Cour d'Appel · Chambre civile section A — 13 janvier 2026

N° RG 24/03897

N°Portalis DBVM-V-B7I-MO2R



C4

















































































Copie exécutoire délivrée 



le :









à :



Me Eric HATTAB



la SCP VBA AVOCATS ASSOCIES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section A

ARRÊT DU MARDI 13 JANVIER 2026







Appel d'une décision (N° RG 22/3292)

rendue par le tribunal judiciaire de Grenoble

en date du 19 septembre 2024

suivant déclaration d'appel du 08 novembre 2024





APPELANTS :



M. [X] [Z]

né le 22 mai 1960 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 2]



Mme [K] [U]

née le 18 novembre 1962 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 2]



représentés et plaidant par Me Eric HATTAB, avocat au barreau de GRENOBLE







INTIMES :



Mme [M] [J] [R] épouse [I]

née le 10 avril 1986 à [Localité 10] (VIETNAM)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]



M. [S] [P] [I]

né le 05 mars 1975 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]



représentés par Me Franck BENHAMOU de la SCP VBA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE et plaidant par Me Elise MITTAUD 





 

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Catherine Clerc, présidente,

Mme Raphaële Faivre, conseiller,

M. Jean- Yves Pourret, conseiller







DÉBATS :



A l'audience publique du 17 novembre 2025, Mme Faivre conseillère chargée du rapport en présence de Mme Clerc, présidente de chambre, assistées de Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 





Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.





*****





FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Par acte authentique reçu le 17 mai 2021 par Me [V] [Y], notaire à [Localité 9], M. [X] [Z] et Mme [D] [U] ont consenti une promesse unilatérale de vente au profit de Mme [C] [I] et de M. [S] [I], portant sur un tènement immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 11], moyennant la somme de 240.000 € et sous conditions suspensives de l'obtention d'un permis de construire d'une maison individuelle de plain-pied, d'une surface plancher de 96 m2 et garage de 35 m2 et de l'obtention d'un prêt. 



La promesse de vente comporte une clause stipulant que le bénéficiaire doit déposer auprès de la mairie un dossier complet de demande de permis de construire pour le 17 juillet 2021, afin d'obtenir un permis définitif avant le 17 octobre 2021, purgé de tout recours au 17 janvier 2022 et une obtention d'un prêt par les consorts [I] au plus tard le 17 novembre 2021. 



L'avant contrat a été fixé pour une durée expirant le 31 janvier 2022 à 16 heures.



La somme de 24.000 € a été convenue à titre d'indemnité d'immobilisation dans le cas où le bénéficiaire ne réitérerait pas l'acte authentique alors que les conditions suspensives lui bénéficiant auraient été levées, l'indemnité d'immobilisation restant dès lors acquise aux promettants.



Se prévalant de la caducité de la promesse de vente du fait de la défaillance des conditions suspensives dans des délais prévus à l'avant contrat et notamment de l'absence de délivrance du permis de construire au 17 janvier 2022 et du refus des promettants de leur restituer la somme de 12.000 € initialement versée, du fait d'un dépôt tardif de leur permis de construire, M. et Mme [I] ont, par acte de commissaire de justice du 28 juin 2022, fait délivrer assignation à M. [Z] et à Mme [W] devant le tribunal judiciaire de Grenoble à l'effet d'obtenir notamment l'annulation de la promesse de vente du 17 mai 2021 et la restitution à leur profit de la somme de 12.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre diverses sommes au titre des frais engagés.



Par jugement contradictoire du 19 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a :



- prononcé la caducité de l'avant contrat du 17 mai 2021,

- débouté M. et Mme [I] de leur demande de nullité de l'avant contrat au titre du dol,

- constaté que l'indemnité d'immobilisation de 12.000 € a été restituée au bénéfice des demandeurs, M. et Mme [I],

- débouté M. [Z] et Mme [W] de leur demande d'indemnité d'immobilisation de 24.000 €, 

- débouté M. [Z] et Mme [W] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice revendiqué pour immobilisation de leur bien, ainsi que de leur demande au titre de la procédure abusive et vexatoire,

- débouté M. et Mme [I] de leur demande indemnitaire sur le fondement du dol,

- débouté les parties à l'instance de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que chaque partie à l'instance gardera la charge de ses propres dépens,

- constaté l'exécution provisoire du présent jugement, 

- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.



Par déclaration d'appel du 8 novembre 2024, M [Z] et Mme [W] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu'il : 



- a prononcé la caducité de l'avant contrat du 17 mai 2021,

- les a déboutés de leur demande d'indemnité d'immobilisation de 24.000 €, 

- les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice revendiqué pour immobilisation de leur bien, ainsi que de leur demande au titre de la procédure abusive et vexatoire,

- a débouté les parties à l'instance de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- a dit que chaque partie à l'instance gardera la charge de ses propres dépens,

- a constaté l'exécution provisoire du présent jugement, 

- a débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.





Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 6 novembre 2025, M. [Z] et Mme [W], demandent à la cour de :



- infirmer le jugement en ce qu'il :




a prononcé la caducité de l'avant contrat du 17 mai 2021,

les a déboutés de leur demande d'indemnité d'immobilisation de 24.000 €, 

les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice revendiqué pour immobilisation de leur bien, ainsi que de leur demande au titre de la procédure abusive et vexatoire,

a débouté les parties à l'instance de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

a dit que chaque partie à l'instance gardera la charge de ses propres dépens,

a constaté l'exécution provisoire du présent jugement, 

a débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.




Statuant à nouveau, 



- débouter M. et Mme [I] de leur appel incident et de l'intégralité de leurs demandes,

- condamner in solidum M. et Mme [I] à leur payer une somme de 24.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation,

- condamner in solidum M. et Mme [I] à leur payer une indemnité de 30.000 € en réparation du préjudice subi lié à l'immobilisation de leur bien,

- condamner in solidum M. et Mme [I] à leur payer une indemnité de 5.000 € pour procédure abusive et vexatoire, 

- condamner in solidum M. et Mme [I] à leur payer à une indemnité de 5.000 € en réparation du préjudice causé par leur appel incident abusif,

- condamner in solidum M. et Mme [I] à leur payer une indemnité 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance,

- condamner in solidum M. et Mme [I] à leur payer une indemnité 7.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel, 

- condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance.



Pour contester l'existence d'un dol affectant la promesse de vente, ils exposent que :



- il n'est pas démontré qu'ils ont de manière mensongère présenté aux acquéreurs la voie d'accès à la parcelle comme constituant un chemin public, alors que la promesse de vente stipule expressément que « l'allée des Thuyas est une voie privée », que par ailleurs, ils n'étaient pas présents lors des visites de clients potentiels puisqu'ils ont conclu un contrat d'assistance à maîtrise d'ouvrage avec la société Immotheph, laquelle a confié à la société Exel Home la commercialisation du bien et que les témoignages qui émanent de la famille des époux [I] sont mensongers, 

- il n'est pas démontré que M. [Z] aurait affirmé qu'il n'existait aucun problème avec le voisinage, étant relevé que les servitudes de passage et de tréfonds sont clairement mentionnées dans la promesse en pages 4, 18 et 19, que les actes notariés visés dans la promesse établissent bien l'existence des servitudes et que si le jugement déféré a relevé que le permis de construire mentionne que le raccordement à la canalisation de fonte diamètre 60 mm située en domaine privé sous l'allée des Thuyas devra faire l'objet d'autorisation de la part des copropriétaires ou du syndic de la copropriété avant tous travaux, cette mention est sans portée, en ce qu'elle résulte de ce que les services de l'Urbanisme ne sont jamais en possession des servitudes existantes lors de l'instruction d'une demande de permis de construire et qu'il n'y a jamais eu de refus de permis de construire antérieurement, mais uniquement des déclarations préalables ensuite acceptées après production de la pièce manquante. 



Au soutien de leur demande d'indemnité d'immobilisation, ils exposent que :



- les époux [I] n'ont pas déposé un dossier complet de demande de permis de construire au plus tard le 17 juillet 2021, puisque les services de l'Urbanisme de la Commune de [Localité 12] leur ont demandé de procéder à quelques ajustements réglementaires sur des pièces du dossier, laquelle demande est restée lettre morte, de sorte que face à cette inertie la commune a pris un arrêté de refus du permis le 13 août 2021, 

- en conséquence, les intimés ne peuvent plus se prévaloir de la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours au plus tard le 17 octobre 2021, dès lors que c'est par leur faute que la condition est défaillie,

- la promesse stipule que l'indemnité d'immobilisation « sera versée au promettant et lui sera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées », or, c'est par leur faute qu'un arrêté de refus du permis a été pris le 13 août 2021, de sorte qu'il convient de faire application de l'article 1303-3 du code civil selon lequel la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement, 

- contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, ils n'ont jamais pris acte des prétendues difficultés des époux [I] lorsqu'ils ont restitué la somme de 12.000 € mais au contraire, lors de cette restitution leur conseil a pris le soin de préciser que cette restitution ne valait pas renonciation aux droits de ses clients nés des fautes commises par les époux [I] dans l'exécution défectueuse de leurs obligations contractuelles. 



Au soutien de leur demande de dommages et intérêts au titre de l'immobilisation de leur bien, ils font valoir que :



- les époux [I] ont commis une faute contractuelle puisque s'ils ont présenté le 26 janvier 2022, une demande d'annulation de leur permis de construire, cette demande n'a pas été traitée par l'administration, et elle était prématurée puisqu'à l'époque aucun recours contentieux contre le permis de construire n'avait été introduit par Mme [A], et c'est seulement le 20 avril 2023 qu'ils ont réitéré leur demande de retrait du permis de construire, lequel a été retiré le 20 avril 2023, de sorte que son maintien entre le 27 juin 2022 et le 20 avril 2023 les a empêchés de vendre leur bien à quelqu'un d'autre, étant relevé que les époux [I] ont commis une faute de négligence en ne s'inquiétant pas de l'absence de réponse à leur demande d'annulation, 

- les époux [I] sont d'autant moins excusables qu'il leur a été demandé le 29 juin 2022 de procéder au retrait de leur permis de construire conformément aux clauses du compromis et ont été relancés à ce sujet par courrier du 19 septembre 2022. 





Au soutien de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ils font valoir que c'est avec beaucoup de témérité que les époux [I] ont introduit ce procès et ont formé un appel incident alors qu'ils avaient accepté le jugement et leur demande farfelue d'annulation du contrat pour dol qui ne repose sur aucune preuve et qui ne s'appuie que sur un tissu de mensonges est totalement abusive et vexatoire, leur causant un grave préjudice moral en ce qu'ils sont injustement accusés de man'uvres frauduleuses.





Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 6 novembre 2025, M. et Mme [I] demandent à la cour au visa des articles 1103, 1104, 1124, 1130, 1131, 1137, 1178, 1186, 1231-1, 1304 et 1304-6 du code civil et de l'article 32-1 du code de procédure civile de :




A titre liminaire,




- annuler le jugement du tribunal judiciaire du 19 septembre 2024 pour défaut de motivation, 




En tout état de cause,




- confirmer le jugement rendu en date du 19 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu'il :




constaté que l'indemnité d'immobilisation de 12.000 € leur a été restituée,

débouté M. [Z] et Mme [W] de leur demande d'indemnité d'immobilisation de 24.000 €, 

débouté M. [Z] et Mme [W] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice revendiqué pour immobilisation de leur bien, ainsi que de leur demande au titre de la procédure abusive et vexatoire,




- infirmer le jugement rendu le 19 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu'il :




les a déboutés de leur demande de nullité de l'avant contrat au titre du dol, 

les a déboutés de leur demande indemnitaire sur le fondement du dol, 

a débouté les parties à l'instance de leur demande respective au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

a dit que chaque partie à l'instance gardera la charge de ses propres dépens, 

a débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,




En conséquence et statuant à nouveau, 



- les juger recevables et bien fondés en leurs demandes,

- débouter les époux [Z] de l'intégralité de leurs demandes,



A titre principal, 



- constater l'existence d'un dol commis par les époux [Z], 



A titre subsidiaire,



- constater la caducité de la promesse de vente,



En conséquence,



- juger que l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 12.000 € leur a été restituée de bon droit et sera conservée, 

- condamner les époux [Z] au paiement des sommes suivantes au titre du dol commis de : 




7.650 € au titre de l'indemnisation de leur relogement, 

2.853,80 € au titre des frais de transport supplémentaire sur la période de relogement,

3.319 € au titre de la location du garde meuble,

758 € au titre des frais de déménagement,

5.108 € au titre du manque à gagner due à l'augmentation des taux d'intérêt,

40.500 € au titre du manque à gagner suite à l'augmentation du prix de l'immobilier,

380 € au titre des assurance-crédit et assurance construction non remboursée,

500 € au titre du remboursement des frais notariés de la promesse de vente,

4.500 € au titre du remboursement de l'acompte versé au constructeur Exelhome,

5.000 € au titre du préjudice moral subi. 




- condamner les époux [Z] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.





Au soutien de leur demande de nullité du jugement, ils font valoir que celui-ci ne motive aucunement sa décision s'agissant de l'absence de dol et les déboute simplement de leur demande de nullité formée à ce titre. 



Au soutien de leur demande de nullité du contrat pour dol ils exposent que :



- les appelants leur ont menti en affirmant dans un premier temps que le chemin d'accès à la parcelle était public et qu'il n'existait aucun problème avec le voisinage alors qu'ils ont découvert lors de l'établissement du compromis que la voie d'accès était en réalité privée et que les servitudes de passage et de tréfonds sont largement contestées par les propriétaires des fonds servants, M. [H], voisin domicilié au [Adresse 1] et Mme [O], propriétaire du [Adresse 5] attestent de diverses procédures judiciaires et difficultés relatives aux servitudes, que les appelants leurs ont dissimulé, 

- la transaction relative à l'acquisition de la parcelle aurait été réalisée à des conditions bien différentes s'ils avaient eu connaissance de ces éléments. 



Au soutien de leurs demandes indemnitaires, ils indiquent que les dissimulations du promettant ont grandement retardé leur projet immobilier, qu'ils avaient vendu leur appartement sur la commune de [Localité 12] afin de financer leur opération de construction et ont donc été contraints de se reloger de façon temporaire chez les parents de M. [I] pendant plusieurs mois, une situation inconfortable pour un jeune couple et leurs parents, qui a engendré des frais de déplacements de transports supplémentaires pour se rendre au travail, des frais de garde-meubles et de déménagements, outre une perte tenant à l'augmentation des taux d'intérêts auxquels ils ont finalement emprunté pour acquéreur un autre bien et le manque à gagner résultant de ce qu'ils n'ont pas pu acquérir un bien dont la valeur aurait de fait augmenté du fait de la hausse du prix de l'immobilier et enfin des frais de notaire. 



Au soutien de la caducité de la promesse de vente, ils font valoir que le contrat comportait différentes conditions suspensives, notamment celle de l'obtention d'un permis de construire purgé de tous recours au 17 janvier 2022 et qu'elle ne s'était pas réalisée, sans que ce défaut de réalisation ne leur soit imputable dès lors que :



- ils ont bien déposé une demande de permis de construire le 17 juin 2021, laquelle était parfaitement complète et a fait l'objet d'un récépissé et si la commune leur a adressé un mail leur demandant de procéder à quelque « ajustement » de la part de leur architecte, la mairie, n'a jamais remis en cause le fait que le dossier soit complet,



- le refus de permis de construire est uniquement motivé par un problème de place de parking et de couleur de tuiles, de sorte qu'il s'agit donc de difficultés relatives à l'intégration du projet dans son environnement et de cohérence avec le plan d'urbanisme local, et non pas du fait de documents manquants et de plus, ils n'ont reçu aucune demande de modification de leur demande avant la réception du refus de permis de construire, de sorte qu'ils étaient dans l'impossibilité d'apporter une quelconque modification à leur dossier, la notification ayant été faite à leur architecte, en plein mois d'août, lequel n'a pas pu apporter les corrections requises dans les courts délais impartis,



- ils ont déposé une nouvelle demande de permis de construire le 8 septembre 2021, acceptée le 28 octobre 2021, laquelle a fait l'objet d'un recours gracieux en annulation par Mme [O] le 21 décembre 2021, qui a fait l'objet d'un rejet implicite suite au silence de la mairie de [Localité 12], ce qui a prolongé la condition jusqu'à l'expiration du délai de recours contentieux soit au plus tard le 22 avril 2022 et un recours contentieux en annulation du permis de construire a été introduit par Mme [O] le 19 avril 2022, de sorte que la condition suspensive n'a pas été réalisée. 



Pour contester l'action en responsabilité engagée contre eux, ils exposent qu'ils n'ont commis aucune faute alors que :



- ils ont bien adressé un courrier réceptionné par le service urbanisme de la commune, le 26 janvier 2022 pour demander le retrait dudit permis et cette demande n'était en rien prématurée, puisque la condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours avant le 17 janvier 2022, était défaillie, 

- si cette demande n'a pas été traitée par le service avant le 17 février 2023 et si l'arrêté d'annulation du permis a été validé en avril 2023, ils ne peuvent donc être tenus responsables d'une erreur de traitement par les services communaux et ont parfaitement rempli leurs obligations, 

- cela n'a pas empêché les vendeurs de multiplier les demandes de divisions parcellaires sur le terrain, de sorte qu'ils ne justifient d'aucun préjudice, alors que deux ans après le terrain n'est toujours pas vendu.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2025. 





MOTIFS 





Sur la nullité du jugement



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, le jugement doit être motivé., par application de l'article 458 du même code, cette prescription doit être observée à peine de nullité. 



En l'espèce, contrairement à ce que soutiennent les époux [I], le jugement déféré qui les déboute de leur demande de nullité de la promesse de vente fondée sur le dol, au motif que ces derniers échouent à rapporter la preuve de man'uvres dolosives, est donc motivé, de sorte que leur demande en nullité du jugement ne peut utilement prospérer et il convient de les en débouter. 





Sur la nullité de la promesse de vente pour dol 



En application de l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.



Selon l'article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.



En l'espèce la promesse de vente régularisée par les parties le 17 mai 2021 comporte en page 4 une clause intitulée « Accès » qui stipule ainsi qu'il suit :« l'allée des Thuyas est une voie privée ». Or, quand bien même, les époux [I] n'auraient découvert le caractère privé de cette voie d'accès qu'au moment de l'établissement de ladite promesse, ce qui ne résulte que de leur seules affirmations, en tout état de cause, ce moyen est insusceptible de caractériser l'existence du dol allégué alors que le vice du consentement doit exister au moment de la conclusion du contrat et alors qu'au moment de consentir à la promesse de vente le 17 mai 2021, ils étaient au contraire parfaitement informés de la nature privée de la voie d'accès à la parcelle objet du contrat, laquelle résulte d'une stipulation claire et expresse de la promesse. 



C'est encore en vain qu'ils se prévalent d'une réticence dolosive tirée de l'absence de mention de problèmes rencontrés avec les voisins. En effet, il ressort au contraire du témoignage de M. [H] dont les consorts [I] se prévalent, que ce dernier s'est rapproché des acheteurs potentiels lors des visites de la maison organisées par les agences immobilières, qu'il a discuté avec eux et a pu ainsi se rendre compte des divergences de position entre les voisins et les vendeurs s'agissant des branchements et de la division parcellaire. De même le témoignage de Mme [O], qui se limite à faire état des procédures engagées contre M. [Z] et Mme [W] n'est pas de nature à établir que ces derniers ont caché aux époux [I], ces difficultés de voisinage. 



En l'absence de toute démonstration d'un dol commis par les vendeurs, il convient de débouter M. et Mme [I] de leur demande en nullité de la promesse de vente et de leur demande en paiement de la somme de 7.650 € au titre de l'indemnisation de leur relogement, de la somme de 2.853,80 € au titre des frais de transport supplémentaire sur la période de relogement, de la somme de 3.319 € au titre de la location du garde meuble, de la somme de 758 € au titre des frais de déménagement, de la somme de 5.108 € au titre du manque à gagner due à l'augmentation des taux d'intérêt, de la somme de 40.500 € au titre du manque à gagner suite à l'augmentation du prix de l'immobilier, de la somme de 380 € au titre des assurance-crédit et assurance construction non remboursée, de la somme de 500 € au titre du remboursement des frais notariés de la promesse de vente, de la somme de 4.500 € au titre du remboursement de l'acompte versé au constructeur Exelhome et de la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral subi.



Le jugement déféré est confirmé. 





Sur la caducité de la promesse de vente et sur la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation 



En application de l'article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.



Conformément à l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



En application de ces dispositions, il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci (Com. 15 déc.1992, n° 90-14.196). 



La promesse unilatérale de vente peut être conclue avec une ou plusieurs conditions suspensives. Lorsque la condition défaille, la promesse est caduque (Cass. 3e civ., 30 mars 2023, n° 22-10.797). 



Il en résulte que le promettant n'est plus tenu par le consentement qu'il avait d'ores et déjà donné à la vente et que le bénéficiaire ne peut plus lever l'option ou perd le bénéfice de la levée d'option effectuée avant la défaillance de la condition.



La promesse étant caduque, le promettant doit restituer au bénéficiaire l'indemnité d'immobilisation si celle-ci a été versée dès la conclusion de la promesse, sauf à établir que c'est le bénéficiaire qui a empêché la réalisation de la condition (C. civ., art. 1304-3. ' Cass. 3e civ., 6 juin 2024, n° 23-19.000 ; Cass. 3e civ., 6 juin 2024, n° 23-14.235 ; Cass. 3e civ., 9 mars 2017, n° 16-10.569 ; Cass. 3e civ., 8 déc. 2016, n° 15-26.379 ; Cass. 3e civ., 24 nov. 2016, n° 13-21.029 ; Cass. 3e civ., 13 juill. 2016, n° 15-19.887).



En l'espèce, l'acte conclu entre les parties le 17 mai 2021 constitue une promesse unilatérale de vente laquelle précise que le bénéficiaire acceptait la promesse de vente en tant que promesse mais se réserve la faculté d'en demander ou non la réalisation.



La promesse unilatérale de vente a été conclue sous diverses condition suspensives, notamment de l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire avant le 17 octobre 20121 (fin délais de purge du recours des tiers et du retrait le 17 janvier 2022) pour la réalisation sur le bien d'une opération de construction d'une maison individuelle. La clause relative à la condition suspensive stipule en outre ainsi qu'il suit : « le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition, justifier auprès du promettant du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire et ce au plus tard le 17 juillet 2021 au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente ». 



A ce titre, il résulte des déclarations concordantes des parties et des pièces de la procédure que M. et Mme [I] ont déposé une demande de permis de construire auprès des services de la commune de [Localité 12] en date du 17 juin 2021, refusé selon arrêté municipal du 13 août 2021, qu'ils ont ensuite déposé à nouveau une demande de permis de construire le 8 septembre 2021 complétée le 21 septembre 2021, le 6 octobre 2021 et le 11 octobre 2021, qui a été accordé selon arrêté du maire de [Localité 12] du 28 octobre 2021, lequel a fait l'objet d'un recours gracieux en annulation formé par Mme [O] le 21 décembre 2021, soit dans le délai légal de recours de deux mois, puis un recours contentieux le 19 avril 2022. 



M. [Z] et Mme [W] soutiennent que les époux [I] ne peuvent pas se prévaloir de la défaillance de cette condition suspensive au motif qu'ils n'ont pas déposé un dossier complet de demande de permis de construire au plus tard le 17 juillet 2021. 



Les appelants se prévalent ainsi d'un mail reçu par M. [Z] le 25 avril 2022, émanant de Mme [F], du service cadre de vie de la mairie de [Localité 12], par lequel celle-ci indique lui confirmer que suite au dépôt par les époux [G] d'une demande de permis de construire déposée le 17 juin 2021 et enregistrée, il a été demandé à M. [I] et à Mme [T], son architecte de procéder à quelques ajustements réglementaires sur des pièces du dossier et que le service de l'urbanisme n'ayant pas eu de retour de Mme [T], et le projet n'étant pas réglementaire, un arrêté de refus a été signé le 13 août 2021.



Cependant, la cour observe que la teneur de cette déclaration est contredite par la lecture de l'arrêté du 13 août 2021 de rejet de la demande de permis de construire déposée le 17 juin 2021 par les époux [N] lequel, à l'inverse, mentionne dans ses visas qu'aucune demande de pièce complémentaire n'a pu être demandée dans le délai imparti et qu'aucune coordonnées (courriel ou téléphone) n'a été communiqué dans le dossier, laquelle mention est corroborée par les déclarations des époux [I] qui confirment qu'ils n'ont reçu aucune demande de modification de leur demande avant la réception du refus de permis de construire, de sorte qu'ils étaient dans l'impossibilité d'apporter une quelconque modification à leur dossier, la notification ayant été faite à leur architecte, en plein mois d'août, lequel n'a pas pu apporter les corrections requises dans les courts délais impartis. 



En conséquence, en l'absence de production aux débats de toute autre pièce de nature à départager ces éléments contradictoires émanant de la même autorité municipale à quelques mois d'intervalles, et notamment aucun courrier adressé aux époux [I] notifiant le caractère incomplet du dossier et indiquant la nature des pièces ou précisions dont il leur aurait été demandé communication, la preuve n'est pas établie de ce que le dossier de demande de permis de construire déposé par les époux [I] auprès des services de l'urbanisme de la ville de [Localité 12] le 17 juin 2021, soit un mois avant la date butoir stipulée à la promesse de vente, était incomplet. 



Les époux [I] sont bien fondés à se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive, laquelle n'est pas survenue de leur fait, de sorte que la caducité de la promesse est intervenue de plein droit. Le jugement déféré doit ainsi être confirmé. 



Par ailleurs, l'acte de promesse unilatérale de vente comporte une clause relative à une indemnité d'immobilisation ainsi rédigée : « les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 24.000 €, sur laquelle somme, le bénéficiaire verse dans les dix jours des présentes au promettant, et ainsi qu'il résultera de la comptabilité de Maître [Y] notaire soussignée, celle de 12.000 € représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée et dont quittance d'autant est donnée.

Le promettant sera libéré si bon lui semble de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement total ou partiel de l'indemnité d'immobilisation.

Cette somme est affectée en nantissement, par le promettant au profit du bénéficiaire, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier.

A cet effet, avec l'accord des parties, elle est versée entre les mains de Maître [Y], notaire soussignée.

Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses après envisagées :

Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, cas de réalisation de la vente promise. Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées à l'acte. Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au promettant soit au bénéficiaire selon les hypothèses ci-dessus définies. Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 12.000 €, le bénéficiaire s'oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait ». 



Or, compte tenu de la défaillance de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours, la promesse unilatérale de vente s'est trouvée atteinte de caducité, empêchant de ce fait la réalisation de la vente, de sorte que c'est à bon droit que les premiers juges ont débouté M. [Z] et Mme [W] de leur demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation. Le jugement est ainsi confirmé y compris en ce qu'il a constaté que l'indemnité d'immobilisation de 12.000 € a été restituée à M. et Mme [I]. 



Sur la demande de dommages et intérêts de M. [Z] et de Mme [W] pour immobilisation du bien 



Conformément à l'article 1231-1 du code civil, débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



En l'espèce, la promesse unilatérale de vente régularisée entre les parties stipule ainsi qu'il suit : « au cas où le permis de construire serait obtenu et que les présentes ne puissent se réaliser par le non-accomplissement de l'une es autres conditions suspensives, le bénéficiaire devra faire procéder au retrait de ce permis ». 



Or, contrairement à ce que soutiennent les appelants, la demande de retrait de permis de construire adressée par les époux [I] au service de l'urbanisme de la commune de [Localité 12] dont il a accusé réception le 26 janvier 2022 n'était pas prématurée, alors qu'à cette date la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours au 17 octobre 2021 était déjà défaillie, de sorte qu'il ne peut utilement leur être fait grief de ne pas avoir attendu l'issue du recours contentieux et alors que les appelants ne peuvent, sauf à se contredire absolument, se prévaloir d'un tel grief alors qu'ils reprochent par ailleurs aux intimés d'avoir tardé à solliciter le retrait de ce permis de construire. 



En revanche, il résulte des pièces de la procédure que :



- la demande de retrait de permis de construire déposée le 26 janvier 2022 par les époux [I] n'a pas été traitée par la commune de [Localité 12], 

- selon courrier du 27 juin 2022, puis du 19 septembre 2022, M. [Z] et Mme [W] ont sollicité des époux [I] afin qu'ils procèdent au retrait de la demande de permis de construire,

- selon correspondance du 17 février 2023, la commune de [Localité 12] a demandé confirmation aux époux [I] de leur requête en annulation du permis de construire, 

- en réponse, le 28 février 2023, soit quelques jours plus tard, les époux [I] ont demandé à l'administration de leur confirmer que leur demande d'annulation du permis de construire avait bien été enregistrée, 

- le même jour, la commune de [Localité 12] leur a indiqué que cette demande avait fait l'objet d'un refus implicite du fait du silence de l'administration pendants deux mois, 

- les époux [I] ont donc réitéré leur demande de retrait le 20 avril 2023 et selon arrêté du même jour, la commune de [Localité 12] a annulé l'autorisation de permis de construire litigieuse. 





Il se déduit de ces éléments que les époux [I], s'ils ont d'abord été diligents en sollicitant très promptement l'annulation du permis de construire obtenu le 28 octobre 2021, ont, ensuite de la carence de l'administration, tardé à se préoccuper du sort de leur demande initiale, alors même qu'ils étaient sollicités depuis plusieurs mois par les appelants en vue de procéder aux formalités de retrait du permis de construire, de sorte que cette négligence constitue un manquement à la clause de retrait de permis stipulée à la promesse de vente.



Ce manquement s'il a nécessairement causé un préjudice aux appelants en ce qu'aucun permis de construire ne pouvait être délivré en vue d'une construction sur la parcelle objet de la promesse de vente atteinte de caducité, le montant du dommage sollicité à hauteur de 30.000 € n'est justifié par aucune pièce de la procédure, et ne résulte que de la simple affirmation des intéressés. En conséquence, ce dommage sera justement réparé par l'octroi d'une somme de 5.000 € à laquelle M. et Mme [I] seront condamnés in solidum. 





Sur la procédure abusive 



L'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur

grossière équipollente au dol.



En l'espèce, ni les circonstances du litige, ni les éléments de la procédure, ne permettent de caractériser à l'encontre de M. et Mme [I] une faute de nature à faire dégénérer en abus, le droit de se défendre en justice. Il n'est pas fait droit à la demande de dommages et intérêts de 5.000 € pour procédure abusive et vexatoire ni à la demande de dommages et intérêts de 5.000 € pour appel incident abusif. 





Sur l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens



Succombant partiellement, chaque partie doit supporter ses dépens d'appel comme la totalité des frais irrépétibles exposés devant la cour. L'équité commande en outre de débouter chaque partie de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 



Les mesures accessoires de première instance sont par ailleurs confirmées.





PAR CES MOTIFS 





La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, 



Déboute M. et Mme [I] de leur demande en nullité du jugement, 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions, 



Ajoutant, 



Déboute les parties de leurs demandes présentées en appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d'appel. 





Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de la procédure civile,



Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE