Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre Civile — 12 janvier 2026

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

12 Janvier 2026

N° RG 24/04004 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N5E3 
Code NAC : 50D 

S.C.I. AKIN
C/
S.A.R.L. CERCLE IMMOBILIER


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Madame DARNAUD, Magistrate honoraire 

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 15 Septembre 2025 devant Violaine PERRET, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 10 novembre 2025 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Violaine PERRET.

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DEMANDERESSE

S.C.I. AKIN, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 882 577 422 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Georges ZOGHAIB, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Sybille ADE, avocat plaidant au barreau de Paris. 
 

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. CERCLE IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 428 705 404 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise 

--==o0§0o==--
EXPOSE DU LITIGE

Faits : 

Par acte du 15 juin 2020, la SCI AKIN s’est portée acquéreur d’un bien consistant en une maison d’habitation située [Adresse 3] moyennant un prix de 285 000 euros auprès des consorts [X]. 

L’acte contient une clause selon laquelle “les parties reconnaissent que la vente a été négociée par l’agence immobilière CERCLE IMMOBILIER titulaire d’un mandat donné par LE VENDEUR (...) En date du 11 juillet 2019 et non encore expiré, ainsi déclaré. (...) Le vendeur qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de 10 000 euros TVA incluse. Cette rémunération est réglée par la comptabilité de l’office notarial”. 

La SARL CERCLE IMMOBILIER confirme avoir effectué plusieurs visites avec l’acquéreur les 15 et 17 janvier 2020, puis le 24 janvier 2020 accompagné d’une entreprise de construction et le 8 février 2020 accompagné d’un électricien. L’ensemble des diagnostics étaient visés et annexés au compromis du 8 février 2020. Un problème sur la toiture a été remarqué et réparé par un professionnel avec prise en charge du coût par les vendeurs ([Localité 5] de zinc manquantes) entre le compromis et la réitération de l’acte. 

La SCI AKIN a donné le bien à bail d’habitation à Monsieur [J] [T] et Madame [E] [T] par contrat du 22 juin 2020 non signé pour un loyer de 1 350 euros 

Les locataires rencontrent des problèmes d’humidité et de fuite d’eau dans le logement. Un constat amiable de dégât des eaux est établi le 21 octobre 2020 avec une date de sinistre au 6 octobre 2020. 

Informé, Monsieur [F], gérant de la SCI AKIN déclare le sinistre à son assureur. Les locataires en font de même. 

La recherche de fuite diligentée par ACM, assureur des locataires, le 14 octobre 2020 note : 
- pour les cloison du salon, WC, cage d’escalier et de la cuisine : infiltrations extérieures lors de fortes pluies provenant d’un manque d’étanchéité au niveau de fissures et trous sur la façade.
- plafond du salon : infiltrations provenant d’un manque d’étanchéité des joints périphériques de la baignoire, qui ont été refaits. 
- préconisation : reprendre l’étanchéité du bouchon de dégorgement de l’écoulement des eaux usées de la vasque et au niveau du raccordement entre la cuvette de WC et la pipe d’évacuation. 

Le rapport d’expertise établi par l’assureur du propriétaire établi le 19 janvier 2022 note un manque manifeste d’entretien au niveau des joints de carrelage et du joint périphérique de la baignoire à l’origine d’une fuite par infiltration qui a occasionné l’ensemble des dommages (salon, cuisine, cage d’escalier, salle de bain, chambre mitoyenne de la salle de bain). Il note également des remontées capillaires et infiltrations en façade importantes qui ont dû conduire le locataire à quitter les lieux. Des injections ont eu lieu. 

Estimant qu’il s’agit de vices cachés, la SCI AKIN a attrait l’intermédiaire de vente en la présente procédure. 

Procédure :

Par exploit de commissaires de justice du 16 mars 2023, la SCI AKIN a cité la SARL CERCLE IMMOBILIER (procès-verbal de remise à personne morale) à comparaître devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de la voir condamnée à lui verser diverses sommes destinées à réparer ses préjudices allégués. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2025, la SCI AKIN demande au tribunal judiciaire de Pontoise de : 
- vu l’article 1641 du code civil, 
- recevoir la SCI AKIN en ses explications et la dire bien fondée, 
- débouter la SARL CERCLE IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions, 
- dire et juger que la société CERCLE IMMOBILIER a manqué à son devoir de conseil quant à la SCI AKIN, 
- constater que les désordres affectant le pavillon sis [Adresse 3] rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destine, 

- condamner le CERCLE IMMOBILIER à payer à la SCI AKIN le coût des travaux de remise en état, soit la somme de 7 000 euros à parfaire, 
- condamner le CERCLE IMMOBILIER à payer à la SCI AKIN la somme de 8 100 euros à titre de dommages-intérêts, 
- condamner le CERCLE IMMOBILIER à payer à la SCI AKIN la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner le CERCLE IMMOBILIER aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, la SCI AKIN se fonde sur la garantie des vices cachés, estimant que le bien acquis en est affecté en raison des infiltrations d’eau par la façade et les joints de la baignoire. Elle ajoute que le problème lié aux remontées par capillarité visé dans le second rapport d’expertise ne pouvait être ignoré ni des vendeurs ni de l’agence immobilière. Elle précise que si elle avait été informée des problèmes d’étanchéité et d’infiltrations, elle n’aurait pas acquis le bien. Selon le premier rapport, les vices seraient préexistants à la vente et ils rendent le bien impropre à sa destination au point que les locataires l’ont quitté prématurément. Le bien n’a pu être reloué à l’heure actuelle et la responsabilité de l’agence immobilière est engagée. 
La SCI AKIN rappelle que l’agence immobilière a un devoir d’information et de conseil. Elle estime que les remontées par capillarités sont généralement visibles et reconnaissables pour un professionnel de l’immobilier. L’agence aurait dû avertir l’acquéreur, sachant, en outre, qu’il réalisait un investissement locatif. La SCI AKIN ajoute que l’agence aurait dû voir que les vendeurs avaient tenté de cacher des défauts apparents : les traces d’injection de résine dans les pièces. Elle estime que l’agent immobilier doit faire lever les risques juridiques, administratifs ou financiers portant sur le bien. 
Répondant aux arguments soulevés par la SARL CERCLE IMMOBILIER, elle considère ses demandes recevables, l’agent immobilier étant un professionnel par rapport à l’acquéreur, tenu d’une obligation d’information et de conseil sur des désordres apparents affectant le bien, désordres qu’il ne peut ignorer en sa qualité de professionnel. La SCI AKIN estime donc que le CERCLE IMMOBILIER ne saurait invoquer son ignorance des vices alors qu’elle indique avoir fait visiter le bien plusieurs fois. Elle doit être en mesure de déceler les manipulations grossières des vendeurs. 
La SCI AKIN sollicite donc le paiement de travaux de remise en état à hauteur de 7 000 euros outre des dommages et intérêts pour le préjudice subi par le départ de ses locataires soit 6 mois de loyers. 


Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 septembre 2024, la SARL CERCLE IMMOBILIER demande au tribunal judiciaire de Pontoise de : 
- juger la SCI AKIN irrecevable en ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SARL CERCLE IMMOBILIER au visa de l’article 1641 du code civil, 
En tout état de cause, 
- juger que la SCI AKIN est mal fondée en ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SARL CERCLE IMMOBILIER, 
- débouter la SCI AKIN de l’ensemble de ses demandes de condamnations pécuniaires formulées à l’encontre de la SARL CERCLE IMMOBILIER, 
- condamner la SCI AKIN à payer à la société SARL CERCLE IMMOBILIER une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
- condamner la SCI AKIN aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile. 





Tout d’abord, la SARL CERCLE IMMOBILIER soulève l’irrecevabilité de l’action et des demandes de la SCI AKIN à son encontre. Elle estime que la SCI AKIN confond vendeur et agent immobilier. En effet, l’article 1641 du code civil, unique article fondant l’action du demandeur, s’applique au vendeur et à personne d’autre. 
Ensuite, la SARL CERCLE IMMOBILIER estime les demandes de la SCI AKIN mal fondées dans la mesure où lors des visites, l’acquéreur n’a constaté aucun désordre. Elle ne démontre pas que l’agent immobilier aurait été informé de désordres. La SCI AKIN procède par arguments contradictoires : l’humidité en façade serait visible, en tant que professionnel, elle aurait du avertir, elle aurait pu constater que le vendeur avait caché des éléments, donc non visibles, etc. Les désordres allégués n’étaient pas apparents et n’ont pas été portés à la connaissance de l’agent immobilier. L’acquéreur a visité le bien avec des professionnels, lesquels n’ont rien constaté d’anormal non plus : ni trace d’humidité, ni fissures ou trous en façades. La responsabilité de l’agence immobilière ne saurait être engagée ni au titre des vices cachés regardant les vendeurs, ni au titre du devoir de conseil et d’information, limité à ce dont elle a connaissance. Elle rappelle encore ne pas être une professionnel de la construction et ne pas avoir les qualifications et compétences techniques pour déceler de tels désordres invisibles. 
Par ailleurs, les préjudices allégués ne présentent aucun lien de causalité avec l’intervention de l’agence immobilière. 

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Par fiche navette du 4 septembre 2023, MEDIAVO a indiqué l’échec de la tentative de conciliation en raison du refus de l’une des parties d’entrer en médiation. 

La clôture de la procédure a été prononcée le 13 mars 2025, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 15 septembre 2025, et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 10 novembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 12 janvier 2026. 

MOTIVATION

* Les demandes tendant à voir “dire et juger” et à voir “constater” formulées par les parties n’étant que l’expression des moyens par elles soulevés au soutien de leurs demandes et non des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile, le tribunal n’est pas tenu de statuer de leur chef. Il n’en sera donc pas fait état dans le dispositif de la présente décision. 

1. Sur la demande d’irrecevabilité :

L’article 122 du code de procédure civile prévoit : “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

L’article 123 du même code indique : “Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages et intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt. 

L’article 789 du même code prévoit expressément, dans sa version applicable au 1 janvier 2020 : “ Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 
6° statuer sur les fins de non-recevoir (...)
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou ne soient révélées postérieurement au dessaississement du juge de la mise en état.”

Il résulte de la combinaison de ces articles que la demande d’irrecevabilité formulée par la partie défenderesse au titre du défaut de qualité aurait du être portée devant le juge de la mise en état, seul compétent pour trancher ce point du litige. 

En conséquence, sa demande d’irrecevabilité est irrecevable pour avoir été portée devant la mauvaise juridiction. 

2/ sur la garantie des vices cachés : 

Il résulte des articles 1641 et suivants du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Afin que la garantie contre les vices cachés puisse s’appliquer, le vice doit remplir trois conditions cumulatives : 
• Être existant au moment de l’achat, 
• Rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou en diminuer fortement l’usage, 
• Être non apparent au moment de l’achat

Il appartient à la partie demanderesse de prouver son existence et les caractéristiques ci-avant énoncées. 

Alors que cette garantie ne concerne que le vendeur et non l’intermédiaire ayant participé à la vente, la SCI AKIN se fonde uniquement sur cette garantie pour retenir la responsabilité de la SARL CERCLE IMMOBILIER. Par ailleurs, une prescription biennale est attachée à cette action. 

Ces éléments mis à part et relevant de la compétence du juge de la mise en état, si la SCI AKIN entend étayer un défaut d’information et de conseil de l’agent immobilier fondé sur l’existence de vices cachés, il lui appartient de prouver l’existence de ces derniers mais aussi que l’agence immobilière en était informée et les a délibérément tus. 

En l’espèce, la recherche de fuite réalisée le 14 octobre 2020 révèle un manque d’étanchéité au niveau de fissures et trous de la façade au dos des cloisons sinistrés ainsi qu’un manque d’étanchéité au niveau des joints périphériques de la baignoire. L’intervenant précise que :”ces conclusions ne pouvaient être déterminées dans le cadre d’une recherche de fuite simplifiée et ont nécessité l’utilisation de matériel technique”. En outre, il relève bien qu’il n’existe plus de désordre au niveau des joints de la baignoire qui ont été refaits avant l’intervention. Il n’a pas relevé de problème de remontées capillaires au niveau du sol mais des problèmes au niveau de l’étanchéité de la façade en utilisant une caméra infra rouge et en projetant de l’eau. 

En conséquence, les désordres n’étaient pas apparents et en tout cas non visibles que ce soit pour l’acquéreur ou pour l’agence immobilière qui n’a pas pour obligation de faire des recherches techniques poussées sur les biens dont elle a un mandat de vente. L’intervenant ne précise pas si ces désordres étaient antérieurs à la vente ou non, ni s’ils rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destine ni même si des manoeuvres visant à les cacher ont été faites. 

Le rapport d’expertise du 19 janvier 2022 a davantage vocation à établir une responsabilité des locataires dans les dégâts des eaux intervenus, suite à leur départ. Il attribue les désordres relevés sur le salon, la cuisine, la cage d’escalier, la salle de bain et la chambre mitoyenne au problème d’étanchéité du joint périphérique de la baignoire, en contradiction avec le précédent rapport. Il relève d’ailleurs un manque d’entretien au niveaux des joints de carrelage et du joint périphérique de la baignoire, alors que l’intervenant précédent, au plus proche du sinistre avait relevé le bon fonctionnement du joint périphérique de la baignoire refait. Par ailleurs, cet expert note que des traces d’injections de résine sont présentes sur les pièces du rez de chaussée, ce qui semble être la solution aux remontées capillaires qui devaient exister. Il ne date ni les travaux, ni les éventuelles remontées capillaires. Il se concentre sur la responsabilité du locataire dans les dégâts des pièces visées. Il chiffre les travaux de réfection à 2 136,27 euros et 712,09 euros pris en charge au titre de l’assurance, laquelle entend exercer un recours subrogatoire contre le locataire. Il n’établit pas l’antériorité des désordres dont il attribue la responsabilité au locataire, ne précise pas que le bien est impropre à son usage. Il semble au contraire estimer que les injections faites, non datées, ont solutionné le problème de remontées capillaires. Il n’évoque pas de problème d’étanchéité en façade. 

Les deux rapports ne sont pas concordants et n’attribuent pas les mêmes causes aux désordres constatés (peintures abîmées).

Quant au devis fourni par la SCI AKIN du 3 décembre 2021, il est accepté et antérieur au passage de l’expert. Il n’est pas prouvé que ces travaux n’ont pas été effectués et qu’il ne s’agirait pas des injections constatées par l’expert pour stopper les remontées capillaires. 

En conséquence, il résulte de l’ensemble de ces éléments et des pièces produites que : 
- les désordres n’étaient ni apparents, ni “maquillés” lors de la vente, 
- aucun élément ne prouve leur antériorité à la vente, 
- aucun élément ne démontre qu’ils rendent le bien impropre à sa destination : les locataires sont partis sans que la raison n’en soit justifiée par la production de leur congé; les intervenants ne précisent à aucun moment cette caractéristique ; le devis de réparation démontre au contraire la possibilité de réparation des désordres. 

Ainsi, la SCI AKIN ne prouve ni l’existence de vices cachés, ni que ces derniers, étant donné les rapports d’expertise, pouvaient être connus de l’agence immobilière et qu’elle aurait ainsi manqué à son obligation d’information et de conseil. Il est par ailleurs rappelé que l’agence CERCLE IMMOBILIER, professionnel de la vente et non de la construction a pris soin d’avoir et de mettre à disposition les diagnostics nécessaires et tout élément utile à la vente. 

LA SCI AKIN est donc déboutée de l’ensemble de ses demandes. 

3/ Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI AKIN succombe à l’instance et sera condamnée aux entiers dépens. 

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, la SCI AKIN, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3 000 euros à la SARL CERCLE IMMOBILIER. 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS
DÉCLARE irrecevable la demande d’irrecevabilité formulée par la SARL CERCLE IMMOBILIER, comme ayant été portée devant le tribunal au fond et non devant le juge de la mise en état, seul compétent. 

DEBOUTE la SCI AKIN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

CONDAMNE la SCI AKIN à payer à la SARL CERCLE IMMOBILIER la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires, 

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, 

CONDAMNE la SCI AKIN aux entiers dépens. 

Ainsi jugé le 12 janvier 2026, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY