15] étant insuffisante à établir, ainsi qu'il est allégué par les appelants, que cette dernière aurait abusé de cette qualité pour 'faire insérer cette clause dans le protocole' (sic). 



Par ailleurs, il ne ressort pas de la lecture de la clause litigieuse qu'au regard du contexte de la signature du protocole, elle aurait créé un 'déséquilibre manifeste' entre les droits et obligations des signataires de ce dernier ; en effet, l'obligation d'information mise à la charge de MM. [S] et [U], et la sanction du non-respect de cette dernière par la clause pénale dont il est question, s'explique par la circonstance que, dès la signature de celui-ci prévoyant la cession, par Mme [P], de l'ensemble de ses parts dans la société, cette dernière perdait sa qualité d'associé et se voyait dès lors privée d'une part de toute capacité d'intervention en vue de faire aboutir les dossiers immobiliers en cours, dont l'achèvement conditionnait le paiement de la rémunération convenue en contrepartie de son travail, d'autre part de toute possibilité d'information directe sur l'avancement de ces dossiers, son information dépendant dès lors exclusivement des seuls associés restants cessionnaires de ses parts.



Les appelants invoquent encore d'une part, un conflit d'intérêt de Mme [P] qui la priverait de tout droit d'invoquer la clause pénale en vertu de l'adage 'nemo auditur', d'autre part une exception d'inexécution qui leur permettrait de s'opposer à l'application en l'espèce de la clause en litige.



Sur le conflit d'intérêts, ils affirment que Mme [P] aurait 'accepté d'intervenir' comme notaire en ayant pour client M. [T], l'un des vendeurs en cause dans le projet immobilier de [Localité 17], ce qui serait, selon eux, incompatible avec la neutralité absolue que doit conserver un notaire dans la rédaction d'actes authentiques. 



Mais cette affirmation n'est corroborée par aucune pièce pertinente, les appelants se contentant sur ce point d'un extrait de la mise en demeure du 13 janvier 2022 évoquant l'attitude d'un des vendeurs M. [T] qui s'est prévalu le 6 décembre 2021 de la caducité de la promesse de vente ; or Mme [P] verse pour sa part aux débats :

- une attestation de M. [T] qui affirme que Mme [P] n'a jamais été son notaire ni son conseil juridique mais uniquement son interlocutrice comme représentante de la société [15], le notaire en charge de ses intérêts étant Me [Z] [N],

- un transfert de mails, en date du 10 décembre 2021, de M. [T] à elle-même, montrant d'une part que c'est par ce moyen et à cette date qu'elle a eu connaissance de la volonté de ce dernier de se prévaloir de la caducité de la promesse de vente, d'autre part que le notaire de M. [T] était bien Me [N].



Le moyen ainsi invoqué n'est donc pas justifié.





Sur l'exception d'inexécution, ils affirment que Mme [P] aurait violé son obligation de confidentialité des termes du protocole d'accord. 

Or ils n'en rapportent pas la preuve ; en effet, la seule mention, dans un courriel de M. [T] en date du 5 juin 2023 de ce qu'il entendait voir insérer, dans un protocole transactionnel en discussion, une rémunération en faveur de Mme [P] en qualité d' « apporteur d'affaires » ne permet pas d'affirmer que cette 'rémunération' serait celle prévue au protocole du 8 octobre 2020, étant souligné que, dans ce courriel, M. [T] mentionne un autre 'apporteur d'affaires', M. [M] [B], totalement étranger au présent litige, et qu'un délai de presque trois années s'est écoulé entre le protocole en cause entre les parties à l'instance et ce courriel.



Enfin, la mauvaise foi alléguée de Mme [P] n'est pas démontrée ; en effet, si les éléments ci-dessus rappelés montrent que Mme [P] a pu obtenir, après la signature du protocole en cause, certaines informations sur l'évolution du dossier par M. [T], celles-ci étaient nécessairement partielles, ce dernier n'étant que l'un des promettants, propriétaires indivis entre eux ou avec d'autres personnes, de parcelles destinées à constituer un ensemble immobilier de plus de 31 000 m² destiné à être loti ainsi qu'il ressort des actes contenant promesses unilatérales de vente et de l'arrêté accordant un permis d'aménager.



Il en résulte qu'il s'agissait d'une opération très importante et complexe, ce qui confirme l'importance de l'obligation d'information souscrite par MM. [S] et [U] envers leur ancienne associée aux termes du protocole. 

Dans ces conditions, ces derniers ne peuvent valablement soutenir que Mme [P] avait une parfaite connaissance de l'avancée du dossier, et qu'elle aurait fait preuve de mauvaise foi en exigeant d'eux qu'ils s'acquittent de cette obligation.



Ils ne sauraient davantage taxer Mme [P] de 'mauvaise foi' au seul motif que, dans ses premières lettres de mise en demeure, elle leur réclamait la seule somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour n'avoir pas rempli leur obligation d'information, au lieu de se prévaloir de la clause pénale. 

En effet, la mauvaise foi ne se présume pas, et elle ne saurait se déduire de la seule évolution d'un cocontractant dans ses prétentions, en l'absence de tout autre élément permettant de penser que cette attitude relèverait d'une insincérité volontaire et déloyale, dans le but de surprendre la partie adverse.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, le tribunal a justement fait application de la clause pénale en condamnant solidairement la société [14] et MM. [S] et [U] en raison de l'inexécution de l'obligation d'information stipulée au protocole du 8 octobre 2020, les pièces versées au dossier révélant, ainsi qu'il a été rappelé plus haut, qu'à la mise en demeure de Mme [P] du 22 octobre 2021, ce n'est que le 6 décembre soit plus de huit jours plus tard que M. [U] a apporté une réponse.



S'agissant du montant de cette clause, il ressort de son libellé que sa finalité était de contraindre MM. [S] et [U] à apporter à Mme [P] une réponse à ses interrogations et à ses demandes de pièces sur l'avancement de l'opération en cours dans un court délai à compter de son interrogation par une mise en demeure. 



Si l'inexécution de cette obligation, si elle a nécessairement causé un préjudice à Mme [P] en la privant de l'information légitime à laquelle elle avait droit dans le court délai prévu au protocole, le montant de l'indemnisation stipulée soit 75 000 € correspondant à la rémunération à laquelle elle aurait eu droit si l'opération avait abouti est manifestement excessif eu égard au préjudice réellement subi, résultant du seul retard dans l'information.



Dès lors, et par ces motifs, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a, en application des dispositions de l'article 1231-5 alinéa 2 du code civil, modéré la clause pour la ramener à la somme de 20 000 €.





# Sur la demande en paiement d'une seconde somme de 75 000 €



Cette demande, formée pour la première fois en cause d'appel, ne se heurte pas à la prohibition posée par l'article 564 du code de procédure civile dès lors qu'elle tend à faire juger une question née de la révélation d'un fait après le jugement de première instance.



En effet, cette prétention repose sur les mentions du jugement du 28 mai 2024 du tribunal judiciaire de Valence saisi par la société [14] contre les promettants aux fins de voir dire parfaites les ventes des parcelles concernées par le projet de PORTES LES VALENCE, dont les appelants reconnaissent qu'il a été transmis par eux seulement au cours de la présente instance d'appel à Mme [P] qui n'était pas partie à cette autre procédure ; cette dernière se prévaut, à la lecture de ce jugement, du non-respect, par ses cocontractants, d'une autre de leurs obligations contractuelles sanctionnée, elle aussi, par une clause pénale.



L'article IV-4 du protocole du 8 octobre 2020 est en effet ainsi libellé, sous l'intitulé : 'Non-aboutissement - erreur de gestion ou mauvaise foi' :

'Si l'un quelconque des projets [O], [F] et [Localité 17] devait ne pas se réaliser (c'est-à-dire en l'absence de signature de l'acte authentique d'acquisition du terrain d'assiette de ces opérations), la société [14] et MM. [S] et [U] pour chaque dossier devront, pour se délier de leurs obligations envers Madame [P], justifier avoir accompli toutes diligences aux fins d'obtenir le financement et la réussite commerciale du projet, et notamment :

- (...)

- de manière générale, avoir tout tenté à la réussite de l'opération (différents montages, négociations avec la collectivité/avec les vendeurs/avec les acquéreurs, les constructeurs etc.). Etre en mesure de justifier par tous moyens les différentes propositions et négociations en vue de la réussite de l'opération.



A défaut, [15] est redevable dans l'ensemble des sommes dues sur ces dossiers, soit pour rappel :

- (...)

- 75 000 € ([Localité 16]).'



Sur ce point, il ressort du jugement du 28 mai 2024 versé aux débats que le tribunal saisi a considéré comme caduques les promesses de vente des terrains devant servir d'assiette au projet immobilier de PORTES LES VALENCE, consenties par les consorts [T] et [G], au motif que la société [11], bénéficiaire de ces promesses par substitution dans les droits de la société [14], n'avait pas rempli l'une des conditions contractuellement convenues, à savoir le versement, entre les mains du notaire instrumentaire et concomitamment à la levée d'option, du prix de vente, d'une provision sur frais et d'autres avances. L'échec de l'opération n'est donc pas résulté, contrairement à ce que laissent entendre les appelants dans leurs écritures, de l'attitude de M. [T] en ce qu'il avait démembré sa propriété au profit de ses enfants, mais bien du non-respect par le bénéficiaire des promesses des conditions prévues dans les actes par lesquels ces dernières ont été stipulées.



