Cour d'Appel · 4ème Chambre — 15 janvier 2026

4ème Chambre





ARRÊT N° 5



N° RG 24/01154 

N°Portalis DBVL-V-B7I-URT2



(Réf 1ère instance : 21/01100)















Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 JANVIER 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 25 Novembre 2025

devant Mme Valentine BUCK, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



S.A.R.L. ARMORIQUE IMMOS Enseigne MIKIT

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST







INTIMÉS :



Monsieur [J] [B]

né le 28 Décembre 1962 à [Localité 11] (29)

[Adresse 12]

[Localité 3]



Représenté par Me Sylvain PRIGENT de la SELARL KOVALEX II, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST











SMABTP venant aux droits de la S.A. CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT

agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié de droit audit siège

[Adresse 9]

[Localité 8]



Représentée par Me Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Jacques CHEVALIER de la SELAS CHEVALIER - MARTY - PRUVOST Société d'Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS









EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE





Le 4 octobre 2019, M. [J] [B] a conclu avec la société Armorique Immos, exerçant sous l'enseigne Mikit, un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans sur un terrain situé [Adresse 5] à [Localité 10]. Le bien devait être livré dans un délai de 9 mois à compter de l'ouverture de chantier. 



Une garantie de livraison a été souscrite auprès de la société CGI Bâtiment.



Les travaux ont débuté le 11 mai 2020.



Après avoir découvert de l'eau en sous-sol lors de la réalisation des fondations, la société Armorique Immos a informé M. [B] de la nécessité de mettre en oeuvre des fondations spéciales et de lui régler à cette fin la somme de 25 412 euros TTC. 



Suivant courrier en date du 3 novembre 2020, la société Armorique Immos a mis en demeure M. [B] de procéder au règlement des appels de fonds non payés sous huitaine, sous peine de résolution unilatérale du contrat. 



Par courrier en date du 2 décembre 2020, M. [B] a indiqué lui faire parvenir son règlement. 



Suivant courrier avec accusé de réception en date du 3 décembre 2020, la société Armorique Immos a notifié à M. [B] la résolution unilatérale du contrat, faute de règlement des acomptes. 



Par courrier du 22 janvier 2021, le chèque de règlement a été restitué à M. [B]. 



Suivant exploit en date du 30 juin 2021, M. [B] a assigné la société Armorique Immos devant le tribunal judiciaire de Brest en exécution forcée du contrat du 4 octobre 2019 et en paiement de pénalités de retard. 



Par un jugement en date du 18 janvier 2024, le tribunal judiciaire a : 

- rejeté les demandes de la société Armorique Immos ;

- condamné la société Armorique Immos à reprendre les travaux de construction correspondant au contrat de construction souscrit par M. [J] [B] le 4 octobre 2010, et portant sur une maison d'habitation sise [Adresse 6] à [Localité 10] (29), et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jours de retard pendant deux mois, à compter d'un délai d'un mois faisant suite à la signification du présent jugement, 

- condamné la société Armorique Immos à verser à M. [J] [B] la somme de 28,11 euros par jour, à compter du 11 février 2021 et jusqu'à la livraison de l'immeuble, 

- condamné la société Armorique Immos à verser à M. [J] [B] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Armorique Immos aux entiers dépens de l'instance, 

- rejeté toutes les autres demandes, 

- rappelé le caractère exécutoire par provision de la présente décision.



La société Armorique Immos a interjeté appel de cette décision le 27 février 2024. 



La SMABTP, venant aux droits et obligations de la société CGI Bâtiment, est intervenue volontairement à l'instance. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2025. 



Par arrêt du 31 juillet 2025, la Cour d'appel de Rennes a : 

- Ordonné la réouverture des débats sans révocation de l'ordonnance de clôture à l'audience du 25 novembre 2025 à 14 heures 15 à charge pour les parties de conclure sur le seul point relatif à l'éventuelle présence d'eaux usées sur le terrain à construire et les conséquences, le cas échéant, sur la construction à édifier, 

- Sursis à statuer dans l'attente sur l'ensemble des demandes.





PRÉTENTIONS DES PARTIES





Par conclusions d'incident du 24 novembre 2025, la société Armorique Immos sollicite d'ordonner un sursis à statuer dans l'attente de l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Brest sur la demande d'expertise relative au déversement des eaux sur la parcelle AW n°[Cadastre 7], et dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise par l'expert désigné. Elle demande en toute hypothèse la condamnation de M. [J] [B] à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL Chevallier et associés.



Par conclusions au fond du même jour, la société Armorique Immos demande à la cour de :

- d'ordonner un sursis à statuer dans l'attente de l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Brest sur la demande d'expertise relative au déversement des eaux sur la parcelle AW n°[Cadastre 7], et dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise par l'expert désigné ;

- infirmer le jugement ;

Statuant à nouveau, sur l'apparition d'un élément postérieur à la conclusion du contrat conclu le 4 octobre 2019,

- prononcer la caducité du contrat conclu le 4 octobre 2019 aux torts exclusifs de M. [B] ;

A défaut,

- prononcer la résolution du contrat conclu le 4 octobre 2019 ;

A titre subsidiaire, su la résolution du contrat pour manquements graves de M. [B],

- constater que la société Armorique Immos a prononcé la résolution du contrat, de manière justifiée ;

A défaut,

- prononcer la résolution judiciaire du contrat du 4 octobre 2019 pour défaut de paiement des appels de fonds et à la date du 3 décembre 2020 ;

A titre infiniment subsidiaire, sur la prise en charge par M. [B] des fondations spéciales conformément à ses obligations contractuelles,

- condamner M. [B] à prendre en charge le coût relatif aux fondations spéciales sur le terrain conformément au contrat conclu le 4 octobre 2019 ;

A titre infiniment subsidiaire, sur l'imprévision,

- prononcer la résolution judiciaire du contrat du 4 octobre 2019,

A défaut,

- réviser le contrat conclu le 4 octobre 2019 ;

- dire que la mise en oeuvre d'une plate-forme spécifique sur le terrain est à la charge du maître de l'ouvrage ;

- condamner M. [B] à payer le coût des travaux relatifs aux fondations spéciales

A titre encore plus subsidiaire, sur la disproportion manifeste,

- prononcer la résolution judiciaire du contrat du 4 octobre 2019 ;

A défaut,

- débouter M. [B] de sa demande tendant à mettre la charge à la société Armorique Immos les travaux relatifs aux fondations spéciales ;

- condamner M. [B] à payer le coût des travaux relatifs aux fondations spéciales ;

En toute hypothèse,

- Débouter M. [B] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples et contraires, dirigées à son encontre, 

- Condamner M. [B] à lui payer une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner M. [B] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL Chevallier & Associés, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Dans ses dernières conclusions du 4 novembre 2025, M. [B] demande à la cour de :

A titre principal,

- Débouter la société Armorique Immos de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Armorique Immos de sa demande de résolution du contrat et en ce qu'il l'a condamnée, sous astreinte, à reprendre le chantier et à réaliser les travaux, à lui verser les pénalités contractuelles de retard depuis le 11 février 2021, à lui verser une indemnité pour frais irrépétibles et à supporter les dépens, 

- Réformer le jugement sur le point de départ de l'astreinte et sur la période des intérêts de retard, 

- Fixer le point de départ de l'astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant deux mois, à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date à laquelle le permis de construire du 10 juillet 2024 sera purgé de tout recours, 

- Juger que les pénalités de retard ont été suspendues entre le 17 janvier 2024, date de caducité du permis de construire initial et le 25 septembre 2024, date à laquelle le permis de construire du 10 juillet 2024 a été purgé de tout recours, 

A titre subsidiaire,

- Lui décerner acte de ses protestations et réserves quant à la demande d'expertise judiciaire formée par la société Armorique Immos, 

En tout état de cause,

- Condamner la société Armorique Immos à lui verser la somme de 8.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles en cause d'appel, 

- Condamner la société Armorique Immos aux dépens.





Dans ses dernières conclusions du 26 mars 2025, la SMABTP demande à la cour de : 

- Lui donner acte de son intervention volontaire venant aux droits et obligations de la CGI bat, 

- Confirmer le jugement en ce qu'il a mis hors de cause la CGI bat, 

- Rejeter toute demande qui serait formulée contre elle, 

- Condamner la société Armorique Immos en tous les dépens. 



A l'audience du 25 novembre 2025, les parties ont été autorisées à communiquer à la cour la décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Brest.





MOTIFS 



Sur la demande de sursis à statuer



La société Armorique Immos soutient que l'assignation en référé expertise du 8 octobre 2025 que M. [B] a délivrée à l'encontre de ses voisins au sujet d'écoulements d'eau usée et de leurs conséquences sur la constructibilité de la parcelle, instance à laquelle la société est intervenue volontairement, a une incidence sur le litige puisque la qualité du terrain, et notamment son caractère constructible, fait partie des discussions entre les parties.



M. [B] n'a pas conclu spécifiquement en réponse à cette demande de sursis à statuer. Dans ses dernières conclusions, il considère que la pollution des voisins est superficielle et temporaire, qu'il leur suffira de réaliser les travaux nécessaires pour mettre un terme aux écoulements d'eau usée, que cette situation ne rend pas impossible la construction de leur maison.



***



Selon l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.



En l'espèce, le litige porte :

- d'une part, sur la prise en charge du coût financier des fondations spéciales de la maison à construire en raison de la découverte d'eaux au moment de la réalisation des fondations initialement prévues ;

- d'autre part, sur une éventuelle rupture des relations contractuelles.



La cour avait ordonné la réouverture des débats en juillet 2025, après la découverte de la présence d'eaux usées ou polluées sur le terrain à construire, pour que les parties concluent sur les conséquences, le cas échéant, sur la construction à édifier.



Par procès-verbal de commissaire de justice du 18 juin 2025, avait en effet été constatés au pied d'un mur mitoyen des infiltrations et écoulements noirâtres qui s'écoulent, avec une terre mouillée et meuble, ainsi que l'existence d'une marre d'eau nauséabonde et trouble dont il a été prélevé des échantillons pour analyse.



A l'issue d'une mise en demeure notifiée le 17 septembre 2025, M. [B] a assigné le 8 octobre 2025 ses voisins en référé aux fins de désigner un expert pour :

- 'rechercher si la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 7] à [Localité 10] présente une pollution, notamment par la présence de métaux ou autres substances anormales dans le sol et/ou dans les eaux en provenance de la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 1] ;

- indiquer, en cas de pollution avérée, la nature, l'étendue et l'origine possible de cette pollution, et dire nettement su elle résulte d'écoulements ou de rejets provenant de la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 1] ;

- indiquer les conséquences de cette pollution sur l'usage normal de la parcelle et sur la possibilité d'y édifier la construction projetée ;

(...)

- proposer les mesures techniques nécessaires pour remédier à la pollution constatée, en détaillant les travaux de dépollution à mettre en oeuvre, ainsi que leur coût...'



Au soutien de sa demande d'expertise, M. [B] fait valoir que la maison à construire doit être implantée à 4,71 mètres du mur d'où s'écoule de l'eau potentiellement polluée. 



Par message RPVA du 22 décembre 2025, la société Armorique Immos a communiqué l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Brest du 15 décembre 2025, recevant cette société en son intervention volontaire, et ordonnant une expertise.



Le résultat de l'expertise pouvant avoir une incidence sur les travaux nécessaires à la dépollution et sur les conditions de construction de la maison et de ses fondations, il convient de surseoir à statuer.





PAR CES MOTIFS



La cour, 



Sursoit à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest le 15 décembre 2025 ;



Ordonne le retrait du rôle ;



Dit que l'affaire sera rétablie par la partie la plus diligente.







Le Greffier, Le Président,