Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 8 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me ZOUAOUI 
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me ZOUAOUI 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/14043 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4KZX

N° MINUTE : 




Assignation du :
15 Novembre 2024






JUGEMENT 
rendu le 08 Janvier 2026 
DEMANDEUR 

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la soicété MATERA, SAS, 
[Adresse 1] 
[Localité 2]

Représenté par Maître Isabelle ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2000




DÉFENDERESSE

La S.C.I. AGRADO
[Adresse 4]
[Localité 3]

Non représentée 



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 08 Janvier 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/14043 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KZX


Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.


DÉBATS

À l’audience du 18 Novembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 08 Janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] a assigné la société SCI AGRADO, propriétaire au sein de cet immeuble des lots référencés 1, 2, 6 et 11 selon l'état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir cette société condamnée au paiement d'un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires précité sollicite du tribunal judiciaire de :
condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 32.517,53 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2020,condamner la partie défenderesse à la somme de 4.500 euros à titre de dommages-intérêts,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 3.600 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens qui comprendront les frais de sommation de payer.
La société SCI AGRADO n'étant pas représentée en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 10 avril 2025.

L'affaire a été évoquée à l'audience de plaidoiries du 18 novembre 2025 pour être mise en délibéré au 8 janvier 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.

SUR CE,


- Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété
 
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
 
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.
 
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.
 
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 7 février 2019, 23 janvier 2020, 23 avril 2021, 24 décembre 2023, 28 février 2024, 20 juin 2024, l'assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l'exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n'ont fait l'objet d'aucun recours.
Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l'ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l'ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à la société SCI AGRADO.

Il convient de relever qu'outre l'ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, - établi le 1er novembre 2024 par la société MATERA, ès qualités de syndic -, que la société SCI AGRADO reste redevable à cette date, au titre des seules charges d'un arriéré de charges de copropriété d'un montant de 8.419,66 euros pour la période allant du 2 janvier 2023 au 1er novembre 2024.

En revanche, l’absence des appels de charges pour la période antérieure au 2 janvier 2023 et le décompte établi pour la période du 1er janvier 2000 au 31 décembre 2023 comporte un nombre important d’écarts avec les sommes reprises dans le décompte établi par le syndic. En outre, le second décompte joint, ayant notamment pour objectif de reconstituer la dette due pour la période antérieure précitée comprend un certain nombre de mentions relatives à des condamnations antérieures ou encore à des imputations comptables dont les abréviations ne permettent pas de savoir à quoi elles correspondent exactement.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer l’existence d’une dette due au titre d’un arriéré de charges pour la période antérieure au 2 janvier 2023. A toutes fins utiles, il sera rappelé que le syndicat des copropriétaires n’a pas cru utile, dans son assignation, d’expliquer la manière dont a été reconstituée le solde antérieur au 2 janvier 2023, ni même les raisons pour lesquelles le solde antérieur sur le décompte établi par le syndic est d’un montant de 24.097,87 euros alors que sur le second décompte joint, le montant de la dette due par la SCI AGRADO au 31 octobre 2022, soit après le dernier appel trimestriel de charges de copropriété appelé, en sorte qu’il convient de considérer qu’il s’agit des sommes dues au 31 décembre 2022, d’un montant de 21.587,80 euros.

Au vu de l’absence de pièces permettant de justifier l’ensemble des écritures comptables, autres que le montant des condamnations précédemment prononcées à l’encontre de la SCI AGRADO et dont cette dernière ne saurait être redevable une seconde fois, le surplus de la créance sollicitée, compte tenu de la carence probatoire du syndicat des copropriétaires, n’est pas dûment démontrée, en ce qu’elle comprend notamment des sommes d’ores et déjà mises à la charge de cette société en raison des condamnations précédentes ou encore couvertes par les paiements partiels effectués par ladite société. Enfin, il sera relevé que ce second décompte ne permet pas de savoir comment ont été imputés les paiements effectués par la société SCI AGRADO, dès lors que ledit décompte mélange les sommes dues au titre des précédentes condamnations, avec le montant des charges de copropriété ou encore celles relatives aux régularisations des années précédentes ou encore les raisons de l’imputation de travaux qui seraient à la seule charge de ladite société pour l’année 2023, et ce sans qu’aucune explication ne soient données dans les écritures du syndicat des copropriétaires ou encore par le recoupement de ces sommes avec les pièces versées.

En définitive et pour toutes ces raisons, la société SCI AGRADO sera condamnée à payer au titre de l’arriéré de charges de copropriété à la somme de 8.419,66 euros à la date du 1er novembre 2024. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Toute demande plus ample sera rejetée.

Enfin, la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

- Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l’espèce, il résulte des pièces produites que :
- par jugement en date du 4 mars 2003, la SCI AGRADO a été condamnée par le tribunal d’instance du 20ème arrondissement de PARIS à payer la somme de 2.187,90 euros au titre des arriérés de charges de copropriété,
- par jugement en date du 29 juin 2004, le gérant de la SCI AGRADO a été condamné par le tribunal d’instance de 20ème arrondissement de PARIS à payer la somme de 724,09 euros au titre des arriérés de charges de copropriété,
- par arrêt de la cour d’appel de PARIS en date du 17 décembre 2014, la SCI AGRADO a été condamnée à payer la somme de 6.751,86 euros au titre des arriérés de charges de copropriété à la date du 30 juillet 2014.
Au vu de l’ensemble des décisions antérieures ayant trait à la carence de la SCI AGRADO à procéder à bonne date au paiement de ses charges de copropriété, étant précisé que l’ordonnance du juge des référés du 31 août 2020 n’est pas relative au paiement des charges de copropriété mais a l’autorisation du syndicat des copropriétaires de pénétrer dans les locaux de la SCI AGRADO pour procéder à des travaux d’urgence, il n’en demeure pas moins que les trois condamnations précédentes démontrent à elles-seules l’incurie de ladite société à respecter ses obligations en qualité de copropriétaires, dont l’une des principales est de procéder au paiement desdites charges pour permettre la bonne conservation de l’immeuble en cause.
La mauvaise foi de la société SCI AGRADO étant caractérisée en raison de la récurrence de ses défauts de paiement, lesquels causent par leur systématisme un préjudice financier au syndicat des copropriétaires, il convient de la condamner à payer la somme de 3.000 euros audit syndicat à titre indemnitaire.
- Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société SCI AGRADO sera condamnée aux dépens, lesquels sont définis à l’article 695 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter, notamment s'agissant d'y inclure tel ou tel frais.

Toute demande formée en ce sens sera, en conséquence, rejetée.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la société SCI AGRADO sera condamnée à payer la somme de 2.250 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne la société SCI AGRADO à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 8.419,66 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er novembre 2024 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la société SCI AGRADO à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice financier ;

Condamne la société SCI AGRADO à payer au syndicat des copropriétaires du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 2.250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société SCI AGRADO aux dépens ;

Rappelle que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 7] le 08 Janvier 2026.


La Greffière Le Président