Il en résulte suffisamment que, conformément à ce que soutient Mme [P], la société [14], qui avait, par substitution, transféré ses droits et obligations à la société [11] n'a pas, au sens de l'article IV-4 du protocole du 8 octobre 2020 susvisé, tout tenté pour parvenir à la réussite de l'opération puisqu'elle n'a pas respecté les conditions convenues avec les promettants afin d'en permettre l'aboutissement.



La sanction du non-respect de cette obligation est, aux termes du protocole du 8 octobre 2020, le versement par la société [14] d'une somme de 75 000 € laquelle doit, pour les mêmes motifs que ceux développés au premier paragraphe ci-dessus auquel il est expressément envoyé, être qualifiée de clause pénale avec comme conséquence notamment, qu'elle peut être, même d'office, modérée ou augmentée si elle est manifestement excessive ou dérisoire conformément à l'article 1231-5 alinéa 2 du code civil.



En l'espèce, la fixation de l'indemnité à 75 000 € est manifestement excessive en raison du préjudice réellement subi par Mme [P], lequel ne peut, en l'espèce, constituer qu'une perte de chance de voir aboutir in fine l'opération projetée, celle-ci comportant, dans l'hypothèse où la vente des parcelles aurait été jugée parfaite, plusieurs aléas tenant notamment à la réalisation effective des lots projetés et à leur commercialisation ainsi que l'illustre l'une des autres obligations énumérées à l'article IV-4 du protocole, ainsi libellée : 'justifier de l'ensemble des démarches de commercialisation des lots issus de l'opération (B to B, B to C, contacts réseaux, etc...)'.



Il y a donc lieu de réduire l'indemnité à allouer à ce titre à la somme de 35 000 €.



Les sommes allouées seront à la charge solidairement de la société [14] qui s'y est engagée, et de MM. [S] et [U] qui se sont portés cautions solidaires des obligations de cette dernière à l'égard de Mme [P] par une annexe au protocole. 



En revanche, il n'existe aucun motif d'inclure dans cette condamnation la société [19], qui n'était pas cessionnaire des parts de Mme [P], qui n'a, aux termes du protocole d'accord, souscrit aucune obligation personnelle et qui ne s'est pas engagée comme caution solidaire des obligations de la société [14] à la différence des associés restants personnes physiques.



Le jugement sera donc partiellement infirmé de ce chef.



Sur les autres demandes



Les intérêts sur la clause pénale, dont l'origine est contractuelle, sont dus à compter de la mise en demeure en application des dispositions de l'article 1231- 6 du code civil, ce même si le juge en modère le montant (cf notamment Cass., Soc. 9 novembre 1983, n° 81-41.236).

Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.



Mme [P], en revanche, demande que la somme supplémentaire de 75 000 € dont elle réclame le paiement en application des dispositions de l'article IV-4 du protocole produise intérêts à compter seulement du présent arrêt.



La demande de capitalisation des intérêts, dès lors qu'elle est formée pour les intérêts dus au moins pour une année entière conformément à l'article 1343-2 du code civil, s'impose au juge et il y a donc lieu d'y faire droit.



La demande de Mme [P] en dommages-intérêts pour mauvaise foi et résistance abusive ne repose sur la preuve d'aucun comportement fautif ni aucun abus, étant rappelé que le tribunal saisi avait écarté l'exécution provisoire du jugement déféré. Elle sera donc rejetée.



La société [19], la société [14] et MM. [S] et [U], qui succombent en leur défense et en leur appel, devront supporter les dépens de première instance et d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Pour les mêmes motifs, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en leur faveur.



Il est équitable d'allouer une indemnité à ce dernier titre au profit de Mme [P] pour la présente instance, et de confirmer sur ce point l'indemnité allouée en première instance.

















PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, 





Confirme le jugement déféré, sauf en ses dispositions par lesquelles la société [19] a été condamnée à paiement au bénéfice de Mme [P].



L'infirme sur ces derniers points, et, statuant à nouveau et y ajoutant, 



Déboute Mme [P] de toutes ses demandes dirigées contre la société [19].



Déclare recevable la demande de Mme [P] en paiement d'une somme supplémentaire de 75 000 € au titre de la clause pénale stipulée à l'article IV-4 du protocole transactionnel en date du 8 octobre 2020.



Condamne solidairement la société [14], M. [S] et M. [U] à payer à Mme [P], outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt : 

- une somme de 35 000 € au titre de cette clause,

- la somme complémentaire de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Ordonne la capitalisation des intérêts produits par toutes les sommes allouées tant par le jugement déféré confirmé que par le présent arrêt, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.



Rejette toutes les autres demandes.



Condamne in solidum la société [14], M. [S] et M. [U] aux dépens d'appel.





Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de la procédure civile,



Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE