Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 13 janvier 2026

RÉFÉRÉ 

Min N° 26/00015
N° RG 25/00899 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEOC


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ





Le 13 Janvier 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance du 2 décembre 2025, pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 25 Novembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.





ENTRE :


 DEMANDERESSE :

Société S.C.I. GERNIC
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Monsieur [L] [J] et Madame [Z] [J], co-gérants



D’UNE PART


ET :


DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [K]
[Adresse 4]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté



D’AUTRE PART

Le :

- expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :
- copie certifiée conforme remise à :









EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 12 mars 2012 avec prise d’effet au 1er avril 2012, la société SCI GERNIC a donné à bail à M. [M] [K] un logement situé au [Adresse 3]) à ROZAY EN BRIE (77540), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros provision sur charges comprises. 

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, la société SCI GERNIC a fait signifier à M. [M] [K] un commandement de payer la somme principale de 3.300 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 156,08 euros de frais, et de fournir les justificatifs d'assurance du logement, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers voie électronique avec avis de réception du 12 mai 2025. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 septembre 2025, la société SCI GERNIC a fait assigner M. [M] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir : 
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;
- Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;
- Ordonner le transport des meubles et objets mobiliers présents dans les lieux dans tel garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du locataire ; 
- Condamner M. [M] [K] à lui payer, à titre provisionnel les sommes suivantes : 
La somme de 4.950 euros au titre de l'arriéré locatif, Une indemnité mensuelle d’occupation, Outre sa condamnation aux dépens, la somme de 845 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 10 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

A l'audience, la société SCI GERNIC, représentée par les gérants Mme [Z] [J] et M. [L] [J], a actualisé sa demande en paiement à la somme de 5.500 euros, arrêtée au 15 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus, ce qui correspond à 10 loyers impayés. Elle a maintenu l'ensemble des demandes contenues dans l'assignation. Elle fait valoir que le locataire a toujours été irrégulier dans le paiement de ses loyers et s’oppose à l’octroi de délai de paiement au bénéfice de ce dernier, même si l’échéance du mois de novembre a été versée. 

Elle précise que le locataire a déjà par trois fois été à l’origine d’une dette locative : en 2013, son oncle caution ayant réglé 2 700 euros ; en 2021 à hauteur de 3 380 euros, somme pour laquelle elle n’a jamais été remboursée ; et actuellement une dette de 5 500 euros. Elle explique que M. [M] [K] est cariste mais néglige de verser son loyer. Elle ajoute que le loyer n’a jamais été révisé depuis 2012 et que l’eau comme la taxe sur les ordures ménagères ne lui sont pas imputées, leur fils vivant également dans cette maison à titre gratuit. S’agissant de leur situation, les gérants de la SCI expliquent qu’ils sont âgés de 80 ans, qu’ils ont à leur charge un fils en situation en handicap et qu’ils souhaitent vendre le bien loué. 

Régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, M. [M] [K] ne comparaît pas à l’audience.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026. 





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MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, M. [M] [K], à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. 

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l’espèce, la société SCI GERNIC verse aux débats les pièces suivantes :
Le contrat de bail souscrit entre les parties le 12 mars 2012 avec prise d’effet au 1er avril 2012 ;Le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 12 mai 2025;Le décompte de la créance actualisé, arrêté au mois de novembre 2025 inclus.Selon ce dernier décompte, M. [M] [K] reste devoir à la société SCI GERNIC la somme de 5.500 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 novembre 2025, échéance du mois de octobre 2025 incluse, correspondant à 10 loyers impayés, le mois de novembre ayant néanmoins été réglé. 

M. [M] [K], qui n’a pas comparu, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie. 

Il convient par conséquent de le condamner à payer à la société SCI GERNIC, à titre provisionnel, la somme de 5.500 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 25 novembre 2025 échéance du mois de octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l'article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, la société SCI GERNIC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

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Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de la souscription d’une assurance

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux et la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d’une attestation d’assurance qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit que à défaut de la preuve de souscription de l'assurance pendant la durée de la location, le contrat de location pourra être résilié de plein droit un mois après le commandement demeuré infructueux (article 12). 

La société SCI GERNIC a fait signifier à M. [M] [K] le 12 mai 2025 un commandement d’avoir à payer les loyers et fournir les justificatifs d'assurance, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et notamment les dispositions de l'article 7 g) dans son intégralité.

M. [M] [K] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement, justifié d'une assurance contre les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 13 juin 2025.

En conséquence, M. [M] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient dès lors d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. 

Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles à ses frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice en charge de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire. 
Par ailleurs, le demandeur ne justifie d’aucun fondement juridique donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour ordonner dès ce stade le transport des meubles figurant dans les lieux et leur remise dans tel local de son choix aux frais, risques et périls du défendeur. 

Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter ces dispositions du code des procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux. Les demandes relatives aux meubles seront donc rejetées. 

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs. 

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. 

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien. 




3/4

En l’espèce, M. [M] [K] est occupant sans droit ni titre depuis le 13 juin 2025. Il convient donc le condamner au paiement mensuel d’une indemnité d'occupation d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 13 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de novembre 2025 inclus. 

Sur les mesures accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [M] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens.

M. [M] [K], qui succombe en ses prétentions, sera condamné à payer à la société SCI GERNIC une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 400 euros. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la société civile immobilière GERNIC aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 mars 2012 avec prise d’effet au 1er avril 2012 entre la société civile immobilière GERNIC d'une part, et M. [M] [K] d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (2ème étage) à [Localité 7], sont réunies à la date du 13 juin 2025 ; 

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [M] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTONS la société civile immobilière GERNIC de sa demande relative aux meubles présents dans les lieux ; 

CONDAMNONS M. [M] [K] à payer à la société civile immobilière GERNIC, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS M. [M] [K] à payer, à titre provisionnel, à la société civile immobilière GERNIC la somme de 5.500 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5.500 échéance de novembre 2025 incluse ; 

CONDAMNONS M. [M] [K] aux dépens de l'instance ;

CONDAMNONS M. [M] [K] à payer à la société civile immobilière GERNIC la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

La greffière La juge


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