Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 15 janvier 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 15 JANVIER 2026



(n° 006/2026, 10 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08787 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYLU



Décision déférée à la Cour : jugement du 07 avril 2022 du tribunal judiciaire de Paris (8ème chambre - 2ème section) - RG n° 17/05955





APPELANTE



LA FONCIERE MAHER

Société civile immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n° 830 518 445, agissant en la personne de Gérant, domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée en tant qu'avocat constitué par Me Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque D 1119

Ayant pour avocat plaidant Me Sandra KABLA de OLLYNS SAS, avocat au barreau de PARIS, toque T 14





INTIMÉE



LES DELICES D'ORIENT

Société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n° 494 340 383, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé 

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Aysel KOC de la SARL KOC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque A 952





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le mercredi 22 octobre 2025, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre chargée d'instruire l'affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport.



Mmes Nathalie RECOULES a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



- Mme Nathalie RECOULES, présidente,

- Mme Stéphanie DUPONT, conseillère,

- Mme Marie GIROUSSE, conseillère.





Greffier lors des débats : M. Soufiane HASSAOUI, en présence de Mme [M] [Y], greffière stagiaire en formation à la cour



ARRÊT :




contradictoire ; 

par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 

signé par Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier présent lors de la mise à disposition et auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.




***

FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé en date du 5 février 1992, les consorts [G] ont donné à bail commercial à la société Saint Cyril un local commercial dépendant d'un immeuble régi par le statut de la copropriété, [Adresse 2] à [Localité 8].



Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er janvier 1992 pour se terminer le 31 décembre 2000.



Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 10 septembre 1999, la société Saint Cyril a vendu son fonds de commerce de restauration et cédé le droit au bail qui en dépend, à la société Sitar-Galatasaray.



Ledit bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2001 pour se terminer le 31 décembre 2009.



Par acte sous seing privé dûment enregistré en date du 23 mars 2007, la société Sitar-Galatasaray a cédé son fonds de commerce, dont le bail précité, à la SARL Les Délices D'orient (ci-après la société Les Délices D'orient) exerçant une activité de restauration.



Les copropriétaires, se plaignant de nuisances sonores et olfactives occasionnées par l'activité de la preneuse, ont par résolution en date du 18 décembre 2008 donné pouvoir au Syndic d'agir en justice pour faire cesser ces nuisances.



C'est dans ce cadre qu'un expert judiciaire a été désigné par une ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en date du 3 mai 2012.



Par acte extrajudiciaire en date du 24 mars 2017, la société Les Délices D'orient a sollicité le renouvellement de son bail commercial auprès de son bailleur devenu la SCI [B] Patrimoine suite à plusieurs cessions des locaux en cause.



Parallèlement, par acte extrajudiciaire en dates des 11 et 19 avril 2017, le Syndicat des copropriétaires et certains copropriétaires en leur nom propre ont assigné la SCI [B] Patrimoine ainsi que la société Les Délices D'orient aux fins de les voir condamner à réparer les désordres résultant notamment de l'exploitation du local commercial par la société Les Délices D'orient.



Suite à la demande de renouvellement du bail commercial précitée et par acte extrajudiciaire en date du 23 juin 2017, la SCI [B] Patrimoine a fait signifier à la société Les Délices D'orient une réponse comportant une sommation visant la clause résolutoire du bail, d'avoir, en substance, à remédier aux manquements contractuels liés aux nuisances occasionnées par son activité dans le délai d'un mois, ainsi qu'un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes, à défaut de satisfaire à la sommation énoncée dans le délai imparti.

Par acte extrajudiciaire en date du 20 juillet 2017, la société Les Délices D'orient a fait signifier à la SCI [B] Patrimoine une protestation à sommation, faisant état de la réalisation de divers travaux, réceptionnés le 12 juillet 2017, destinés à remédiés auxdits manquements contractuels.



Suivant acte authentique en date du 11 septembre 2017, la SCI [B] Patrimoine a vendu à la SCI Foncière Maher (ci-après la Foncière Maher) les locaux objets du bail commercial.

Par acte d'huissier en date du 5 juin 2018, la SCI [B] Patrimoine a fait assigner en intervention forcée et en garantie la Foncière Maher, sollicité une jonction à l'instance enrôlée sous le numéro RG 17/05955 et demandé que le jugement à intervenir soit rendu commun à la défenderesse (affaire enregistrée sous le numéro de RG 18/06931). Les deux affaires ont été jointes le 10 juillet 2018.



Par jugement en date du 7 avril 2022, le tribunal judiciaire de Paris a, notamment, débouté la Foncière Maher de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles tendant à voir dire que la société Les Délices D'orient est occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 2] à Paris 10ème depuis le 23 juin 2017, condamner la société Les Délices D'orient à lui payer une indemnité d'occupation de 2.204,63 euros par mois à compter du 11 septembre 2017 jusqu'à libération effective des locaux et ordonner son expulsion immédiate sous astreinte.



Par déclaration en date du 29 avril 2022, la Foncière Maher a interjeté appel de ces chefs jugement.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 septembre 2025.



PRÉTENTIONS ET MOYENS



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 août 2025, la Foncière Maher, appelante, demande à la cour de :




infirmer le jugement du tribunal judicaire de Paris en date du 7 avril 2022, en ce qu'il a :

débouté la Foncière Maher de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles tendant à voir dire que la société Les Délices D'orient est occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8] depuis le 23 juin 2017, condamner la société Les Délices D'orient à lui payer une indemnité d'occupation de 2.204,63 euros par mois à compter du 11 septembre 2017, jusqu'à libération effective des locaux, et ordonner son expulsion immédiate sous astreinte.


et statuant à nouveau :

- ordonner l'expulsion immédiate de la société Les Délices D'orient ainsi que tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, des locaux situés [Adresse 2], à [Localité 7] et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

- condamner la société Les Délices D'orient à payer une indemnité d'occupation de droit commun à la Foncière Maher, de 5.200 euros HT HC par mois à compter du 23 juin 2017 et ce jusqu'à la libération effective des locaux ;

- débouter la société Les Délices D'orient de toutes ses demandes fins et conclusions ;

- condamner la société Les Délices D'orient à payer à la Foncière Maher la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Les Délices D'orient aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Belgin Pelit-[Localité 6], pour ceux dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.





Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir à titre liminaire que le tribunal aurait violé les principes du dispositif et du contradictoire :




Sur la violation du principe du dispositif : le tribunal aurait statué extra petita, car il a débouté l'appelante de sa demande reconventionnelle, alors que l'intimée n'a formulé aucune demande relative au bail commercial, se contentant de solliciter simplement le rejet des demandes de parties adverses. En déboutant l'appelante à défaut de prétentions de l'intimée, le juge aurait modifié l'objet du litige et violé le principe dispositif, Ainsi, la décision devrait être infirmée.





Sur la violation du principe du contradictoire : le tribunal aurait relevé d'office des moyens de droit et explications factuelles non soumises à la discussion contradictoire des parties en violation de l'article 16 du code de procédure civile, notamment le fait que la sommation était devenue "sans objet" ou des éléments liés à l'acte authentique de vente et à la délivrance de quittances de loyer postérieures. En se fondant sur ces moyens non débattus, le tribunal aurait manifestement violé le principe fondamental du contradictoire, justifiant l'infirmation.




Au fond, l'appelante fait également valoir :




Sur le caractère définitif du refus de renouvellement : le bail aurait pris fin par l'effet de la demande de renouvellement notifiée par la preneuse le 24 mars 2017 conformément à l'article L. 145-9 du code de commerce. A la suite de cette demande, le bailleur aurait exercé son droit en notifiant un refus de renouvellement pour motif grave et légitime dans les formes et délais légaux - acte extrajudiciaire du 23 juin 2017. Ce refus de renouvellement serait devenu définitif en l'absence de saisine du tribunal dans le délai de deux ans, prévu par l'article L. 145-10 du code de commerce pour le contester, la saisine du tribunal étant le seul moyen de remettre en cause ce refus. En conséquence, le bail serait définitivement expiré depuis le 23 juin 2017 et la preneuse serait occupante sans droit ni titre.





Sur l'indifférence de la cessation des infractions au bail : le fait que la preneuse ait remédié aux infractions visées dans la sommation - même dans le délai imparti - serait sans incidence sur l'existence du congé qui aurait mis fin au bail. En effet, si les infractions cessent, le refus de renouvellement pour motif grave et légitime est simplement dépourvu de son fondement légitime, mais le congé reste valable et met fin au bail, ouvrant seulement droit au locataire au paiement d'une indemnité d'éviction à condition que le preneur ait saisi le tribunal dans les deux ans, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Le tribunal aurait méconnu cette règle clairement établie en jurisprudence en jugeant que la sommation avec refus de renouvellement était devenue "sans objet" au seul motif que le preneur aurait déféré à la sommation.





Sur la confusion entre clause résolutoire et refus de renouvellement : le tribunal et la société locataire auraient fait une confusion entre la mise en 'uvre de la clause résolutoire et le refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime. L'appelante n'aurait jamais sollicité l'acquisition de la clause résolutoire, mais aurait inclus une sommation dans son acte de refus de renouvellement uniquement pour se conformer à l'exigence légale de mise en demeure préalable posée par la loi. Or, les règles applicables au refus de renouvellement imposeraient la saisine du tribunal pour le contester, ce qui n'a pas été fait.





Sur l'indifférence des actes postérieurs à l'expiration du délai biennal : la seconde demande de renouvellement délivrée par la preneuse le 25 mai 2018 serait inopérante, car une première demande avait déjà été faite le 24 mars 2017, mettant fin au bail, et la première réponse du bailleur aurait produit effet. De même, la délivrance de factures de loyer ou de quittances postérieurement à la date d'effet du congé serait totalement indifférente et ne saurait caractériser une renonciation non équivoque aux effets du congé, ces sommes étant la contrepartie de l'occupation des locaux par l'occupante devenue sans droit ni titre.





Sur l'indifférence des stipulations de l'acte de vente : les stipulations et déclarations inexactes contenues dans l'acte de vente du 11 septembre 2017, notamment l'indication que le bail se serait poursuivi par tacite reconduction et l'omission du refus de renouvellement, seraient totalement indifférentes et ne pourraient remettre en cause la situation juridique réelle découlant des actes extrajudiciaires délivrés par les parties, à savoir la demande de renouvellement de la preneuse et le refus du bailleur, car l'acte de vente est un contrat entre ce dernier et l'appelante, auquel la société locataire est tierce.





Sur les conséquences du refus de renouvellement définitif : le refus de renouvellement n'ayant pas été contesté dans le délai biennal, le bail aurait pris fin le 23 juin 2017 et la société locataire serait donc occupante sans droit ni titre depuis cette date, ce qui justifierait son expulsion immédiate et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation de droit commun qui devrait être fixée à 5.200 euros HT HC par mois représentant la valeur locative de marché estimée à 600 euros/m2/an, due à compter du 11 septembre 2017, date d'acquisition de l'appelante.




Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 novembre 2022, la société Les Délices D'orient, intimée, demande à la cour de :




confirmer le jugement du 7 avril 2022 rendu par le tribunal judicaire de Paris en ce qu'il a débouté la Foncière Maher de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles tendant à voir dire que la société Les Délices D'orient est occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 2] à Paris 10ème depuis le 23 juin 2017, condamner la société Les Délices D'orient à lui payer une indemnité d'occupation de 2.204,63 euros par mois à compter du 11 septembre 2017, jusqu'à libération effective des locaux et ordonner son expulsion immédiate sous astreinte ;

condamner la Foncière Maher à payer à la société Les Délices D'orient la somme de 16.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.




Au soutien de ses prétentions, l'intimée oppose que :




Sur la violation du principe du dispositif : l'argument de l'appelante selon lequel le premier juge aurait statué extra petita en l'absence de demande de la société Les Délices D'orient relative au bail commercial serait infondé, car l'intimé avait expressément formulé devant le premier juge une prétention légitime en demandant le rejet de l'ensemble des demandes, fins et conclusions présentées par les parties adverses, ce qui constitue une prétention.





Sur la violation du principe du contradictoire : ce principe aurait été respecté durant les plus de six ans de la procédure, car toutes les pièces visées et tous les moyens soulevés auraient été parfaitement débattus contradictoirement, comme en attestent les pièces produites par les parties et reprises par le premier juge. L'appelante n'aurait d'ailleurs jamais remis en cause la production des pièces versées aux débats et visées par le premier juge, par conséquent l'argument tiré de la violation du contradictoire pour obtenir la réformation du jugement devrait être rejeté.





Sur le renouvellement du bail commercial et la clause résolutoire : le refus de renouvellement de bail sans indemnité d'éviction pour "motifs graves et légitimes", notifié par la SCI [B] Patrimoine le 23 juin 2017 aurait été subordonné à la non-exécution de la sommation de réaliser des travaux de conduit d'extraction. Or, la société Les Délices D'orient aurait déféré à la sommation dans le délai d'un mois, en justifiant de la réalisation des travaux et de la cessation des nuisances, par protestation du 20 juillet 2017, procès-verbaux d'huissier et de réception de travaux, à l'appui, rendant ainsi la sommation et le refus de renouvellement subséquent sans objet.





Sur la non-saisine du tribunal : l'obligation de saisir le tribunal dans le délai biennal pour contester un refus de renouvellement ne s'appliquerait pas en l'espèce, car le refus de renouvellement n'aurait jamais pris effet, faute pour le motif grave et légitime de s'être concrétisé. Ainsi, la preneuse n'aurait nullement été tenue de contester un refus devenu caduc.





Sur la connaissance du bail par la nouvelle bailleresse : l'appelante avait parfaitement connaissance de l'existence et de la validité du bail en cours au moment de l'acquisition, l'acte authentique mentionnant explicitement l'existence du bail consenti, son renouvellement et la réalisation effective des travaux par le locataire, ce qui aurait neutralisé le refus de renouvellement. De plus, l'appelante aurait elle-même reconnu la poursuite du bail sans modifications par courrier du 20 septembre 2017 et n'aurait pas contesté à la demande de renouvellement formulée par l'intimée le 25 mai 2018, ce qui vaudrait acceptation tacite du renouvellement, faute d'avoir fait connaître ses intentions dans les trois mois, conformément à la loi. En outre, elle aurait continué d'encaisser des loyers bien au-delà de la date prétendue de fin du bail. Le refus de renouvellement tardivement allégué en justice par l'appelante, ne serait donc pas sérieux et la cour devrait en conséquence confirmer le jugement.




En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.



MOTIFS DE L'ARRÊT

Sur le non-respect du principe du dispositif

Aux termes des articles 4 et 5 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, lesquelles sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Selon l'article 71 du même code, constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l'adversaire.



En l'espèce, l'appelante soutient que le premier juge aurait statué extra petita dans la mesure où l'intimée n'aurait formulé aucune prétention relative au bail commercial et se serait contentée de demander au premier juge de « rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions présentées par les parties adverses ». En la déboutant de ses demandes reconventionnelles le juge aurait donc modifié l'objet du litige et ainsi violé le principe dispositif.



Cependant, contrairement à ce que soutient l'appelante, s'il est exact qu'une partie ne saurait être condamnée au profit d'une autre qui n'a formulé aucune demande, en revanche, en sollicitant du tribunal de rejeter l'ensemble des demandes de son adversaire et développé des moyens de ce chef dans sa discussion, l'intimé a bien formulé une demande et saisi le tribunal de ce chef. 



Ainsi, il ne saurait être reproché au premier juge d'avoir jugé extra petita en déboutant l'appelante de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Ce moyen est donc inopérant.



Sur le non-respect du principe du contradictoire



Selon les termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe du contradictoire. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.



Aux termes de l'article 7 du code de procédure civile, le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans les débats. Cependant, parmi les éléments du débat, le juge peut prendre en considération même des faits que les parties n'auraient pas spécialement invoqués au soutien de leur prétentions.

L'appelante soutient que le tribunal aurait relevé d'office des moyens de droit et des explications factuelles qui n'avaient pas été soumises à la discussion contradictoire des parties, notamment le fait que la sommation était devenue "sans objet" ou des éléments liés à l'acte authentique de vente et à la délivrance de quittances de loyer postérieures. En se fondant sur ces moyens non débattus, le tribunal aurait manifestement violé le principe fondamental du contradictoire.



Cependant, tels que soutenus par l'intimée, les moyens et éléments de fait retenus par le premier juge ont été débattus contradictoirement, dans la mesure où ces moyens étaient implicitement mais nécessairement dans les débats, les parties ayant pu prendre connaissance et discuter des pièces et observations présentées au juge, lequel n'a introduit aucun moyen nouveau et s'est borné à s'appuyer sur des éléments ressortant des conclusions des parties et des pièces produites par celles-ci.



L'atteinte au principe du contradictoire n'est donc pas démontré, ce moyen est tout autant inopérant.



Sur le renouvellement du bail commercial



Aux termes du principe général d'ordre public aujourd'hui repris à l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon les termes de l'article L.145-9 alinéa 1 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

L'article L.145-10 du même code dispose quant à lui, en substance, qu'à défaut de congé adressé par le bailleur, le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande, soit dans les six mois qui précèdent l'expiration de celui-ci, soit à tout moment au cours de sa prolongation, par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d'avis de réception, qui doit à peine de nullité reproduire les termes de l'alinéa 4, lequel prévoit que, dans les trois mois de la notification de la demande de renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Aux termes de l'article L.145-14 du même code, si le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail, il doit toutefois payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants du même code.

Selon l'article L.145-17 I, 1° dudit code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte-tenu des dispositions de l'article L.145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Si le motif est injustifié, il est admis de manière constante que le congé met régulièrement fin au bail, mais ouvre droit au preneur au paiement d'une indemnité d'éviction, lequel suppose que celui-ci saisisse le tribunal avant l'expiration, à peine de forclusion, d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, conformément aux dispositions du dernier alinéa de l'articles L.145-10 précité.



En l'espèce, il n'est pas contesté par les parties que, par acte extrajudiciaire du 24 mars 2017, la société Les Délices D'orient a adressé à sa bailleresse de l'époque, la SCI [B] Patrimoine, une demande de renouvellement conforme aux dispositions de l'article L.145-10 précité et qu'en réponse, la bailleresse lui a adressé, par acte extrajudiciaire du 23 juin 2017, dans le délai légal de trois mois prévu par le même article, une sommation visant la clause résolutoire du bail, ainsi qu'un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes tirés de manquements contractuels.

C'est à juste titre que l'appelante soutient que, par principe, le fait pour le preneur à bail d'adresser une demande de renouvellement met fin au bail en cours, de sorte qu'en l'espèce, le bail en cause a bien pris fin à la suite de la signification à la Foncière Maher, le 24 mars 2017, de la demande de renouvellement de son bail par la société Les Délices D'orient.



C'est également à juste titre qu'elle soutient que, par principe, le fait de faire cesser les manquements contractuels invoqués à l'appui d'un refus de renouvellement pour motif grave et légitime, dans le mois de la mise en demeure délivrée à ce titre, ne remet pas en cause le principe même du refus de renouvellement qui est acquis, mais ouvre seulement droit au paiement d'une indemnité d'éviction, à condition de saisir le tribunal dans les deux ans de la signification du refus.



Cependant, il convient d'observer qu'au cas d'espèce, la SCI [B] Patrimoine a subordonné, dans son acte, l'acquisition définitive de ce refus de renouvellement au défaut de cessation des manquements contractuels invoqués, en signifiant à la preneuse, par l'acte extrajudiciaire du 23 juin 2017 : 



« 1/ une sommation visant la clause résolutoire du bail ci-annexé d'avoir, dans le délai d'un mois de la présente signification pour tout délai, à remédier à ses manquements contractuels et à respecter les dispositions sus rappelées des articles II, IV et VI du bail :

- En faisant procéder à ses frais, et avec les autorisations administratives nécessaires, aux travaux autorisés par la résolution 2 de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 septembre 2016, savoir la réalisation d'un conduit d'extraction selon l'étude réalisée par le maître d''uvre [N] [L]

- En faisant le nécessaire plus généralement pour mettre fin à toutes les nuisances subies par les copropriétaires et occupants de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] du fait de son exploitation

2/ un refus de renouvellement de bail sans indemnité d'éviction pour les motifs graves et légitimes sus énoncés et en application notamment de l'article L.145-17 du Code de commerce qui prendra effet à défaut par elle de satisfaire à la sommation sus énoncées dans le délai imparti. »



Dans la mesure où il n'est pas contesté par l'appelante que la preneuse a justifié dans le délai imparti avoir réalisé à ses frais et avec les autorisations administratives adéquates l'ensemble des travaux de nature à faire cesser les nuisances sonores et olfactives occasionnées par son activité et visés dans l'acte extrajudiciaire du 23 juin 2017, il s'en déduit que le refus de renouvellement n'a pas produit effet.



Par conséquent, c'est à bon droit que le premier juge a estimé que le fait pour le précédent bailleur, aux droits duquel vient l'appelante, d'avoir stipulé dans son acte que le refus de renouvellement de bail sans indemnité d'éviction « prendra effet à défaut par elle (la preneuse) de satisfaire à la sommation sus énoncée dans le délai imparti » (souligné par le tribunal), avait pour conséquence de rendre « sans objet » l'invocation de la clause résolutoire et le refus de renouvellement du bail. 



Cette analyse se trouve en outre confirmée par le comportement non équivoque adopté postérieurement par les parties et constaté par le premier juge, lequel a considéré à juste titre que, faute de refus effectif de renouvellement du bail, c'est en toute logique que l'acte notarié de cession des locaux en cause, versé aux débats par l'appelante et conclu entre celle-ci et la SCI [B] Patrimoine, spécifiait que cette dernière garantissait qu'elle n'avait, au jour de l'acte, « délivré aucun congé » à la société locataire en place, que par courrier en date du 20 septembre 2017, adressé par l'appelante à l'intimée, également versé aux débats, l'appelante indique à la preneuse être la nouvelle propriétaire de son local commercial, l'informe de ce que le bail signé sur lesdits locaux « se poursuit sans modifications » et lui demande de lui adresser dorénavant le règlement de ses loyers et qu'ensuite, à compter de l'acquisition des locaux en cause, la preneuse a effectivement payé son loyer entre les mains de l'appelante, comme réclamé, laquelle lui a en retour toujours délivré quittance.

A ce titre, il convient également de relever que l'appelante n'a opposé aucune contestation ni aucun refus suite à la demande de renouvellement du bail que lui a adressée la preneuse par acte extrajudiciaire en date du 25 mai 2018, de sorte qu'à défaut de l'avoir fait dans les trois mois, le bail s'est trouvé renouvelé conformément aux termes de l'article L.145-10 alinéa 4 du code de commerce.



Il est en conséquence inopérant de la part de l'appelante de soutenir que seule une contestation du refus de renouvellement effectuée par la saisine du tribunal dans les deux ans de ce refus était en l'espèce de nature à remettre utilement en cause ledit refus de renouvellement et qu'à défaut de l'avoir fait, il ne pourrait être considéré comme « sans objet », dans la mesure où ce refus de renouvellement pour motif grave et légitime ne devait prendre effet qu'à défaut pour la preneuse de satisfaire à la sommation délivrée par la bailleresse dans le délai imparti. Or, il n'est pas contesté que la preneuse y a satisfait.



Il est également inopérant de sa part de soutenir que l'intimée et le premier juge auraient opéré une confusion entre la mise en jeu de la clause résolutoire, qu'elle n'avait pas invoquée, le visa de cette clause n'étant présent à l'acte du 23 juin 2017 que dans le but de respecter les dispositions de l'article L. 145-17 du code de commerce et le refus de renouvellement, qui lui était invoqué, dans la mesure où c'est bien sur ce dernier point que porte la décision du premier juge, celui-ci n'ayant fait que préciser à l'occasion de sa démonstration, que la clause résolutoire, tout comme le refus de renouvellement présent dans le même acte, n'avait pas vocation à s'appliquer, avant d'en déduire que la sommation avec refus de renouvellement du bail était devenue sans objet et que le refus de renouvellement du bail était allégué de mauvaise foi par l'appelante dans le cadre de la première instance.



Les éléments et circonstances qui précèdent établissent que le refus de renouvellement adressé par la SCI [B] Patrimoine, aux droits de laquelle vient l'appelante, n'a pas valablement produit son effet et qu'en conséquence, le bail en cause s'est trouvé tacitement renouvelé, ce que l'appelante ne saurait contester valablement.



Le bail ayant été renouvelé, il y a lieu de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a débouté la Foncière Maher de ses demandes reconventionnelles tendant à voir dire que la société Les Délices D'orient est occupante sans droit ni titre des locaux loués, la voir condamné à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des locaux et voir ordonner son expulsion immédiate sous astreinte.



Sur les demandes accessoires 



Le jugement attaqué étant confirmé, il le sera également en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.



L'appelante succombant en appel, l'équité commande de la débouter de ses demandes relatives aux frais de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.



Elle sera en conséquence condamnée à payer à la société Les Délices D'orient la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.



















PAR CES MOTIFS



La cour,

 

Confirme le jugement rendu le 7 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Paris (RG 17/05955) en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne la SCI Foncière Maher à payer la somme de 10.000 euros à la société Les Délices D'orient au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute la SCI Foncière Maher de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SCI Foncière Maher aux dépens de la procédure d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE