Cour d'Appel · 3ème Chambre — 16 janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 24/01233 - N° Portalis DBVS-V-B7I-GGEP







[Y]

 C/

[N]









Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 5], décision attaquée en date du 18 Juin 2024, enregistrée sous le n° 23/00178

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE - TI



ARRÊT DU 16 JANVIER 2026









APPELANTE :



Madame [O] [Y]

[Adresse 2]

Représentée par Me Mathieu SPAETER, avocat au barreau de METZ



INTIMÉ :



Monsieur [M] [N]

[Adresse 4]

Représenté par Me Marjorie EPISCOPO, avocat au barreau de METZ



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. MICHEL, conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.



A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. 



A cette date le délibéré a été prorogé au 16 janvier 2026 et les parties en ont été avisées.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : 



PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre



ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

Mme MARTIN, Conseiller



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier







ARRÊT : 



Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 26 mai 2021, M. [M] [N] a consenti à Mme [O] [Y] un bail sur un local d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 730 euros et une provision sur charges de 20 euros. 



Le 10 février 2023, Mme [Y] a fait citer M. [N] devant le tribunal judiciaire de Metz. Le 13 avril 2023 elle a quitté le logement et au dernier état de la procédure elle a demandé au tribunal de débouter M. [N] de ses prétentions et le condamner à lui verser les sommes de 8.740 euros au titre du préjudice de jouissance et de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [N] a demandé au tribunal de débouter Mme [Y] de ses prétentions et la condamner à lui verser les sommes de 8.290 euros au titre des loyers impayés, de 7.101,05 euros au titre des dégradations locatives et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 18 juin 2024, le tribunal a :

- déclaré Mme [Y] recevable en sa demande 

- débouté Mme [Y] de sa demande en indemnisation du préjudice de jouissance

- débouté Mme [Y] de sa demande en indemnisation du préjudice physique et moral

- condamné reconventionnellement Mme [Y] à payer à M. [N] la somme de 6.040 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 13 avril 2023

- rejeté le surplus de la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif reconventionnellement formée par M. [N] 

- condamné reconventionnellement Mme [Y] à payer à M. [N] la somme de 1.261,70 euros en réparation du préjudice né du coût des travaux réparatoires des dégradations locatives

- rejeté le surplus de la demande en indemnisation du préjudice né du coût des travaux réparatoires des dégradations locatives formée par M. [N] 

- rejeté la demande formée par Mme [Y] en application de l'article 700 du code de procédure civile 

- condamné Mme [Y] aux dépens et à payer à M. [N] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 8 juillet 2024, Mme [Y] a interjeté appel du jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes et condamnée à payer à M. [N] les sommes de 6.040 euros, 1.261,70 euros et 1.000 euros et aux dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions du 8 octobre 2024, elle demande à la cour d'infirmer le jugement et de :

- débouter M. [N] de ses demandes

- le condamner à lui payer la somme de 8.740 euros au titre de son préjudice de jouissance et la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice physique et moral

- condamner M. [N] aux dépens de première instance et d'appel et à lui payer la somme de 1.500 euros pour la procédure de première instance et celle de 3.500 euros pour la procédure d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle expose avoir dès l'entrée dans les lieux constaté de nombreux désordres rendant le logement insalubre, qu'après de vaines mises en demeure adressées au bailleur, elle s'est adressée à la mairie qui a organisé une médiation à laquelle il ne s'est pas présenté et qu'elle a mis de côté les loyers dans l'attente de mise aux normes de l'appartement, précisant que les désordres étaient antérieurs à sa prise de possession des locaux et que la non décence est établie notamment par l'attestation d'une ancienne locataire et un constat du CALM. Elle soutient avoir subi un trouble de jouissance majeur (chambre inutilisable en raison des fourmis, fuite du bac de douche récurrente, portes-fenêtres laissant entrer le froid, moisissures, privation de chauffage, consommation de gaz et d'eau plus élevée), qu'au mois de février 2023 l'intimé l'a privée d'électricité en coupant les câbles d'alimentation de l'appartement dans les parties communes et qu'en refusant de rétablir l'installation, il l'a contrainte au départ le 13 avril 2023. Elle sollicite des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance correspondant à 50% du loyer pendant 21 mois et 100% du loyer à compter du 3 février 2023 jusqu'à son départ, et des dommages et intérêts pour le préjudice physique et moral subi du fait de l'utilisation d'aérosols pour lutter contre les fourmis, de l'angoisse, de la perte de sommeil et des risques respiratoires liés aux moisissures. 



Sur les demande reconventionnelles, elle prétend avoir payé la moitié du dépôt de garantie en espèces, avoir convenu avec le propriétaire d'une baisse de loyer et avoir provisionné le montant du loyer pour un montant total de 5.930 euros dans l'attente des travaux, concluant à l'infirmation du jugement et au rejet de la demande en paiement, sauf à ordonner la compensation avec les indemnisations réclamées. Elle conteste l'indemnisation des réparations locatives au motif qu'elle n'a endommagé ni les deux portes, ni le sol, ni la plinthe, ces deux derniers éléments ayant été dégradés par les fourmis.



Aux termes de ses dernières conclusions du 8 janvier 2025, M. [N] demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, en tout état de cause déclarer irrecevable subsidiairement mal fondée Mme [Y] en ses demandes et les rejeter et condamner l'appelante aux dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros HT soit 2.400 euros TTC au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Il expose que l'appartement a été remis à neuf en 2019, qu'il était en bon état d'usage lors de sa prise de possession par l'appelante, qu'il a réalisé à plusieurs reprises des travaux à sa demande, que la présence de fourmis ne ressort ni du procès-verbal de mars 2023, ni du constat de la CAF, que l'appelante est redevable de l'entretien de la chaudière, qu'elle n'est pas victime du dégât des eaux invoqué et que rien ne justifie le trouble de jouissance allégué. Il conteste avoir saboté l'installation électrique et explique s'être rendu dans l'immeuble pour procéder aux réparations nécessaires et avoir constaté quelques jours plus tard un nouveau démontage de la goulotte électrique. Il ajoute que le préjudice moral allégué n'est pas justifié et conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté la locataire de ses demandes.



Sur les demandes reconventionnelles, il fait valoir que le décompte de loyers et charges incluant la période de préavis fait état d'un arriéré de 8.290 euros arrêté au mois de juillet 2023, que l'appelante se prévaut en vain de l'exception d'inexécution et conclut à la confirmation du jugement sur l'arriéré locatif et sur les réparations locatives, précisant que l'état des lieux de sortie a été établi de manière contradictoire et que la comparaison avec l'état des lieux d'entrée démontre que l'appelante doit répondre des dégradations sans déduction d'une vétusté. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur la recevabilité des demandes



Selon l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu'un bordereau récapitulatif des pièces annexé.



Il est constaté que si dans le dispositif de ses conclusions l'intimé invoque l'irrecevabilité des demandes de l'appelante, il ne fait valoir aucun moyen à l'appui de cette fin de non-recevoir et la cour ne relève aucun motif d'irrecevabilité, de sorte que la demande d'irrecevabilité est rejetée. 



Sur les loyers et provisions sur charges



L'article 7 de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.



Aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.



Selon les articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il doit également délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux. Il lui appartient d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.



Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques du logement décent dispose notamment en son article 2, que :

(2) Les portes et les fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante

 (5) Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement 

 (6) Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale et au fonctionnement des équipements.



En l'espèce, il résulte du diagnostic-constat établi par le CALM que le logement ne remplissait pas les critères de décence en relevant que les fenêtres et la porte d'entrée n'assuraient pas une bonne étanchéité à l'air, que les réglettes d'aération au niveau des fenêtres étaient absentes ou non conformes, que les grilles d'aération étaient absentes dans la salle de bains, qu'il n'y avait ni chauffage ni électricité, que le receveur de douche n'assurait pas une bonne étanchéité et que le revêtement de sol d'une chambre avait été enlevé. La réalité de ces désordres est corroborée par les constations matérielles du commissaire de justice faites le 24 mars 2023 et un courrier de l'intimé du 28 novembre 2022 confirmant l'existence d'un 'problème' de fourmis ayant abîmé le plancher de la chambre et d'une fuite du bac de douche. S'il prétend avoir neutralisé l'invasion de fourmis et mis un terme à la fuite, il n'en rapporte pas la preuve étant précisé que les constatations d'un expert en février 2024, soit 10 mois après le départ de l'appelante, ne sont pas de nature à établir la situation de l'appartement à l'époque où elle l'occupait. Le dysfonctionnement de la chaudière est corroboré par une lettre de l'EURL LC Chauffage en suite d'un dépannage réalisé le 24 janvier 2023 et celui de l'installation électrique est confirmé par les courriers échangés par les avocats des parties ainsi que la facture de l'entreprise Eleclaire intervenue sur place en février 2023.



L'existence de désordres n'est susceptible d'affranchir le locataire de son obligation de payer le loyer qu'en cas de manquement grave du bailleur se caractérisant par l'impossibilité d'utiliser les locaux loués conformément à la destination du bail. S'il n'est pas démontré que la fuite du bac de douche dont l'origine reste indéterminée et que le dysfonctionnement de l'installation électrique ayant pour origine un 'acte de sabotage' dont les parties se rejettent l'origine, sont imputables au bailleur, les autres désordres résultent en revanche d'un manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent, en bon état d'usage et de réparation. Ainsi, le manque d'étanchéité de la porte et la déficience des systèmes de ventilation et d'aération procèdent des équipements eux-mêmes ou de leur insuffisance et le dysfonctionnement du système de chauffage relève d'après l'EURL LC Chauffage de la vétusté d'une pièce de la chaudière dont répond le propriétaire qui ne produit aucun élément de nature à contredire le chauffagiste. L'intimé doit également garantir le locataire des conséquences de l'invasion de fourmis dès lors qu'elle a pour origine un nid se trouvant à l'arrière du bâtiment comme le précise son courrier du 28 novembre 2022 et que le problème est antérieur à l'arrivée de l'appelante dans les locaux ainsi qu'en atteste Mme [H] [D], précédente locataire dont l'impartialité n'est remise en cause par aucun élément tangible. Toutefois, même si pour l'essentiel les désordres sont imputables au propriétaire, le caractère inhabitable de l'appartement n'est pas démontré et en conséquence, l'inexécution ne peut être considérée comme suffisamment grave au sens de l'article 1219 du code civil, de sorte que l'appelante n'est pas fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution.



Par ailleurs, l'appelante ne démontre pas la réalité de l'accord qu'elle allègue pour une diminution de loyer. En effet, outre l'absence d'éléments susceptibles d'authentifier le contenu et l'auteur des SMS produits sous la forme de copies d'écran, il est observé que ces messages font état d'une réduction de loyer de 400 euros en contrepartie de la réfection du parquet par la locataire dont il n'est aucunement justifié. C'est également en vain que l'appelante soutient avoir procédé au paiement en espèces de la moitié du dépôt de garantie, faute de rapporter la preuve de ce règlement, la copie d'écran de SMS produite à cet effet n'ayant pas plus de valeur probante que les précédentes et il est relevé en tout état de cause que ce message évoque non le paiement allégué mais l'impossibilité pour le bailleur d'encaisser le chèque de règlement de la moitié du dépôt de garantie, confirmée par un avis de rejet du crédit mutuel. 



En conséquence le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la locataire au paiement de la somme de 6.040 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 13 avril 2023.



Sur les dommages et intérêts



L'article 1231-1 du code civil dispose que débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



Il résulte de ce qui précède que l'intimé a failli à son obligation de délivrer à la locataire un logement décent, en bon état d'usage et de réparation. La déficience des systèmes de ventilation et d'aération a généré quelques traces de moisissures sur le châssis des fenêtres de deux chambres et sur les murs de la salle de bains ainsi que le mentionnent le diagnostic du CALM et le procès-verbal de constat du 24 mars 2023. La présence des fourmis a empêché l'appelante de profiter pleinement de l'une des chambres au vu de l'état du revêtement de sol et des plinthes tel qu'il ressort de ces deux documents et la défaillance de la chaudière l'a privée temporairement de chauffage en fin de location comme en attestent la lettre du chauffagiste et les constatations du CALM faisant état de l'absence de moyen de chauffage lors de sa visite le 7 mars 2023. Il s'en déduit que l'appelante a subi un trouble de jouissance lié au non respect par le bailleur de ses obligations légales et, eu égard aux éléments dont dispose la cour et la durée de la location, le montant de la réparation de ce préjudice est évalué à 2.500 euros. En conséquence, le jugement est infirmé et M. [N] est condamné à payer à Mme [Y] cette somme au titre de l'indemnisation de son trouble de jouissance.



La preuve d'un préjudice physique n'est par ailleurs pas rapportée, aucun élément n'étant produit pour établir comme allégué que l'utilisation de bombes aérosols présentait un risque majeur pour la santé de l'appelante. Il n'est fourni aucune pièce de nature à établir la réalité de dépenses importantes de gaz et la facture d'eau produite ne permet pas d'imputer une consommation excessive à un manquement du bailleur. Le jugement est confirmé en ce qu'il débouté l'appelante de sa demande de dommages et intérêts du chef d'un préjudice physique. 



En revanche, les refus opposés par le propriétaire aux demandes répétées et légitimes d'intervention de la locataire et le fait de subir au quotidien la présence excessive et récurrente de fourmis au sein du appartement ont nécessairement généré un préjudice moral à l'appelante qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 1.000 euros. En conséquence le jugement est infirmé et M.[N] est condamné à payer cette somme à Mme [Y] au titre de l'indemnisation du préjudice moral.



Sur les réparations locatives



Il résulte des dispositions combinées des articles 1731 du code civil et 7 paragraphes c et d de la loi du 6 juillet 1989, qu'il appartient au locataire de prendre à sa charge les réparations locatives à moins qu'elles ne soient occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée de la location dans les locaux sauf à prouver une cause étrangère ou la faute du bailleur.



En l'espèce, le premier juge a condamné l'appelante au paiement de la somme de 1.261,70 euros pour la réparation et remise en peinture d'une porte, et la fourniture et pose de parquet et plinthes dans différentes pièces. Il ressort de l'état des lieux établi contradictoirement le 26 mai 2021 que les différentes portes étaient en bon état hormis quelques écailles sur celle de la buanderie et le procès-verbal d'état des lieux de sortie, dressé en présence des parties le 13 avril 2023, relève la présence d'une fissure importante au dessus de la poignée de la porte de la chambre 1. Il n'est pas démontré que ce désordre procède d'une malfaçon, d'un vice de construction, cas fortuit ou encore de la faute du bailleur, de sorte qu'il appartient à l'appelante de supporter le coût des travaux de réfection qui selon les factures produites s'élève au total à 170,50 euros. En revanche, elle n'a pas à supporter la totalité du montant de la reprise des parquets et plinthes. En effet, si l'état des lieux de sortie constate des dégradations survenues pendant la location (quatre impacts sur le parquet du séjour, décollage d'une plinthe du dressing et démontage du paquet et des plinthes dans la chambre 2), il résulte de ce qui précède que les désordres affectant cette pièce sont la conséquence de la présence récurrente de fourmis imputable au manquement du bailleur à ses obligations, de sorte que l'appelante n'a pas à supporter les frais de réfection. Elle doit uniquement répondre des dégradations du parquet du séjour et de la plinthe du dressing, pour un coût de 200 euros au vu de la facture de la société JLB Menuiseries du 15 mars 2023. 



En conséquence le jugement est infirmé et Mme [Y] est condamnée à payer à M. [N] la somme de 370,50 euros du chef des réparations locatives.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. 



Chacune des parties qui succombe partiellement en ses prétentions, supportera ses propres dépens d'appel. Il n'a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en appel.



PAR CES MOTIFS : 



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

 

DEBOUTE M. [M] [N] de sa demande d'irrecevabilité des demandes de Mme [O] [Y] ;



CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [O] [Y] à payer à M. [M] [N] la somme de 6.040 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 13 avril 2023, l'a déboutée de sa demande en indemnisation d'un préjudice physique et condamnée aux dépens et à payer à M. [M] [N] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



L'INFIRME en ce qu'il a débouté Mme [O] [Y] de ses demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral et l'a condamnée à payer à M. [M] [N] la somme de 1.261,70 euros au titre des réparations locatives et statuant à nouveau,



CONDAMNE M. [M] [N] à payer Mme [O] [Y] la somme de 2.500 euros au titre de l'indemnisation de son trouble de jouissance ;



CONDAMNE M. [M] [N] à payer Mme [O] [Y] la somme de 1.000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice moral ;



CONDAMNE Mme [O] [Y] à payer à M. [M] [N] la somme de 370,50 euros au titre des réparations locatives ;



Y ajoutant,



DIT que chaque partie supportera la charge de ses dépens d'appel ;



DÉBOUTE les parties de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT