Cour d'Appel · 2ème Chambre — 15 janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

------------------------------------

COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° /[Immatriculation 1] JANVIER 2026





Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 24/02452 - N° Portalis DBVR-V-B7I-FO4Y 



Décision déférée à la cour : 

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 22/00072, en date du 27 juin 2024, 



APPELANT :

Monsieur [S] [B]

né le 04 Février 1943 à [Localité 4] (54), domicilié [Adresse 2]

Représenté par Me Diane COISSARD de la SCP LEBON & ASSOCIÉS, avocat au barreau de NANCY





INTIMÉE :

Madame [J] [H]

née le 29 Mars 1957 à [Localité 6] (54), domiciliée [Adresse 3]

Représentée par Me Christophe GUITTON de la SELEURL CHRISTOPHE GUITTON AVOCAT, avocat au barreau de NANCY

 



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président, et Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : 

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, 

Madame Nathalie ABEL, conseiller,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller, 



Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;



A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 15 janvier 2026, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; 



signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; 



-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------





EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2019, à effet au 1er août 2019, M. [S] [B] a consenti à Mme [J] [H] un bail à usage d'habitation portant sur un logement sis à [Adresse 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 550 euros augmenté d'une provision sur charges de 40 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 550 euros.



Par courrier du 26 septembre 2019, M. [S] [B] a rappelé à Mme [J] [H] qu'elle restait devoir le montant du dépôt de garantie de 540 euros payable en deux fois selon leur accord du 31 juillet 2019.



Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 16 décembre 2019, M. [S] [B] a mis Mme [J] [H] en demeure d'user paisiblement des lieux loués (faisant état d'allers et venues dans son appartement et en cave, de bruit à toute heure du jour et de la nuit et de claquements de porte) et de s'acquitter du dépôt de garantie. 



Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 19 octobre 2020, M. [S] [B] a indiqué à Mme [J] [H] qu'elle n'avait pas pris au sérieux son souhait de respecter les locataires de l'immeuble (réitérant les faits énoncés) et l'a informée qu'une action judiciaire afin de la voir quitter l'appartement allait être engagée, à défaut de départ volontaire, lui rappelant qu'elle restait redevable du paiement du dépôt de garantie sous peine de résiliation du bail.



M. [S] [B] a déposé deux mains courantes les 19 octobre 2020 et 10 février 2021 relatives aux faits énoncés de la façon suivante : 'perturbateurs-indésirables'.



Par acte de commissaire de justice délivré le 25 janvier 2021, M. [S] [B] a sommé Mme [J] [H] de payer le dépôt de garantie.



Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2021, M. [S] [B] a fait délivrer à Mme [J] [H] un congé des lieux pour le 31 juillet 2022 fondé sur des motifs légitimes et sérieux caractérisés par l'absence de paiement du dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux malgré plusieurs rappels réitérés et les manquements de la locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux loués générant des nuisances aux autres occupants de l'immeuble (olfactives, sonores, comportementales, sanitaires, occupation constante des communs) causés par elle et les personnes qui lui rendent visite, à l'origine de violences verbales (insultes et menaces) et de violences physiques, et ce dans un contexte de crise sanitaire.



-o0o-



Par acte de commissaire de justice délivré le 17 janvier 2022, M. [S] [B] a fait assigner Mme [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy afin de voir valider le congé des lieux signifié à Mme [J] [H] le 12 mars 2021 et subsidiairement ordonner la résiliation du bail, et en conséquence de voir ordonner l'expulsion de la locataire, ainsi que de la voir condamnée à lui payer sous astreinte le montant du dépôt de garantie.



Mme [J] [H] a conclu au débouté des demandes et a sollicité à titre reconventionnel la condamnation de M. [S] [B] à lui rembourser les avances sur charges payées à hauteur de 2 280 euros au mois d'avril 2024 en l'absence de régularisations, à lui remettre sous astreinte l'intégralité des quittances de loyer depuis la conclusion du bail, à retirer sous astreinte la caméra installée sur le palier de son appartement, à remettre la chaudière en état sous astreinte, et à lui payer des dommages et intérêts pour atteinte à sa vie privée, ainsi que pour résistance abusive.



M. [S] [B] s'est prévalu de l'absence d'atteinte à la vie privée de Mme [J] [H] en raison du caractère factice de la caméra, et de la prescription des demandes en remboursement des provisions sur charges. Il a fait état de l'absence de demande antérieure de Mme [J] [H] relative à la remise de quittances de loyer. 



Par jugement en date du 27 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy a :

- déclaré M. [S] [B] recevable en sa demande de résiliation du bail,

- déclaré recevable la demande reconventionnelle de Mme [J] [H] au titre des charges locatives indues,

- débouté M. [S] [B] de sa demande tendant à voir valider le congé délivré le 12 mars 2021 à effet au 31 juillet 2022,

- débouté M. [S] [B] de sa demande en résiliation judiciaire du bail du 31 juillet 2019,

- débouté par conséquent M. [S] [B] de sa demande en expulsion,

- débouté M. [S] [B] de sa demande au titre du versement du dépôt de garantie,

- condamné M. [S] [B] à payer à Mme [J] [H] la somme de 319,64 euros au titre de l'indu de charges locatives du 1er août 2019 au 30 novembre 2023,

- rejeté les demandes de Mme [J] [H] au titre de la restitution des provisions sur charges du 1er décembre 2023 au mois d'avril 2024,

- ordonné à M. [S] [B] de remettre à Mme [J] [H] les quittances de loyer pour la période courant du 1er août 2019 au 30 avril 2024,

- rejeté la demande de Mme [J] [H] tendant à voir assortir cette condamnation d'une astreinte,

- rejeté la demande de Mme [J] [H] tendant au retrait sous astreinte de la caméra de vidéosurveillance,

- rejeté la demande de Mme [J] [H] tendant à la remise en état de sa chaudière, 



- rejeté la demande en dommages et intérêts de Mme [J] [H] au titre de l'atteinte à sa vie privée,

- rejeté la demande en dommages et intérêts de Mme [J] [H] au titre de la procédure abusive,

- condamné M. [S] [B] à payer à Mme [J] [H] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [S] [B] aux dépens,

- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.



Le juge a retenu que l'assignation avait été régulièrement notifiée au préfet de Meurthe et Moselle plus de deux mois avant la date de la première audience, et que le congé des lieux pour motifs légitimes et sérieux avait été régulièrement délivré au-delà du délai de six mois précédant le terme du bail.



Il a jugé que ' les seuls soupçons de prostitution, ou au mieux de vie dissolue, invoqués à l'encontre de Mme [J] [H], ne sont pas suffisants, qui plus est, en l'absence de faits précis et circonstanciés, pour fonder un congé pour motif légitime et sérieux par des manquements répétés à l'obligation de jouissance paisible de la locataire, sur une période, qui plus est, limitée à quatre mois ', et que ' la seule présence de tiers dans l'immeuble ne constitue pas en soi un trouble de jouissance ', et a conclu qu'en ' l'absence d'éléments extérieurs venant corroborer les déclarations des occupants malgré des faits pénaux plusieurs fois dénoncés, l'absence de faits précis, datés et circonstanciés, et le doute pesant sur les courriers versés, les motifs invoqués n'apparaissent pas suffisants pour fonder un congé pour motif légitime et sérieux '. Il a constaté que Mme [J] [H] s'était acquittée du montant du dépôt de garantie par des versements de 50 euros en sus des loyers et charges sur une durée de onze mois, et a jugé qu'aucun manquement de Mme [J] [H] à ses obligations légales ou conventionnelles ne pouvait en résulter.



Le juge a énoncé qu'aucun manquement suffisamment grave de la locataire à ses obligations ne justifiait la résiliation du bail (tels l'interpellation par la police de la fille de Mme [J] [H] dans l'appartement, les nuisances sonores nocturnes résultant du son de la télévision ou les disputes entre Mme [J] [H] et sa fille) et que n'étaient pas imputables à Mme [J] [H] les agissements isolés de tiers laissant la porte de l'immeuble ouverte, rappelant qu'elle s'était acquittée du dépôt de garantie.



Il a jugé que la demande en restitution des provisions sur charges versées depuis le début du bail n'était pas prescrite, en l'absence de régularisation caractérisant le point de départ du délai de prescription, et que le bailleur produisait au cours de l'instance des justificatifs de charges locatives consommées d'un montant total de 1 760,36 euros (hors charges communes à défaut d'information sur la clé de répartition) et d'avances sur charges payées à hauteur de 2 080 euros au 30 novembre 2023, déterminant l'existence d'un indû.



Il a constaté l'absence de dette locative justifiant la communication de quittances de loyer, et que la seule présence d'une caméra de vidéosurveillance dans les parties communes ne constituait pas une atteinte à la vie privée dès lors qu'il n'était pas démontré que celle-ci filmait effectivement, et qui plus est en direction de la porte d'entrée du logement occupé par Mme [J] [H]. Il a relevé que Mme [J] [H] ne justifiait pas du dysfonctionnement de la chaudière (ni de son origine) et de la nécessité de procéder à son remplacement.



Le juge a retenu que Mme [J] [H] n'invoquait ni ne démontrait de malice, de mauvaise foi ou d'erreur équipollente au dol de la part de M. [S] [B].



-o0o-



Le 4 décembre 2024, M. [S] [B] a formé appel du jugement tendant à son annulation sinon son infirmation en ce qu'il a :



- déclaré recevable la demande reconventionnelle de Mme [J] [H] au titre des charges locatives indues,

- débouté M. [S] [B] de sa demande tendant à voir valider le congé délivré le 12 mars 2021 à effet au 31 juillet 2022,

- débouté M. [S] [B] de sa demande en résiliation judiciaire du bail du 31 juillet 2019,

- débouté par conséquent M. [S] [B] de sa demande en expulsion,

- débouté M. [S] [B] de sa demande au titre du versement du dépôt de garantie,

- condamné M. [S] [B] à payer à Mme [J] [H] la somme de 319,64 euros au titre de l'indu de charges locatives du 1er août 2019 au 30 novembre 2023,

- ordonné à M. [S] [T] de remettre à Mme [J] [H] les quittances de loyer pour la période courant du 1er août au 30 avril 2024,

- condamné M. [S] [B] à payer à Mme [J] [H] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [S] [B] aux dépens.



Dans ses dernières conclusions transmises le 23 septembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [S] [B], appelant, demande à la cour sur le fondement des articles 7b et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 et 1729 du code civil de la loi du 6 juillet 1989, 1221, 1224 et 1227 du même code et de l'article 131-2 du code des procédures civiles d'exécution :



- d'infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy rendu par le juge des contentieux de la protection du 27 juin 2024 en ce qu'il a : 

* déclaré recevable la demande reconventionnelle de Mme [J] [H] au titre des charges locatives indues,



* débouté M. [S] [B] de sa demande tendant à voir valider le congé délivré le 12 mars 2021 à effet au 31 juillet 2022,

* débouté M. [S] [B] de sa demande en résiliation judiciaire du bail du 31 juillet 2019,

* débouté par conséquent M. [S] [B] de sa demande en expulsion,

* débouté M. [S] [B] de sa demande au titre du versement du dépôt de garantie,

* condamné M. [S] [B] à payer à Mme [J] [H] la somme de 319,64 euros au titre de l'indu de charges locatives du 1er août 2019 au 30 novembre 2023,

* ordonné à M. [S] [B] de remettre à Mme [J] [H] les quittances de loyer pour la période courant du 1er août au 30 avril 2024,

* condamné M. [S] [B] à payer à Mme [J] [H] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [S] [B] aux dépens,

Statuant à nouveau,

Sur les demandes formulées par M. [B] :

- de déclarer valable le congé délivré à Mme [H] et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail d'habitation,

- en tout état de cause, d'ordonner l'expulsion, à compter de la date de résiliation du bail, de Mme [H] des lieux loués ainsi que de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique,

- de condamner Mme [H] à lui verser une somme de 550 euros au titre du dépôt de garantie sous astreinte de 100 euros par semaine de retard à compter de l'échéance d'un délai d'un mois à compter du prononcé du jugement,

- de condamner Mme [H] à lui verser une somme de 748,56 euros au titre de la régularisation de charges,

- de condamner Mme [H] à lui verser une somme de 1100 euros au titre des loyers impayés d'octobre 2024 et janvier 2025,

Sur les demandes reconventionnelles présentées par Mme [H] :

- de déclarer les demandes de remboursement de charges présentées par Mme [H] comme prescrites et de l'en débouter ; subsidiairement, de l'en débouter comme étant non-fondées,

- de débouter Mme [H] de ses demandes visant à obtenir la condamnation de M. [B] à procéder à la réparation de la chaudière sous astreinte ainsi que la mise sur compte séquestre du montant du loyer, avances sur charges et charges, ainsi que toute autre prétention liée,

- de débouter Mme [H] de l'intégralité de ses demandes au titre de la prétendue atteinte à sa vie privée et au titre des quittances de loyers, ainsi que de toute autre prétention,

En toutes hypothèses,

- de débouter Mme [H] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner Mme [H] au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.





Au soutien de ses demandes, M. [S] [B] fait valoir en substance :



- que le congé des lieux a pour fondement le manquement de Mme [J] [H] à son obligation de jouissance paisible des lieux et l'absence de versement intégral du dépôt de garantie au moment de la remise des clés ; que les habitants de l'immeuble se sont plaints de troubles de voisinage de la part de Mme [J] [H] et sa fille caractérisés par leur habitude de recevoir des hommes en soirée et jusqu'à des heures avancées de la nuit (les activités s'arrêtant vers 4 heures 30 du matin) et les nuisances nocturnes générées (coups de sonnette, discussions dans les communs, insultes) ainsi que par la dégradation des communs de l'immeuble (préservatifs usagés retrouvés dans les caves) ; que ces rencontres ne sont pas en tout état de cause conformes à la destination des lieux ; que les visites se poursuivent et que les jeunes hommes passent directement par la fenêtre du logement situé en rez-de-chaussée ; que le 26 juin 2022, Mme [J] [H] a porté plainte contre sa propre fille décrite comme ingérable et toxicomane (consommant du crack), et qu'elle réside toujours au domicile de sa mère (la police l'ayant arrêtée après avoir enfoncé la porte du logement) ; que Mme [J] [H] est responsable des agissements de sa fille, occupante de son chef ; que les 'dames' visées par les attestations concernent bien Mme [J] [H] et sa fille, et qu'il produit à hauteur de cour de nombreuses nouvelles attestations des occupants de l'immeuble ; qu'il est menacé par les occupants de l'immeuble d'une action en justice à son encontre ;

- que l'absence de versement du dépôt de garantie ne peut que constituer une inexécution suffisamment grave du contrat en ce qu'il correspond à une sûreté réelle au bénéfice du bailleur ; qu'il n'a jamais été établi que les 50 euros versés mensuellement à compter de 2021 (après la notification du congé et de l'assignation), sans en avertir le bailleur, correspondaient au paiement du dépôt de garantie, qui devait être versé lors de l'entrée dans les lieux sous la forme de deux versements qu'il avait autorisés ;

- que s'agissant de la demande de résiliation judiciaire, les éléments postérieurs à la date de délivrance du congé doivent également être analysés ; que plusieurs voisins se sont encore plaints en mars 2024 des allées et venues dans l'appartement ; que la police qui recherchait la fille de Mme [J] [H] a enfoncé la porte de l'appartement à l'aide d'un bélier le 12 janvier 2024 pour procéder à son arrestation, dont a été témoin M. [X] [K], ce qui corrobore les différents témoignages produits faisant état de ce que Mme [J] [H] et sa fille se livrent à des activités de prostitution et de trafic de stupéfiants ; que les voisins vivent un enfer et endurent de nombreuses nuisances ;

- que depuis quatre années, Mme [J] [H] fait obstacle à l'entretien de la chaudière par les agents d'ENGIE malgré des appels téléphoniques et des prises de rendez-vous, de sorte que la réparation du dysfonctionnement dont elle se plaint lui incombe ; qu'elle ne justifie pas de l'assurance des lieux ; qu'un compte-rendu d'intervention suite à une fuite sur le circuit chauffage confirme l'absence d'entretien ;

- que Mme [J] [H] ne s'est pas acquittée des loyers d'octobre 2024, avril et juin 2025 ;

- que le contrat de bail indique la nomenclature de répartition des charges communes ; qu'il justifie du montant total des charges récupérables à hauteur de 3 228,56 euros correspondant au montant des taxes sur les ordures ménagères de 2019 à 2023 (soit 285,48 euros pour 53 mois d'occupation), au coût d'entretien de la chaudière de l'immeuble de 2019 à 2024 (soit 622,73 euros pour 65 mois), à l'entretien des parties communes de 2019 à 2024 (soit 500,36 euros pour 65 mois), à l'électricité des communs à hauteur de 2,70 euros sur 63 mois (soit 170,10 euros), au curage de la colonne de chute à hauteur de 3,16 euros sur 63 mois (soit 199,18 euros) ainsi qu'à la consommation personnelle d'eau sur 53 mois (soit 1 450,71 euros) ; que Mme [J] [H] s'est acquittée des provisions sur charges de 40 euros pendant 62 mois (soit à hauteur de 2 480 euros) ;

- que Mme [J] [H] n'a jamais formulé de demande expresse de remise des quittances de loyer sollicitées et qu'il ne s'était pas opposé auparavant à cette remise (le 27 avril 2022 pour les quittances antérieures) ; que Mme [J] [H] étant occupante sans droit ni titre depuis août 2022, les sommes versées ne sont plus constitutives de loyers et la demande doit être rejetée ; que s'il a communiqué quatre quittances en avril 2024, depuis le prononcé du jugement, Mme [J] [H] ne s'acquitte plus régulièrement de son loyer postérieurement au jugement.



Dans ses dernières conclusions transmises le 25 août 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [J] [H], intimée et appelante à titre incident, demande à la cour sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et des articles 1728 et 1729 du code civil, 1224 et suivants du code civil et L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution : 

- de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy rendu par le juge des contentieux de la protection du 27 juin 2024 en ce qu'il a : 

* déclaré recevable la demande reconventionnelle de Mme [J] [H] au titre des charges locatives indues,

* débouté M. [S] [B] de sa demande tendant à voir valider le congé délivré le 12 mars 2021 à effet au 31 juillet 2022,

* débouté M. [S] [B] de sa demande en résiliation judiciaire du bail du 31 juillet 2019,

* débouté par conséquent M. [S] [B] de sa demande en expulsion,

* débouté M. [S] [B] de sa demande au titre du versement du dépôt de garantie,* ordonné à M. [S] [B] de remettre à Mme [J] [H] les quittances de loyer pour la période courant du 1er août au 30 avril 2024,

* condamné M. [S] [B] aux dépens,

- d'infirmer ledit jugement en ce qu'il a : 

- condamné M. [S] [B] à payer à Mme [J] [H] la somme de 319,64 euros au titre de l'indu de charges locatives du 1er août 2019 au 30 novembre 2023,

- rejeté les demandes de Mme [J] [H] au titre de la restitution des provisions sur charges du 1er décembre 2023 au mois d'avril 2024,

- rejeté la demande de Mme [J] [H] tendant à voir assortir cette condamnation d'une astreinte,



- condamné M. [S] [B] à payer à Mme [J] [H] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

- de déclarer recevables ses demandes au titre de la restitution des provisions sur charges y compris à compter du 1er décembre 2023, 

- de condamner M. [S] [B] à lui payer la somme de 2 160, 36 euros au titre de l'indu des charges locatives,

- de déclarer recevable sa demande tendant à voir assortir d'une astreinte la condamnation de M. [S] [B] à la remise des quittances de loyer du 1er octobre 2024 au 30 août 2025, 

- d'ordonner à M. [S] [B] de procéder à la réparation de la chaudière, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à venir,

- de dire que, jusqu'à parfaite réparation de la chaudière, le montant du loyer, avances sur charges et charges seront mis sur compte séquestre ouvert auprès de la CARPA,

- de dire que la réalisation des travaux et leur conformité seront constatés par procès-verbal de commissaire de justice mandaté à cette fin et aux frais du bailleur,

- de débouter M. [S] [B] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

- de condamner M. [S] [B] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, soit 1500 euros au titre de la première instance et 1500 euros à hauteur d'appel.



Au soutien de ses demandes, Mme [J] [H] fait valoir en substance :



- que l'ensemble des attestations versées aux débats ne font état que de soupçons, sans caractérisation certaine et précise ; que pour les prétendus faits de prostitution ou de consommation de produits stupéfiants, l'appelant ne fait état d'aucune suite pénale connue, de sorte que lesdites mains courantes ne sauraient peser ; que ces faits, à les supposer avérés, ne peuvent consister en une violation grave et répétée de l'obligation de jouissance paisible du bien loué par Mme [H], dès lors que recevoir des personnes et que celles-ci sonnent à la porte, fut-ce à des heures tardives, ressortent de l'usage normal de la vie collective d'un immeuble ; c'est à la date à laquelle le congé devait prendre effet que doit s'analyser le motif légitime et sérieux le motivant, de sorte que toutes les pièces datées postérieurement au 31 juillet 2022 ne peuvent être prises en compte ; 

- qu'elle justifie avoir payé du 1er mars 2021 au 31 janvier 2022 une somme de 640 euros, correspondant au loyer, charges comprises, augmenté d'une somme de 50 euros pendant 11 mois afin de s'acquitter du dépôt de garantie ; que la contestation des modalités de versement est un motif différent de celui de l'absence de versement ;

- que les trois attestations produites à hauteur de cour au soutien de la résiliation judiciaire du bail font état des mêmes faits ayant eu lieu le 7 septembre 2024 selon lesquels un homme se serait garé devant les garages des occupants de l'immeuble puis aurait sonné à toutes les sonnettes des habitants, réveillant ainsi ces derniers à six heures du matin ; que l'ensemble de ces attestations porte sur un fait isolé et non corroboré par d'autres éléments tels que des suites pénales ou d'autres témoignages faisant état de faits similaires à des dates différentes, et qu'en tout état de cause, à supposer le fait avéré, M. [B] échoue à démontrer que « les hommes » se rendent au domicile de Mme [H] ; que les témoignages de M. [A] en date du 21 septembre 2024 et de M. [W] du 8 septembre 2024 faisant état de nuisances sonores ('engueulades', cris, télévision allumée la nuit, comportements violents à l'égard des voisins) ne sont ni datés ni circonstanciés et font état de faits isolés et ne sont corroborés par aucune autre pièce mise dans les débats, et qu'en tout état de cause, à supposer les faits avérés, ils ne présentent ni le degré de gravité suffisant pouvant justifier une résiliation ni le caractère répété que nécessite le manquement à une jouissance paisible ; que l'intervention de la police du 12 janvier 2024, dont il n'est pas justifié officiellement, est un fait isolé ;

- que si le retard dans le paiement du loyer constitue effectivement un manquement contractuel de la part du locataire, force est de constater que M. [B] ne fait état que de deux manquements isolés en octobre 2024 et janvier 2025, et qu'il s'agissait uniquement de retard dans le paiement ;

- que si elle a pu manquer trois interventions d'entretien de la chaudière par ENGIE, elle réfute les accusations de M. [B] quant à sa supposée résistance à l'entretien ; qu'elle verse aux débats non seulement un devis d'ENGIE du 25 octobre 2023 concernant la chaudière mais également un avis d'intervention en date du 22 août 2024, établissant qu'elle ne s'oppose pas aux interventions ; qu'un technicien de la société ENGIE est passé le 28 juillet 2025 et a relevé qu'il n'y avait ni eau ni chauffage et qu'il fallait faire intervenir un plombier, et que cette réparation incombe au bailleur ;

- que M. [B] n'a jamais communiqué à la locataire ni de décompte des charges ni de pièces justificatives et encore moins de régularisations annuelles ; que les avis de taxes foncières des années 2020 et 2022 ne sont pas produits et que les modalités de calcul ne sont pas explicitées ; qu'une seule facture d'entretien de la chaudière commune est produite en 2019 (l'autre étant non datée) avec un mode de calcul pas explicité ; qu'une seule facture d'entretien des communs du 30 septembre 2023 est produite sans apporter d'éléments permettant de s'assurer de la clé de répartition utilisée ; qu'aucun justificatif valable n'est produit s'agissant de l'électricité des communs et du curage de colonne de chute ; que les justificatifs de consommation personnelle d'eau sont tronqués et le calcul de répartition n'est pas justifié ; qu'elle s'est acquittée de 73 mois de provisions sur charge de 40 euros (du 1er août 2019 à août 2025), de sorte que le bailleur devra lui rembourser la somme de 2 920 euros dont il sera déduit la somme de 319,64 euros allouée en première instance ;

- que la dernière quittance de loyer reçue du bailleur est celle du mois de septembre 2024, mais qu'aucune quittance ne lui a été délivrée depuis, alors qu'elle paie les loyers.





-o0o-



La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 novembre 2025.









MOTIFS DE LA DECISION



Sur la validation du congé pour motif légitime et sérieux



Aux termes de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.



Or, l'article 7 b de la ladite loi prévoit que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.



En l'espèce, par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2021, M. [S] [B] a fait délivrer à Mme [J] [H] un congé des lieux pour le 31 juillet 2022 fondé sur des motifs légitimes et sérieux caractérisés par l'absence de paiement du dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux, malgré plusieurs rappels réitérés, et par les manquements de la locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux loués générant des nuisances aux autres occupants de l'immeuble (olfactives, sonores, comportementales, sanitaires, occupation constante des communs) causés par elle et les personnes qui lui rendent visite, à l'origine de violences verbales (insultes et menaces) et de violences physiques, et ce dans un contexte de crise sanitaire.



A l'appui du congé délivré, M. [S] [B] a produit en première instance des correspondances et attestations de M. [N] [L] du 23 octobre 2020, M. [R] [A] du 18 novembre 2020 et de Mme [Z] [F] du 14 février 2021, occupants de l'immeuble, faisant toutes état d'allers et venues réguliers d'hommes à toute heure de la journée et de la nuit venant au domicile de Mme [J] [H], également occupé par sa fille (identifiées comme étant ' les dames du rez-de-chaussée '), à l'origine de désordres sonores (ouverture et fermeture répétée de la porte de la cave, claquements de porte et usage de la sonnette), de cris (discussions animées dans les couloirs, la cave et la rue) et d'insultes verbales, ainsi que d'odeurs.



En effet, M. [R] [A] a évoqué la présence d'hommes fréquentant ' les dames du rez-de-chaussée ' et avoir été agressé par deux hommes en sortant de chez lui le vendredi précédent son courrier du 12 février 2021.



En outre, M. [S] [B] a justifié du dépôt de deux mains courantes les 19 octobre 2020 et 10 février 2021 relativement aux faits, énoncés de la façon suivante : ' perturbateurs-indésirables '.



Il en résulte que le manquement de Mme [J] [H] à son obligation de jouissance paisible des lieux est suffisamment caractérisé.



Or, le premier juge a relevé l'absence d'éléments extérieurs venant corroborer les déclarations des occupants ainsi que le défaut de faits précis, datés et circonstanciés.



Pour autant, le juge peut prendre en compte des faits postérieurs à la date de délivrance du congé pour apprécier le caractère légitime et sérieux de son motif.



En effet, M. [S] [B] produit un courriel de M. [N] [L], locataire de l'immeuble, adressé Mme [C] [B] le 25 novembre 2023 l'informant de l'installation de trois caméras factices avec l'accord de M. [B] dans le but de sécuriser l'immeuble en raison des va et vient incessants des ' clients de Mme [H] et de sa fille '.



De même, M. [N] [L] a relaté dans un courrier du 19 janvier 2024 une intervention des services de police au domicile de Mme [J] [H] le 12 janvier 2024 au cours de laquelle ils ont cassé la porte de l'appartement au bélier et ont appréhendé la fille de Mme [J] [H], qui a regagné les lieux depuis cette date et laisse le son de sa télévision ' à fond ' toutes les nuits.



M. [X] [K] a également fait état le 22 mars 2024 de cris de la fille de Mme [J] [H] dans l'entrée de l'immeuble et de tapage à la porte de l'appartement et sur les volets métalliques, et a indiqué que la porte de l'immeuble restait régulièrement ouverte pour faciliter l'accès aux visiteurs extérieurs allant chez ' ces dames ' et qu'il constatait de la nourriture dans l'entrée.



En outre, M. [N] [L], Mme [Z] [F] et M. [X] [K], occupants de l'immeuble, ont attesté en septembre 2024 des faits survenus le 7 septembre 2024 entre 5 et 6 heures du matin au cours desquels un individu sonnaient à toutes les sonnettes en hurlant qu'il venait récupérer ses clés auprès de la fille de Mme [J] [H] qui ne voulait pas lui rendre.



M. [R] [A], habitant au rez-de-chaussée en face de l'appartement loué par Mme [J] [H], a fait état ' du comportement de Mme [J] [H] et sa fille et de leur entreprise de prostitution nuisible pour les voisins à toute heure de la journée et la nuit ', évoquant par ailleurs s'être fait agresser par ' les clients de ces madames '.



Mme [M] [W], occupante de l'immeuble, a attesté le 10 septembre 2024 qu'elle subissait des nuisances répétitives de la part de sa voisine Mme [J] [H] et sa fille, y compris la nuit vers 4 ou 5 heures du matin, caractérisées par des hurlements à la fenêtre et la venue la nuit à leur domicile de beaucoup de personnes s'amusant à sonner à toutes les sonnettes du bâtiment quand elles ne répondaient pas.







Aussi, les faits relatés postérieurement à la délivrance du congé permettent d'apprécier le caractère légitime et sérieux du manquement de Mme [J] [H] à son obligation de jouissance paisible des lieux loués, tel que caractérisé antérieurement à sa délivrance.



Il en résulte que Mme [J] [H] ne respecte pas son obligation d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, et que les manquements répétés à cette obligation de jour comme de nuit, malgré les mises en demeure du bailleur, perturbent gravement la vie quotidienne des occupants de l'immeuble. 



Aussi, les faits relatés dans le congé des lieux délivré à Mme [J] [H] par M. [S] [B] sont établis et caractérisent l'existence d'éléments sérieux et légitimes justifiant la non reconduction du bail et la validation dudit congé.



Dans ces conditions, Mme [J] [H] est occupante des lieux sans droit ni titre depuis août 2022, terme du bail non renouvelé, de sorte qu'il convient d'ordonner son expulsion.



Dès lors, le jugement déféré sera infirmé sur ces points.



Sur les demandes en paiement de M. [S] [B]



- au titre du paiement du dépôt de garantie



Compte tenu du défaut de renouvellement du bail à son échéance du 31 juillet 2022, la demande de M. [S] [B] tendant à voir condamner Mme [J] [H] au paiement du dépôt de garantie stipulé au contrat de bail est devenue sans objet.



Au surplus, Mme [J] [H] justifie avoir payé du 1er mars 2021 au 31 janvier 2022, soit postérieurement à la délivrance d'une sommation de payer le dépôt de garantie, une somme de 640 euros correspondant au loyer, charges comprises, augmenté d'une somme de 50 euros pendant 11 mois, s'agissant de la dette échue la plus ancienne, à défaut d'indication par Mme [J] [H] de celle qu'elle entendait acquitter, selon l'article 1342-10 du code civil.



Dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [S] [B] de sa demande en paiement du dépôt de garantie.



- au titre des loyers d'octobre 2024 et janvier 2025



Il y a lieu de constater au préalable que les sommes sollicitées par M. [S] [B] pour l'occupation du logement par Mme [J] [H] correspondent à des indemnités d'occupation depuis le 1er août 2022, et que le bailleur évalue leur montant à celui des loyers et charges en cours tels que prévus au contrat de bail.



En effet, le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [J] [H] depuis le 1er août 2022 peut être fixé au montant des loyers et charges en cours, régularisées conformément au contrat de bail.



Or, Mme [J] [H] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du paiement à M. [S] [B] de l'indemnité d'occupation d'octobre 2024, étant précisé que les versements postérieurs ont été imputés sur les indemnités d'occupation courantes.



En effet, la production d'un extrait du relevé bancaire de Mme [J] [H] de janvier à juillet 2025 sélectionnant les versements opérés au bénéfice de M. [S] [B] ne saurait apporter la preuve de la régularisation de l'indemnité d'occupation impayée d'octobre 2024, dans la mesure où Mme [J] [H] se prévaut par ailleurs, en vertu de ce document, du paiement des indemnités d'occupation courantes de janvier, février, mars, mai et juillet 2025 y figurant.



Aussi, il convient de faire droit à la demande de M. [S] [B] tendant à voir condamner Mme [J] [H] à lui payer la somme de 550 euros au titre de l'indemnité d'occupation d'octobre 2024.



Néanmoins, il ressort de ce relevé que le règlement du 30 janvier 2025 a été affecté au paiement de l'indemnité d'occupation en cours, tel que repris aux écritures de M. [S] [B].



Aussi, M. [S] [B] sera débouté de sa demande en paiement de l'indemnité d'occupation de janvier 2025 figurant au dispositif de ses dernières conclusions.



- au titre des charges locatives 



Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires, dans un délai d'un mois, augmenté à six mois par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.







* sur la prescription



Le défaut de régularisation annuelle ne prive pas le bailleur du droit de réclamer le paiement des charges jusqu'à l'audience, dès lors qu'il tient à disposition du locataire les justificatifs de ces charges.



En effet, les charges locatives ne sont récupérables que sur justification, et la mise à la disposition du locataire des justificatifs de charges peut être réalisée au cours de l'instance portant sur la contestation des charges, dans la limite de la prescription. 



Or, selon l'article 2224 du code civil, l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, s'agissant de la date de régularisation des charges permettant au preneur de déterminer l'existence d'un indu.



En l'espèce, il est constant que M. [S] [B] n'a pas procédé à la régularisation annuelle des charges depuis le début du bail, de sorte qu'il ne peut opposer à Mme [J] [H] l'exception de prescription de sa demande en restitution de l'indu.



Aussi, Mme [J] [H] est recevable à solliciter la restitution des provisions sur charges versées au preneur sans justification.



Dès lors, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



* sur le fond



Les charges locatives ne sont récupérables que sur justification, la charge de la preuve incombant au bailleur. 



En effet, les décomptes ne peuvent pas tenir lieu à eux seuls de justificatifs et le bailleur doit tenir à la disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte qu'il lui a adressé, et ce même quand l'immeuble est soumis au régime de la copropriété, cas dans lequel il doit communiquer le mode de répartition des charges entre les locataires. 



Or, à défaut d'y satisfaire, le bailleur doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.



Au préalable, il y a lieu de préciser que la régularisation des charges portera sur la période du 1er août 2019 au 31 décembre 2024, dans la mesure où l'année 2025 n'est pas achevée.



En l'espèce, M. [S] [B] a produit les avis d'imposition de 2019 à 2023 ainsi que la clé de répartition des charges à égalité entre les six logements de l'immeuble, qui ont été soumis aux observations de Mme [J] [H] dans le cadre de cette instance.



Il y a lieu de considérer au préalable que M. [S] [B] ne peut imputer à la locataire que la part lui incombant des taxes sur les ordures ménagères à l'exception des frais de gestion de la fiscalité directe locale.



Or, M. [S] [B] ne produit pas son avis de taxes foncières pour l'année 2024.



Aussi, il est justifié des charges récupérables au titre de la taxes sur les ordures ménagères pour un montant total de 227,45 euros détaillé comme suit :

- année 2019 : 22,63 euros (soit 326 euros/6 logements/12 mois x 5 mois d'occupation)

- année 2020 : 49,33 euros (soit 296 euros/6 logements)

- année 2021 : 49,50 euros (soit 297 euros/6 logements)

- année 2022 : 51,16 euros (soit 307 euros/6 logements)

- année 2023 : 54,83 euros (soit 329 euros/6 logements).



De même, M. [S] [B] produit deux factures d'entretien de la chaudière à gaz collective de l'immeuble des années 2019 et 2024 ainsi que la clé de répartition des charges à égalité entre les cinq chaudières des logements de l'immeuble (tel que repris à ses conclusions et figurant aux factures), qui ont été soumises aux observations de Mme [J] [H] dans le cadre de cette instance.



Aussi, il est justifié des charges récupérables au titre de l'entretien de la chaudière à gaz collective de l'immeuble pour un montant total de 166,82 euros détaillé comme suit :

- année 2019 : 46,76 euros (soit 561,22 euros/5 chaudières individuelles/12 mois x 5 mois d'occupation),

- année 2024 : 120,06 euros (soit 600,33 euros/5 chaudières).



En outre, M. [S] [B] produit des factures d'entretien des communs par la société BLS propreté correspondant aux derniers trimestres des années 2019 à 2024, au troisième trimestre 2023 et au premier trimestre 2024, ainsi que la clé de répartition des charges à égalité entre les six logements de l'immeuble, qui ont été soumis aux observations de Mme [J] [H] dans le cadre de cette instance.



Il y a lieu de retenir que M. [S] [B] ne justifie pas des charges engagées à ce titre sur les autres trimestres des années considérées.



Aussi, il est justifié des charges récupérables au titre de l'entretien des communs pour un montant total de 173,03 euros détaillé comme suit :

- année 2019 : 9,48 euros (soit 136,60 euros/6 logements/12 mois x 5 mois d'occupation)

- année 2020 : 22,76 euros (soit 136,60 euros/6 logements)

- année 2021 : 22,76 euros (soit 136,60 euros/6 logements)

- année 2022 : 23,05 euros (soit 138,30 euros/6 logements)

- année 2023 : 47,02 euros (soit 141,07 euros/6 logements x 2 trimestres)

- année 2024 : 47,96 euros (soit 143,89 euros/6 logements x 2 trimestres).



Par ailleurs, M. [S] [B] produit la facturation des consommations d'électricité des communs du 25 mars 2019 au 25 mars 2022, ainsi que les factures du 25 mars 2022, 26 mars 2023, de même que le calendrier mensualisé des paiements du 9 mai 2022 au 13 mars 2023 puis du 9 octobre 2023 au 11 mars 2024 et du 10 mai 2024 au 11 mars 2025, outre la preuve des prélèvements automatiques des mensualités intervenus de février 2024 à février 2025, et la clé de répartition des charges à égalité entre les six logements de l'immeuble.



Sur la base de ces justificatifs soumis aux observations de Mme [J] [H] dans le cadre de la présente instance, M. [S] [B] a évalué la moyenne mensuelle du coût de cette charge à 2,70 euros par mois par référence au prélèvement mensuel de 16,12 euros intervenu du 10 mai 2024 au 11 mars 2025 appliqué sur 63 mois d'occupation des lieux.



Pour autant, il convient de prendre en compte uniquement les charges réellement consommées et facturées dont M. [S] [B] justifie.



Aussi, il est justifié des charges récupérables au titre de l'électricité des communs pour un montant total de 126,40 euros détaillé comme suit :

- mars 2019/mars 2020 : 14,85 euros (soit 133,69 euros/6 logements/12 mois x 8 mois d'occupation)

- mars 2020 à mars 2021 : 23,55 euros (soit 141,34 euros/6 logements)

- mars 2021 à mars 2022 : 23,76 euros (soit 142,60 euros/6 logements)

- mars 2022 à mars 2023 : 25,31 euros (soit 151,87 euros/6 logements)

- octobre 2023 à mars 2024 : 17,44 euros (soit 104,65 euros/6 logements)

- mai 2024 au 31 décembre 2024 : 21,49 euros (soit 177,32 euros au 11 mars 2025 ramené à 128,96 euros au prorata de la durée au 31 décembre 2024 /6 logements).



M. [S] [B] produit également une facture du 31 mars 2024 de l'entreprise [Localité 5] portant sur la désobstruction de la canalisation des écoulements pour un montant de 227,70 euros TTC, ainsi que la clé de répartition des charges à égalité entre les six logements de l'immeuble, soumis aux observations de Mme [J] [H] dans le cadre de la présente instance.



Or, M. [S] [B] ne peut imputer annuellement cette même facturation sur les 63 mois d'occupation des lieux par Mme [J] [H] sans justifier de nouvelles interventions engageant cette même dépense.



Aussi, il est justifié des charges récupérables au titre du curage de la colonne de chute pour un montant de 37,95 euros (soit 227,70 euros/6 logements).



Enfin, M. [S] [B] produit des facturations de consommation d'eau correspondant à l'adresse de l'immeuble litigieux aux 11 décembre 2020, 25 juin 2021, 10 juin 2022, 25 novembre 2022, 16 juin 2023 et 21 juin 2024, ainsi que la clé de répartition des charges à égalité entre les six logements de l'immeuble, qui ont été soumis aux observations de Mme [J] [H] dans le cadre de cette instance.



Or, M. [S] [B] ne produit pas la facturation de la consommation d'eau jusqu'au 31 décembre 2024.



Aussi, il est justifié des charges récupérables au titre de la consommation d'eau par Mme [J] [H] pour un montant total de 464,24 euros détaillé comme suit :

- au 11 décembre 2020 : 62,05 euros (soit 372,32 euros /6 logements)

- au 25 juin 2021 : 51,63 euros (soit 309,82 euros/6 logements)

- au 10 juin 2022 : 76,01 euros (soit 456,06 euros/6 logements)

- au 25 novembre 2022 : 84,64 euros (soit 507,85 euros/6 logements)

- au 16 juin 2023 : 81,10 euros (soit 486,63 euros/6 logements)

- au 21 juin 2024 : 108,81 euros (soit 652,89 euros/6 logements).



Dans ces conditions, il en résulte que Mme [J] [H] est redevable d'une somme totale de 1 195,89 euros au titre des charges récupérables par M. [S] [B] réellement consommées du 1er août 2019 au 31 décembre 2024, soit pendant une durée d'occupation de 65 mois, étant précisé que M. [S] [B] est défaillant à rapporter les justificatifs de charges au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2024, de l'entretien des communs sur la totalité des trimestres de la période concernée et de la consommation d'eau du 21 juin au 31 décembre 2024.



Or, Mme [J] [H] s'est acquittée d'une provision mensuelle sur charges de 40 euros pendant 64 mois (la preuve n'ayant pas été rapportée du paiement du loyer avec charges d'octobre 2024), représentant une somme totale de 2 560 euros.



Il en résulte que M. [S] [B] est redevable envers Mme [J] [H] d'un indu sur charges récupérables arrêté au 31 décembre 2024 (au regard de l'absence de justification de la totalité des charges engagées à cette date) d'un montant de 1 364,11 euros, dont il convient de déduire la somme de 319,64 euros versée par M. [S] [B] en exécution du jugement déféré, tel que sollicité par Mme [J] [H], soit une somme due de 1 044,47 euros.



Dès lors, le jugement déféré sera infirmé sur ce point.



Sur la remise de quittances de loyer du 1er octobre 2024 au 30 août 2025



L'article 21 de la loi du 6 juilet 1989 dispose que ' le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. (...) '.



Toutefois, il y a lieu de constater que depuis le 1er août 2022, Mme [J] [H] est redevable d'indemnités d'occupation du logement appartenant à M. [S] [B].



En effet, elle occupe le logement litigieux sans droit ni titre depuis cette date.



Aussi, Mme [J] [H] ne peut utilement se prévaloir de l'obligation qui incombe au bailleur de délivrer à son locataire quittance ou reçu des sommes versées.



Dans ces conditions, Mme [J] [H] sera déboutée de sa demande tendant à voir ordonner à M. [S] [B] la délivrance de quittances de loyer du 1er octobre 2024 au 30 août 2025. 



Dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il ordonné à M. [S] [B] la délivrance de quittances de loyer jusqu'au 31 juillet 2022, et infirmé pour la durée courant à compter du 1er août 2022.



Sur la remise en état de la chaudière



Mme [J] [H] se prévaut d'une intervention de l'entreprise ENGIE Home Services du 28 juillet 2025 ayant pour objet ' dépannage+ entretien ', portant sur une fuite de la chaudière, pour solliciter que soit ordonné à M. [S] [B] la réparation sous astreinte de cet équipement, avec consignation des loyers jusqu'au constat de fin de travaux établi par un commissaire de justice.



En l'espèce, il est avéré que la fiche d'intervention mentionne que la production d'eau chaude et de chauffage ne fonctionne pas en raison d'une pièce ou d'un organe défectueux, et qu'un devis est en cours afin de réparer la fuite sur le circuit de chauffage résultant d'un tuyau percé.



Toutefois, il est également indiqué que l'entretien de la chaudière n'a pas été réalisé.



En effet, M. [S] [B] produit les fiches d'intervention de cette société au logement de Mme [J] [H] les 28 avril 2022, 24 juin 2022 et 25 juillet 2023 ayant pour objet l'entretien de la chaudière qui mentionnent que Mme [J] [H] est absente et que le numéro de téléphone n'est pas attribué.



Par ailleurs, le rapport d'intervention de cette entreprise du 22 août 2024 ayant pour objet l'entretien de la chaudière n'est pas produit par Mme [J] [H] dans son intégralité de sorte que la mention relative à la réalisation de l'entretien n'y figure pas.



Aussi, il est établi qu'à défaut d'entretien de l'équipement par la locataire, aucune obligation ne s'impose au bailleur de procéder à sa réparation.



Dans ces conditions, il convient de débouter Mme [J] [H] de ses demandes tendant à voir ordonner à M. [S] [B] la réparation de la chaud