Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A4 — 13 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 6] 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°26/
du 13 Janvier 2026



Enrôlement : N° RG 24/07316 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5BXY

AFFAIRE : M. [R] [U] (Me ALDEMAR)
C/ S.D.C. [Adresse 5] (la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)





DÉBATS : A l'audience Publique du 14 octobre 2025 

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Sylvie HOBESSERIAN 

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 13 janvier 2026 



PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026 

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort 

NOM DES PARTIES



DEMANDEURS

Monsieur [R] [U]
né le 1er août 1953 à [Localité 6] (13)
de nationalité Française 
demeurant [Adresse 1]

Madame [O] [B] épouse [U]
née le 10 mars 1959 à [Localité 7] (31)
de nationalité Française 
demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par Maître Véronique ALDEMAR, avocate au barreau de MARSEILLE



C O N T R E



DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier « LA RÉSIDENCE [4] » situé [Adresse 2] 
représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. Michel de Chabannes
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son Président 

représenté par Maître Philippe DE GOLBERY de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE


***

EXPOSE DU LITIGE 

Monsieur [R] [U] et Madame [O] [B] épouse [U] sont propriétaires des lots 241 et 242 au sein de la résidence EDEN ROC, sise [Adresse 2], ces lots constituant chacun une chambre de bonne au 5ème étage du bloc C du bâtiment principal.

Ils contestent l’imputation de certains frais sur le compte individuel de copropriétaires.


Suivant exploit du 11 juin 2024, Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] née [B] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier EDEN ROC devant le présent tribunal.

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 avril 2025, Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] née [B] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier EDEN ROC de toutes ses demandes,
- annuler la résolution n°5 de l’assemblée générale du 26 mars 2024,
- ordonner la soustraction du compte individuel de copropriétaires de Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] née [B] de la somme de 2.573,68 euros,
- à titre subsidiaire, surseoir à statuer, sur la question de l’imputation au compte de copropriétaires de Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] née [B] des charges d’entretien pour les chambres de service, jusqu’à l’issue de l’instance enrôlée sous le RG n°24/7316, (en réalité 23/9551),
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier EDEN ROC à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître Véronique ALDEMAR. 

Par conclusions notifiées par RPVA le 22 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier EDEN ROC demande au tribunal de :
- débouter Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] née [B] de leurs demandes,
- dire n’y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamner solidairement Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] née [B] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de la société LESCUDIER&ASSOCIES.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties. 

La clôture a été prononcée par ordonnance du 24 juin 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 26 mars 2024

L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 énonce que les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :
- sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;
- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves.
Les avances sont remboursables.

La résolution n°5 de l’assemblée générale du 26 mars 2024 correspond à l’approbation des comptes pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023.

Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] née [B] contestent l’approbation de ces comptes car ils estiment que leur compte de copropriétaire comporte des anomalies, des frais leur ayant été imputés indûment.

Or, il résulte de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 cité par Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] née [B] que l’approbation des comptes n’emporte pas approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Les argumentations de Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] née [B] relatives à leurs contestations sur les frais qui leur ont été imputées au titre des travaux et des frais de ménage ne sont pas susceptibles d’aboutir à l’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale.

Leur demande d’annulation sera rejetée.

Sur la demande de soustraction des comptes de Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] née [B] de frais de travaux et d’entretien

- Sur les frais de travaux

Dans le courant de l’année 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier EDEN ROC a fait procéder à des investigations par la société REYNAUD en raison de l’apparition de vibrations et de bruits provenant de la colonne du bâtiment.

Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] née [B] font valoir que ces factures leur ont été imputées en intégralité alors qu’il s’agit d’investigations et de travaux sur les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier EDEN ROC estime pour sa part que ces factures ont été engagées en raison d’une fuite dans le réseau d’évacuation des WC de Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] née [B].

Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] née [B] ne contestent pas cette fuite. Ils réfutent toutefois l’imputation des frais de recherche. 

La première facture de la société REYNAUD, en date du 12 septembre 2023, montre que cette dernière a procédé à des contrôles de tous les appartements du bâtiment donnant sur la conduite bruyante et a constaté un défaut sur le remplissage de Monsieur [R] [U] au niveau de la chambre de bonne du 5ème étage. Cette prestation a été facturée 962,50 euros TTC.

L’origine du désordre ressenti par les copropriétaires étant une partie privative, il est légitime pour le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier EDEN ROC d’imputer cette dépense de frais de recherches à Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] née [B].

La seconde facture du 12 septembre 2023 de la société REYNAUD concerne la fermeture de l’eau et la vidange de la colonne d’eau chaude et d’eau froide, le remplacement de deux vannes et la déposer des systèmes anti-bélier du dernier étage. Cette facture de 522,50 euros est également relative aux investigations nécessaires suite aux bruits dans la colonne.


Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier EDEN ROC impute légitimement ces frais conservatoires à Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] née [B].

La facture du 5 janvier 2024 concerne un passage au niveau des chambres de bonnes du bâtiment, une découpe de la gaine et une évacuation des gravats. Elle est facturée 291,50 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier EDEN ROC n’explique pas la légitimité de la dernière facture, qui est intervenue alors que l’origine du désordre avait été trouvée le 12 septembre 2023.

Dans ces conditions, cette facture de 291,50 euros ne peut être imputée exclusivement à Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] née [B].

En conséquence, Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] née [B] seront déboutés de la demande de retrait de la somme de 962,50 + 522,50 = 1.486 euros de leur compte de copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier EDEN ROC sera condamné à supprimer la somme de 291,50 euros de leur compte de copropriétaire.

- Sur les charges d’entretien des toilettes et salles d’eau des chambres de bonnes

Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] née [B] ont saisi le présent tribunal de cette problématique dans la procédure RG n°23/9551.

Par jugement du 23 septembre 2025, le présent tribunal a débouté Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] née [B] de leur demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 26 juin 2023.

Ce jugement n’étant pas dans les débats, il convient de surseoir à statuer sur cette demande, de renvoyer les parties à l’audience de mise en état électronique du 28 avril 2026 pour conclusions des parties relatives aux charges d’entretien en lecture du jugement du 23 septembre 2025.

Sur les frais

Il convient de réserver les dépens et les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mixte mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire, 

Déboute Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] née [B] de leur demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 26 mars 2024,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier EDEN ROC pris en la personne de son syndic en exercice à supprimer du compte individuel de Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] née [B] au titre des lots 241 et 242 la somme de 291,50 euros,


Déboute Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] née [B] de leur demande de suppression de leur compte individuel de la somme de 1.486 euros, qui restera à leur charge,

Sursoit à statuer sur la demande relative aux frais d’entretien des sanitaires des chambres de bonnes,

Rouvre les débats,

Renvoie les parties à l’audience de mise en état électronique du 28 avril 2026 pour conclusions en lecture du jugement du 23 septembre 2025 et informations des parties sur un éventuel appel de ce jugement,

Réserve les dépens et frais irrépétibles.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE TREIZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX. 

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE