Tribunal Judiciaire · JCP — 6 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 11]
Annexe 2
[Adresse 8]
[Localité 7]
Tel : [XXXXXXXX02]
MINUTE N° 25/00007
N° RG 25/01204 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F3SZ
Le 06 JANVIER 2026


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame GODELAIN, JCP chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 20 Octobre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 06 JANVIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le six Janvier deux mil vingt six 



ENTRE :

Monsieur [T] [C], demeurant [Adresse 5]

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Non comparants, représentés par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substituée par Me Audrey DEGOUEY, avocat au barreau de SAINT- BRIEUC



ET :

Monsieur [K] [U] [B] [L], demeurant [Adresse 9]
Comparant en personne




EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 3 février 2024 avec effet au 4 février 2024, Monsieur [T] [C] a donné en location à Monsieur [K] [L] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] [Localité 1], moyennant un loyer d'origine d'un montant de 570€ et 30 euros de provision sur charges.

Par acte du 27 mai 2024, Monsieur [T] [C] a fait une délégation à la société SA SEYNA de gestion des procédures en cas d'impayés de loyers compte tenu d'un contrat GARANTME garantissant les impayés de loyers conclu le 1er avril 2023 avec la société SA SEYNA.

Un commandement de payer la somme de 1808,89€ en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré le 20 février 2025 à Monsieur [K] [L] par acte de commissaire de justice. (Acte déposé à étude).

En application du contrat GARANTME, la SA SEYNA a versé la somme de 610,37 euros à Monsieur [T] [C] compte tenu des impayés de loyers de Monsieur [K] [L]. Monsieur [K] [L] a, le 20 mars 2025, délivré une quittance subrogative à la SA SEYNA à hauteur de 610,37 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, Monsieur [T] [C] et la société SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [K] [L] (actes remis à personne) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :
-Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail à compter du 3 avril 2025,
-A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [K] [L] ;
-Condamner Monsieur [K] [L] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu'il occupe et remettre à Monsieur [T] [C] les clés du logement à compter du jugement à intervenir ;
-Ordonner à défaut l'expulsion de Monsieur [K] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux qu'il occupe à [Adresse 4], si besoin avec le concours de la [Localité 10] Publique,
-Dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
-Condamner Monsieur [K] [L] à payer la somme de 3640 euros au titre des loyers et charges dus au terme de mai 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, selon les répartitions suivantes :
-la somme de 2419,26 euros à Monsieur [T] [C] ;
-la somme de 1220,74 euros à la société SEYNA, subrogée dans les droits de Monsieur [T] [C] à hauteur de ce montant ;
-Condamner Monsieur [K] [L] au paiement à Monsieur [T] [C] d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux,
-Condamner Monsieur [K] [L] au paiement à la SA SEYNA d'une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner Monsieur [K] [L] conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 octobre 2025. 

À l'audience, Monsieur [T] [C] et la société SA SEYNA sont représentés par leur conseil, substitué, qui s'en rapporte à ses conclusions. Les requérants maintiennent l'ensemble des demandes figurant dans l'assignation et actualisent la dette de loyers à hauteur de 4491,85 euros au 31 octobre 2025 (220.74 euros pour la société SA SEYNA et 4271,11 euros pour Monsieur [T] [C]).

En défense Monsieur [K] [L] est comparant. Il explique qu'il a un emploi rémunéré (1800-1900 euros par mois) mais qu'il ne règle plus son loyer. Il explique qu'une personne lui doit de l'argent et tarde à la rembourser alors qu'il comptait sur cette somme pour apurer sa dette. Il explique qu'il a contracté des prêts à la consommation et qu'il a de grosses factures d'énergie. Il pense ne pas pouvoir reprendre le paiement de son loyer courant. Il pense demander de l'argent à sa famille.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

EXPOSE DES MOTIFS:

Sur la recevabilité de l'action:

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d'Armor par voie électronique le 21 mai 2025, soit plus de 6 semaines au moins avant l'audience du 20 octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [T] [C] justifie avoir saisi la CCAPEX le 21 février 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation du 15 mai 2025 comme l'exigent les dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable. 

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer:

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction modifiée du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu'à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 6 semaines après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (IX. Clause résolutoire).

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 20 février 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 6 semaines de la signification de ce commandement de payer.

Monsieur [K] [L] n'a pas contesté les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n'a pas justifié de la régularisation des impayés dans le délai de 6 semaines.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 4 avril 2025.

Sur la condamnation au paiement des loyers et charges:

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
a)De payer le loyer et les charges


À la date de l'audience, l'arriéré locatif était d'un montant de 5491,85€ (échéance d'octobre 2025 comprise) en principal et hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens. Le locataire n'a apporté aucun élément pour contester cette somme.

Monsieur [K] [L] sera donc condamné à payer la somme de 5491,85€ au titre de l'arriéré locatif.

- Condamnation de paiement à la SA SEYNA

Selon l'article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

Et selon l'article 1346-1 du même code, la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [T] [C] a contracté avec la SA SEYNA un contrat de garantie contre les loyers impayés le 1er avril 2023.

Et un commandement de payer a été délivré le 20 février 2025 pour un montant de 1808,89 euros.

De plus, la SA SEYNA justifie de quittance subrogative pour les mois de mars et avril 2025 pour un montant de 1220,74 euros.

La SA SEYNA se trouve donc subrogée dans les droits du bailleur et justifie ainsi de sa demande de condamnation de Monsieur [K] [L] au remboursement pour la somme de 1220,74 euros.

- Condamnation de paiement à Monsieur [T] [C]

Monsieur [T] [C] a produit un décompte actualisé au 31 octobre 2025, justifiant d'impayés de Monsieur [K] [L] pour un montant total de 5491,85 euros.

Compte tenu du mécanisme de la subrogation, la somme due par Monsieur [K] [L] à Monsieur [T] [C] sera de 4271,11 euros.

Sur la demande de délai de paiement et l'expulsion: 

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l'article 1345-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, " à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ".

L'article 24 précité dispose également que " pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges ".

A l'audience Monsieur [K] [L] n'a pas justifié la reprise de paiement de son loyer courant. Il n'a pas non plus justifié être en capacité de mettre en place un plan d'apurement.

Il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [L] et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours et l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est.

Il sera également fait droit à la demande d'autorisation de procéder au retrait des meubles laissés dans le logement loué par Monsieur [K] [L] et de les faire transporter dans un dépôt au frais de celui-ci.

Sur l'indemnité d'occupation:

Monsieur [K] [L], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à Monsieur [T] [C] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 610,37€ par mois à compter du mois de novembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu'à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles:

Succombant à l'instance, Monsieur [K] [L] sera condamné à verser à Monsieur [T] [C] la somme de 200 euros au titre de ses frais exposés à l'occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire: 

L'exécution provisoire de la décision est de droit.

Sur les dépens:

La partie qui succombe supporte les dépens.
Ceux-ci seront mis à la charge de Monsieur [K] [L], comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate l'acquisition de la clause résolutoire contenu dans le contrat de bail entre Monsieur [T] [C] et Monsieur [K] [L] à compter du 4 avril 2025; 

Dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du jugement avec commandement de quitter les lieux prévus par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il sera procédé à l'expulsion de Monsieur [K] [L] tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

Autorise Monsieur [T] [C] à faire transporter les meubles de Monsieur [K] [L] présents dans les lieux loués à l'issue du départ du locataire et les faire conserver dans un garde-meuble à la charge de Monsieur [K] [L] ;

Condamne Monsieur [K] [L] à payer à Monsieur [T] [C] la somme de 4271,11 € au titre de l'arriéré locatif suivant décompte arrêté au 31 octobre 2025;

Condamne Monsieur [K] [L] à payer à la SA SEYNA la somme de 1220,74 euros au titre de l'arriéré locatif suivant décompte arrêté au 31 octobre 2025 au titre de la subrogation opérée par l'assureur de Monsieur [T] [C];

Condamne Monsieur [K] [L] à verser à Monsieur [T] [C] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 610,37€ par mois, à compter du mois de novembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamne Monsieur [K] [L] à verser à Monsieur [T] [C] une somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne Monsieur [K] [L] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer;

Constate l'exécution provisoire de droit de la présente décision. 

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 6 janvier 2026.

La Greffière. La Juge des contentieux de la protection,


 



Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.



le : 

- 1CE et 1CCC par dépôt en case de Me DEGOUEY pour remise à Me LACOME-D’ESTALENX (+1 CCC en case de Me DEGOUEY dans le cadre de la substitution)


- 1 CCC par LS
à [K] [U] [B] [L]


- 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

- 1 CCC au dossier

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