Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 15 janvier 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 15 JANVIER 2026



N° 2026/ 









Rôle N° RG 23/01575 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKWMA







Syndicat [Localité 13] DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE IMMO BILIER [Adresse 3]





C/



[T] [H]









Copie exécutoire délivrée 



à : Me Caroline CAUSSE



Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON



le :























Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 9] en date du 22 Novembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/04536.





APPELANT



LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE IMMO BILIER [Adresse 3], demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Caroline CAUSSE, avocate au barreau de MARSEILLE, plaidante.





INTIME



Monsieur [T] [H]

né le 18 Mai 1948 à [Localité 14], demeurant [Adresse 5]



représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocate au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assisté de Me Alain VIDAL-NAQUET, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant.













*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 12 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Florence PERRAUT, Conseillère a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Alexandrine FOURNIER.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Alexandrine FOURNIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***























































EXPOSE DU LITIGE :



Suivant acte authentique du 4 août 1988, conclu devant maître [F] [I], Notaire à [Localité 9] (13), monsieur [T] [H] a acquis la propriété du lot n°12, consistant en un appartement situé au 3ème étage, dans l'immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 4], à [Localité 9] (13).



L'immeuble [Adresse 12] dispose d'un règlement de copropriété reçu par acte notarié du 13 septembre 1950. Des modi'cations partielles ont été apportées par actes des 18 avril 1951, 8 avril 1952 et 10 mars 1977.



Cet immeuble confronte au Nord un immeuble mitoyen, constituant une autre copropriété, donnant principalement sur la [Adresse 15], avec un retour d'angle [Adresse 16]. Monsieur [H] est aussi propriétaire dans cet immeuble du lot situé au dernier étage.



Suivant procès-verbaux d'assemblées générales du 4 juin 1988 pour la copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 15] et du 8 juin 1988 pour la copropriété de l'ensemble immobilier de l'Hôtel Fontvert, M. [H] avait obtenu l'autorisation des deux copropriétés de réunir les deux lots, appartenant donc à deux copropriétés distinctes, en réalisant des travaux de percement, afin de faire communiquer les deux lots.



Par courrier en date du 1er juin 2020, Maître [W], notaire, faisant valoir que M. [H] bénéficiait de la jouissance privative de la terrasse de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 6] ([Adresse 11]), depuis plus de trente ans, et que les syndicats des copropriétaires avait l'obligation depuis la loi [Localité 10] du 23 novembre 2018, d'inscrire les droits de jouissance privative dans leur règlement de copropriété, a adressé au syndicat des copropriétaires de cet immeuble, pour compte du premier, une demande de modification de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 2 octobre 2020 et vote d'une résolution tendant à l'inscription de son droit de jouissance de la terrasse dans le règlement de copropriété.



La résolution qui ne figurait pas dans le projet d'assemblée générale joint à la convocation initiale, a été portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la copropriété le jour du 22 octobre 2020 et a été rejetée (résolution n°13).





Par acte d'huissier du 26 novembre 2020, M. [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires, de l'ensemble immobilier [Adresse 1] et [Adresse 6], à Aix-en-Provence (13), pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, aux fins de :

- se voir recevoir en sa demande portant sur l'annulation de la résolution n° 13 de la copropriété, [Adresse 1] et [Adresse 6] du 22 octobre 2020, en ce que, tout d'abord, cette résolution viole les dispositions de l'article 209 de la loi numéro 2018-1021, du 23 novembre 2018, dite loi [Localité 10], en matière de copropriété au regard de la décision précédemment adoptée le 18 février 1989, point 1G et au regard de la prescription encourue depuis lors ;

- dire et juger nulle et de nul effet la fraction de la résolution n° 13 qui dispose que l'ensemble des copropriétaires décide d'intégrer la demande de M. [H] dans la refonte du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, dès lors que cette résolution ne figure pas à l'ordre du jour de l'assemblée convoquée pour le 22 octobre 2020 ;

- dire et juger qu'il sera dispensé des frais afférents à la procédure, aux frais et honoraires à exposer, dans ce cadre et ce en application des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Par jugement contradictoire du 22 novembre 2022, le tribunal a :



- prononcé la nullité de la résolution n°13 du procès-verbal de l'assemblée générale des

copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7], du 22 octobre 2020 ;

- dit n'y avoir lieu de rejeter les moyens exposés en défense ;

- déclaré irrecevable la demande tendant à voir prononcer la nullité de la seconde partie de la résolution n°13 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 16] à [Adresse 8] du 22 octobre 2020 ;

- débouté M. [H] de sa demande tendant à voir juger que 'la jouissance privative de la terrasse sur une partie commune de la toiture au pro't du lot n°12 doit etre inscrite dans le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires à ses frais dont il sera dispense pour sa part' ;

- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts ;

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à payer à M. [H] une indemnité de 1 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

- dispensé M. [H] de toute participation aux dépens et à l'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le tribunal a notamment considéré que :

- il n'était pas contesté que M. [H] avait réalisé des travaux selon procès-verbal du conseil syndical du 22 juin 1992 ;

- il s'évinçait du procès-verbal de l'assemblée générale du 18 février 1989 que les copropriétaires avaient manifestement l'intention d'autoriser la création d'une terrasse, partie commune dès lors qu'il s'agissait d'un toit-terrasse, à usage privatif, du lot de M. [H], dans la mesure où lui seul y avait accès ;

- la résolution n°13 était donc nulle en ce qu'elle était contraire aux décisions précédemment prises par l'assemblée générale ;

- M. [H] bénéficiait d'un droit de jouissance à usage privatif de la terrasse partie commune ;

- la demande tendant à voir juger nulle et de nul effet une seconde résolution imaginaire inscrite du le PV après clôture de l'AG qui aurait voulu intégrer sa demande dans une refonte du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division est irrecevable ; étant une erreur matérielle de rédaction ;

- le tribunal ne pouvait pas faire injonction au syndicat des copropriétaire d'inscrire à l'ordre du jour la question de la mise en conformité de l'état descriptif de division.



Selon déclaration reçue au greffe le 25 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, a interjeté appel de cette décision, visant à la critiquer en ce qu'elle a :

- prononcé la nullité de la résolution n°13 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7], du 22 octobre 2020 ;

- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts ;

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 7] à payer à M. [H] une indemnité de 1 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

- dispensé M. [H] de toute participation aux dépens et à l'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Par dernières conclusions transmises le 6 janvier 2025 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle infirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués, et statuant à nouveau :

- juge que la terrasse litigieuse est une partie privative, propriété de M. [H] ;

- juge la résolution n°13 du procès-verbal de l'assemblée générale du 20 octobre 2020 régulière ;

- juge n'y avoir lieu de dispenser M. [H] du règlement des frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires ;

- condamne M. [H] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction au profit de Maître Caroline Causse ;

- y ajoutant :

- si la cour confirmait le prononcé de la nullité de la résolution n°13 du procès-verbal de l'assemblée générale du 20 octobre 2020 régulière ;

- juge que les conditions de la prescription acquisitive ne sont pas réunies ;

- confirme la décision entreprise de ce chef ;

- sur appel incident :

- déclare irrecevables les demandes de M. [H] d'annulation de la partie du procès-verbal de l'assemblée générale du 22 octobre 2020, n'ayant pas donné lieu à un ordre du jour, ainsi que celle visant à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires de modifier le règlement de copropriété afin d'y insérer une clause sur la nature de la terrasse ;

- en tout état de cause :

- déboute M. [H] de son appel incident.



Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :



- sur la nature de la terrasse en toiture :

- M. [H] se prévaut d'un droit de jouissance privatif sur une partie commune ;

- le règlement de copropriété est taisant ;

- l'accord de l'assemblée générale du 18 février 1989, sur le point 1 G portait sur les travaux de la toiture, réalisés aux frais de M. [H] et à aucun moment il n'est mentionné l'occupation par ce copropriétaire d'une terrasse, partie commune, et à fortiori l'autorisation de l'ensemble des copropriétaires d'en jouir à titre privatif ;

- il s'agit d'un descriptif établi à l'occasion d'une demande de travaux et non d'un droit octroyé par la copropriété ;

- c'est à tort que les premiers juges ont estimé que M. [H] bénéficiait d'un droit de jouissance à usage privatif de la terrasse, à la lecture de l'article 3 du règlement de 

copropriété ;

- cet article doit être complété par l'article 4 qui poursuit la définition des parties communes et de l'article 7 relatif aux parties privatives ;

- à la lecture combinée de ces textes, la terrasse objet du présent litige est forcément partie privative ;

- M. [H] ne saurait prétendre à une prescription acquisitive de la terrasse ;

- la propriété de la terrasse n'a pas été acquise par prescription immobilière ;



- sur la modification du règlement de copropriété :

- sa demande en inscription de sa demande dans la refonte du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, est irrecevable faute de figurer dans ses conclusions du 25 avril 2024 ;

- de même la demande de M. [H] portant injonction de faire est irrecevable, faute de figurer dans ses conclusions d'intimé portant appel incident ;



- sur la prescription acquisitive :

- M. [H] indique avoir réalisé la terrasse depuis plus de 30 ans ;

- or il ne justifie pas d'une possession pendant 30 ans, ni d'une jouissance publique, paisible et non équivoque ;

- il n'a pas justifié de la date des travaux ;

- le syndicat des copropriétaires n'avait pas à publier ses demandes à la conservation des hypothèques ;



Par dernières conclusions transmises le 18 février 2025 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle confirme le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à sa demande de nullité de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 22 octobre 2020 ;

- le reçoive en son appel incident ;

- juge que la prescription acquisitive de la jouissance à titre privatif de la terrasse partie commune rend injuste et infondée la demande du SDC ;

- juge irrecevable la demande du SDC demandant que soit 'attribuer à M. [H]' la propriété d'une terrasse avec effet rétroactif à plus de 30 ans, dès lors qu'il dispose de la jouissance privative de cette terrasse ;



- réforme la décision en ce qu'elle :

- n'a pas fait droit à sa demande d'annulation de la partie du procès-verbal de l'assemblée générale du 22 octobre 2020 n'ayant pas donné lieu à un ordre du jour, à un débat en assemblée générale, pour avoir été 'ajoutée au PV a posteriori' ;

- au titre de la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



statuant à nouveau :

- condamne le syndicat des copropriétaires, à lui payer la somme de 5 000 euros ;

- condamne le syndicat des copropriétaires, aux entiers dépens ;

- juge qu'il n'aura pas qualité de copropriétaire à participer au prorata de ses millièmes au paiement de ses condamnations prononcées ;

- condamne le syndicat des copropriétaires, à effectuer les démarches auprès d'une étude notariale pour que soit modifié le règlement de copropriété en y insérant la clause précisant : 'la terrasse créée en 1989 constitue une partie commune à usage privatif au profit du lot n°12".



Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :



- la résolution n°13 est nulle pour abus de majorité ;

- elle doit être approuvée en régularisation de l'article 209, la loi n°2018-1021, du 23 novembre 2018, loi [Localité 10], enjoignant aux syndicats des copropriétaires d'inscrire les droits de jouissance privative portant sur une partie commune dans le règlement de copropriété ;

- la terrasse a été créée en 1989, à ses frais, en lieu et place de la toiture endommagée, et votée à l'unanimité par la résolution 1G de l'assemblée générale du 18 février 1989 ;

- la terrasse, partie commune à jouissance privative a été créée de droit ;

- le quitus des travaux de la terrasse lui a été donné le 2 juin 1992 ;

- un rapport d'un géomètre expert du 18 octobre 2022 a également conclu à la nature de la terrasse comme partie commune à usage privatif ;

- aucun doute n'est permis à ce sujet ;

- la présente procédure résulte en réalité d'un différend au sujet de la cour intérieure de l'immeuble qui oppose M. [H] et M. [D] ;

- M. [H] s'est opposé à la privatisation de la cour intérieure que souhaitant M. [D].



L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 29 octobre 2025.





MOTIFS DE LA DECISION :



Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. 





Sur l'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 octobre 2020 :



L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.



Ainsi, une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité qui consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l'équilibre entre les copropriétaires, soit avec l'intention de nuire. 



Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l'abus de droit donc en l'espèce M. [H], propriétaire du lot n°12 consistant en un appartement situé au 3ème étage de l'immeuble.



La résolution n°13 de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 octobre 2020 est ainsi rédigée 'Demande de M. [H] : Inscription au règlement de copropriété conformément à l'article 209 de la loi n°2018-1021, du droit de jouissance privative d'une terrasse en toiture que le syndicat des copropriétaires a créé dans sa décision du point 1G de l'assemblée générale du 18 février 1989 au profit du lot 12 (article 25)

Conformément à la demande de M. [H], l'assemblée générale autorise l'inscription dans le règlement de copropriété, conformément à l'article 209 de la loi n°2018-1021, du droit de jouissance privative d'une terrasse en toiture que le syndicat des copropriétaires a créé dans sa décision du point 1G de l'assemblée générale du 18 février 1989 au profit du lot n°12. Il appartient à M. [H] de transmettre l'acte notarié modifiant l'affectation.



L'ensemble des copropriétaires décident d'intégrer la demande de M. [H] dans la refonte du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division'.



Les parties s'opposent sur la nature de la terrasse que M. [H] a été autorisé à créer. 



Aux termes de l'article 3, du titre II du règlement de copropriété du 13 septembre 1950, intitulé parties de l'immeuble formant la propriété collective et indivise, 'forment la propriété indivise en principe de toutes les parties de l'immeuble qui sont à l'usage commun des différents propriétaires, tels que le sol en totalité, les fondations, les gros murs, les murettes de refend, la toiture, les conduits de fumée, les tuyaux de chute d'écoulement des eaux pluviales...'



Par résolution 1G de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 février 1989, votée à l'unanimité, la proposition de M. [H] a été adoptée, selon les termes suivants :

'M. [H] expose que l'état de la toiture au-dessus de son lot côté Nord-Est est en piteux état. Devant faire les travaux de jonction entre ses deux appartements, il propose de refaire à ses frais la toiture, celle-ci étant portée à l'aplomb de la façade et une terrasse privative y étant réalisée sur une partie. Il s'engage à ce que les travaux soient faits dans les règles de l'art sous l'autorité d'un architecte et qu'ils n'entraînent aucun frais pour les copropriétaires'.



Ainsi il est établi que M. [H] a été autorisé à procéder à la restauration de la toiture de l'immeuble, avec pour partie la création d'une terrasse.



A cette date la loi en vigueur n'exigeait pas que les parties communes à jouissance privative soient inscrites dans le règlement de copropriété. 



L'article 209 de la loi du 23 novembre 2018, dite loi [Localité 10] a prévu que, I art. 6-3.-Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage et à l'utilité exclusive d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.



Art. 6-4.-L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. 



II.-Les syndicats des copropriétaires disposent d'un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A cette fin, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.



L'article 89 de la loi n°2022-217 du 21 février 2022 a précisé que pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existante, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété...l'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence des parties communes.



Comme l'a relevé le premier juge, ce dernier article invoqué par M. [H] n'était pas en application à la date du vote de la résolution objet du présent litige.



Il n'est pas contesté que M. [H] a terminé les travaux de la toiture-terrasse le 22 juin 1992. Aux termes du procès-verbal du conseil syndical du 22 juin 1992, il a été constaté que les travaux ont été effectués conformément à ce qui avait été décidé lors de l'assemblée générale du 2 octobre 1990. En effet, lors de celle-ci, M. [H] avait précisé que les travaux n'avaient porté que sur la toiture existante au-dessus de son appartement sans toucher à la toiture au-dessus de l'appartement de Mme [U]. Il s'était engagé à soumettre les plans modifiés au conseil syndical avant la réalisation des travaux. L'assemblée demandait qu'à l'avenir toute demande de modification lui soit soumise avec un projet.



Par ailleurs, lors de l'assemblée générale du 27 septembre 2011, il a été décidé de la nomination d'un géomètre expert en vue de la refonte des millièmes de la copropriété. Lors de la remise de son étude, il a estimé que la terrasse de M. [H] s'analysait en une partie commune à usage privatif.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, il échet de constater que le règlement de copropriété de 1950, stipule que la toiture de l'immeuble est une partie commune. 

Le fait qu'il ne mentionne pas la terrasse comme partie commune est inopérant à en déduire que ce serait une partie privative, celle-ci ayant été créée entre 1989 et 1992.



Ainsi il ressort de la chronologie des faits, que M. [H] avait été autorisé à effectuer des travaux car la toiture de l'immeuble avait été endommagée suite à un incendie (photographie versées aux débats par celui-ci). Il a donc procédé à sa réfection et a été autorisé par les copropriétaires à remplacer la toiture 'partie commune existante' pour partie par une terrasse.



Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires le fait que les termes 'terrasse privative' aient été utilisés lors de la résolution 1G de l'assemblée générale du 18 février 1989, cela ne suffit pas à en déduire que la terrasse est une partie privative. Ce point 1G n'a pas eu pour objet la création d'un nouveau lot privatif. Aucune vente par le syndicat des copropriétaires n'est envisagée. 



La terrasse construite au lieu et place d'une partie de la toiture conserve sa nature de partie commune. 



Il ressort des assemblées générales antérieures notamment celles des 18 février 1989, 2 octobre 1990, l'intention manifeste des copropriétaires de l'immeuble d'autoriser la création d'une terrasse, partie commune à usage privatif du lot de propriété de M. [H] dans la mesure où lui seul y a accès.



Il s'évince donc du rejet de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 20 octobre 2020, un abus de droit.



En effet, si l'assemblée générale a le pouvoir d'adopter une décision contraire à une résolution antérieure, encore faut-il qu'elle ne lèse pas les droits acquis par les copropriétaires en vertu de la décision précédente et que la nouvelle soit justifiée par l'intérêt collectif, faute de quoi elle serait nulle.



Constitue un abus de droit le fait de rapporter une précédente décision dans l'intention de nuire à certains copropriétaires.



Tel est le cas en l'espèce, la résolution n°13 étant contraire aux décisions précédemment prises par l'assemblée générale des copropriétaires et lésant les droits acquis de M. [H]. 



L'argument du syndicat des copropriétaires, tiré de l'argument selon lesquelles les conditions de la prescription acquisitive ne serait pas réunie, est inopérant puisque la terrasse, en état partie commune ne devient pas la propriété de M. [H].

En outre, M. [H] avait obtenu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires qui ne sauraient ignorer la réalisation de celle-ci et le fait qu'elle bénéficiait à M. [H].

Ce moyen est mal fondé.



Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de la résolution n°13 du procès verbal de l'assemblée générale du 22 octobre 2020.



Sur l'appel incident :



Sur la demande tendant à voir juger nul et de nul effet une résolution 'fantôme' ajoutée au procès-verbal a posteriori :



La résolution n°13 ayant été annulée dans sa globalité, l'appel incident tendant à voir annuler la deuxième partie 'l'ensemble des copropriétaires décident d'intégrer la demande de M. [H] dans la refonte du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division', est sans objet.



Sur la demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à effectuer les démarches auprès d'une étude notariale pour que soit modifié le règlement de copropriété en y insérant la clause précisant 'la terrasse créée en 1989, constitue une partie commune à usage privatif du lot n°12" :



En application de l'article 89 de la loi du 21 février 2022, pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existante, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemlbée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété...l'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence des parties communes.



Comme l'a pertinemment estimé le premier juge, il appartiendra au syndicat des copropriétaires d'inscrire cette question à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires, à charge pour celle-ci de se prononcer sur la question de la mise en conformité de l'état descriptif de division conformément au présent arrêt confirmant l'existence d'une partie commune à usage privatif au profit du lot de M. [H] et sur la charge du coût de l'acte modificatif.



En outre, en application de la loi l'absence de cette mention est sans conséquence sur l'existence des parties communes.



Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [H] de sa demande formulée à ce titre.



Sur la demande de dommages et intérêts :



Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence. 

Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. 



En application des dispositions de ces textes, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. 



En l'espèce, il n'est pas démontré d'intention de nuire de la part du syndicat des copropriétaires. La procédure d'appel ne peut donc être considérée comme ayant dégénéré en un abus du droit de défendre.



Il conviendra de débouter M. [H] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formulée pour la première fois, en cause d'appel.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :



L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



Il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à payer à M. [H] la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. De même, il sera confirmé en ce que M. [H] a été dispensé des frais de participation à la dépense commune sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Succombant en appel, le syndicat des copropriétaires sera condamné à supporter les dépens. Il sera débouté de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Il serait inéquitable de laisser à M. [H] la charge de ses frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. 



Par conséquent M. [H] ne sera pas tenu de participer auxdits frais.





PAR CES MOTIFS :



La cour, 



Statuant dans les limites de l'appel :



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;



Y ajoutant :



Déboute M. [H] de sa demande de dommages et intérêts ;



Condamne le syndicat des copropriétaires, de l'ensemble immobilier [Adresse 1] et [Adresse 6], à [Adresse 8] (13), pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à M. [H] la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure 

civile ;



Déboute le syndicat des copropriétaires, de l'ensemble immobilier [Adresse 1] et [Adresse 6], à [Adresse 8] (13), pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande formulée sur le même fondement ;



Condamne le syndicat des copropriétaires, de l'ensemble immobilier [Adresse 1] et [Adresse 6], à [Adresse 8] (13), pris en la personne de son syndic en exercice, à supporter les dépens d'appel ; 



Rappelle qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.





La greffière La présidente