Tribunal Judiciaire · BSM contentieux<10 000€ — 8 janvier 2026

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Minute : 

 N° RG 25/01012 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76I2R



JUGEMENT 


DU : 08 Janvier 2026





S.A. FLANDRE OPALE HABITAT


C/

[Z] [T]




REPUBLIQUE FRANCAISE 
Au nom du Peuple Français 

JUGEMENT DU 08 Janvier 2026




Jugement rendu le 08 Janvier 2026 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;


DANS LE LITIGE ENTRE :



DEMANDEUR(S)


S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Madame [F] [L], gestionnaire contentieux, dûment munie d'un pouvoir



ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [Z] [T]
née le 24 Novembre 1997 à [Localité 9],
demeurant [Adresse 3]

non comparante



DÉBATS : 06 Novembre 2025

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/01012 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76I2R et plaidée à l'audience publique du 06 Novembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 08 Janvier 2026, les parties étant avisées ; 

Et après délibéré :















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2023, la SA FLANDRE OPALE HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [T] un logement situé [Adresse 5]) à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 317, 94 euros, et 79, 46 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, la SA FLANDRE OPALE HABITAT a fait signifier à Madame [Z] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 971, 73 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par lettre du 20 février 2025, la SA FLANDRE OPALE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales. 

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, la SA FLANDRE OPALE HABITAT a fait assigner Madame [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de Madame [Z] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, 
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,
- condamner Madame [Z] [T] au paiement des sommes suivantes :
la somme de 3 054, 63 euros au titre de la dette locative arrêtée au 17 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2025,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 450 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, l’assignation et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,- rappeler l’exécution provisoire. 

L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 10] le 17 juillet 2025.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé, dès lors que Madame [Z] [T] n’a pas donné suite au rendez-vous donné par les services sociaux.

À l'audience du 6 novembre 2025, la SA FLANDRE OPALE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 297, 89 euros arrêtée au 4 novembre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus

Madame [Z] [T], régulièrement assignée à l'étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. 

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [Z] [T] assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.






Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA FLANDRE OPALE HABITAT le 20 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA FLANDRE OPALE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 juillet 2023, du commandement de payer délivré le 19 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 4 novembre 2025 que la SA FLANDRE OPALE HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] [T] à payer à la SA FLANDRE OPALE HABITAT la somme de 5 297, 89 euros, au titre des sommes dues au 4 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 février 2025 sur la somme de 2 971, 73 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 82, 90 euros et du présent jugement sur le surplus. 

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 19 février 2025. 

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 juillet 2023 à compter du 20 avril 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [Z] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [Z] [T]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 avril 2025, Madame [Z] [T] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Z] [T] à son paiement à compter de 20 avril 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.


Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [T] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification de l'assignation à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA FLANDRE OPALE HABITAT les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.












PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA FLANDRE OPALE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 juillet 2023 entre la SA FLANDRE OPALE HABITAT d'une part, et Madame [Z] [T] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4]) à [Localité 8], au jour de l'assignation, sont réunis à la date du 20 avril 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [Z] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [Z] [T] à compter du 20 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Madame [Z] [T] à payer à la SA FLANDRE OPALE HABITAT la somme de 5 297, 89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 4 novembre 2025 échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 février 2025 sur la somme de 2 971, 73 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 82, 90 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [Z] [T] à payer à la SA FLANDRE OPALE HABITAT l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 20 avril 2025, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [Z] [T] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 février 2025, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

Jugement rendu le 08 Janvier 2026 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;


La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,